Fraskrivelse af fejl og mangler ved salg

[Jones]

Jeg er ved at sælge en erhvervs-andel, en andel som jeg har haft i kort til som investering, og som jeg hverken har beboet eller på anden måde brugt.

Køber har flere gange været ned og besigtige lejligheden, samt af 2 omgange haft aut. håndværkere med nede for at gennemgå lejligheden, det er købers hensigt at renovere og ombygge lejligheden.

Jeg har jo ikke en chance for at vide om der er skjulte fejl og mangler, og ønsker ikke en masse bøvl bagefter, er der en måde man kan skrive sig ud af det, så jeg ikke hænger på alt muligt bøvl

Køber har fået rabat på udbudsprisen, og den er solgt under andelsværdien

Venlig hilsen

Jones

[Løvendahl]

Hvis du ansvarsfraskriver, vil gennembrudskraften af din ansvarsfraskrivelse ved en retslig tvist mellem dig og køber afhænge af, hvor præcist og detaljeret du har udformet ansvarsfraskrivelsen. Des mere præcist du beskriver de enkelte dele af erhvervsandelen og deres tilstand, des stærkere vil ansvarsfraskrivelsen være vedr. alle mangelsbeføjelser, som køber ville kunne gøre gældende.

Eksempelvis, hvis køber opdager, at der er skimmelsvamp under gulvene, vil du ifalde et erstatningsansvar, hvis du har skrevet, at du tager et generelt forbehold for alle fejl og mangler. Har du derimod skrevet, at du fraskriver dig ethvert ansvar for svampeangreb under gulvene, da det ikke er usædvanligt, at der kan opstå svampeangreb under den pågældende gulvbelægning, hvorfor sælger bedes undersøge disse forhold nøjere før han underskriver købsaftalen. Og sælger indrømmes god tid til at foretage disse undersøgelser, som han er blevet opfordret til. I dette tilfælde er det mere tvivlsomt, om du vil ifalde et erstatningsansvar.

Jeg ville i stedet for selv at kaste mig ud i sådan en ansvarsfraskrivelse kontakte en ejendomsassurandør, og lade ham udpege en sagkyndig arkitekt, som kan udforme en tilstandsrapport vedr. erhvervsandelen, og derefter få et tilbud på en ejerskifteforsikring, som jeg ville tilbyde køber at betale halvdelen af. Dette tilbud skulle fremgå af overdragelseskontrakten således, at der også stod, at aftalen vedrørende ansvarsfraskrivelsen var indgået på analoge forhold i forhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, samt at dit tilbud om at betale halvdelen af forsikringen skal medføre de analoge ansvarsfraskrivelser, som et tilsvarende forsikringstilbud ville medføre i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Jeg vil personligt gerne selv købe som beset, og derefter gør jeg alle mine mangelskrav op og gør dem gældende over for sælger, som kommer til at betale, da der er et forbud mod generelle mangelansvarsfraskrivelser. Mangelansvarsfraskrivelser skal være præcise, fordi der overhovedet ikke er det mindste ønskværdige i at beskytte en sælger, som bevidst eller ubevidst fortier mangler om det, han sælger.

[Jones]

Hej Løvendahl,

Tak for dit fine svar

Nu er min sag desværre mere kompleks en som så

Jeg lavede en købsaftale som køber og sælger underskrev, overtagelsen blev aftalt til den 01.06.2010, køber fik nøglerne og har derefter istandsat butikslokalet.

Efter ca. 3 uger fant køberne ud af at der var fugt i den ene kældervæg, køberne udbedrede selv væggen!

Nu har andelsboligforeningen været utrolig langsom til at godkende køber, og dette skulle hav være blevet nu, dvs. der er ikke lavet et andelsbevis til den nye køber endnu, Vi fik her i går tilsendt en kopi af "aftale om overtagelse af andel" og der er så sat et beløb af på 87.000 som bliver fratrukket til dækning af skjulte fejl og mangler

Eftersom andelsbeviset ikke er underskrevet af sælger , kan vi så trække os ud af handlen, samt bede om at få adgang til andelslejligheden igen????

Venlig hilsen

Jones

[Løvendahl]

Et andelsbevis skal ikke underskrives af sælgeren. Andelsbeviset er blot dokumentation for, at du ejer en ideel andel af foreningens samlede formue. Andelsbeviset blev tidligere brugt som underhåndspant i forbindelse med banklån, således at banken ifølge en aftale beholdt andelsbeviset indtil andelshaveren havde betalt sin gæld til banken. I dag har andelsbeviset ikke den store betydning, da digital tinglysning hun har afløst underhåndspanteretten.

Sælgeren skal i forbindelse med indsendelse af sin værdiopgørelse for andelserhvervslejemålet også indsende andelsbeviset. Bestyrelsen eller administrator overdrager dette til køberen, når denne har indbetalt overdragelsessummen til foreningen. Det som køberen køber er andelsbeviset og den dertilhørende brugsret, og i den forbindelse er det bestyrelsen eller administrator, som på andelsbeviset noterer overdragelsen, da alle led i overdragelsesprocessen skal gå gennem bestyrelsen eller administrator. Det springende punkt er her om du allerede har underskrevet den overdragelses og boligaftalen bestyrelse eller administrator har udarbejdet, for så fanger bordet, men samtidig fremgår den aftalte pris med eventuelle afslag mm.


Ved at anvende lejelovens mangelindsigelses paragraf anal
ogt på dit tilfælde, kan der argumenteres for, at køberen maksimalt har 14. dage til at gøre indsigelser for ikke skjulte mangler. Siden køberen også har haft fagkyndig bistand med under besigtigelsen, skærpes købers reklamationsindsigelser yderligere. Derfor ville jeg overfor bestyrelsen kræve dokumentation på, at indsigelserne er indkommet inden 14 dage, med mindre anden fremgår af jeres vedtægter. Læs vedtægterne om fremgangsmåden ved overdragelse og gengiv den her i forummet for yderligere kommentarer.

Hold alle i kort snor, ellers løber det hele løbsk.

[Jones]

Jeg havde en snak med formanden for andelsboligforeningen, som sagde at sælger også skulle underskrive andelsboligbeviset, og hvis vi ikke ville underskrive dette, så var der ingen handel. Andelsboligforeningen tildelte altså ikke min købsaftale nogen værdi, selv hvis andelsboligen var udbudt igennem en ejendomsmægler og der var lavet en rigtig købsaftale, så har den i følge formanden kun symbolsk betydning dvs. det er andelsbolig beviset der er det afgørende dokument for at der er indgået en handel.

Desuden står der at det originale andelsboligbevis, dvs. vores skal sendes til til administrator, dette kan vi jo også bare lade være med

Men det springende punkt er er den aftale vi indgik den 29.05.2010 om salg af andelsboligen er bindene?

De opkrævninger jeg har modtaget for boligafgift har jeg sendt videre til køber som har betalt den dvs. det er dem for juni + juli

Jeg har desuden bedt køber om at betale købesummen ind på en "skødekonto" i banken, dette har de gjort, men i papirerne fra andelsboligforeningen står der at de skal betale pengene ind på foreningens konto, vil dette sige at køber rent faktisk skal betale pengene igen, og at de penge der står på skødekontoen faktisk bare er at betegne som en sikkerhedsstillelse/udbetaling som først bliver frigivet/returneret når de kan fremvise et andelsboligbevis

Hvis og så frem at det lykkedes mig at undgå denne handel, hvordan får jeg så sat køber ud af lejligheden

Køber sendte mig for 2 uger siden en brev om at de ikke ville gøre krav gældene vedr. fugtskaden, har dette papir ingen betydning?

Venlig hilsen

Jones

[Løvendahl]

........med mindre anden fremgår af jeres vedtægter. Læs vedtægterne om fremgangsmåden ved overdragelse og gengiv den her i forummet for yderligere kommentarer.

Har du læst din andelsforenings vedtægter?

Og har du ved salget af din andelsbolig anvendt de procedurer, du skal anvende jfr. andelsboliglovens § 6?

Jeg har aldrig før hørt noget om, at et andelsbevis skal underskrives, så du bedes gengive den paragraf i vedtægten, hvor det står.

Den salgsaftale du indgik med køber er bindende jfr. aftalelovens § 1. Overdragelsesaftalen, hvor køber køber din andel, skal derefter forelægges bestyrelsen til godkendelse jfr. andelsboliglovens § 6, stk. 3. Samme lov nævner intet om, at overdragelsesaftalen taber retskraft, hvis du ikke underskriver eller udleverer andelsbeviset. Køber har din underskrift og kan stævne dig i fogedretten. Hvis du købte en bil og ikke fik den udleveret, ville du jo også gå i fogedretten og kræve den udleveret, og når du fik medhold, ville sælger blive tvunget til at udlevere bilen - også selvom han havde gemt registreringsattesten. Jeg håber du forstår, at du har indgået en handel med en køber, som har betalt i god tro til handlen.

Har køber på nogen måde misligholdt aftalen?

Uden kendskab til vedtægterne vi jeg være som en læge, der opererer i blinde. Det kan være at du har ret, men det kan også være at du ikke har ret, og dette kan jeg ikke afgøre på det foreliggende grundlag.

Du kan finde loven online på www.retsinfo.dk , som er hjemmesiden Retsinformation.