Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Om husorden, vedtægter og vedtægtsbestemmelser som ikke er omtalt i en anden tråd

Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf ronnieidnielsen » 11/06/2015 22:09

Et flertal i vores forening har ved ordinær GF besluttet, at der kan laves altaner som individuelle forbedringer. Et projekt er under forberedelse. Pga. bygningens udformning er det ikke attraktivt eller muligt for alle andelshavere at få altan. Beboerne i et hjørne vil få altaner i ca. halv størrelse til ca. halvanden stil. Altanerne vil samtidig være i permanent skygge.

Flertallet har samtidig besluttet, at finansieringen af projektets etape 1 (forundersøgelse og indhentning af tilladelser) skal ske over foreningens økonomi. Argumentet er, at også andelshavere, der ikke ønsker altan har glæde af, at der efterfølgende vil foreligge en tilladelse, da man så vil kunne bruge "muligheden for altan" som salgsargument. Enkelte andelshavere, der ikke fysisk har mulighed for altan, kompenseres med en midlertidig huslejenedsættelse svarende til udgiften divideret med antallet af andelshavere.

Pga. variationer i indskuddenes størrelse betaler en række andelshavere, der ikke ønsker altaner, ca. 5.000,- til forundersøgelsen, mens andelshavere, der ønsker altan betaler det halve. Samme variation betyder at andelshavere uden mulighed for altan kun delvist kompenseres.

Nu har det imidlertid vist sig, at tilladelsen kun vil være gyldig i et år. Derfor ønsker bestyrelsen på en ekstraordinær generalforsamling at vedtage samme forslag med den variation, at tilladelsen nu erstattes af altanleverandørens tilsagn om uden beregning at ville søge samme tilladelse. Man skal så håbe på, at firmaet fortsat eksisterer, føler sig bundet af aftalen, kan få samme tilladelse, og i øvrigt ikke bare tager sig betalt via. andre poster, når man på denne måde har afgivet muligheden for at vælge andre leverandører.

Min opfattelse er, at forslaget er urimeligt, juridisk betænkeligt og økonomisk uansvarligt - det sidste da foreningens cash-flow og økonomi vil belastes af udgiften på ca.90.000, hvorfor vi hurtigere vil komme i en situation, hvor vi må sætte boligafgiften op og/eller optage gæld. Samtidig mener jeg at argumentet om at muligheden for at søge samme tilladelse skulle repræsentere en værdi i fx en salgssituation er søgt.

Med den kompromisløse linie bestyrelsen og et flertal i foreningen har lagt, tror jeg at kun juridiske argumenter vil gøre indtryk. Derfor er jeg interesseret i jeres vurdering af den juridiske holdbarhed i denne konstruktion. Min egen opfattelse er, at både medfinansieringen af individuelle forbedringer og den midlertidige huslejenedsættelse for enkelte andelshavere repræsenterer en vedtægtsstridig udlodning af en del af foreningens formue.

Til baggrund
-altanerne bliver en individuel forbedring
-foreningens bruger ABFs standardvedtægter, der sætte boligafgiften i forhold til indskud og ikke åbner mulighed for midlertidige nedsættelser

Jeg håber at nogle gode andelshovedet kan hjælpe mig til at forstå, hvad jeg har af muligheder.

Mvh Ronnie
ronnieidnielsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 22/08/2010 18:44

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf molan » 12/06/2015 09:42

ronnieidnielsen skrev:Et flertal i vores forening har ved ordinær GF besluttet, at der kan laves altaner som individuelle forbedringer. Et projekt er under forberedelse. Pga. bygningens udformning er det ikke attraktivt eller muligt for alle andelshavere at få altan. Beboerne i et hjørne vil få altaner i ca. halv størrelse til ca. halvanden stil. Altanerne vil samtidig være i permanent skygge.

Flertallet har samtidig besluttet, at finansieringen af projektets etape 1 (forundersøgelse og indhentning af tilladelser) skal ske over foreningens økonomi. Argumentet er, at også andelshavere, der ikke ønsker altan har glæde af, at der efterfølgende vil foreligge en tilladelse, da man så vil kunne bruge "muligheden for altan" som salgsargument. Enkelte andelshavere, der ikke fysisk har mulighed for altan, kompenseres med en midlertidig huslejenedsættelse svarende til udgiften divideret med antallet af andelshavere.

Pga. variationer i indskuddenes størrelse betaler en række andelshavere, der ikke ønsker altaner, ca. 5.000,- til forundersøgelsen, mens andelshavere, der ønsker altan betaler det halve. Samme variation betyder at andelshavere uden mulighed for altan kun delvist kompenseres.

Nu har det imidlertid vist sig, at tilladelsen kun vil være gyldig i et år. Derfor ønsker bestyrelsen på en ekstraordinær generalforsamling at vedtage samme forslag med den variation, at tilladelsen nu erstattes af altanleverandørens tilsagn om uden beregning at ville søge samme tilladelse. Man skal så håbe på, at firmaet fortsat eksisterer, føler sig bundet af aftalen, kan få samme tilladelse, og i øvrigt ikke bare tager sig betalt via. andre poster, når man på denne måde har afgivet muligheden for at vælge andre leverandører.

Min opfattelse er, at forslaget er urimeligt, juridisk betænkeligt og økonomisk uansvarligt - det sidste da foreningens cash-flow og økonomi vil belastes af udgiften på ca.90.000, hvorfor vi hurtigere vil komme i en situation, hvor vi må sætte boligafgiften op og/eller optage gæld. Samtidig mener jeg at argumentet om at muligheden for at søge samme tilladelse skulle repræsentere en værdi i fx en salgssituation er søgt.

Med den kompromisløse linie bestyrelsen og et flertal i foreningen har lagt, tror jeg at kun juridiske argumenter vil gøre indtryk. Derfor er jeg interesseret i jeres vurdering af den juridiske holdbarhed i denne konstruktion. Min egen opfattelse er, at både medfinansieringen af individuelle forbedringer og den midlertidige huslejenedsættelse for enkelte andelshavere repræsenterer en vedtægtsstridig udlodning af en del af foreningens formue.

Til baggrund
-altanerne bliver en individuel forbedring
-foreningens bruger ABFs standardvedtægter, der sætte boligafgiften i forhold til indskud og ikke åbner mulighed for midlertidige nedsættelser

Jeg håber at nogle gode andelshovedet kan hjælpe mig til at forstå, hvad jeg har af muligheder.

Mvh Ronnie


Det kort svar er ja, jeg er enig i at ud fra din beskrivelse så har I udforinger på det basale:

1. Alle andelshaver skal stille lige.
2. Grundlæggelse ændringer i foreningen skal kunne retfærdigøre via formålsparagraffen.
3. Ændringer i foreningens økonomiske fordeling, dvs. alt andet end at bruge fordelingnøgle eller ændring af fordelingnøgle, skal være enstemmig.

Jeg vil anbefale at du finder en god advokat og høre konkret mht. til hvordan sagerne står.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf ronnieidnielsen » 12/06/2015 21:30

Tak for svar. Jeg er meget i tvivl om det næste skridt. Det virker voldsomt (og dyrt) at skulle involvere en advokat, men hvis ikke bestyrelsen og mine medandelshavere vil lytte og genoverveje, har jeg jo ikke mange andre håndtag at trække i. Indtil videre har jeg skrevet til bestyrelsen og bedt om deres fuldmagt til at drøfte sagen med ABF, men de har ikke svaret mig. Tidligere har jeg skrevet til administrator og gjort opmærksom på, at også de har et ansvar, hvorefter jeg fik et glat svar fra bestyrelsen om, at de havde "drøftet sagen med Boligexperten (administrator)" og ikke fundet, at der skulle være noget problem med vedtægter eller lovgivning. Jeg tvivler på, at sagen har været underkastet et reelt juridisk eftersyn hos administrator. Jeg har også overvejet at skrive ud til øvrige andelshavere og appellere til omtanke. Men som sagt har jeg ikke meget håb om at komme videre ad den vej.

Nogen bud på "det rigtige næste skridt"?
ronnieidnielsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 22/08/2010 18:44

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf molan » 15/06/2015 11:22

ronnieidnielsen skrev:Tak for svar. Jeg er meget i tvivl om det næste skridt. Det virker voldsomt (og dyrt) at skulle involvere en advokat, men hvis ikke bestyrelsen og mine medandelshavere vil lytte og genoverveje, har jeg jo ikke mange andre håndtag at trække i. Indtil videre har jeg skrevet til bestyrelsen og bedt om deres fuldmagt til at drøfte sagen med ABF, men de har ikke svaret mig. Tidligere har jeg skrevet til administrator og gjort opmærksom på, at også de har et ansvar, hvorefter jeg fik et glat svar fra bestyrelsen om, at de havde "drøftet sagen med Boligexperten (administrator)" og ikke fundet, at der skulle være noget problem med vedtægter eller lovgivning. Jeg tvivler på, at sagen har været underkastet et reelt juridisk eftersyn hos administrator. Jeg har også overvejet at skrive ud til øvrige andelshavere og appellere til omtanke. Men som sagt har jeg ikke meget håb om at komme videre ad den vej.

Nogen bud på "det rigtige næste skridt"?


At du skriver til bestyrelse, administrator og alle beboer at du ikke kan accepter vedtagelsen idet at du mener at den er ulovlig, og at såfremt den fastholdes vil du få juridisk bestand angående sagsanlæg mod foreningen (med erstatningskrav). På den måde er ingen i tvivl om konsekvenserne af beslutningen.

Det sker der nok ikke noget ved, idet at ingen reelt tror at du vil gøre alvor af det, fordi som du selv siger, så er det dyret og besværligt for dig at gøre.

Dermed er du tilbage til at du skal invester i advokat bistand, alternativt kan du få en advokat til at se på sagen og få advokaten til at skrive til administrator og bestyrelse og "oplyse" om intentionen om sagsanlæg - det har meget større vægt fordi det viser "you mean business", men det koster dig også her og nu til advokat.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf ronnieidnielsen » 17/06/2015 07:54

Tak igen!

Et tvist, der måske er værd at få med er, at forslaget om altaner blev vedtaget under forudsætning af, at det ikke ville påføre foreningen omkostninger. Jeg gjorde allerede dengang opmærksom på, at det virker lidt specielt først at vedtage et forslag under én forudsætning, og i direkte forlængelse deraf vedtage et forslag, der tilsidesætter den forudsætning.

Nogen vinkler på dette? Og er der nogen, der har lyst til at supplere ift. juraen? Jeg er særligt interesseret i at styrke den juridiske argumentation for, at forslaget ikke er begrundet i formålsparagraffen, ikke stiller alle lige og kræver ensstemnighed.
ronnieidnielsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 22/08/2010 18:44

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf molan » 17/06/2015 08:55

ronnieidnielsen skrev:Tak igen!

Et tvist, der måske er værd at få med er, at forslaget om altaner blev vedtaget under forudsætning af, at det ikke ville påføre foreningen omkostninger. Jeg gjorde allerede dengang opmærksom på, at det virker lidt specielt først at vedtage et forslag under én forudsætning, og i direkte forlængelse deraf vedtage et forslag, der tilsidesætter den forudsætning.

Nogen vinkler på dette? Og er der nogen, der har lyst til at supplere ift. juraen? Jeg er særligt interesseret i at styrke den juridiske argumentation for, at forslaget ikke er begrundet i formålsparagraffen, ikke stiller alle lige og kræver ensstemnighed.


Prøv eks. at læse dette:

http://www.forumorientering.dk/kr%C3%A6 ... YEYCfmqpBc

"Byretten fandt, at et kvalificeret flertal var tilstrækkeligt, og lagde herved vægt på, at altanprojektet skulle være udgiftsneutralt for dem, der ikke var involveret i projektet, og at der ikke var grundlag for at antage, at der var risiko for, at altanerne i fremtiden ville påføre sagsøgerne væsentlige udgifter"

"Landsretten anførte, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en karakter beslutningen havde haft for medlemmerne."

Det er især væsentligt at retten ser på om altanprojektet er udgiftsneutralt for dem der ikke var involveret i projektet og hvor indgribende en karakter beslutningen er medlemmerne.

Den konkret vurdering i dit tilfælde, skal du under alle omstændigheder have hos en advokat idet at der er mange detaljer som folk på internettet kan overse eller ikke være opmærksom på. Det jeg siger er derfor altid af mere genral eller principiel karakter.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf ronnieidnielsen » 24/06/2015 23:24

Tak for svar, Molan - sætter stor pris på det!

Jeg har skrevet rundt til alle andelshavere og forklaret, hvordan jeg ser på sagen. Desværre har jeg ikke mulighed for at uploade dokumentet her.

Jeg har ligeledes skrevet til bestyrelsen, der 1) efter samråd med vores kontaktperson hos Boligexperten ikke finder, at der er et problem; 2) ikke vil indhente en egentlig juridisk vurdering; og 3) ikke (skrevet til mig med store bogstaver og rød fremhævning) vil give mig fuldmagt til at drøfte sagen med ABF, hvor vi er medlem.
Jeg vil foreslå den ekstraordinære generalforsamling, at man enten forkaster forslaget eller undlader at bringe det til afstemning og i stedet beder bestyrelsen få lavet en juridisk vurdering før der evt. indkaldes til yderligere en ekstraordinær generalforsamling. Af principielle grunde mener jeg ikke vi skal stemme om et forslag, der synes i strid med vedtægter og foreningsret.

Alternativt kan man evt. gå en vej, hvor andelshavere uden glæde af forundersøgelsen kompenseres krone til krone for omkostninger til forundersøgelsen og kompensationen. Men jeg finder at dette vil udgøre en belastning for foreningens i forvejen pressede økonomi. (Der budgetteres - i en forening med indtægter på 1.250.000 fra boligafgift - med underskud på 105.000, der er hensat 350.000 til ekstraordinære omkostninger i forbindelse med ulovlige fjernvarmeinstallationer, og der er ikke på budgettet afsat penge til forundersøgelsen. Foreningens kontantbeholdning er ved at slippe op.)

Desværre tror jeg at det eneste, der vil gøre indtryk på bestyrelsen, administrator og mine medandelshavere er klare juridiske argumenter.

Jeg har læst en anden tråd om enstemmighed (http://forum.andelsportal.dk/topic/enstemmighed) og deraf udledt, at beslutninger, der rækker ud over formålsparagraffen enten kræver enstemmighed eller er ugyldige. Formålsparagraffen er den klassiske ”at erhverve, eje og administrere” foreningens ejendom – og jeg finder, at medfinansiering af individuelle forbedringer (der således ikke bliver en del af foreningens ejendom) ikke falder inden for dette formål.

Lyder det som rette vej ind i en juridisk argumentation eller vil du vælge en anden? Kan du evt. blive mere konkret om de domme, som du henviser til i dit indlæg på tråden?

Jeg vil gerne blive så præcis i den juridiske argumentation, at jeg står med et godt grundlag for en småsag med krav om erstatning, hvis et flertal i foreningen vælger at stemme forslaget igennem.

Igen tusind tak for din hjælp
ronnieidnielsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 22/08/2010 18:44

Re: Individuelle forbedringer betalt af foreningens formue

Indlægaf molan » 25/06/2015 08:52

Det bedste du kan gøre er at få en konkret vurdering fra en advokat og få denne til at skrive til foreningen på dine vegne. Du skal ikke regne med at de lytter til dig uden at der er igennem en advokat - husk på at de ikke tror på kan eller vil gøre alvor af evt. trusler om at gå i retten. Du skal derfor bevises over for dem at du mener det seriøst og at du er villige til at gå hele vejen, men husk at du kun har en sag hvis du mister penge i forbindelse med projektet eller er det jo helt fint.

Så få fat i regnskaberne og dokumentationen for det tab du kommer til at lide og tal med en advokat med ekspertise på bolig-retsområdet om hvad I gør.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Vedtægter og husorden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst