Omkostninger ved overdragelsesaftale

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Omkostninger ved overdragelsesaftale

Indlægaf aap6 » 15/10/2010 07:24

I forbindelse med at jeg er i processen med at sælge min andel, er det kommet mig for øre, at foreningens hyrede administrator kræver kr. 4500 for at udfærdige og udfylde overdragelsesaftalen.

Jeg vil høre om dette er en rimelig pris?

Jeg har selv siddet i forenings bestyrelsen for nogle år siden, og dengang udfyldte bestyrelsen selv overdragelsesaftalen(hvilket tog ca. 15 minutter) uden bekostning for andelshaver. Den siddende bestyrelse har besluttet en løsning hvor vi som andelshaver er tvunget til at bruge den overnævnte ydelse, selvom man i teorien selv kunne udfylde papirerne. Jeg syntes dette giver administrator et monopol på ydelsen og hermed vel også den høje pris, eller hvad?
aap6
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 14/10/2010 22:40

Indlægaf Løvendahl » 18/10/2010 11:18

Hvis vedtægterne foreskriver, at bestyrelsen skal løse opgaven, kan de ikke kræve, at du skal bruge en admnistrator, da du til et sådan forslag til ændring af vedtægterne på en generalforsamling ville have stemt imod.

Min bestyrelse besluttede på et møde, at foreningen skulle bruge en syns og skønsmand til at vurdere andelen for mangler ved salg. Denne regning skulle andelshaveren betale. Dette havde aldrig været til generalforsamlingsafstemning, dog var det nævnt i bestyrelsens beretning, men ikke gyldigt vedtaget.


Bestyrelsen kom selv til at æde regningen! Og dette førte senere til en korrekt ændring af vedtægterne.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf aap6 » 18/10/2010 20:35

Det her er hvad der står i vores vedtægter:

Mellem sælger og køber oprettes en skriftlig overdragelsesaftale. Bestyrelsen kan forlange, at
overdragelsesaftalen oprettes på en af bestyrelsen udarbejdet kontrakt. Overdragelsesaftalen forsynes med
bestyrelsens påtegning om godkendelse efter stk. 3.


Det vil vel i praktis betyde, at bestyrelsen kan kræve, at jeg SKAL bruge administratoren til lave aftalen, og dermed en regning på de kr. 4500.
aap6
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 14/10/2010 22:40

Hvem skal betale for overdragelsesaftalen jfr. vedtægterne?

Indlægaf Løvendahl » 19/10/2010 14:39

Da du købte din andel, var det ud for de forudsætninger, som fremgår af vedtægterne. Disse er forsat gyldige, da bestyrelsen ikke har fremsat og fået ændret fremgangsmåden ved overdragelsen af en andelsbolig. Ønsker bestyrelsen i mangel af anden hjemmel at vælte omkostningerne for udarbejdelse af en overdragelsesaftale over på en sælgende andelshaver, skal vedtægterne omformuleres og vedtages. Et eksempel herpå kunne være følgende:

”Mellem sælger og køber oprettes en skriftlig overdragelsesaftale. Bestyrelsen kan forlange, at overdragelsesaftalen oprettes på en af bestyrelsen eller foreningens administrator udarbejdet kontrakt. Overdragelsesaftalen forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse efter stk. 3. Den sælgende andelshaver bære omkostningerne i forbindelse med udarbejdelse af overdragelsesaftalen.”

Dette har dog ikke fundet sted endnu, hvorfor vedtægterne i deres nuværende form ikke giver bestyrelsen den mulighed. Formålet med at det er generalforsamlingen og ikke bestyrelsen, der bestemmer vedtægternes udformning og, hvilke forpligtelser der kan udledes heraf er, at andelsmedlemmerne på generalforsamlingen har en mulighed for at komme med indsigelser eller stemme imod den betalingsforpligtelse, som igennem et sådan forsalg vil blive påtvunget dem. Bestyrelsen mangler i de nuværende vedtægter denne hjemmel, da der i disse står:


”Mellem sælger og køber oprettes en skriftlig overdragelsesaftale. Bestyrelsen kan forlange, at
overdragelsesaftalen oprettes på en af bestyrelsen udarbejdet kontrakt. Overdragelsesaftalen forsynes med
bestyrelsens påtegning om godkendelse efter stk. 3.”


Herefter er det den siddende bestyrelses pligt, at det er denne som udarbejder overdragelsesaftalen. Vedtægterne tager ikke stilling til omkostningsspørgsmålet i denne forbindelse, så ved vedtægtsfortolkning er udgangspunktet derfor, at kun hjemlede omkostninger kan væltes over på andelshaveren, hvis de overgår rimelige omkostninger, som andelshaveren måtte påregne dvs. betaling for det papir, porto mm. som bestyrelsen har i forbindelse med at udføre et frivilligt stykke arbejde for andelshaveren, som udarbejdelsen af overdragelseskontrakten er. Her vil retten ofte se på det symbolske beløb bestyrelsen har taget før, så længe disse direkte omkostninger kan dokumenteres af bestyrelsen.
Vælger bestyrelsen at handle udenfor vedtægterne, kan de som har stemt for forsalget om brug af administrator solidarisk blive erstatningsansvarlige for de uhjemlede meromkostninger, såfremt bestyrelsen efter denne påklage forsat vælger at tilbageholde midler hertil i det beløb den sælgende andelshaver skal have udbetalt fra foreningen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf svb » 3/02/2011 17:54

Hej.
Er der nogle som kan svare på om der findes andre retsafgørelser omkring salgsgebyr en denne
Dom afsagt af Retten i Maribo den 3/5 2001 og Østre Landsret den 7/3 2002. Hvor der tillades at tage kr:2000.
svb
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 22/11/2009 15:09

Indlægaf Løvendahl » 5/02/2011 18:46

T:BB 2002 271 Ø.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf no1infreestyle » 10/02/2011 19:32

Jeg har ved køb af andelsbolig i forening som er administreret af ejendomsadministrationen 4-b a/s, betalt 6250 for dokumenterne. Ejendomsmælger betaler 3125 for oplysningsskema. Er det virklig rimeligt at det skal koste over 9000....?
no1infreestyle
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 7/02/2011 18:43
Geografisk sted: christianshavn

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 10/02/2011 19:54

Honoraret dækker formentlig ikke kun udarbejdelse af 1 overdragelsesaftale, men udarbejdelse af salgsaftale, ekspeditioner vedrørende underskrifter, transport på andelsbevis, kontrol af dokumenter og indbetalinger, kontrol af dokumenter om garanti og meddelelse til pengeinstitutter ved andelssalg, afregning til panthavere og andelshaver.

Fra den 1/3 2007 blev andelsværdierne forhøjet væsentligt efter modtagelse af ny offentlig ejendomsværdi, så der stort set kan forlanges markedspris for andelene.
Det har gjort køberne krævende og aggressive og de forventer at lejligheden er fejlfri. Nogen købere benytter advokat, som forsøger at tjene sit honorar hjem ved at hjælpe køber til prisafslag for alt hvad der på nogen måde kan være en mangel ved lejligheden. Tidligere følte køberne at de havde vundet i andelslotteriet og de accepterede lejligheden som den var uden nævneværdig påtale af fejl og mangler.
Finanskrisen har siden 2008 gjort det svært at sælge andele fuld pris og der er opstået behov for udarbejdelse af flere udgaver af overdragelsesaftalen, afhængigt af sælgers prisforhandlinger med forskellige købere.
Interesserede mulige købere stiller nu spørgsmål om alle ejendommens forhold, herunder lån, ejendomsværdi, vedligeholdelse og risiko for stigninger i boligafgiften.
Sælgerne er begyndt at benytte ejendomsmæglere, der har massevis af spørgsmål og hvis omfattende købsaftaler skal gennemlæses.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Daemon » 11/02/2011 12:22

Netop - det er ikke længere en opgave, der tager "15 minutter" og der følger også et stort ansvar med, netop fordi købere og sælgere i dag er langt mere krakilske (hvilket i og for sig også er helt i orden).
Daemon
Novice
Novice
 
Indlæg: 27
Tilmeldt: 12/11/2008 11:23
Geografisk sted: Sjælland

Indlægaf no1infreestyle » 11/02/2011 13:49

Jeg er nu langt fra krakilsk, med en overtagelse uden godkendelser fra el, vvs osv. Men forstår jeres argumenter og har det lidt bedre med at betale den pris. :smile10:
no1infreestyle
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 7/02/2011 18:43
Geografisk sted: christianshavn

Indlægaf Løvendahl » 11/02/2011 16:34

Hvad siger vedtægerne ang. brugen af en bestemt administrator til at lave overdragelsesaftalen?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf no1infreestyle » 11/02/2011 17:08

Der står intet om at en bestemt administrator skal bruges. Det er abf standard vedtægter for andelsboligforeninger i den ældre boligmasse der er brugt, uden tilføjelser.
no1infreestyle
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 7/02/2011 18:43
Geografisk sted: christianshavn

Retspraksis vedr, om sælger skal betale for salgsaftalen

Indlægaf Løvendahl » 11/02/2011 18:44

Normalt når en andelshaver vil overdrage sin andelsbolig foreskriver vedtægten, at andelshaveren sender sit opgørelse af andelens værdi til bestyrelsen. Herefter godkender bestyrelsen prisen. I den forbindelse konstaterer bestyrelsen ved syn, at eventuelle tilskrevne forbedringer faktisk er til stede. Bestyrelsen udfærdiger herefter en salgsaftale, som underskrives af køber, sælger og bestyrelsen selv. I mange tilfælde har bestyrelsen overdraget denne udfærdigelse – eller rettere sagt alt det praktiske vedr. salget - til administrator af foreningen. Det må i den forbindelse være vigtigt at se på, hvad vedtægten siger. I en afgørelse refereret i Tidsskrift for Bolig og Byggeret: TBB 2002.271 havde en andelsboligforening aftalt med administrator, at administrator ved salg af andelsboliger var berettiget til særskilt honorar, der blev opkrævet hos sælgeren. Denne aftale var bindende for andelshaverne. Der var ikke grundlag for at nedsætte honoraret, 2.000 kr. med tillæg af moms. Rette bemærkede vedr. vedtægterne: ”Der er under sagen ikke fremlagt vedtægter for Andelsboligforeningen Ellehaven, og retten må derfor lægge til grund, at der i vedtægterne intet er anført om gebyr i forbindelse med salg af andelslejligheder.”Hvis vedtægten intet siger om gebyret, som du skriver den ikke gør, er rettens bemærkninger hertil:

”Den administrationsaftale, der er oprettet i 1993 mellem andelsboligforeningen og administrator indeholder en bestemmelse om, at administrator hos den fraflyttende andelshaver kan opkræve et særskilt honorar for udarbejdelse af slutsedler. Administrationsaftalen indeholder intet yderligere vedrørende administrators arbejde i forbindelse med salg af en andelslejlighed.”

Du bør derfor se nærmere på indholdet af den aftale bestyrelsen har med administrator. Står der Intet i denne om, at han skal foretage udfærdigelsen af overdragelsesaftalerne, er du ikke bundet til at skulle bruge ham. Eks. Tilbyder han blot at lave overdragelsesaftalerne for andelsforeningen, kan jeg ikke se, at du er bundet af at skulle benytte ham.

I overstående sag lagde retten til grund, at det i andelsboligforeningen har været praksis, at administrator (herefter sagsøgte) hos sælgeren af en andelslejlighed har opkrævet et standardgebyr som vederlag for administrators arbejde i forbindelse med salg af en lejlighed. Retten må endvidere lægge til grund, at denne praksis er fulgt, siden administrationsaftalen blev indgået i 1993, og at der i denne periode er gennemført 10 handler, hvor der i alle tilfælde er betalt administrationsgebyr til sagsøgte. Retten har ved denne vurdering lagt vægt på den af bestyrelsesmedlemmet Elly Petersen skriftligt afgivne erklæring af 3. december 1999, på den nuværende formand i andelsboligforeningen Otto Andersens vidneforklaring samt på direktør Torben Christoffersens forklaring herom. Retten anser sagsøgerne som andelshavere for bundet af andelsboligforeningens praksis herom.

Yderligere bemærkes, at sagsøgerne som henholdsvis bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen og køber af en andelslejlighed har underskrevet en slutseddel, hvoraf fremgik, at »Sælgeren betaler evt. mæglersalær og salær til administrator«, ligesom der i salgsaftalerne vedrørende salg af sagsøgernes andelslejligheder er anført, at »Sælger betaler eventuelt mæglersalær og gebyr til foreningen«.

Når der henses til karakteren af det arbejde, som sagsøgte over for andelsboligforeningen har påtaget sig at udføre i forbindelse med salg af en andelslejlighed samt på det hermed forbundne ansvar, finder retten, at gebyrets størrelse, der er fastsat til et standardbeløb på 2.000 kr. + moms, ikke kan anses for urimeligt.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/02/2011 22:42

Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 8 gæster