Skal jeg køber betale for 14 md. gammel valuar vurdering ?

[henningoslo]

Jeg har let febrilsk i MANGE indlæg i dette utrolige gode forum og fundet mange svar på diverse spørgsmål. Men jeg kan ikke blive klog på dette som haster og jeg har derfor oprettet et nyt emne.

Jeg skal købe en andelsbolig pr. 01.06.06 og andelsboligforeningen hvor jeg gerne vil ind er i 2005 overgået til valuar vurdering. Så har de vedtaget i deres vedtægter at køber og sælger skal betale hver 5.000,- hver gang en andelsbolig i foreningen handles. Det har jeg lidt svært ved at tro er lovligt efter andelsbolig loven men det er måske alligevel OK hvis de har skrevet det i deres vedtægter ?
De har skrevet det således under deres: §15 - Overdragelsessum

Værdien af kontante handelsværdi som udlejningsejendom betales lige af køber og sælger som et beløb på ialt 10.000 kr der indeksreguleres fra år 2005

Det skal dog ydeligere understreges at der i denne tid bliver solgt hele 3 lejligheder i foreningen hvorfor de "scorer" 30.000,- bare i år på denne paragraf uden at have haft brug for en ny vurdering idet den gamle er fra 10 marts 2005 og Valuar har IKKE været på besøg siden.

[zuma]

Den er lidt svær at svare entydigt på, for med Andelsboligloven i hånden er det jo også tilladt at kræve et gebyr hos køber for udarbejdelse af overdragelsesdokumenter, men min personlige mening er, at det ikke kan være en lovlig fremgangsmåde at vælte foreningsudgifter over på køberne. Hvad er det næste? Skal køber også betale for tidligere vedligeholdelses- og istandsættelsesudgifter, selvom denne allerede har betalt til den qva andelskronen? Næppe

[henningoslo]

Det er vist korrekt at man af køber kan tillade sig at opkræve op til 2000,- for udarbejdelse af overdragelses-dokumenter MEN at opkræve 5000,- i decideret valuarvurdering af køber (som ikke har interesse i Valuar vurdering v. køb eller har kunnet stemme om det på GF) og at man gør det ved hver eneste handel lyder for mig som en ulovlig eller ikke gyldig fremgangsmåde.

Hvis nu en Valuar f.eks koster 25.000,- og der er 100 lejligheder og man tog 10.000 ialt fra køber og sælger hver gang og der bliver i snit solgt 3-5 lejligheder om året, så er det jo en "guldgruppe" for foreningen. Det er ren profit.

Nu er der i dette tilfælde tale om ca 20 lejligheder og som sagt er der pt. 3 salg i gang hvorfor foreningen henter 30.000,- MEN kun har haft udgifte i marts 2005 for måske 15.000,- og tidligst skal have den igen i september 2006 (18 mdr.s fornyelse) med mindre man vælger at gå tilbage til offentligvurdering ved næste GF (?)

Kan I følge hvor jeg vil hen ? Valuar vurdering burde da være noget der går over de samlede fællesudgifter og ikke noget som kan lægges en køber til last men måske sælger fordi sælger har interesse i så god pris som muligt ?

[zuma]

Det er også mere eller mindre vævende den konklusion, jeg når frem til, idet det kunne være i strid med § 5, stk. 13 i andelsboligloven.

[4ndelshaveren]

Det lyder godt nok pebret. Normal takst er 1500-2000 kr for køber (dokumenthåndtering af administrator) og 2000-3000 kr for sælger (lejlighedsvurdering). Men når jeres forening ligefrem har en vedtægtsparagraf om dette, så kan det blive svært at omgå.

[zuma]

Da ikke hvis vedtægten er i strid med lovgivningen

[4ndelshaveren]

Går foreningens interne GF demokratiske love ikke forud for lovgivningen?

[zuma]

Du vil altså mene, at hvis man i vedtægterne skriver, at andelen kan således til prisen i handel og vandel, så er det ok? Den kommer du ikke igennem med hos domstolene. Loven har naturligvis forrang, hvilket bl.a. gav sig udslag i lovforslaget omkring pantsætning, hvor mange foreninger måske (stadig?) har et forbud mod optagelse af pant i andelsboligen, men ikke desto mindre kan en sådan nægtelse ikkehåndhæves, hvilket fremgår tydeligt af forarbejderne til samme.

[4ndelshaveren]

Nej , det vil jeg ikke mene. Omkring nye større love som pantsætning, så bliver de løbende tilpasset i vedtægterne.

Det er de mindre foreningsbestemmelser såsom gebyrer + diverse interne og specifikke problemstillinger, der ligger i vedtægternes regi.

[henningoslo]

Så loven gælder nogle gange og nogle gange ikke ???

§ 5 stk. 11 i andelsboligloven siger jo tydeligt at man ikke kan laste køber med sælgers omkostninger.... og det må man vel betragte en valuar vurdering ? Ellers ville der vel være tale om en offentligvurdering som er gratis eller en andelskrone som også er "gratis"

Bestyrelsen (eller administrator) kan altså tage sig 2000,- kr. betalt i adm. udgifter for udfærdigelse af dokumenter til/for køber jvf. tidligere dom - men kan åbenvart nu også få dækket valuar vurdering hos køber ? Og op til et ubegrænset antal gange ? Så flere skal altså betale for den sammen vare/ydelse ? Mon det ikke er i modstrid med noget i købeloven..... Jeg gætter bare - for jeg finder det principelt frækt at man på denne måde lægger omkostninger, som endda er afregnet året før i sidste regnskabsår på nyindtrædere i foreningen.

[4ndelshaveren]

Loven gælder altid. Spørgsmålet er, hvor objektivt du ser loven. Ligenu ser du subjektivt på loven, fordi du skal betale en ifølge dig selv urimelig udgift.

1. Jf. andelsboligloven er en valuarvurdering af ejendommen ikke sælgers omkostninger, men foreningens omkostninger. Så køber bliver ikke lastet for sælgers omkostninger. Næste gang du står som sælger er situationen den samme, bare med dig på den anden side.

2. Som nyindtræden i en forening må du bare følge GF's demokratiske regler.

3. Hvad har købeloven med sagen at gøre?

4. "Scoringen" kommer foreningens pengekasse til gode, og du har din andel af den.

Det er ikke så frækt igen, siden det blev stemt igennem til generalforsamlingen, hvor både kommende købere og sælgere stemte for.

[henningoslo]

Hej igen - og tak for indlægene i debatten

Til: 4Andelshaveren:

1: Hvordan kommer du frem til konklusionen i punkt 1 om at ifølge andelsboligloven er Valuar ikke er sælgers omkostning ?
Jeg er forvirret... men det er måske en "trykfejl" ? Du mener vel Køber..
- og endelig jeg kommer jo også til at betale mindst 5000,- igen, når jeg engang sælger - så jeg kan slet ikke se logikken.....

2: Da ikke hvis de strider mod Andelsboligloven som vi vel er enige om er "højeste instans" når alt kommer til alt ?

3: Tænkte bare at der måske var nogle "krysende regler" - pointen er jo stadig at bestyrelsen tager sig betalt for en ydelse af alle nuværende 3 sælgere + 3 købere (der er 3 lejl. til salg i foreningen) OG derudover har der ikke været en Valuar siden sidste regnskab (marts 2005). DVS INGEN KONKRET REGNING findes vedr. det konkrete salg man tager penge for.... SÅ kan man jo bare opfinde omkostninger som det passer én....

4: Ja, det forstår jeg f.s.v.a køber der sådan set forærer foreningen 5000,- mens dem der har vedtaget det og boet der i flere år - får dækket udgiften til deres nye mulighed for at kunne belåne deres lejlighed til skorstenen.

5: Er det ikke noget sludder siden en kommende køber IKKE kan stemme på en GF for en forening han ikke er med i ?

Som sagt - tak for diverse indspark - jeg ser dog stadig ikke rigtig nogen der har kunnet "sætte hovedet på sømmet" som man siger. Men det er vel også noget af en gråzone vi bevæger os i - som sikkert vil kræve en dom på et tidspunkt hvis nogen var hidsidige nok til at forfølge den...

[4ndelshaveren]

1. Hvis du kigger i foreningens regnskab, vil omkostningen "valuarvurdering" optræde. Vurderingen kommer alle foreningens andelshavere til gode. Så det er ikke en trykfejl. Ift. paragrafen i andelsboligloven, kan man således ikke tolke valuarvurderingen som "sælgers omkostning", der laster køber.

2. Nye overordnede regler (som pantsætning) vil blive tilpasset vedtægterne af administrator og bestyrelse, for ikke komme i klammeri med lovgivningen. Jeg tvivler på at reglen om de 5000 kr kommer i konflikt, da det er foreningens omkostning.

3. Kig i foreningsregnskabet. Provenuet ved køb og salg må optræde. Det er jo ikke penge bestyrelsen kan stikke i lommen. Hvis det er så er der noget galt.

4. Kan ikke se pointen.

5. Ergo, må du respektere de eksisterende GF regler. Man kan ikke komme ind fra gaden og være utilfreds fordi man skal have lidt penge op af lommen.

6. Du kan komme med vedtægtsforslag, der afskaffer den regel. Så er det at håbe, andre synes det samme.

Dækker de 5000 kr alle omkostninger ved dit køb?
Ellers kommer der dokumenthåndtering oveni (1600-2000) til administrator. For sælger kommer der individuel lejlighedsvurdering af boligens stand og forbedringer, ca. 2000-3000 kr.

[anrosen]

Kan I følge hvor jeg vil hen ? Valuar vurdering burde da være noget der går over de samlede fællesudgifter og ikke noget som kan lægges en køber til last men måske sælger fordi sælger har interesse i så god pris som muligt ?

Jeg tror ikke desto mindre, at foreningen har lavet denne aftale, for at få andelshaverne til at spise denne valuarvurderingen. Jeg kan forestille mig at ikke alle andelshavere ville accepterer dette, derfor har man lavet denne metode, selvom det er lige groft nok. Men eftersom du ikke har købt lejligheden endnu og ikke er med i foreningen. Kan du først gøre opmærksom på denne fejl, i det øjeblik du er medlem af foreningen. Så derfor køb lejligheden og stil til først generalforsamling foreslag om at denne metode er ulovligt, så vil du få dine penge tilbage.

[zuma]

Jeg mener fortsat ikke, at man blot kan vælte udgifterne over på de nye købere, idet man i princippet kunne forestille sig andre lignende metoder, f.eks. skulle den nye køber være medfinansier på opsætning af vinduer i foreningen, ud fra den begrundelse, at det er vedtaget på GF, og at det jo kommer køberen til gode i sidste ende. Jeg tror det er en glidebane.

[4ndelshaveren]

Hvis de nye termovinduer er en forbedring, er der ingen problemer i at nye købere betaler prisen efter afskrivning.

I den konkrete situation er den ikke så svær.

[zuma]

Da ikke, hvis vinduerne er et foreningsanliggende, hvad de er mange steder.....

[4ndelshaveren]

I det tilfælde, sker det ganske ofte at foreningen finansierer en del af udskiftningen med et nyt lån og hver andelshaver finansierer den anden del, der efterfølgende tæller som en forbedring.

[zuma]

Jo, men man kan vel næppe kræve, at den nye køber skal betale for vinduerne, og så skal de øvrige beboere have glæde heraf som en kombineret forbedring/vedligeholdelse.

Du snakker om en normal situation. Jeg vil ikke mene, at der er tale om en normal situation, hvor foreningsudgifter væltes over på køberne. Man kan jo mene om det, hvad man vil, men mon ikke alle GF´er kan blive enige om, at fremtidige udgifter skal betales af indtrædende købere.