Ret til fritløbende dyr i nyt gårdlaug

Om husorden, vedtægter og vedtægtsbestemmelser som ikke er omtalt i en anden tråd

Ret til fritløbende dyr i nyt gårdlaug

Indlægaf Korkia » 30/08/2010 00:03

Hej alle

I forbindelse med at vi har fået etableret en ny fælles gård, er der opstået nogle problemer i forbindelse med at ansvaret for gården overgår til det ny oprettede gårdlaug.

Situationen er den, at vi er en gård med syv ejendomme, en enkelt lejeejendom og resten fordelt på ejer- og andelsforeninger. Der har altid været en 2-4 fritløbende katte i gården, fordelt jævnt blandt gårdes ejendomme. Og i vores A/B har vi en enkelt ny beboer, som har valgt at flytte ind i vores forening, specifikt fordi det var tilladt at have dyr i gården.

I de 10 år jeg har boet i vores forening har jeg aldrig hørt om, at vi skulle (eller nogle af de andre ejendomme) have modtaget nogle klager møntet på fritgåedne dyr.

I forbindelse med, at ansvaret for gården overgår til det ny oprettede gårdlaug, er gårdlaugets bestyrelse kommet med et ordensreglement for gården. Det skal lige siges, at gårdlaugets vedtægter giver dem ret til selv at udarbejde og vedtage ordensreglementet. Gårdlauget består af en repræsentant for hver ejendom, med en stemme svarende til de eneklte ejendommes antal af beboelige kvm.

Ordensreglementer forbyder alle fritgående dyr i gården fra den dato gårdlauget overtager ansvaret for gården(datoen ligger stadig en måned eller mere ud i fremtiden).

Og efter en lang indledning, kommer 64.000 spørgsmålet. Kan gårdlauget skære alle over en kam med dette forbud? Her tænker jeg specifikt på dem, som allerede har husdyr, som løber frit i gården.

Jeg ved selv fra vores forening, at de gange at et forbud mod husdyrhold har været til afstemning, er det blevet slået fast at husdyrhold er en velerhvervet rettighed og et evt. forbud ikke vil gælde for dem som havde husdyr inden et forbud. Jeg kan dog godt se et problem i, at vores forening er en juridisk enhed og gårdlauget er en anden, så jeg kunne forestille mig at en velerhvervet ret er svær at gøre gældende.

Skriv endelig hvis der er noget jeg mangler at uddybe eller fortælle.

Jeg glæder mig til dit input Løvendahl :-)
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Tilsidesættelse af ulovligt forbud mod dyr på fællesarealer

Indlægaf Løvendahl » 30/08/2010 02:07

Gårdlauget har glemt, hvor de har deres bemyndigelse fra!
De er som tomme tønder, der buldrer meget uden at have noget inden i.



Som jeg ser problematikken, handler det om gårdlaugets bemyndigelse til at forpligte brugerne af gården. I den forbindelse skal gårdlauget kun træffe beslutninger ud fra den laveste fællesnævner. Ejendommene omkring gården er som 7 cirkler der lapper ind over hinanden, og kun der, hvor alle har fælles regler kan gårdlauet som juridisk enhed vedtage beslutninger, da den bemyndigelse kun kan vedgå beslutninger alle har accepteret. Da alle ejendommene ikke har accepteret, at man ikke må have husdyr, samt at disse benytter ejendommens udenoms arealer, kan gårdudvalget ikke træffe en sådan beslutning.

Jeres repræsentant kan ikke stemme for forslaget, da det er imod jeres forenings regler for husdyr, og da der ikke er vedtaget specielle regler om, at de ikke må færdes på andelsforeningens udenoms arealer, så hvis jeres repræsentant har stemt for, så må stemmen være ugyldig, da han ikke repræsenterer sig selv - men foreningen.

Ydermere er en sådan beslutning så drastisk og indgribende i folks privatliv, at den foruden vedtagelse i alle omliggende ejendomme også må kræve en general urafstemning. Dertil kommer, at man ikke kan forbyde strejfende katte at benytte fællesarealerne.

Du kan sammenligne det med et repræsentantsskabsmedlem i en boligforening, som repræsenterer en afdeling. Hvis denne afdeling tillader husdyr, og et generelt forbud skal drøftes på boligorganisationens repræsentantsskabsmøde, så må repræsentantsskabsmedlemmet stemme imod et forslag om et generelt forbud mod dyr, uanset hans egne holdninger, da han jo er valgt til loyalt at repræsentere afdelingen. Stemmer han imod, hvad der i afdelingen er vedtaget, så skal han have et mistillidsvotum.

Hvis EU’s ministerråd beslutter at indføre dødsstraf i Europa, bliver den danske justitsminister nød til at stemme imod, da det er i mod dansk lovgivning, uanset om ministeren synes at det er en god idé eller ej. Stemmer ministeren alligevel for, er Danmark ikke forpligtet af hans afstemning, da han har handlet udenfor sin fuldmagts bemyndigelse af ham til at stemme på Danmarks vegne, i det øjeblik han handler imod danske interesser, hvilket EU-love som strider mod dansk lovgivning er.

Men tilbage til gårdlauget, så er det et arbejdsfæssesskab mellem foreningerne, hvis rettigheder og pligter udspringer af de enkelte foreninger. Medlemmerne repræsenterer de enkelte ejendomme, og hvis de stemmer udenfor deres fuldmagt, som er, hvad der er vedtaget i den forening de kommer fra, har repræsentanten handlet udenfor sin fuldmagt, hvorfor medlemmerne i andelsforeningen forsat kan lufte deres dyr i fællesarealerne, da repræsentantens stemme ikke var gyldig.

Skulle gårdlauget opsætte et skilt med, at luftning af dyr i gården er forbudt, må du jo lige gøre dem opmærksom på, at gårdlauget blandt andet repræsenterer din forening, og i den forening er det tilladt at have husdyr og lufte dem. Og da gårdlaugets rettigheder udledes af den bemyndigelse, din forening kan give gårdlauget til at træffe gårdrelaterede beslutninger på din andelsforenings vegne, så længe gårdlauget overholder din forenings vedtægter, så har gårdlauget ikke ret til at forbyde husdyr i gården, da husdyr er tilladt i din forening, hvilket også gælder din forenings fællesandel af gården. Jeres repræsentants stemme har derfor ingen gyldighed, hvis den stemmer imod andelsforeningens generalforsamlingsbestemte vedtægter, som er hævet over jeres gårdlaugsrepræsentant, som afleder sin ret fra disse vedtægter, hvorfor hans stemmeafgivelse kun kan binde ham og ikke foreningen, hvis hans stemmeafgivelse er i modstrid med vedtægterne.

Eks. hvis gardlauget vedtager at købe en fælles bil, og din repræsentant stemmer for, og der efterfølgende bliver sendt en forholdsmæssig regning på 24,755 kr, som er andelsforeningens andel af fællesregningen på bilen, så er andelsforeningen ikke forpligtet af denne regning. Derimod skal andelsforeningens gårdlaugsrepræsentant kunne dokumentere, at han havde den fornødne fuldmagt til at gældsætte jeres andelsforening, og da han ikke har det, bliver han erstatningsansvarlig efter aftalelovens § 25. Derfor vil skilte der forbyder husdyr, for det første ikke have juridisk retskraft, ligesom gårdlaugsrepræsentantsmedlemmer, som handler udenfor deres fuldmagt, vil blive erstatningsansvarlig for udgifter i forbindelse hermed. Eks. hvis der på jeres ejendoms porte, indgange mm. bliver opsat skilte med dette forbud, kan jeres andelsforening nægte at betale de 10.000 kr disse skilte + opsætning kostede. Denne regning må jeres gårdlaugsrepræsentant erstatte gårdlauget, fordi han handlede udenfor sin bemyndigelse.

Det er jo simpel logik! - Så ved du, hvor du skal sende de 64.000, kr hen! :smile3:
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Korkia » 30/08/2010 09:57

Jeg er tilbøjelig til at sende de 64.000 med det samme, men jeg bliver nødt til at lege djævlens advokat, da gårdlauget virker ret forhippet på at opretteholde og håndhæve et forbud.

Jeg har fået skannet gårdlaugets vedtægter ind, så du kan se hvad det hele drejer sig om.

Vedtægter

Vores repræsentant i gårdlauget stemte i mod et forbud, men måtte se sig slået at 4 stemmer for og to fraværende. Så vi har ikke et loyalitets porblem, men "bare" et problem med at demokratiet prøver at indføre nogle regler, jeg ikke er sikker på de har hjelm til at indøre.

Hvad jeg hæfter mig ved i gårdlaugets vedtægter er det sidste punkt i §4, hvor der står:

"Gårdlaugets medlemmer er pligtige til; at udarbejde et ordensreglement for det fælles gårdanlæg og sørge for, at dette overhol-
des."


Hver enkelt ejendom har stemt om og godkendt ovennævnte vedtægter. Og med det som udgangspunkt frygter jeg lidt, at vi har afgivet kontrol i forhold til at bestemme over gården.

Jeg kan sagtens følge logikken i dine eksemplar, men umiddelbart, og ret mig hvis jeg tager fejl, så kan jeg ikke se at vi er ude i andet end påstand mod påstand. De siger, at de har ret til at bestemme at der skal være dyr i gården og vi siger de ikke har.

Jeg har også vedhæftet, et noget vagt svar foreningen har fået fra Nielsen og Thomsen (advokater) via den juridiske hjælp hos ABF.

Svar fra advokat

Springpunktet her er at han mener, at gårdlauget har mandat til at forbyde fritgående husdyr, dog tager han forbehold for en del ting, grundet evt. manglende information.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Fuldmagtshaver har ikke bedre ret end fuldmagtsgiver!

Indlægaf Løvendahl » 30/08/2010 13:41

Advokaten ævler som gårdlauget kævler!
Kaloriefattig snak uden konkrete hjemmelshenvisninger, mætter ikke en spørgende mund!

Løvendahl skrev: Men tilbage til gårdlauget, så er det et arbejdsfæssesskab mellem foreningerne, hvis rettigheder og pligter udspringer af de enkelte foreninger.



Som jeg allerede har nævnt, er gårdlauget et arbejdsfællesskab mellem foreningerne, og hele samarbejdet bygger på en aftale. For at andelsbestyrelserne, udlejer og afdelingsbestyrelser ikke skal mødes hver gang der skal købes en ny kost til gården, har bestyrelserne valgt at uddelegere dette arbejde til et gårdlaug. Før gårdlauget kan træffe beslutning om bare at købe en kost, skal det have den fornødne fuldmagt hertil, og den fuldmagt til at købe en kost udspringer af den fælles aftale overenskomst, som medlemmerne har forhandlet sig frem til og anført i et fælles sæt spilleregler for, hvilke beslutninger gårdlauget kan træffe: Denne fælles aftale er vedtægterne for gårdlauget.
Gårdlauget har derfor fuldmagt til at vedligeholde gården på medlemmernes vegne i henhold til gårdlaugets vedtægter. Og af disse vedtægter fremgår det klart af § 2, at gårdlauget samtidig skal varetage medlemmernes fælles interesser hermed.

Så spørger jeg: ”Er det en fælles interesse blandt medlemmerne, at der ikke må holdes dyr i gården?”

Svaret er: ”Nej! det er det ikke, det er muligvis i flertallets interesse, men vedtægtens formåls paragraf siger ikke, at gårdlauget skal varetage flertallets interesser, men derimod fælles interesserne!”

Jeg spørger: ”Har gårdlauget dermed handlet udenfor sin fuldmagt, som udspringer af vedtægterne, når gårdlauget alligevel vedtager et forbud mod dyr?”

Svaret er: ”Ja! det har de, da de kun kan træffe beslutninger om ren og vedligeholdelse jfr. vedtægternes § 2, og ikke om begrænsninger for de enkelte medlemmers adgangsforhold til gården, da det strider mod varetagelsen af medlemmernes fælles interesser, som jeg i forrige indlæg kaldte: laveste fællesnævner.”

Ordensreglementet kan kun vedrøre vedligeholdelsen af gården, og det har intet med vedligeholdelse at forbyde hunde og katte. Derimod kan gårdlauget pålægge eks. en hundeejer, at samle lorten op efter sin hund, hvor forskelle før var, at denne hundeejer ikke behøvede at samle lorten op, hvis hunden sked i den til hans bopæls tilhørende gårdhave, hvis hans ejendom ikke havde ordensregler herfor.

Jeg har læst svaret fra advokaten, og han er jo idiot. Selvom han har alle væsentlige fakta oplyst, kan han ikke regne x ud: 5 + X = 10. Hvad er X?

Som advokat ved man, at gårdlaugets fuldmagt til at handle på medlemmernes vegne udspringer af en bemyndigelsen i vedtægterne, som er en fælles overenskomst mellem de repræsenterede ejendomme.

Han ved også, at det er tilladt at have dyr i jeres ejendom, og at disse hermed kan benytte ejendommens gårdhave.

Da gårdlaugets fuldmagt og rettigheder udspringer af vedtægterne, som her repræsenterer X, og da disse rettigheder i vedtægterne udledes af den ret de enkelte medlemmer vedtaget på generalforsamlinger og beboermøder, kan gårdlauget ikke have bedre ret end dem, som gårdlauget repræsenterer. Og da dem gårdlauget repræsenterer har tilladt husdyr, kan gårdlauget ikke nægte disse medlemmer denne ret, da gårdlauget ikke har bedre ret end de medlemmer gårdlauget repræsenterer.

Det er jo logik, og hvis advokaten havde tænkt på hvorfra kilden til gårdlaugets fuldmagt udspringer, kunne han undgå idiotiske bemærkninger som, citat: ”Som udgangspunkt vil det ligge indenfor rammerne af et gårdlaugs mandat, at fastsætte bestemmelser, der forbyder fritgående dyr på gårdlaugets område, også selvom dette tidligere har været tilladt.”

I spørger jo ikke om, gårdlauget kan kræve, at hunde går i snor eller må være fritgående, I spørger jo om gårdlauget kan forbyde dyr i gården! Hvis gårdlauget forbyder fritgående dyr, betyder det så omvendt, at hunde og katte i snor er tilladt? Det er jo reelt det advokaten skriver, og det er jo ikke et svar på spørgsmålet. …..Hvad er klokken? Det er en lille rund én, der siger tik - tak!....

Det er varetagelsen af medlemmernes fællesinteresser i forbindelse med vedligeholdelse af gården, som gårdlauget skal varetage jfr. § 2. Mener gårdlauget, at det kun skal varetage et flertal af medlemmernes interesser, kan de jo bare ændre deres formåls paragraf, så der i vedtægtens § 2 står: ” Gårdlaugets formål er at overtage og drive, herunder ren- og vedligeholdelse, de til ovennævnte ejendomme hørende fællesarealer og anlæg samt varetage et flertal af medlemmernes interesser hermed.”

Men det står der jo bare ikke endnu!



Du kan jo skriftligt – et spørgsmål ad gangen - spørge gårdlauget om følgende:

1) -Står vedtægterne over ordensreglerne?


2) -Vil De handle udenfor Deres bemyndigelse, hvis De i stedet for at varetage medlemmernes fælles interesser begynder at varetage et flertal af disse medlemmers interesser, når der i vedtægtens § 2 står: ”Gårdlaugets formål er at ... varetage medlemmernes fælles interesser…”?


3) -Hvis ordensreglerne indeholder en bestemmelse, som strider mod vedtægterne, er denne bestemmelse så ikke ugyldig?

Gårdlauget bliver nød til at svare: JA JA JA!



Nu er det ikke længere påstand mod påstand! Jeg elsker afklaring, det er cool, ligesom det er cool, at have ret!
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Korkia » 30/08/2010 19:14

Tak for det yderst fyldestgørende svar, nu har vi lidt ammunition at bruge af.

Der var dog en ting der slog mig. Lad os sige at gårdlauget vedtager at der ikke måtte være højmusik i gården efter klokken 22, et forslag som ikke strider mod de enkelte medlemmers regler og derfor er gyldigt. Kort tid efter vedtager vi i vores forening, at der må spilles høj musik i gården frem til klokken 24. Ville der så betyde, at vi ville sætte gårdlaugets regel ud af kraft på grund af vores beslutning?
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Løvendahl » 30/08/2010 19:32

Før vi bliver for teoretiske, kan du begynde med at spørge om det er et emne gårdlauget i det hele taget kan tage stilling til! Ifølge formålsparagraffen angår gårdlaugets beføjelser rengøring og vedligeholdelse af gården, og hvad har det lige med musik at gøre?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Korkia » 30/08/2010 19:49

Det var mest tænkt som et eksempel på et scenarie, hvor de enkelte ejendomme kunne sætte evt. regler fra gårdlauget ud af kraft. Her tænkte jeg at musik kunne falde ind under et ordensreglement, som er det gårdlauget er blevet pålagt at lave jævnføre vedtægterne.

Som jeg forstår på dig, mener du at rammerne for et ordensreglementet fra gårdlaugets side er endnu mere snævert? Er vi helt nede ved, at de kun må sætte regler op for beplantning og farve på skurene?
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Løvendahl » 30/08/2010 20:50

Ja, alt hvad der kan udledes af vedtægternes § 2 og som samtidig varetager alle medlemmers interesser falder ind under deres bemyndigelse. Så hvis det ikke lige har noget med vedligeholdelse af gården at gøre, bliver isen under fødderne på dem hurtigt tynd. De skal lære at kende deres plads, ligesom bestyrelsen i din andelsforening også skal overholde vedtægterne i andelsforeningen i din andelsforening. Hvis bestyrelsen i din forening vedtager gennem en ordensregel, at I ikke må holde husdyr i foreningen, har den truffet en beslutning, som skulle have været truffet på en generalforsamling, hvorfor andelshaverne ikke skal rette sig efter bestyrelsens ulovlige ordensbestemmelse.

Gårdlauget er som din bestyrelse sat til at administrerer vedtægterne, som blev vedtaget på en generalforsamling. Gårdlauget og din bestyrelse skal administrerer og ikke selv finde på regler. Vil de gerne have vedtaget nye regler, skal det ske på generalforsamlingen, og hvis de får et NEJ, kan de ikke bare bagefter lave den til en ordensregel og påstå, at den skal overholdes.


Regler som skal overholdes står i vedtægten, hensigtserklæringer står i ordensreglementet.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Vedtægter og husorden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster