Tilfældige bøder besluttet af bestyrelsen

Om husorden, vedtægter og vedtægtsbestemmelser som ikke er omtalt i en anden tråd

Tilfældige bøder besluttet af bestyrelsen

Indlægaf jhhdk » 1/02/2005 21:05

Sagen kort (stadig lidt langt undskyld):
- Bestyrelsen informerer på generalforsamlingen om at det udover arbejdsweekender kan blive nødvendigt med at uddelegere ansvar for løbende vedligeholdelses opgaver. Såsom græsslåning, rengøring af brønde, opsamling af nedfaldne æbler mv.
- Der bliver opsat invitation til 'Åbent Hus' i opgangene hvor disse opgaver vil blive uddelegeret.
- Andelshavere som ikke deltog i første 'Åbent hus' får endnu en indbydelse til 'Åbent Hus 2', de bedes samtidig om at rette henvendelse til bestyrelsen såfremt de ikke kan deltage.
- Da jeg hverken har deltaget i Åbent hus 1 eller 2, bliver nu pålagt at betale 350 kr/mdr. for at 'nægte' at deltage i disse vedligeholdelsesopgaver.
- Jeg henvender mig til bestyrelsen og undskylder at jeg ikke har reageret tidligere og spørger om jeg kan få tildelt en opgave, det afviser bestyrelsen.
- Bestyrelsen indkalder mig til et møde hvor de forklarer at de er kommet frem til beløbets størelse ved dividere skønnet omkostning ved at ansætte vicevært med antallet af andele.
- Jeg begynde at indbetale de 350 kr/mdr. under protest, da jeg mener at bestyrelsen har overskredet sine beføjelser (både bestyrelse og administrator får tilsendt protest).
- Jeg indkalder til ekstraordinær generalforsamling for at få bestyrelsen til at redegøre for hvordan de kommer frem til at de beføjelse til at forhøje min boligafgift.
- På ekstraordinær generalforsamling indleder bestyrelsen med at sige at det er ligegyldigt hvad vi kommer frem til da der ikke er stillet nogle forslag. Administrator henviser derefter til flg. paragraffer i foreningens vedtægter for at sandsynliggøre at den mådentlige bøde ligger indenfor bestyrelsens beføjelser.

§9.5 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendigt vedligehold foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel.

§25.2 Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regeluring af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, eller om iværkselse af forbedringsarbejder eller instansættelsesarbejder, hvis finansering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end 25%, eller henlæggelser til sådanne arbejder med et beløb der overstiger 25% af den tidligere boligafgift, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige stemmer repræsenteret på general forsamlingen, men opnås et flertal på 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med minst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvormange stemmer er repræsenteret.

Derefter indskærpede bestyrelsen at de andelshavere som havde fået en løbende vedligeholdelses opgave skulle huske rent faktisk at udføre disse for at undgå at få en mådentlig bøde ligesom mig.

Bestyrelsen mente tilsyneladende at eftersom en mådentlig bøde er en mildere sanktion en eksklusion jf. §9.5 og da §25.2 kun gælder når ændring af bolig afgift er større end 25%, må det være tilladt for bestyrelsen i andre tilfælde. De gav desuden udtryk for at det beløb de krævede fra mig muligvis overhovedet ikke havde noget med boligafgift at gøre.

Jeg argumenterede for at ændringer i boligafgift altid skal ske på en general forsamling idet §8.1 siger:"Boligafgiften størelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen."

Endelig er jeg nu kommet frem til mine spørgsmål.

Har bestyrelsen overskredet sine beføjelser?
Er administrator på gyngende grund ved at medvirke til dette?
Lever han op til sit ansvar ?
Efter at have nærlæst §25.2 er jeg kommet frem til at det udelukkende er skærpelse af §8.1 som gør at almindeligt flertal ikke er nok til at ændre boligafgifter i særlige tilfælde. Er det korrekt forstået?

Jeg vil være dybt taknemmelig for ethvert kvalificeret svar til mine spørgsmål.

Med venlig hilsen
Jan H. Hansen

P.S. Jeg overvejer at fremlægge eventuelle svar i forbindelse med ordinær generalforsamling, hvor jeg vil stille forslag om pengene tilbagebetales og om at vi skifter administrator. Så det ville være behjælpeligt hvis svarere med særligt indblik i det her, underskrev sig med fulde navn og titel. Lad dog ikke dette afholde jer fra at svare anonymt hvis i er mere trygge ved dette.
jhhdk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 1/02/2005 17:41
Geografisk sted: Søborg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 1/02/2005 22:08

Vedtægterne indeholder formentlig bestemmelse om hvad andelshavernes vedligeholdelsespligt omfatter, og det er normalt indvendige arbejder i lejligheden.

Formuleringen i jeres § 9.5 ville f.eks. kunne anvendes hvis andelshaveren ikke vedligeholder sine installationer, så der sker vandskade eller kortslutning som breder sig til andre lejligheder.
Bestemmelsen er derfor næppe anvendelig på fællesarbejder.

Jeg synes at det er en god ordning hvis andelshaverne kan vælge om de vil udføre fællesarbejde eller om de vil betale sig fra det, men vedtægterne bør indeholde en klar hjemmel til det og betalingens størrelse bør besluttes på generalforsamlingen.

Et forslag til vedtægtsbestemmelse fremgår af dette tidligere indlæg:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... .php?t=278

Vedtægternes § 25.2 skal blandt andet sikre 2/3 flertal i "dyre" beslutninger.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf jhhdk » 1/02/2005 23:03

Vedtægterne beskriver ganske rigtigt hvad der er omfattet af min vedligeholdelsespligt:
§9.1 En andelshaver er forpligtiget til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved- oh bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af byggedele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskriftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers omfatter også forringelse og forældelse.

§9.2 En andelshaver er envidere forpligtiget til at vedligeholde andre lokaler eller områder som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum,altanerm terrasser have of lignende. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder.

§9.3 En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udvendige vedligeholdelsesarbejder som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshavere.

§9.4 Andelsboligforeningen er foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

Så langt så godt. Så vidt jeg kan disse løbende vedligeholdelsesarbejder kun være omfattet af §9.3.

Der er præcedens for at de som vælger ikke at deltage i mindst halvdelen af de planlagte arbejdsweekender betaler 300 kr i 'bøde' per dag de 'mangler'. De løbende arbejdsopgaver er imidlertid en ny opfindelse fra bestyrelsen, som så vidt jeg kan læse ud af referatet fra generalforsamlingen ikke er blevet besluttet, andelshaverne er snarere blot blevet informeret om at disse arbejdsopgaver ville komme.
Betalingens størelse fremgår ikke at referatet.

Har bestyrelsen overskredet sine beføjelser?
Er administrator på gyngende grund ved at medvirke til dette?
Lever han op til sit ansvar ?

Med venlig hilsen
Jan H. Hansen
jhhdk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 1/02/2005 17:41
Geografisk sted: Søborg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 1/02/2005 23:17

§9.3 En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udvendige vedligeholdelsesarbejder som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshavere.

Meningen med den bestemmelse er formentlig at man f.eks. kunne pålægge andelshaverne at male deres vinduer udvendigt.

En mere klar hjemmel til fællesarbejder er:
"Generalforsamlingen kan beslutte at der ved udførelse af vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejder. Ved beslutningen om fællesarbejderne skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højest udgøre andelshaverens del af den besparelse der kan opnåes ved fællesarbejdet."

Jeg vil afholde mig fra direkte kritiske udtalelser om bestyrelsen og administrator.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf jhhdk » 1/02/2005 23:41

Tusind tak for dine svar.

Jeg forstår godt hvis du ikke kan tage parti i den konkrete sag.

Hvor ville du foreslå at jeg henvender mig for at få en udtalese om den konkrete sag, jeg føler mig ikke overbevist om at de øvrige andelshavere nødvendigvis vil give min fortolkning af vedtægterne samme vægt som administratorens, skal jeg hyre min egen advokat? (det virker som overkill for 350 kr/mdr.)
Ville LLO for eksempel være villig til at udtale sig når jeg er medlem?
Hvordan beregner man evt. besparelse der kan opnåes ved fællesarbejde?
jhhdk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 1/02/2005 17:41
Geografisk sted: Søborg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 5/02/2005 17:08

Du kan læse min mening om vedtægterne ovenfor og kan heraf se at jeg ikke mener at vedtægterne indeholder den nødvendige klare hjemmel til at stille krav om løbende udførelse af arbejdsopgaver eller opkrævning af betaling for manglende deltagelse.
Det er muligt at der er præcedens for betaling i din forening.

Set fra bestyrelsens synspunkt er du en negativ andelshaver, der henvender dig meget sent.

Jeg ser derfor 2 problemer: Bestyrelsen mangler hjemmel i vedtægterne og du henvender dig for sent.

Mudderkastning mod bestyrelsen eller administrator hjælper næppe.
En fornuftig forligsmæssig løsning kunne være at bestyrelsen tilbyder dig erstatningsarbejde og sørger for at vedtægterne forsynes med klar hjemmel.

Besparelsen ved fællesarbejdet kan f.eks. skønnes ved at sammenligne med hvad det ville koste at lade et firma udføre arbejdet.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Vedtægter og husorden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 4 gæster