af Løvendahl » 11/02/2011 18:44
Normalt når en andelshaver vil overdrage sin andelsbolig foreskriver vedtægten, at andelshaveren sender sit opgørelse af andelens værdi til bestyrelsen. Herefter godkender bestyrelsen prisen. I den forbindelse konstaterer bestyrelsen ved syn, at eventuelle tilskrevne forbedringer faktisk er til stede. Bestyrelsen udfærdiger herefter en salgsaftale, som underskrives af køber, sælger og bestyrelsen selv. I mange tilfælde har bestyrelsen overdraget denne udfærdigelse – eller rettere sagt alt det praktiske vedr. salget - til administrator af foreningen. Det må i den forbindelse være vigtigt at se på, hvad vedtægten siger. I en afgørelse refereret i Tidsskrift for Bolig og Byggeret: TBB 2002.271 havde en andelsboligforening aftalt med administrator, at administrator ved salg af andelsboliger var berettiget til særskilt honorar, der blev opkrævet hos sælgeren. Denne aftale var bindende for andelshaverne. Der var ikke grundlag for at nedsætte honoraret, 2.000 kr. med tillæg af moms. Rette bemærkede vedr. vedtægterne: ”Der er under sagen ikke fremlagt vedtægter for Andelsboligforeningen Ellehaven, og retten må derfor lægge til grund, at der i vedtægterne intet er anført om gebyr i forbindelse med salg af andelslejligheder.”Hvis vedtægten intet siger om gebyret, som du skriver den ikke gør, er rettens bemærkninger hertil:
”Den administrationsaftale, der er oprettet i 1993 mellem andelsboligforeningen og administrator indeholder en bestemmelse om, at administrator hos den fraflyttende andelshaver kan opkræve et særskilt honorar for udarbejdelse af slutsedler. Administrationsaftalen indeholder intet yderligere vedrørende administrators arbejde i forbindelse med salg af en andelslejlighed.”
Du bør derfor se nærmere på indholdet af den aftale bestyrelsen har med administrator. Står der Intet i denne om, at han skal foretage udfærdigelsen af overdragelsesaftalerne, er du ikke bundet til at skulle bruge ham. Eks. Tilbyder han blot at lave overdragelsesaftalerne for andelsforeningen, kan jeg ikke se, at du er bundet af at skulle benytte ham.
I overstående sag lagde retten til grund, at det i andelsboligforeningen har været praksis, at administrator (herefter sagsøgte) hos sælgeren af en andelslejlighed har opkrævet et standardgebyr som vederlag for administrators arbejde i forbindelse med salg af en lejlighed. Retten må endvidere lægge til grund, at denne praksis er fulgt, siden administrationsaftalen blev indgået i 1993, og at der i denne periode er gennemført 10 handler, hvor der i alle tilfælde er betalt administrationsgebyr til sagsøgte. Retten har ved denne vurdering lagt vægt på den af bestyrelsesmedlemmet Elly Petersen skriftligt afgivne erklæring af 3. december 1999, på den nuværende formand i andelsboligforeningen Otto Andersens vidneforklaring samt på direktør Torben Christoffersens forklaring herom. Retten anser sagsøgerne som andelshavere for bundet af andelsboligforeningens praksis herom.
Yderligere bemærkes, at sagsøgerne som henholdsvis bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen og køber af en andelslejlighed har underskrevet en slutseddel, hvoraf fremgik, at »Sælgeren betaler evt. mæglersalær og salær til administrator«, ligesom der i salgsaftalerne vedrørende salg af sagsøgernes andelslejligheder er anført, at »Sælger betaler eventuelt mæglersalær og gebyr til foreningen«.
Når der henses til karakteren af det arbejde, som sagsøgte over for andelsboligforeningen har påtaget sig at udføre i forbindelse med salg af en andelslejlighed samt på det hermed forbundne ansvar, finder retten, at gebyrets størrelse, der er fastsat til et standardbeløb på 2.000 kr. + moms, ikke kan anses for urimeligt.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.
Venlig hilsen
Løvendahl
Cand.jur.Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på
info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00