Nyt fra domstolene (ændring af praksis)

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Indlægaf kontapus » 9/06/2008 13:01

Ulovlig fremleje i forbindelse med svigtende salg kan godt sanktioneres, ligesom "almindelig" ulovlig fremleje godt kan sanktioneres generelt. De fleste vedtægter giver mulighed for eksklusion i en sådant tilfælde, og bestyrelsen kan herefter forsøge at sælge andelen via ventelisten til maksimalpris, og efterfølgende via ejendomsmægler, såfremt maksimalprisen ikke kan opnås ved salg til venteliste.

Der er intet problem i at modregne udgiften til rimelige salgsbestræbelser (fx salg via ejendomsmægler) i provenuet til den ekskluderede andelshaver. I dette tilfælde må den ekskluderede andelshaver således "nøjes" med mindre end maksimalprisen, men har fået den værdi for andelen, som var muligt at opnå på markedet på det tidspunkt hvor andelshaveren var forpligtet til at afstå sin andel. Andelshaveren har ikke krav på maksimalprisen, men er underlagt denne. Andelshaveren har krav på andelens værdi - dvs. den værdi som kan opnås på markedet. Stavnsbåndet er skam afskaffet - også i andelsboligforeninger :o)

En eventuel fremlejetagers ret til at bebo andelsboligen ophører i det øjeblik andelshaveren er lovligt ekskluderet - hvor vanskeligt det er at få fremlejetageren ud rent fysisk, vil nok variere fra sag til sag. Der er dog ingen grund til at male fanden på væggen på forhånd.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Korkia » 9/06/2008 13:22

Den personlige konkurs tager jeg på mig og da det i bund og grund er en omgang vrøvl.

Løvendahl skrev:
Jeg ved ikke hvilke standardvedtægter du læser, men hvad skal en bestyrelse gøre, hvis hverken den eller det ekskluderede medlem ikke kan finde en køber, som vil give maksimalprisen?



Mit udgangspunkt er, at hvis foreningen ikke kan finde en køber til maksimalprisen, så falder salgspligten tilbage til andelshaveren også selvom andelshaveren er ekskluderet. Eneste mulighed andelshaveren så har, er at sænke prisen for sin andel. Hvis andelshaveren stadig nægter at sætte prisen ned, så lejlighed kan blive solgt, må bestyrelsen gå rettens vej og forsøge at få tvangssolgt andelen. Jeg ved godt, at du vil have henvsininger til domme, men i det her tilfælde er vi primært ude i spekulation, da der ikke findes fortilfælde. Mit bedste gæt er, at bestyrelsen bliver nødt til at gå rettens vej og forsøge at få andelen tvangssolgt til en nedsat pris.

Når jeg skriver
korkia skrev: Sådan som jeg læser det, så har en andelshaver ikke krav på at få maksimalpris for sin andel,...

så er det udelukkende baseret på, at der findes regler for hvad en andel maksimalt må koste, men ikke hvad den mindst må koste. Men da der endnu ikke findes domme på området, er det svært at sige hvad der er ret og hvad der ikke er.

Et eventuelt løsnings forslag, kunne være at skrive en nedslagsregel ind i foreningens vedtægter. Den ville så komme i brug, hvis lejligheden ikke kunne sælges til maksimalpris i løbet af en fastsat tidsperiode. Herefter vil lejligheden blive genopslået med en fastsat % af andelsværdien trukket fra. Dette vil så fortsætte indtil andelen er solgt. Det vil ihvertfald være spændende at se sådan en regel afprøvet i retten.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Jeg sætter en flaske rødvin på højkant.

Indlægaf Løvendahl » 11/06/2008 00:52

Korkia skrev; citat: ”Den personlige konkurs tager jeg på mig og da det i bund og grund er en omgang vrøvl.”

Det var præcist det jeg tænkte, da jeg læste det, men da jeg ikke vil sorger dig på nogen måde, vælger jeg en faktuel modargumentation. Du er ikke tabt bag en vogn, men jeg køber ikke juristeri og tomme gloser, da jeg har lærd at samle guldkornene blandt vildfarelser.

I forlængelse af dit indlæg, så har bestyrelsen ingen argumenter for at kræve prisen nedsat, som vil holde i retten. Har du nogen idé om, hvor stort et indgreb det er, at skulle lide at få tvangssolgt sin andelsbolig? Man sætter ikke privates hjem på tvangsauktion uden der er tale om konkurs. Begrebet du henviser til er en form for actio pauliana, hvor andelshaveren skulle besvige andelsforeningens ønske om, at andelslejligheden skal ejes af en andelshaver, ved at han får gennemtvunget fremleje, fordi han holder fast i maksimalprisen, selvom den må konstateres urealistisk at nå. Retsmidler mod andelshaverens forsøg på at besvige andelsforeningen findes ikke, bestyrelsen har ingen hjemmel for at kræve andelen tvangssolgt, som er eneste mulighed for at få nedsat maksimalprisen. Ligeledes findes der heller ingen andre retsmidler mod skyldners forsøg på at besvige kreditor, end at erklære skyldner personlig konkurs, og vi er jo enige om at personlig konkurs er noget vrøvl.

Jeg vil lige plukke en høne med kontapus, for det han skriver passer ikke, og når jeg er færdig vil I se, at den høne kun bestod af fjer.
En bestyrelse kan ikke uden andelshaverens accept antage en ejendomsmægler til at sælge andelen. Hvis andelshaveren nægter og selv prøver at sælge andelen på hjemmesider mv. uden resultat, så har bestyrelsen ingen mulighed for at kræve, at andelshaveren benytter en ejendomsmægler eller at andelshaveren nedsætterprisen for sin andel. At en andelshaver bliver ekskluderet betyder ikke, at hans rettigheder over andelen overgår til bestyrelsen, som herefter kan sende andelen til ejendomsmægler og sælge andelen til markedsprisen. Hvor i vedtægten får bestyrelsen flere beføjelser over en andelshavers andel, end den havde før den ekskluderede medlemmet, ud over at de kan indstille en køber (som skal betale maksimalprisen)? Ingen steder, et ekskluderet medlem er et medlem, som er pålagt at udtræde af andelsforeningen, men det fratager jo ikke medlemmet de lovrettigheder han har for at prisfastsætte sin andel.

Kontapus skriver; citat: ”Der er intet problem i at modregne udgiften til rimelige salgsbestræbelser (fx salg via ejendomsmægler) i provenuet til den ekskluderede andelshaver.”
Det er simpelthen usandt, Der er et problem i at modregne udgiften til rimelige salgsbestræbelser (fx salg via ejendomsmægler) i provenuet til den ekskluderede andelshaver, hvis andelshaveren ikke vil acceptere, at der skal anvendes en ejendomsmægler. Bestyrelsen kan ikke sælge andelen til mindre end det andelshaveren efter andelsboligloven er berettiget til at tage for den. Bestyrelsen må indstille en køber, som vil betale den pris andelshaveren er berettiget til at tage efter andelsboligloven, og denne skal andelshaveren acceptere.
Bestiller bestyrelsen en ejendomsmægler har den ingen hjemmel for at fradrage denne udgift ved afregningen til det fraflyttede medlem. Vis mig denne hjemmel bestyrelsen har! Det kan du ikke, for den findes ikke. Og der findes heller ingen andelsforeninger, hvor der i vedtægten er indskrevet, at hvis en andel ikke er solgt efter en bestemt periode, så må bestyrelsen antage en ejendomsmægler og sælge andelen til markedsprisen på andelshaverens vegne. Dette ville jo betyde, at bestyrelsen ville kunne antage en ejendomsmægler, som tilbyder en ekstra store salgspakke til 150.000,- med massere af annoncer mv. samtidig med at prisen sænkes, så det bliver nemt at finde en køber. Alt dette skal et andelsmedlem finde sig i, bare fordi han ikke kunne få solgt sin andelsbolig da han flyttede? INGEN forening vil nogen sinde kunne få vedtaget sådanne beføjelser til bestyrelsen i vedtægten, da solidariteten sidder i pungen. Jeg sender en flaske rødvin den der viser mig vedtægterne i en forening, hvor sådanne beføjelser er vedtaget.

Kontapus, jeg synes du er en fin fyr eller pige, det er svært at se ud fra navnet, men det du skriver er ønsketænkning fra din side. Jeg acceptere kritik og synspunkter, hvis man kan underbygge dem med faktiske forhold, love, domme eller anden tilgængelig retspraksis, eller bare en simpel logik.

Jeg har lige været rådgiver i en sag, hvor en bestyrelse ville ekskludere en andelshaver, og krævede, at denne solgte gennem en ejendomsmægler. Efter at jeg havde læst dem teksten om bestyrelsesansvar og erstatningspligter, så blev de meget medgørlige. Andelshaveren fandt heldigvis til sidst en køber, en arabisk familie med burka og masser af børn, som så kunne blive integreret i det danske samfund via denne andelsforening.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Korkia » 11/06/2008 09:11

Løvendahl, nu kom jeg med et evt. løsnings forslag i slutningen af mit sidste indlæg, har du selv et forslag til hvordan denne problematik kan løses? Jeg hælder mest til at give bestyrelsen yderligere beføjelser via vedtægterne - se mit forslag, men det kan være du har en anden tilgang?
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Løvendahl » 11/06/2008 15:16

Korkia skrev:Løvendahl, nu kom jeg med et evt. løsnings forslag i slutningen af mit sidste indlæg, har du selv et forslag til hvordan denne problematik kan løses? Jeg hælder mest til at give bestyrelsen yderligere beføjelser via vedtægterne - se mit forslag, men det kan være du har en anden tilgang?


Jeg har læst dit forslag med at give bestyrelsen yderligere beføjelser via vedtægterne, og vil i den forbindelse citere undertegnede fra tidligere; citat: ”Jeg prøver at finde en holdbar løsning på denne fremtidige udfordring, og vær opmærksom på, at med strammere sanktioner overfor andelsmedlemmerne, bliver det bare endnu mere svært at finde købere af boligen, da de bliver skræmt væk, når de læser vedtægten.”

Jeg har været der, hvor du er nu, hvor vedtægterne kunne regulerer forholdene. Men da jeg også er min egen værste kritiker, måtte jeg kassere forslaget, fordi foreninger ikke kan lovgive sig ud af dårlige tider. Ville du købe en andelsbolig, som var faldet med 20%, eller vente til den 1. i næste måned, hvor den efter vedtægten ville falde yderligere 5%? Du vil sikkert vente med at købe indtil andelsboligen var så billig, at hvis du en dag selv skulle sælge, så risikerede du ikke selv ved et tvangssalg at miste nogle penge. Prisen på en andel med en tvangssalgsbeføjelse i vedtægten vil være lavere i pågældende forening, end for en tilsvarende andel i en forening uden denne beføjelse til bestyrelsen. En andelshaver, som så for solgt sin andel via en tvangssalgsklausul, vil kunne anlægge sag mod andelsforeningen med påstand om, at denne klausul er direkte årsag til, at han vil få en lavere pris for sin andel end ellers, hvorfor han ikke er forpligtet til at sælge til den for ham urimelige lave pris jfr. aftalelovens regler for tilsidesættelse af urimelige retshandler. På den anden side vil køber overfor andelsforeningen påstå, at der er en aftale, hvorfor denne også vil være berettiget til erstatning fra bestyrelsen, hvis salget ikke gennemføres.

I DDR vedtog man i 1950’erne at prisen på et rundstykke ikke måtte stige, men skulle forblive den samme for altid på 5 Pfennig. 30 år efter var prisen forsat 5 Pfennig på rundstykker, selvom det kostede mange gange det dobbelte at producere det. Hele systemet var baseret på, at kommunisterne lovgav sig ud af kriserne, og nye love førte bare til nye problemer, som på et tidspunkt ender i anarki, fordi det er umuligt at overholde reglerne.

Jeg har derfor en anden tilgang. Jeg spørger mig selv: ”hvordan kan bestyrelsen, andelshaveren, fremlejeren og køberen bedst muligt bevare sine rettigheder?”

Mit bud er i modsætning til dig, at man ikke rokker ved det udtrædende medlems ret til at tage fuld pris for sin andel, hvis han vil det. Til gengæld mister han ved fraflytningen sin ret til selv at fremleje, da man flytter denne ret fra andelshaveren til foreningen, som administreres af bestyrelsen. Dermed laver man ikke egentlig nye regler i foreningen, men flytter bare rundt på allerede eksisterende vedtægtsbestemte rettigheder i foreningen.
Herefter kan det fraflyttede medlem anmode foreningen om at udleje hans andelslejlighed indtil han får den solgt, og typisk efter 3 måneder vil bestyrelsen også kunne indstille interesserede købere, som vil betale den fulde pris. I mellemtiden administrerer bestyrelsen nu udlejningen af andelsboligen, hvis det udtrædende medlem ønsker sin bolig udlejet. Dette har den fordel, at bestyrelsen kan sikre at principperne i boligreguleringslovens 5. stk. 8 bliver fulgt, hvilket sikrer en ensartet leje i hele ejendommen. Lejen fastsætter bestyrelsen til markedslejen, så man undgår sager i huslejenævnet, samtidig med at det er bestyrelsen som godkender fremlejer, således at fremlejer er en person man godt vil have boende i foreningen. Fremlejer er sikret en rimelig billig husleje, ligesom han er underlagt de pligter han har underskrevet i kontrakten med bestyrelsen.

Naturligvis kan kun de færreste frivillige bestyrelser magte en sådan opgave, hvorfor det hele praktisk ordnes via en administrator. Det fraflyttende medlem får så via sin aftale/forpligtelse med bestyrelsen/administrator udbetalt det, som han er berettiget til ved en udlejning som 100% følger reglerne. Hvis han har store lån i andelsboligen, kan det godt tænkes, at disse ikke bliver dække helt ind, hvorfor hans eget initiativ til en prisreduktion vil være lige for. Men under alle omstændigheder bevares hans ret til selv at fastsætte prisen, men han mister til dels sine fremlejerettigheder. Bestyrelsen bestemmer sammen med administrator, hvem de vil foretrække som lejer samt at de undgår huslejenævnssager, ved at styre lejekontrakterne. Til gengæld må bestyrelsen finde sig i, at det ikke er en andelshaver som bebor andelen, men en lejer bestyrelsen har valgt. Lejeren er så sikret, at han kan flytter ind under ordnede forhold samt det positive i, at han flytter ind i en forening, der gerne vil have ham som lejer. En køber af andelen vil så kunne beregne, om den pris andelshaveren kræver for andelen er fair i forhold til, hvad det ville koste at leje en tilsvarende lejlighed.

Ud fra disse forhold får ingen alt, men alle får deres væsentligste rettigheder opfyldt: Bestyrelsen bestemmer hvem som er fremlejer og bor i andelsforeningen til hverdag, og andelshaver bevarer sin prisfastsættelse, samt oppebære en rimelig fremlejeindtægt.

Hvad synes du om den idé?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Jeg sætter en flaske rødvin på højkant.

Indlægaf kontapus » 12/06/2008 09:38

Løvendahl skrev:Jeg vil lige plukke en høne med kontapus, for det han skriver passer ikke, og når jeg er færdig vil I se, at den høne kun bestod af fjer.


Fint med mig, pluk du bare løs...

Løvendahl skrev:Hvor i vedtægten får bestyrelsen flere beføjelser over en andelshavers andel, end den havde før den ekskluderede medlemmet, ud over at de kan indstille en køber (som skal betale maksimalprisen)?


Nu omhandler bestemmelserne ikke direkte eksklusion, men derimod tilfældet hvor andelshaveren ikke har indstillet en køber. Jeg vil dog mene at de i langt de fleste eksklusionssager vil finde analog anvendelse. Jeg vil derfor henvise til normalvedtægtens § 14 og standardvedtægtens § 17.

Løvendahl skrev:Det er simpelthen usandt, Der er et problem i at modregne udgiften til rimelige salgsbestræbelser (fx salg via ejendomsmægler) i provenuet til den ekskluderede andelshaver, hvis andelshaveren ikke vil acceptere, at der skal anvendes en ejendomsmægler. Bestyrelsen kan ikke sælge andelen til mindre end det andelshaveren efter andelsboligloven er berettiget til at tage for den. Bestyrelsen må indstille en køber, som vil betale den pris andelshaveren er berettiget til at tage efter andelsboligloven, og denne skal andelshaveren acceptere. Bestiller bestyrelsen en ejendomsmægler har den ingen hjemmel for at fradrage denne udgift ved afregningen til det fraflyttede medlem. Vis mig denne hjemmel bestyrelsen har! Det kan du ikke, for den findes ikke. Og der findes heller ingen andelsforeninger, hvor der i vedtægten er indskrevet, at hvis en andel ikke er solgt efter en bestemt periode, så må bestyrelsen antage en ejendomsmægler og sælge andelen til markedsprisen på andelshaverens vegne.


Efter, lad os kalde det "forholdets natur", er andelshaveren berettiget til andelens værdi på eksklusionstidspunktet - denne pris må nødvendigvis være markedsprisen, eftersom at andelsboligen ikke nødvendigvis kan omsættes til den bogførte værdi. Det er en påstand jeg gerne tager en retssag på. Betingelsen er naturligvis igen at eksklusionen er lovlig, og at den eksluderede andelshavers interesser varetages både ved prissætning og ved afholdelse af "rimelige udgifter" i forbindelse med salg m.v.

Løvendahl skrev:Dette ville jo betyde, at bestyrelsen ville kunne antage en ejendomsmægler, som tilbyder en ekstra store salgspakke til 150.000,- med massere af annoncer mv. samtidig med at prisen sænkes, så det bliver nemt at finde en køber.


Sagde jeg ikke "rimelige salgsbestræbelser"? Hvor får du det dog fra... :smile8:

Løvendahl skrev:Jeg sender en flaske rødvin den der viser mig vedtægterne i en forening, hvor sådanne beføjelser er vedtaget.


Aha...

Løvendahl skrev:Kontapus, jeg synes du er en fin fyr eller pige, det er svært at se ud fra navnet


....?

Løvendahl skrev:hvis man kan underbygge dem med faktiske forhold, love, domme eller anden tilgængelig retspraksis, eller bare en simpel logik.


Det er muligvis definitionen på logik, der er en smule omtvistet :smile3:

Løvendahl skrev:Jeg har lige været rådgiver i en sag, hvor en bestyrelse ville ekskludere en andelshaver, og krævede, at denne solgte gennem en ejendomsmægler. Efter at jeg havde læst dem teksten om bestyrelsesansvar og erstatningspligter, så blev de meget medgørlige.


Det var da godt.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Re: Jeg sætter en flaske rødvin på højkant.

Indlægaf Løvendahl » 13/06/2008 14:31

kontapus skrev:Efter, lad os kalde det "forholdets natur", er andelshaveren berettiget til andelens værdi på eksklusionstidspunktet - denne pris må nødvendigvis være markedsprisen, eftersom at andelsboligen ikke nødvendigvis kan omsættes til den bogførte værdi. Det er en påstand jeg gerne tager en retssag på. Betingelsen er naturligvis igen at eksklusionen er lovlig, og at den eksluderede andelshavers interesser varetages både ved prissætning og ved afholdelse af "rimelige udgifter" i forbindelse med salg m.v.


Du modsiger dig selv, når du skriver, at hvis den bogførte værdi (maksimalprisen) ikke kan opnås, så må andelsboligen nødvendigvis sælges til markedsprisen. Markedsprisen er ifølge vedtægten sat til den bogførte værdi, og denne pris skal bestyrelsen respekterer. Bestyrelsen har ingen hjemmel til at sælge til en mindre pris, da det kræver et alternativt beregningsgrundlag til den bogførte værdisætning i vedtægten. Bestyrelsen er sat til at administrerer vedtægten, og hvis den uden klar hjemmel selv fastsætter en lavere pris, har bestyrelsen handlet udenfor vedtægten, hvorefter den der erstatningsansvarlig overfor det økonomiske tab andelshaveren måtte lide. Jeg ville ikke tage en sag på det uden klar hjemmel i vedtægten.

Diskussionen går på håndteringen af de mange lejemål, som vil opstå i andelsforeningerne, mens sælgende andelshavere venter på bedre tider.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

spændende paradoks

Indlægaf frederiksberg » 14/06/2008 18:23

Synes det er et spændende paradoks.....

Desværre tror jeg Løvendahl i hovedtræk har ret og vi vil netop komme til at se eksempler på dette som rent faktisk andelsboligforeninger står magteløs overfor og kan underminere andelsboligmarkedet.....

Vi kan komme ud i at andelshaver ikke skal spekulere i salg men at blive ekskluderet og dermed få sin andel solgt til fastsatte pris.....

Man kan ikke lave vedtægter der tilsidesætter andelboligloven og der er intet i andelsboligloven der gør at man kan sælge ekskluderede andelshavere lejligheder til under den fastsatte andelspris...

Debatter foregår i øjeblikket også her:
http://www.boligdebatten.dk/generelt/22 ... ening.html
Top optimist
frederiksberg
Novice
Novice
 
Indlæg: 26
Tilmeldt: 19/10/2005 15:44
Geografisk sted: frederiksberg

Re: Jeg sætter en flaske rødvin på højkant.

Indlægaf kontapus » 14/06/2008 19:40

Løvendahl skrev:Du modsiger dig selv, når du skriver, at hvis den bogførte værdi (maksimalprisen) ikke kan opnås, så må andelsboligen nødvendigvis sælges til markedsprisen. Markedsprisen er ifølge vedtægten sat til den bogførte værdi, og denne pris skal bestyrelsen respekterer.


Jeg er uenig. Langt de fleste vedtægter opererer ligesom andelsboligforeningslovens § 5 med en bogført værdi der fastsætter maksimalprisen for andelen.

Når du skriver: "markedsprisen er ifølge vedtægten fastsat til den bogførte værdi", får du vendt begreberne på hovedet. Markedsprisen må forstås som den pris, som "markedet" vil betale for andelen på et givent tidspunkt - alt andet er meningsløst.

Så lad os anvende begreberne korrekt her:

Bogført værdi = Maksimalpris (jf. vedtægt og ABL § 5)

Markedspris = den pris der kan opnås i markedet.

Løvendahl skrev:Bestyrelsen har ingen hjemmel til at sælge til en mindre pris, da det kræver et alternativt beregningsgrundlag til den bogførte værdisætning i vedtægten. Bestyrelsen er sat til at administrerer vedtægten, og hvis den uden klar hjemmel selv fastsætter en lavere pris, har bestyrelsen handlet udenfor vedtægten, hvorefter den der erstatningsansvarlig overfor det økonomiske tab andelshaveren måtte lide.


Der skal som bekendt være lidt et tab, før det overhovedet er muligt overveje at rejse et erstatningskrav.

Såfremt andelshaveren er ekskluderet lovligt, og andelen efter en rimelig frist efterfølgende sælges til den pris der kan opnås i markedet, samt at udgifterne i forbindelse med overdragelsen er rimelige, vil der næppe være et konstaterbart tab.

Ovenstående forudsætter naturligvis ligeledes, at vedtægten indeholder bopælspligt, og forbud mod fremleje ved svigtende salg.

Løvendahl skrev:Diskussionen går på håndteringen af de mange lejemål, som vil opstå i andelsforeningerne, mens sælgende andelshavere venter på bedre tider.


Tak for oplysningen.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Re: Jeg sætter en flaske rødvin på højkant.

Indlægaf Løvendahl » 14/06/2008 21:32

Tak for dit bidrag, men du kan ikke tage patent på, hvordan begreber anvendes, men de kan illustrerer, hvordan vi ser forskellig på begrebet.

Du skriver citat:

kontapus skrev:
Så lad os anvende begreberne korrekt her:

Bogført værdi = Maksimalpris (jf. vedtægt og ABL § 5)

Markedspris = den pris der kan opnås i markedet.



Det er din måde at se det på, min er:

Bogført værdi = Maksimalpris (jf. vedtægt og ABL § 5)

Markedspris = Maksimalpris (jf. vedtægt og ABL § 5, med mindre vedtægten utvetydigt giver bestyrelsen ret til at sætte til en anden pris.)

Det betyder, at hvis bestyrelsen ikke har særlig hjemmel i vedtægten, skal den sætte markedsprisen til den bogførte værdi.

Det jeg tror, du mener, er, at hvis et andelsbevis er bogført til 2.000,- men købere på gaden ikke vil give mere end 1000,-, så er markedsprisen 1.000,-. Du mener dermed at bestyrelsen uden særlig hjemmel kan sælge et ekskluderet medlems andel for 1.000,-.

Jeg mener, at hvis et andelsbevis er bogført til 2.000,- men købere på gaden ikke vil give mere end 1000,-, så er markedsprisen 1.000,- hvis bestyrelsen har særlig hjemmel i vedtægten til at sælge et ekskluderet medlems andelsbevis for lavere end den bogførte værdi. Hvis bestyrelsen ikke har denne hjemmel, er den markedspris, de kan operere med 2.000,-, den samme som den bogførte værdi. Derfor er markedsprisen og den bogførte værdi den samme, hvis vedtægten ikke åbner mulighed for andet.

Kursen svinger op og ned på andelsbeviset, men da beviset er tilknyttet en brugsret til en familiebolig, skal en familie kunne indrette sin økonomi langsigtet. Derfor fastsætter generalforsamlingen 1 gang om året en kurs for andelsbeviset, så familien kan indrette sin økonomi herefter. Denne kurs på andelsbeviset er også den bogførte værdi alias maksimalprisen, og uden særlig hjemmel er det også markedsprisen for andelsbeviset for det kommende år.

Du har naturligvis ret i, at markedsprisen på en salgsgenstand er det man kan få for den i handel og vandel. Men en bestyrelse kan ikke uden særlig hjemmel sælge andelsbeviset til denne markedskurs, fordi andelsbevisets værdi er kursfastlåst for et år ad gangen jfr. vedtægten.

Kan du forestille dig, hvad der vil ske, hvis dit andelsbevis var 2.000,- værd, men efter en eksklusion blev solgt til kurs 1.100,- selvom markedet lå på ca. kurs 1.000,-. Hvis den næste generalforsamlingen satte værdien af dit tvangssolgte andelsbevis til kurs 2010,-. Du vil da med rette påstå, at dit andelsbevis på salgstidspunktet var ca. 2000 værd, fordi den bogførte værdi var 2.000,- da bestyrelsen tvangssolgte til kurs 1.100,- og ved næste generalforsamling var andelsbeviset kurs 2.010,- værd. Dermed kan du jo løfte bevisbyrden for, at den er solgt 900,- for lavt, for ellers ville kursen på den efterfølgende generalforsamling skulle sættes til omkring kurs 1.100,- og ikke kurs 2010.

Det er utopi hvis du tror, at andelsmedlemmer frivilligt lader deres andelsbevis’ værdi blive reduceret på en generalforsamling, for at den kommer til at ligge tæt på markedsprisen i handel og vandel. Ved at følge andelsboligloven tager generalforsamlingen den pris, som andelsboligforeningen er værd efter loven. Andelsboliglovens prisfastsættelse gør at prisfastsættelsen på andelsboliger ikke er fri, men skal ske på bestemte vilkår. Dermed tilsidesættes aftalefriheden. Det betyder, at hvis andelsboligen er mere værd på markedet, end prisfastsættelsen efter andelsboligloven, så må andelshaveren kun tage den pris, som fremgår af lovens § 5. Omvendt, hvis andelsboligen er mindre værd på markedet, end prisfastsættelsen efter andelsboligloven, så er andelshaveren berettiget til at tage den pris som fremgår af prisfastsættelsen efter andelsboliglovens § 5, og det er dermed maksimalprisen indtil en kommende generalforsamling efter prisfastsættelsesreglerne i loven ændre maksimalprisen.


Hvis du havde ret i, at bestyrelsen uden særlig hjemmel må tvangssælge til en lavere pris i nedgangs tider end det, den bogførte værdi er opgjort til på generalforsamlingen, så skulle bestyrelsen jo også have samme ret til at sælge til en højere pris end den bogførte i opgangs tider. Denne beføjelse har bestyrelser aldrig haft, selvom dette ville kunne have forhindret penge under bordet i opgangs tider.


Desværre har vi nedgangstider, og jeg spår at markedet først når bunden og stabiliserer sig om 2 år, dvs. sommeren 2010, hvorefter det vil være stabilt i nogle år før priserne igen begynder at stige. I den mellemliggende periode vil andelshaverne gøre alt for at holde prisen på andelsbeviserne oppe, og naturligvis sælge så dyrt som muligt. Det vil medføre, at mange andelsmedlemmer ønsker at fremleje deres andelsboliger i salgsperioden. For at denne periode bliver gnidningsfri for alle parter, kom jeg den 11.06 med et indlæg, som I bør læse. Jeg stiller derefter igen spørgsmålet,

Hvad synes I om den idé?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Peter » 14/06/2008 22:11

Hvor ville du finde det mest rimeligt at placere et tab: hos den forening, der håndhæver vedtægterne, eller hos den andelshaver, der overtræder dem?

Hvad tror du at første del af det sammensatte ord "MAKSIMAL-pris" betyder?

Hvorfor tror du at lovgiver har indsat § 6b, stk. 7 i andelsboligforeningsloven, som ganske vist handler om realisering af udlæg, men som forholder sig til netop den situation hvor andelen ikke kan sælges til maksimalprisen? Ville en analogi hertil ikke være oplagt?

Jeg håber i øvrigt ikke at din noget "kreative" anvendelse af begrebet "markedspris" er generel for jura-studerende, da det vil kunne give ret store kommunikationsforviklinger over for økonomi-kyndige :smile3:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Løvendahl » 14/06/2008 22:43

Hvor ville du finde det mest rimeligt at placere et tab: hos den forening, der håndhæver vedtægterne, eller hos den andelshaver, der overtræder dem?

- ”Hos andelshaveren.”

Hvad tror du at første del af det sammensatte ord "MAKSIMAL-pris" betyder?

- ”Jeg tror maksimal betegner den højest mulige grad, dels: af en størrelse, som ikke må overskrides.”

Hvorfor tror du at lovgiver har indsat § 6b, stk. 7 i andelsboligforeningsloven, som ganske vist handler om realisering af udlæg, men som forholder sig til netop den situation hvor andelen ikke kan sælges til maksimalprisen? Ville en analogi hertil ikke være oplagt?

- ”§ 6b anvendes ved tvangsauktion og jeg ser ikke, at en analogi kan være oplagt, hvis den ikke fremgår af vedtægten.”

Jeg håber i øvrigt ikke at din noget "kreative" anvendelse af begrebet "markedspris" er generel for jura-studerende, da det vil kunne give ret store kommunikationsforviklinger over for økonomi-kyndige.

- "Det er da godt at se, at du har en bedre løsning… Nåhhh.. NEJ, det har du jo slet ikke." :smile5:
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf kontapus » 15/06/2008 14:49

Løvendahl skrev:Tak for dit bidrag, men du kan ikke tage patent på, hvordan begreber anvendes


Nej, det har jeg heller ikke noget ønske om. Jeg påpeger blot at du anvender begreberne forkert.

Det illustreres atter, når du siger at:

Løvendahl skrev:Det betyder, at hvis bestyrelsen ikke har særlig hjemmel i vedtægten, skal den sætte markedsprisen til den bogførte værdi.


... sætte markedsprisen til den bogførte værdi? Et meget fint eksempel, vil jeg mene :smile10:


Løvendahl skrev:Kursen svinger op og ned på andelsbeviset, men da beviset er tilknyttet en brugsret til en familiebolig, skal en familie kunne indrette sin økonomi langsigtet.


Et fremragende eksempel på din argumentationsform. Du siger at:

Pga. at der er tale om en familiebolig, udgør prisfastsættelsen en form for fastkurspolitik, således at andelshaverne er beskyttet mod tab. Og hvor kom det med familiebolig fra? En andelsbolig er en bolig - for både enlige, par og familier.


Løvendahl skrev:Derfor fastsætter generalforsamlingen 1 gang om året en kurs for andelsbeviset, så familien kan indrette sin økonomi herefter.


Endnu et fremragende eksempel på din argumentationsform. Ifølge de fleste vedtægter, og ABL § 5, så sker prisfastsættelsen for at fastsætte den værdi som andelen maksimal kan overdrages til, og IKKE for at "familien kan indrette sin økonomi" herefter.

Løvendahl skrev:Denne kurs på andelsbeviset er også den bogførte værdi alias maksimalprisen, og uden særlig hjemmel er det også markedsprisen for andelsbeviset for det kommende år.


Begrebsforvirring igen. Og filmen knækker når du anfører, at maksimalprisen uden særlig hjemmel udgør markedsprisen for det kommende år.

Maksimalpris er maksimalpris, intet andet.


Løvendahl skrev:Du har naturligvis ret i, at markedsprisen på en salgsgenstand er det man kan få for den i handel og vandel. Men en bestyrelse kan ikke uden særlig hjemmel sælge andelsbeviset til denne markedskurs, fordi andelsbevisets værdi er kursfastlåst for et år ad gangen jfr. vedtægten.


Fastkurs igen, hvilket er ganske forkert.


Løvendahl skrev:Andelsboliglovens prisfastsættelse gør at prisfastsættelsen på andelsboliger ikke er fri, men skal ske på bestemte vilkår. Dermed tilsidesættes aftalefriheden.


Aftalefriheden begrænses - eftersom aftalen indgås med respekt af vedtægter og lovgivningen i øvrigt.


Løvendahl skrev:Det betyder, at hvis andelsboligen er mere værd på markedet, end prisfastsættelsen efter andelsboligloven, så må andelshaveren kun tage den pris, som fremgår af lovens § 5.


Helt enig, det er det maksimalprissystemet går ud på.


Løvendahl skrev:Omvendt, hvis andelsboligen er mindre værd på markedet, end prisfastsættelsen efter andelsboligloven, så er andelshaveren berettiget til at tage den pris som fremgår af prisfastsættelsen efter andelsboliglovens § 5, og det er dermed maksimalprisen indtil en kommende generalforsamling efter prisfastsættelsesreglerne i loven ændre maksimalprisen.


Helt forkert. Der er stadig kun tale om en maksimalpris - hvis andelhaveren er lovlig ekskluderet, så medfører eksklusionen, at andelen med tilhørende brugsret skal overdrages - til den pris der kan opnås ved rimelige salgsbestræbelser.


Løvendahl skrev:Hvis du havde ret i, at bestyrelsen uden særlig hjemmel må tvangssælge til en lavere pris i nedgangs tider end det, den bogførte værdi er opgjort til på generalforsamlingen, så skulle bestyrelsen jo også have samme ret til at sælge til en højere pris end den bogførte i opgangs tider. Denne beføjelse har bestyrelser aldrig haft, selvom dette ville kunne have forhindret penge under bordet i opgangs tider.


Sidespor. Understreger igen at du tilsyneladnede forveksler et maksimalprissystem med et fastkurssystem.


Løvendahl skrev:Desværre har vi nedgangstider, og jeg spår at markedet først når bunden og stabiliserer sig om 2 år, dvs. sommeren 2010, hvorefter det vil være stabilt i nogle år før priserne igen begynder at stige. I den mellemliggende periode vil andelshaverne gøre alt for at holde prisen på andelsbeviserne oppe, og naturligvis sælge så dyrt som muligt. Det vil medføre, at mange andelsmedlemmer ønsker at fremleje deres andelsboliger i salgsperioden. For at denne periode bliver gnidningsfri for alle parter, kom jeg den 11.06 med et indlæg, som I bør læse. Jeg stiller derefter igen spørgsmålet,

Hvad synes I om den idé?


Det er en virkelig dårlig idé, særligt da den er i modstrid med alle de vedtægter der indeholder et forbud mod fremleje ved svigtende salg. Samtidig er din argumentation koncentreret omkring en misforståelse af det mest centrale begreb i andelsboligforeningsloven.

I ABL § 5, stk. 1, står der jo "... må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue ... kan betinge."

Inden du farer i blækhuset igen, så vil jeg anbefale dig at læse artiklen U.1995B.90 - Eksklusion af andelshavere i private andelsboligforeninger, af Hans Henrik Edlund, som du med din passion for andelsboligområdet sikkert kender i forvejen. Jeg kan særligt anbefale afsnit 6, der omhandler hvorledes andelsboligforeningen skal forholde sig efter eksklusionen.

Og en alternativ løsning på dette aktuelle problem? Det letteste er at give fremlejen fri, således at den ikke er begrænset af krav om midlertidigt fravær m.v. Det kan så medføre nogle andre kontroverser, men det er en helt anden problematik.
Senest rettet af kontapus 15/06/2008 18:08, rettet i alt 1 gang.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Løvendahl » 15/06/2008 15:40

Må jeg lige korrigere dig:

Jeg har ingen steder skrevet at prisen må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue kan betinge jfr. Abl. § 5.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf kontapus » 15/06/2008 16:58

Løvendahl skrev:Må jeg lige korrigere dig:

Jeg har ingen steder skrevet at prisen må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue kan betinge jfr. Abl. § 5.


Nej, det har du ikke. Men du har generelt argumenteret for at der var tale om en form for fastkurs - derfor fremhævelsen af "må ikke overstige".
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Foregående

Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 9 gæster