Salg af andel under pris

[Korkia]

Jeg har lige et spørgsmål, som jeg håber I kan hjælpe med. Det skal lige siges, at vi også har spurgt foreningens juridiske rådgivning, men da de ikke syntes sommererien er helt slut, går det ikke så hurtigt, så jeg tænkte at jeg evt. kunne få en pejling herinde.

Sagen drejer sig om en andelslejlighed som har været til salg via foreningens interne og eksterne lister og nu er endt i frit salg. Sælgeren har nu fundet en køber, og har aftalt en pris som ligger 70.000 kr under den pris, andelen blev udbudt til via foreningens lister. Sprøgsmålet fra os er, om vi som bestyrelse er forpligtiget til at slå andelen op igen, så foreningens andelshavere har mulighed for at købe andelen til den lavere pris eller om vi bare kan lade andelshaveren sælge til udefrakommende, uden at foretage os mere (udgangspunktet her er, at de andre andelshavere også har haft mulighed for at forhandle prisen ned under frit salg)?

Foreningens vedtægter tager ikke højde for ovenstående situation og praksis i foreningen har altid været en fast pris ved opslag på foreningens lister, da der ikke har været salg hvor prisen var under maksimalprisen.

[aratan]

Jeg vil mene at så snart lejligeheden er tilbudt hele ventelisten og de har takket nej, så er dens rolle udtjent og sæler kan frit sælge til hvem han ønsker og til den pris han ønsker.

Vi har afskaffet vores ventelister for at undgå denne situation, ventelisten var oprettet mens prisen var kunstigt lav og nu prisen er markedspris så er der ingen interesse fra ventelistefolket længere.

[Løvendahl]

Jeg er enig med aratan, og vil samtidig tilføje, at skulle venteliste medlemmer eller andre på venteliste være interesseret i andelen, så har de fået tilbuddet, som naturligvis også omhandler deres muligheder for at insgå forhandlinger med sælger. Dermed har ventelistemedlemmerne selv forpasset deres chance for selv at gå ind og forhandle pris. De kan ikke lukrere på andres indgåede handler.

[Korkia]

Takker for tankerne, de hjælper en del. Grunden til vi blev i tvivl i første omgang er, at vi ser de interne og eksterne lister, som en slags forkøbsret. Men hvis sælger vælger at sætte andelen til maksimalprisen (som for vores vedkommende er en urealistisk salgspris) når den slås op og først vælger at sætte prisen ned under frit salg, ender det med at andelshaverne ikke får lov til at udnytte deres forkøbsret, fordi de ikke har mulighed for at kende den reele salgspris, i det andelen ikke er blevet slået op igen.

Men hvis vi ikke skal tolke vores ventelister som en slags forkøbsret, så tror jeg I har ret i, at andelen ikke skal slåes op igen til reele slagspris.

Jeg er i bund og grund enig i jeres betragtning, jeg bore bare lidt for at være sikkerpå vores ryk er fri.

[Korkia]

Så fik jeg svar tilbage fra ABF:

Såfremt en andelshaver sætter prisen ned, her 70.000 kroner, er dette juridisk at anse som værende et nyt tilbud, hvorefter ventelisten skal spørges igen.
Foreningens bestyrelse vil derfor skulle meddele andelshaver, at denne nye pris skal tilbydes til personer på ventelisten, før end boligen kan sælges til sælges køber for denne pris, hvis ingen på ventelisten ønsker boligen til denne nedsatte pris.

Med venlig hilsen
ABF

[Smiley]

Endnu en grund til at droppe ABF.

[Korkia]

Jeg ville vægte dit indlæg lidt højere, hvis du gad uddybe dit svar.

[Korkia]

Det ser ud til at ABF ikke står alene med deres holdning. Nedenstående er nuppet fra andelsportal.dk:

Spørgsmål: Sagens forløb: Vi henvendte os til Administrationen (Bestyrelsen) om at vi gerne ville sælge vores andel. Den blev tilbudt til Intern og Ekstern venteliste og det gav ingen resultater. Vi satte lejl. til salg gennem ejendomsmægler og der blev prisen sat ned med tiden. Vi har nu fået solgt andelen til en lavere pris end vurderingen. Men nu vil Administratoren sende det samme tilbud til Intern/ekstern ventelist igen for salg. Deres argument er, at der en væsentlig nedsættelse af prisen ifht vurdering. (5-7%) Den er nedsat med 17 %. Kan de gøre det og i tilfælde, at de må; hvor står det og hvor mange procent skal det være, for at være væsentligt. På forhånd tak.


Svar: Andet end bagatelagtige nedsættelser medfører en tilbudspligt overfor de indskrevne på ventelisterne. Så jeg mener der er handlet korrekt i sagen.

Med venlig hilsen

Martin Leth Hansen, Advokat

Advokatfirmaet
Jørgen Jacobsen & Anders Boelskifte
Solbjergvej 3
2000 Frederiksberg
Tlf. 38 16 06 16


Nu begynder vi at være godt og grundig i tvivl. Jeg tror vi skal til at sætte en advokat direkte på, så vi kan få en afklaring.

[Løvendahl]

Vås, hvis én på venteliste ikke er har forventninger om andet end at blive orienteret om, når en andelslejlighed er til salg, kan denne ikke uden det klart fremgår af ventelistens betingelser kræve at blive orienteret om ændringer i prisen.

Ventelisteansøgerne skal selv vise interesse for boligen, det kan ske ved at de positivt tilkendegiver interesse og beder om at blive kontaktet ved en prisreduktion.


Ventelisteansøgere skal jo ikke have mere end de er blevet lovet, som er en orientering om, at de har forkøbsret ved salg af en bestemt andel, som de vil blive oplyst om, når den sælges.

Jeg tror advokaten blander en tinglyst forkøbsret på fast ejendom sammen med en simpel venteliste. Ved tinglyste rettigheder skal køber orienteres om alle senere ændringer i udbudsmaterialet, hvis han ikke straks accepterer og køber. Denne tinglysning har en interesseret køber betalt for, typisk fra 10.000 - 100.000,- og den kan ikke sammenlignes med kravene til en venteliste.

Ventelisteansøger er sikret en forkøbsret, men må samtidig melde ud om han er interesseret i at gøre brug af den. Nævner han, at han vil orienteres om prisreduktion eller ændringer i salgsopstillingen, bevarer han sin forkøbsret, men ellers er ventelistekøbers passivitet et udtryk for afslag.

[Korkia]

Jeg kan godt følge dig. Så udgangspunktet her, i følge dig, vil være, at hvis en interesseret andelshaver ikke har meldt sin interesse og samtidig meldt, at han vil informeres om evt. reduktioner, så er der intet til hinder for at sælge uden genopslag.


Jeg tror konklusionen på det hele er, at vi sløjfer vores ventelister ved næste general forsamling, det virker til at tiden er løbet fra dem.

[Løvendahl]

En andelsbolig er til salg for 570.000,-

I følge vedtægten er der en periode, som interesserede medlemmer kan overtage andelsboligen i.

Lad os sige, at der står 5 på intern venteliste og 10 på ekstern venteliste. Når perioden er udløbet i følge vedtæterne kontaktes dem på den eksterne venteliste. Nummer 9 på listen er interesseret i at købe til 500.000,- og sælger og køber underskriver en købekontrakt. De øvrige købere på ventelisterne svarer ikke tilbage (sagde de, at de ikke var interesseret, var der intet problem).

Herefter rejer samtlige 5 på intern venteliste og nr. 1-8 på den eksterne venteliste en erstatningskrav mod sælger på 70.000,-, subsidært bestyrelsen på 70.000,- for ikke at være tilbudt andelen til 500.000,-, da de mener, at de ville kunne sælge den for 570.000,-, hvis de havde købt den billigere. nr. 1-4 på den interne venteliste og nr 1-8 på den eksterne venteliste vil blive blankt afvist i retten, da nr 1 på den interne venteliste har forrang over dem alle.

Nr. 1 på den interne venteliste skal først bevise at han har lidt et tab, og med 5 på den interne og 8 på den eksterne liste som ikke har vist interesse for andelsboligen kan han ikke løfte denne bevisbyrde. 12 købere, som har været opskrevet til at købe boligen har ikke meldt tilbage, og gennem passivitet afvist at være interesseret i et køb.

Ydermere har nr 1 på den interne venteliste kun den ret som vedtægten tilskriver ham. Og hvis det ikke med klar tekst fremgår i vedtægten, at han skal have underretning om en prisreduktion, har nr. 1 ikke krav på det. Vedtægten regulerer jo forholdet mellem sælger og de andre andelsmedlemmer, da de alle som medlemmer har tiltrådt vedtægten.

Kun det som står i vedtægten er en andelshaver forpligtet til at opfylde, og hvis der ikke står noget om en venteliste i vedtægterne er dette blot en service, og giver overhovedet ingen rettigheder. Så advokatens skriverier er VÅS.

Så længe sælger opfylder vedtægten, kan man ikke indtolke at han skal oplyse om mere (prisreduktion), hvis det ikke fremgår i klar tekst!

ABF - AndelsBoligForeningernes Fællesrepræsentation - er ikke neutrale i deres tolkning af reglerne, hvilket ikke tjener dem til ære. Det er min erfaring, at de tolker reglerne, som det passer ind i deres interesseorganisations ledelsestruktur: Siger Chefen: "Hop", spørger juristerne: "hvor højt?"

Jeg vil gerne minde ABF om, at det er Folketinget som laver reglerne og domstolene som tolker dem - ikke ABF. ABF er stærkt socialistisk orienteret i deres tankegang, hvilket farver deres rådgivning, for hvis alle gør som de vil have det, så bliver det sædvane, og så har du en sædvane som er i konflikt med gældende ret, og så vil man ofte tilpasse loven til sædvanen. ABF kan påvirke politikerne og få lavet loven om, men de skal forsat tolke reglerne efter domstolspraksis, selvom de er uenige.

[aratan]

Korkia, det var netop det der fik os til at sløjfe ventelisterne... De havde udspillet deres rolle og gav mulighed for allehånde problemer, eksempelvis det her beskrevne...