Hjælp... sidder i håbløs klemme ifm. salg af andelslejlighed

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Hjælp... sidder i håbløs klemme ifm. salg af andelslejlighed

Indlægaf xenius » 23/10/2005 02:13

Hej Andelsbolig-debat,

Vi er kommet i klemme i forbindelse med salg af vores andelslejlighed vi købte for ca. 4 år siden.

I korte træk handler det om, at de forbedringer vi betalte for i sin tid (nedfældet i vurderingsrapporten, som daværende bestyrelse og administrator havde udarbejdet/"godkendt"), nu i forbindelse med salget viser sig at være "ulovlige" (bl.a. et bad).

Da vi købte lejligheden, var der bemærket i vurderingsrapporten at daværende sælger havde ansvar for dokumentation for, at forbedringerne var lovlige, hvilket daværende bestyrelse forsikrede os om, at de var, hvilket derfor resulterede i gennemførelse af handlen uden videre "påpasselighed" fra vores side.
At bestyrelsen lod handlen foregå, så vi egentlig som en sikkerhed for at tingene også var i orden, som de nu fortalte os.

Siden er der kommet ny bestyrelse og ny administrator.

Og som nævnt skal vi nu til at sælge, og det er nu bemærket i den nye vurderingsrapport at der er ulovlige installationer, vi pålægges at udbedre (som vi har overtaget fra tidligere sælger).

Installationer, vi i sin tid fik bekræftet lovlige af daværende bestyrelse i købsøjeblikket, og som vi betalte for i form af forbedringer.

Vi har fået at vide at det fulde ansvar påhviler os som "ny" sælger, også selvom daværende bestyrelse groft talt har "fuppet" os, da de tilsynladende velvidende lod handlen foregå med ulovlige forbedringer.

Kan det virkelig passe, at bestyrelsen/foreningen bare kan fralægge sig ansvar for en handel, "de" (medlemmerne er desværre skiftet ud) lod foregå for 4 år siden?

Kan tidligere sælger stadig drages til ansvar (i vores købsaftale står der, at han bærer det fulde ansvar omkring dokumentation på, at installationerne er lovlige)?

Er det virkelig os alene der sidder tilbage med hele ansvaret?
Senest rettet af xenius 23/10/2005 23:33, rettet i alt 1 gang.
xenius
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 23/10/2005 01:49

Indlægaf kandidat » 23/10/2005 19:07

Hvis I har dokumentation på at de forbedringer som I har overtaget er lovlige, og I har betalt for de forbedringer. Så kan de ikke lige pludselig komme til at hænge på jer. Jeg vil mene at der er foreningen som hænger på den regning. Har den gamle bestyrelse bevidst ladt salget gå igennem så er de jo delvis ansvarlige, muligtvis også økonomisk.
Jeg ville få fat i en advokat, men mindre at de forbedringer ligger i den økonomiske "lave" ende.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/10/2005 21:11

Hvis i har skriftlig dokumentation på godkendelsen fra den tidligere bestyrelse, kan den måske gå igennem som foreningens ansvar. Men som udgangspunkt har en bestyrelse slet ikke faglig viden til håndværk til at godkende noget som helst. Der skal en fagmand til at vurdere installationer. Så i har nok været for naive da i købte andelen.

Det er andelshavers pligt, selv at kontrollere for fejl og mangler når de overtager en lejlighed, så vil administrator sørge for at sælger udbedre fejl og mangler. Ellers kommer man selv til at hænge på når man sælger - den situation i selv står i nu!
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf xenius » 23/10/2005 23:17

Tak for jeres svar,

Det vi har svært ved at forholde os til er, at de "ulovlige" forbedringer har vi overtaget som "lovlige", da de i den vurderingsrapport der var udarbejdet af daværende bestyrelse/administrator i forbindelse med vores køb, "så" lovlige ud i de dokumenter vi har fået udleveret.

Der stod INTET bemærket i vurderingsrapporten om, at der var ulovlige installationer i lejligheden vi skulle være opmærksomme på.

Burde de ikke allerede der for 4 år siden, være påpeget som ulovlige, og derved pålagt daværende sælger at lovliggøre?

Jeg kunne forstå hvis det var forbedringer VI havde lavet, men det er altså forbedringer vi har købt, og som IKKE har figureret som ulovlige installationer i vurderingsrapporten, tværtimod stod de som "lovlige" forbedringer vi ovenikøbet har fået lov at betale for.

Kan man bare "føre" ansvaret over på os, for noget fiksfakseri der tilsynladende er foregået mellem daværende bestyrelse/administrator/sælger?

Kan en forening bare sælge noget ulovligt videre (som var det lovligt), for derefter at lade ansvaret hvile på køber?

Det kan da ikke passe, at daværende bestyrelse og administrator som har stået for salget og dokumenterne, ikke kan stilles til ansvar for videresalg af ulovlige installationer for ca. 70.000, vi har fået lov at betale for ved overtagelsen?
De må da kunne drages til ansvar for, at de oplysninger der har stået i vurderingsapporten, da vi overtog lejligheden, også er sande? Ellers er det i min verden dokumentfalsk..

Hvis man ikke kan stole på bestyrelsens/administrationens ord/juridiske dokumenter/vurderingsarapport i købsøjeblikket, ja, så er man da godt nok dårlig stillet som køber..
xenius
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 23/10/2005 01:49

Indlægaf kandidat » 24/10/2005 00:13

Hvis bestyrelsen selv har vurderet andelen, så har de et ansvar. Professionelle vurderingsmænd har en forsikring som kan dække den slags fejl (ham vi bruger har i hvert tilfælde).

Måske skulle I forsøge at undersøge forholdet mellem sælger og den tidligere bestyrelse. Hvis det altså er muligt efter fire år. Måske er der lavet bevidst fusk.

Men jeg ville igen tale med en advokat. Jeg ved med ejerboliger, så er de tidlige ejere ansvarlige i op til 20 år på nogle at de installationer som de har udført, så jeg kan ikke forstille mig at det bare er surt, at I ikke havde en eller flere håndværkere ude og tjekke alt det som jf. vurderingsrapporten var i orden.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf Andels And » 24/10/2005 00:21

Fik du nogensinde dokumentation på at installationerne var lovlige fra den førrige sælger, som aftalt. Det burde du desværre have gjort noget med indenfor 6 mdr efter salget. Man kunne sige at det var dit ansvar at sørge for at du fik dokumentationen.

Men jeg er bestemt på din side og synes foreningen burde være mere forstående. Kan bestyrelsen overtales til at betale for lovliggørelsen???

Få fat i en advokat og held og lykke.

Gør som Kandidat skriver...held og lykke
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf christian K » 24/10/2005 09:46

Som jeg kan se ud fra de oplysninger der er givet, er der tale om skjulte fejl, og såvidt jeg er orienteret hænger i nu på udgiften til at få bragt dem iorden. I kan så vælge at føre sag mod tidligere ejer og jeg vil tro at i har gode chancer for at vinde den. Hvis den tidligere ejer ikke var ejer af lejligheden da disse fejl blev lavet kan han så igen sagsøge tidligere ejer og så videre. Men som flere skriver ovenfor få fat på en advokat snarest.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf xenius » 24/10/2005 12:24

Kandidat:
Forhold mellem daværende bestyrelse og sælger: Familie :smile13:

Andels And:
Nej, fik ikke udlveret dokumenter fra tidligere sælger, som han var pålagt i følge vurderingsrapport. Fik blot oplyst (af bestyrelsen), at forholdende VAR i orden (at de lod gennemføre handlen, så vi som en sikkerhed for at oplysningerne også holdt vand, da vi ikke mente foreneingen kunne have interesse i at handle med ulovlige installationer. Men vi tog åbenbart fejl..)

christian K:
Nej egentlig ikke, da de i vurderingsrapporten fremgår som forbedringer, vi betaler for. Hvis vi nu ikke havde betalt for disse, ville den være nemmere at sluge (og kvalificeres som skjulte fejl), men vi er blevet opkrævet disse ulovlige forbedringer, og nu pålægges vi ovenikøbet at udbedre dem??


Ja, det ser ud som om vi må få fat i en advokat. Et sted man med fordel kan henvende sig, i forbindelse med sager af denne karakter?
xenius
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 23/10/2005 01:49

Indlægaf zuma » 24/10/2005 14:02

Kære Xenius

For så vidt angår de juridiske regler, gælder der ved køb og salg flere forskellige frister, men som AA rigtig nok skriver, så gælder der en frist på 6 måneder vedrørende indsigelsesfrist imod fejl og mangler, jfr. Andelsboliglovens § 16 (om overpris). Efter denne frist kan man alene gøre et krav gældende, såfremt de omtalte fejl og mangler er af en vis størrelse (i praksis omkring 10 % af købesummen), eller med mindre sælger handlede i ond tro (altså var vidende om det ulovlige forhold). Jeg kan ikke af sagen se, hvorvidt et af ovenstående forhold foreligger.

Hvem sagen skal anlægges imod, afhænger af de nærmere omstændigheder omkring salget (der skal jeg bruge yderligere oplysninger). Du kan kontakte mig på kqk@korpela (er advokat) og jeg vil gennemgå sagen gratis for at se, om der er noget om snakken, herunder bl.a. søge fri proces (gratis retshjælp), hvis din indkomst er under 236.000 som enlig eller 300.000 som samlevende eller søge retshjælpsdækning.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf xenius » 24/10/2005 15:18

Hej zuma,

Sælger må nødvendigvis have handlet i ond tro, som jeg ser det (og bestyrelsen med), da han jo tilsynladende ikke har søgt de nødvendige tilladelser, da han foretog de nu ulovlige forbedringer.

Vi fik jo blot fejlagtigt oplyst at tingene var i orden, hvilket vi da stolede på, når bestyrelsen nu fortalte os det.

Tak for den mulighed du giver os, med hensyn til lige at vurdere sagen, for at se om den er værd at forfølge. Det er værdsat!

Jeg vil i første omgang lige afklare lidt mere med nuværende bestyrelse og administrator, for at se om man sammen kan finde en løsning som tilgodeser alle parter.

Men skulle de vælge at stille sig på bagbene (hvad det umiddelbart indtil videre ser ud som om de gør), vil jeg helt klart skrive til dig!

Tak igen!
xenius
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 23/10/2005 01:49

Indlægaf Andels And » 24/10/2005 22:48

Husk at holde os orienteret :-)
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf xenius » 26/10/2005 10:48

Det vil jeg selvfølgelig gøre :)
xenius
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 23/10/2005 01:49

Indlægaf conrad » 22/11/2007 20:22

Hvordan gik sagen....:)

Er virkelig interesseret da jeg er havnet i en tilsvarende situation
conrad
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 23/11/2005 10:31
Geografisk sted: frederiksberg

Re: Hjælp... sidder i håbløs klemme ifm. salg af andelslejli

Indlægaf Løvendahl » 24/11/2007 00:27

[font=Times New Roman]Afslag eller erstatning?

- Og hvem skal du rette dit krav imod?


For det første har du et krav mod den tidligere sælger, hvis det du skriver er i overensstemmelse med sandheden og du intet har udeladt. Det er noget vrøvl, at skrive at sælger er i ond tro osv., som nogen stærkt indikerer, hvis man ikke har en klar dokumentation at hænge det op på. Udgangspunktet er, at du tjekker op på, at sælger i overensstemmelse med vedtægten har anmeldt ændringen af sin lejlighed til bestyrelsen, FØR han gik i gang. Find selv § i jeres vedtægter. Da du er part i sagen, vil du af bestyrelsen/administrator/sælger gerne have en kopi af denne ansøgning, samt byggetilladelsen, hvis dette var påkrævet. Hvis sælger selv i god tro har glemt at indhente en byggetilladelse, har du allerede nu en vindersag!

Hvis du hiver andelsboliglovens § 16, stk. 3 af stalden er det for at få et afslag i købesummen. Men her skal du holde tungen lige i munden. Hvis dine omkostninger til ”lovliggørelse” af badeværelset er ca. 10 % - 15% af købesummen, er det stadigvæk usikkert om, hvorvidt du har et krav! Zuma må ikke glemme, at domstolene vurderer et afslag efter, hvad er andelsboligen værd med de ulovlige installationer, og hvad er den værd uden de ulovlige installationer. Et % vist afslag vurderes efter en valuars skøn, og ikke efter forholdet mellem omkostningerne for lovliggørelse i % forhold til købesummen. Værdi af andel med mangler – købesum = afslag ( I Praksis minimum 5 – 8 %som mindste grænse for afslag) 10% skulle gerne pr. automatik ende med et udenretligt forlig, hvor sælger betaler. Du må gerne i den forbindelse ligge flere forskellige forhold sammen, så hvis andre ting også er ulovligt lavet eller håndværksmæssigt sjusket udført, skal dette også trækkes fra i den samlede købesum. Ved et afslag skal du ikke bevise, at sælger har handlet ansvarspådragende, han har bare solgt noget, du aldrig har fået, og det skal du selvfølgelig ikke betale for, men der er overstående mindstegrænse, for at domstolene ikke bliver overbebyrdede med bagatel sager!

Erstatning.

Her er der principielt ingen mindste grænse, (det er optil hvad dommeren accepterer), men til gengæld er der et krav om at sælger har handlet ansvarspådragende. Eks: at sælger ”glemte” (ansvarspådragende) at indhente offentlige tilladelser. Du kan ikke få ham dømt på, at han ikke har indhentet tilladelse hos bestyrelsen før han gik i gang, hvis han ”glemte” det, men det er det bygningsreglement for erhvervs- og etagebyggeri, på godkendelsestidspunktet som gælder: se: www.ebst.dk/BR95_13_ID20/0/54/0

Læs vedtægten, og er foreningens formål at erhverve og administrerer ejendommen du bo i, er det bestyrelsens pligt at administrerer. I vedtægten står der højst sandsynligvis også under forandringer, at forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt mm. Og det er alene bestyrelsens job, at sikre, at dette sker. De kan kræve at se håndværkerregninger, eller hvis det er noget sælger selv har lavet, en timeopgørelse efter ABF. Så ved bestyrelsen, hvem der har lavet aben, og hvem køber kan rette sit krav imod. Har bestyrelsen ikke tjek på dette, er det ansvarspådragende.

Kandidat har ganske ret i, når han skriver: ”Hvis bestyrelsen selv har vurderet andelen, så har de et ansvar. Professionelle vurderingsmænd har en forsikring som kan dække den slags fejl (ham vi bruger har i hvert tilfælde).” Bestyrelsen er IKKE vurderingsmænd, de skal bare tjekke, byggetilladelser, dispensationer og hvem der har lavet hvad, så senere købere efter loven kan sende erstatningskrav til rette adressat. Dermed må bestyrelsen gerne godkende badeværelset, hvis det har dokumentation på hvem der har lavet hvad. Har bestyrelsen ikke det, har de leget vurderingsmænd, og det må de ikke! De skal administrerer efter vedtægten, og ingen dokumentation = 0,- i forbedring. Kan sælger ikke skaffe dokumentationen på det er en forbedring, kan det jo ikke godkendes, og har bestyrelsen godkendt dette alligevel, er det ansvarspådragende for bestyrelsen, da bestyrelsen har handlet uden for vedtægten. Bestyrelsen skal kunne bevise, at det den har gjort, var i overensstemmelse med vedtægten. Og ”husregler” som giver bestyrelsen mere at skulle have sagt end vedtægten, bliver blankt tilsidesat af domstolene. Igen vil bestyrelsen muligvis have et regreskrav mod sælger.

Efter min vurdering, skal du vælge afslag i købesummen, hvis en uformel vejledning af en byggesagkyndig mener, at det vil overstige 10%.

Hvis sælger ikke kendte byggereglerne og selv har lavet ulovlighederne, er dette ansvarspådragende, og vil højst sandsynligt medfører et erstatningsansvar. (Det beløb en lovliggørelse koster)

Var han i god tro og brugte håndværkere, og fik indhentet byggetilladelser, anmeldte forandringen før han gik i gang osv. Har han så handlet ansvarspådragende, da han fik godkendt forbedringen og tog penge for den? Nej, det har han ikke, også er det ikke et erstatningsansvar, men et afslag du skal ind og kigge på hos ham. Derimod vil du nok kunne få springende regres, og rette dit ansvar direkte mod håndværkerne, som mod betaling har lavet ulovligheder. Håndværkerne vil også i stor udstrækning være ansvarlige, selvom de påstår, at de har lavet ulovlighederne på sælgers opfordring. Der skal være værdi i at bruge en professionel håndværker, og de skal derfor sige nej til at lave ulovligheder på kundens opfordring.

Jeg håber du får en rolig nats søvn.

De bedste hilsner

Løvendahl
[/font]
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 5 gæster

cron