Ja, man kan godt lave en finansiel sammenligning, som opsætter en økonomisk model for, hvad en ejerbolig bør koste i forhold til en andel som ligger i samme område.
Hvis en lille 2 værelses ejerlejlighed på 40 m2 ligger i området, hvor en 2 værelses andelslejlighed på eks 42 m2 også ligger, vil regnestykket se således ud:
Hvis eks den 40 m2 ejerlejlighed udbydes til salg for 1,2 millioner, og en tilsvarende er blevet solgt samme boligkarré for dette beløb, så er markedsprisen ca. 1,2 millioner for en ejerlejlighed.
Hvis den 2 værelses andelsbolig på 42 m2 udgør eks 2.5% af andelsboligforeningen, og denne forening er (eks. gennem offentlige vurdering) vurderet til 34.000.000, så er værdien af andelsboligen 850.000,-
Har andelsforeningen gæld på eks 6.000.000, så er andelsboligens 2,5% andel (som betales over fællesudgifterne) 150.000,- . 850.000 – 150.000 = 700.000, som er den pris andelsboligen handles til.
Da andelsboligens værdi uden gæld er 850.000 og ejerboligens værdi er 1.200.000, får køberen for 350.000,- rabat ved at vælge en andelsbolig. Hertil skal siges, at fællesydelsen + brutto/netto ydelsen på lån til andelsboligen ofte er det samme som brutto/nettoydelserne for ejerlejligheden, grundet at andelsboliglånene er dyrere banklån.
Hvis andelsforeningen vælger at benytte sig af fremmedkapital i form af realkreditfinansering til delvis (60 eller 80%) finansering af kommende køberes andelsindskud, som lån med pant i andelsbeviset, så for andelshaverne også rentefradrag af realkreditlån.
I en sådan situation vil ejerlejlighedens brutto/netto udgift og andelsboligens fællesudgift + brutto/nettoudgifter for lån til andelsboligen være det samme, hvis andelsboligen havde været vurderet til 1,2 milllioner. Dertil kommer at andelsforeningen ikke betaler ejendomsværdiskat, men det skal ejeren af ejerlejligheden.
Værdien af andelsboligen til 850.000,- burde derfor ligge på omkring 1,2 millioner. Men da den er finanseret på samme måde som en ejerlejlighed, er forskellen renteudgifter og afdrag af den 350.000,- , som er det andelslejligheden er billigere end ejerlejligheden.
Når du sammenligner en andelsbolig med en ejerlejlighed, kan den ofte være dyr i fællesudgifterne med et uudnyttet rentefradrag i foreningen. Eller billig i fællesudgifterne, med et realkreditlånsfinsnseret andelsindskud, forbedringslån mv. med rentefradrag og uden ejendomsskat. Disse realkreditfinanserede andelsboliger, kan vi kalde ejerandelsboliger, da de finansielt ligner ejerlejligheder, hvorimod de gammeldags andelsforeningslånsfinanserede
Andelsforeninger som tilbyder den nye låneform, se Skatterådets bindende svar SKM 2009.108 SR
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1802151&vId=0 , vil hvis de overgår til valuarmetoden kunne sælge deres andelslejligheder til priser som ligger omkring det en tilsvarende ejerlejlighed vil koste. Mange ejerlejligheder har jo fællesudgifter til ejerforeningen.
Ejerlejligheder og ejerandelosboliger vil værdimæssigt være ens, mens gammeldags andelsboliger vil være lavere vurderet i forhold til ejerlejligheder.