Køb og salg af areal på tagetagen

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Køb og salg af areal på tagetagen

Indlægaf Hvaderreglerne? » 11/04/2022 16:37

Håber virkelig på juridisk hjælp her, da vi er en gruppe af andelshavere fra min A/B der er endt i noget af uenighed med bestyrelsen, og med den forstående generalforsamling her i slut april, har vi noget af en argumentations kamp foran os.

Ved køb af det rå tørreloft betales hos os en sum svarende til 40 % af den gældende andelskrone på tidspunktet for købet. Herefter afholder andelshaveren selv alle udgifter i forbindelse med indretning af det rå loftareal til boligareal jvf. lovkravene.

Når byggeriet er færdigmeldt og man har modtaget sin ibrugtagningstilladelse fra Byg og Miljø, medregnes boligarealet i boligens samlede boligareal jvf. BBR-registreret. Boligarealet på tagetagen ligestilles således med det oprindelige boligareal, hvilket også kommer til udtryk i beregning af boligafgift hvor der betales fuld pris pr. kvm.

I følge andelsboligloven og vores vedtægter, fastsættes prisen af generalforsamlingen og beregnes på baggrund af hvad værdien af andelen udgør i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand, og generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende. Så vi var af den klare overbevisning, at ved senere videresalg af vores andelsbolig med delvis boligareal på tagetagen ville hele boligens areal blive solgt til den gældende andelskrone da intet andet er blevet oplyst eller står skrevet i vedtægterne.

Vi blev derfor meget overraskede, da det gik op for os at bestyrelsen ved salg af en andelsbolig med delvis boligareal på tagetagen, videresælger boligarealet på tagetagen til kun 40 % af andelskronen.

Bestyrelsens nuværende praksis medfører at andelshavere med delvis boligareal på tagetagen stilles meget ringere økonomisk set med tiden end andre andelshavere, fordi vi med den stigning der har været i andelskronen over tid går glip af 60 % af den stigning der er kommet pr. boligkvadratmeter. Dette mener vi jo er i modstrid med andelsboligloven der beskytter en eller flere andelshavere mod at blive påført ulemper.

Vores forståelse bekræftes ligeledes af praksis i andre andelsboligforeninger, der alle videresælger boligareal på tagetagen til fuld andelskrone, uafhængig af hvad andelshaveren har betalt for der rå loft.

Så vi har i et forslag til den forestående generalforsamling derfor henstillet til at bestyrelsen sikre at alt boligareal ligestilles ved videresalg og sælges til 100 % af andelskronen. Dertil har vi tilføjet, at for at undgå dobbelt værdiforøgelse, skal der foretages en nedskrivning af udgifterne til ombygningen, svarende til det prisnedslag man har fået ved kun at betale 40 % af andelskronen for det rå loftareal, således de ikke også kan tillægges som forbedringer.

Med indkaldelsen til generalforsamlingen udsendt af administrator i sidste uge, har bestyrelsen meget ekstraordinært kommenteret på vores forslag (må de overhovedet det), hvor de skriver at vi forsøger at berige os på de andre andelshaveres bekostning, og dertil kommer de med en konsekvensberegning baseret på nogle usammenhængende tal, der forsøge at viser at vores forslag vil medføre at alle andre lider økonomisk tab da andelskronen vil falde, selvom det ikke er det vi forslår (for det ville aldrig falde os ind). Så det virker mere som en skræmmeteknik.

Så kan nogle af jer med forstand på dette fortælle mig om hvad der er op eller ned, for vi er jo ikke interesserede i at påføre andre økonomisk tab.
Hvaderreglerne?
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 11/04/2022 15:44

Re: Køb og salg af areal på tagetagen

Indlægaf alibonati » 26/04/2022 13:06

Det scenarie, du beskriver, medfører de facto, at alle andre andelshavere skal betale og miste værdi, så I kan få mere, end I har betalt for. I har betalt 40% af andelskronen for arealet, ergo har arealet en værdi, der modsvarer 40% af andelskronen. Jeres bestyrelse har helt ret i, at I forsøger at berige jer på de andre andelshaveres bekostning. At det ikke er tilsigtet er en anden historie, men det er nu den konsekvens, jeres forslag vil have.

I har betalt 40% for et areal, I nu vil have 100% for. Lad os tage udgangspunkt i et simplificeret eksempel, hvor 100% andelskrone er 1.000.000 kr. Lad os derudover antage at foreningen består af 50 lige store lejligheder, og at foreningens andelsværdi er 50.000.000. Hver andelslejlighed har da en værdi på 1.000.000 kr.

Foreningen vedtager, at arealet på loftet har en værdi der modsvarer 40% af andelskronen. Dvs. I skal betale 400.000 kr. Lad os nu sige, at der er tale om 10 salg, dvs. foreningen tjener 4.000.000 kr. på salg af loftsarealet. Foreningens andelsværdi er nu 54.000.000 kr. Denne formue skal fordeles på arealet/fordelingstallet på de oprindelige 50 lejligheder og de 10 nye knopskydninger (som har et fordelingstal der er 40% af de alm. lejligheder):

54.000.000 /(50+10*0.4) = 54.000.000 / 54 = 1.000.000;

dem med knopskydning har så "1,4 andele", dvs. 1.400.000 kr. (andelslejlighed på 1 mio og knopskydning på 400.000)

Jeres scenarie. I betaler 40% af andelskronen, men loftsarealet har en værdi i årsregnskabet, der er på 100%. Dvs. I reelt set køber med 60% rabat. Hvor kommer de 60% fra? De kommer fra andelsværdien og alle andelshavere:
Foreningens andelsværdi er stadigvæk 54.000.000 kr. som før. Denne formue skal fordeles på arealet/fordelingstallet på de oprindelige 50 lejligheder og de 10 nye knopskydninger (som har et fordelingstal der er 100% af de alm. lejligheder):

54.000.000 /(50+10*1) = 54.000.000 / 60 = 900.000;

dem med knopskydning har så "2 andele", dvs. 1.800.000 kr. (andelslejlighed på 900.000 kr. og knopskydning på 400.000, som nu kan sælges til 900.000 kr.).

Dvs. de der knopskyder tjener 400.000 kr. på øvelsen mens ikke-knopskydere taber 100.000 kr.

I er på ingen måder stillet økonomisk ringere end andre, I har fået mulighed for at udvide jeres bolig, og andelsforeningen giver uigenkaldeligt afkald på at kunne anvende arealet til andet. Hvis I vil sælge til 100% af andelskronen, så må I købe til 100% af andelskronen.

Nedskrivning af forbedringer i jeres lejlighed er irrelevant for de andre andelshavere, da de stadigvæk vil komme til at betale gildet rent regnskabsteknisk, med mindre provenuet tilfalder foreningen ved salg.

I jeres tilfælde vil jeg plædere for, at værdien af loftsarealet (40% af andelsværdien) også bør medføre at I kun skal betale 40% af boligafgiften, da boligafgiften og andelsværdien typisk er indbyrdes afhængige i vedtægterne. Men der må I tjekke jeres vedtægter.
alibonati
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/07/2009 12:46

Re: Køb og salg af areal på tagetagen

Indlægaf Hvaderreglerne? » 29/05/2022 21:50

Tak for svar alibonati.

Hvis sagen var som du beskriver i dit regneeksempel så har du ret. Men sagen er den, at boligarealet på loftetagen er vurderet på lige fod med alt andet areal i valuar vurderingen vi lige har fået fortaget. Dvs. mht. dit simplificerede regnestykke, så betyder det at hver af de 10 solgte loftarealer der nu ligestilles med alt andet boligareal, nu har øget ejendommens værdi med 1.000.000 kr hver, således at ejendommens samlede værdi nu er 50.000.000 + 10.000.000 = 60.000.000 kr. Så nej, ingen af de andre mister noget.

Og vi har netop haft det oppe på GF og dertil fået juridisk hjælp, og vi fik medhold, så alt godt :)
Hvaderreglerne?
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 11/04/2022 15:44


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron