Opdatering af vurderingsrapport, betaling for fejl og mangle

[AKD]

Jeg har netop solgt min andelslejlighed og i den forbindelse opstod der en del misforståelser. Det er en lidt lang historie, beklager.

Da jeg besluttede at sætte min andel til salg kontaktede jeg bestyrelsen for at få info om proceduren herfor. Jeg blev oplyst om, at jeg skulle få lavet en vurderingsrapport og fik telefonnummer til dem der foretog disse. Slut december 2010 bliver lejligheden vurderet af den sammen person som havde vurderet den, da jeg i sin tid overtog lejligheden. Vurderingspersonen fortæller under synet af lejligheden, at hun ikke mener jeg behøver at indhente vvs- og el-attester, da det er så kort tid siden de sidst blev foretaget – dette oplyser jeg bestyrelsen om over en mail, uden reaktion.

December 2011 bliver jeg og køber enige om en pris og overdragelsesdato fastsættes til den 1. april 2012 Køber har fået alle de nødvendige dokumenter samt vurderingsrapporten udleveret, og skriver ind i købsaftalen og de ønsker godkendelse af advokat. I perioden op til overtagelsen opstår der en masse ekstraordinære generelforsamlinger og møder, som købers advokat gerne vil have overstået før han godkender købet – helt forståligt. Men det ender med at godkendelsen og dermed en underskrevet købsaftale først foreligger mig en uge inden overtagelse og det hele går lige pludselig meget stærkt.

Jeg ligger mærke til, at der i købsaftalen står at et beløb på 10.000 kr. er tilbageholdt til opdatering af vurderingsrapporten samt evt. fejl og mangler.
Jeg ringer til foreningens advokat, som fortæller at vurderingsrapporten ikke må være mere end tre måneder gammel. Da jeg 2½ år tidligere købte lejligheden var vurderingsrapporten samt el og vvs attester over et år gammel og der blev ikke sat krav fra foreningens side, til sælger om at opdatere den.
Jeg accepterede dog at få opdateret vurderingsrapporten, da den jo var 1½ år gammel og da jeg ikke havde indhentet vvs og el-attest, som åbenbart er en regel uanset hvad.
Jeg har nu fået indhentet vvs og el-attest og ifølge køber, som var til stede da de blev foretaget, skulle der være flere ulovlige el-installationer og i forhold til vvs, så er der en vask der drypper og et blandingsbatteri der er revnet.
Da jeg ikke har foretaget mig noget som helts i de 2½ år jeg boede i lejligheden i forhold til el eller vvs, er jeg noget overrasket over udfaldet af attesterne. Blandingsbatteri og vask fungerede i øvrigt fint i al den tid jeg boede der.
Mit spørgsmål er nu om
jeg hænger på hele regningen og i givet fald, hvis den overstiger de 10.000 der er holdt tilbage, skal jeg da betale yderligere?

I forhold til andelsboligforeningens vedtægter står der ingen ting om vurderingsrapport og attester. På foreningens hjemmeside, ligger der dog et dokument der beskriver fremgangsmåde ved salg og her står der at der skal indhentes vurderingsrapport og attester – dog ikke noget om, at de skal opdateres.

Der er i den forbindelse flere forhold jeg er i tvivl om.
- køber var flyttet ind da attesterne blev lavet – er det et problem?
- køber har allerede accepteret køb med den vurderingsrapport der forelå og altså uden vvs og el-attest – burde købers advokat ikke med det samme have pointeret de manglende el og vvs-attester?
- Kan det virkelig passe, at det er mig der hænger på nogle ulovlige elinstallationer jeg ikke selv har foretaget – der forelå jo en el-attest som godkendte det hele, da jeg flyttede ind?
- Har den første el-attest ikke været grundig nok, eller er den nuværende lavet med nye arbejdsopgaver for øje..
- Der står ikke nogen steder i foreningens regler, at vurderingsrapporten skal opdateres.

Håber der er nogen der kan hjælpe, jeg aner ikke hvordan jeg står.
Tusind tak,
Venlig hilsen Anne Katrine

[molan]

Hej Anne,

Til at starte med hænger du kun på ulovlige el og vvs installationer. Har en en test tidligere godkendt installationer af el og vvs, så har du handlet i god tro og det ikke umiddelbart gøres ansvarlig.

Dog er det et problem med hvilken aut. el/vvs mands vurdering som man skal tage for gode vare.

Du kan holde sig til din oprindelige rapport hvad angår ulovligheder i installationer og dermed har køber kun en mulighed, nemlig civil søgsmål (dvs. at få retten til at tage stilling til skyldspørgsmålet og der vil det være en væsentlig fordel for dig, at du kan dokumenterer at du har handler i god tro, da det hele er stemplet i orden af en aut. El/vvs mand).

Problemet er nemlig, at hvis der er ulovligheder som er foretaget af den tidligere andelshaver, så kan du føre det krav vider til dem.

[AKD]

Hej,
Tak for dit svar. Men betyder det at jeg skal betale og så gøre krav hos den gamle ejer, eller skal jeg blot nægte at betale for lovliggørelsen af el over for de nye ejere?
Et andet spørgsmål - er mit ord for at jeg ikke har rodet ved el'en i den tid jeg har boet der, godt nok. Jeg kan vel egentlig ikke bevise, at jeg ikke har rodet ved det, eller?
Vil du i øvrigt mene at foreningen kan kræve en opdatering af vurderingsrapporten, når det ikke er stillet som krav i vetægterne eller andre steder?

Vh. Anne

[Admin. Jens Arentoft]

Det er vigtigt om du har solgt til fuld maksimalpris eller om du har givet prisafslag.
http://www.ejendomsadministration.nu/fe ... sbolig.htm

Har du en pris på hvad det vil koste at udbedre de ulovlige el-installationer ?

[AKD]

Jeg solgte min andel til 640.000 og andelskronen lå på 658.000 og forbedringer til 18.000. Der er dog ikke nogen steder blevet beskrevet hvorfor nedslaget blev givet.
Jeg afventer stadig rapporterne fra VVS og el - de oplysninger jeg har fået, stammer fra køber, som var hjemme da attesterne blev lavet.
Vh. Anne

[Admin. Jens Arentoft]

Når der er handlet under maksimalprisen kan køber ikke benytte den skrappe maksimalprisregel til at få dig til at betale manglerne.

Vask og blandingsbatteri er småting som køber selv kunne se ved købet, så det skal du ikke betale.

Som molan skriver, er du i god tro vedrørende el-installationerne og du kan derfor som udgangspunkt ikke blive pålagt at betale erstatning. Hvis udbedringsudgiften er stor skal du måske betale forholdsmæsssigt afslag i købesummen. El-installatører kan godt være uenige om hvad der er ulovligt, men lad os høre hvad rapporterne siger når du modtager dem.

Foreløbig tyder det på at du ikke skal betale for fejl og mangler.