Eksklusion fra andelsforening i salgsproccen

[Chr. R.]

Er man uheldig som andelshaver, så kan åbenbart ende med at blive ekskluderet fra foreningen, idet det ikke er lykkes at sælge andelen efter den er fraflyttet og der er skiftet folkeregister adresse.

Udover man mister rådighedsretten over boligen, så formoder jeg, at man hermed også fratages f.eks. retten til at deltage på en generalforsamling, herunder stemmeretten. Er det korrekt?

Uden at kende juraen bag, så forekommer det mig helt uforståeligt, at man risikere at blive ekskluderet, idet dette på nogen måde fremmer salget. Er boligen fraflyttet, og den endnu ikke er solgt efter 3 måneder, så kan bestyrelsen vælge at følge Standardvedtægternes paragraf 17, som oplyser:

"Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestem-melserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15."

Som jeg læser paragraffen, så kan bestyrelsen herefter diktere både pris og vilkår løbende, og dermed kunne sætte andelsejeren udenfor reel indflydelse herpå. Ud over at dette skridt normalt vil koste ejeren yderligere penge, så skal ejeren (naturligvis) fortsætte med at betale boligafgiften som hidtil.

Men ved at ekskludere sælger, så mister denne indflydelse på den forening som man fortsat er ejer af, og såfremt man også mister stemmeret mm., så kan man som ejer blot se til, at der måske vedtages tiltag som forringer salgsprisen og/eller forhold der gør andelen mindre attraktiv for en køber.

Burde det således ikke være "nok", at bestyrelsen med paragraf 17, får mulighed for aktivt at fremme et salg? Hvorfor skal en andelsejer også opleve at blive ekskluderet, og dermed miste både råderet og enhver form for indflydelse, selvom man fortsat er ejer og betaler som sådan.

I tillæg til ovenstående, kan en bestyrelse pålægge ejeren, at straks udbedre en relativ harmløs ulovlig installation (trælofter) inden salg, og ellers lade arbejdet blive udført for sælgers regning? Der bør ikke være tvivl om, at den ulovlige installation skal/bør udbedres, men arbejdet kan en køber vel få lavet, altså straks efter et salg. Dermed får sælger lavet det præcis som ønsket, og sælger slipper for yderligere udgifter her og nu, hvilket kunne været ønsket med de allerede eksisterende udgifter til dobbelt husførelse. Jeg formoder, at en sælger derimod normalt vil foretrække et prisafslag, således af køber kan få den ulovlige installation udbedret efterfølgende.

Det kan i øvrigt undre mig, at en ulovlig installation der fremgår af synsrapporten, ikke efterfølgende skal dokumenteres udbedret enten overfor bestyrelsen eller en fagmand.

På forhånd tak for din besvarelse :-)

[molan]

Er man uheldig som andelshaver, så kan åbenbart ende med at blive ekskluderet fra foreningen, idet det ikke er lykkes at sælge andelen efter den er fraflyttet og der er skiftet folkeregister adresse.

Udover man mister rådighedsretten over boligen, så formoder jeg, at man hermed også fratages f.eks. retten til at deltage på en generalforsamling, herunder stemmeretten. Er det korrekt?

Uden at kende juraen bag, så forekommer det mig helt uforståeligt, at man risikere at blive ekskluderet, idet dette på nogen måde fremmer salget. Er boligen fraflyttet, og den endnu ikke er solgt efter 3 måneder, så kan bestyrelsen vælge at følge Standardvedtægternes paragraf 17, som oplyser:

"Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestem-melserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15."

Som jeg læser paragraffen, så kan bestyrelsen herefter diktere både pris og vilkår løbende, og dermed kunne sætte andelsejeren udenfor reel indflydelse herpå. Ud over at dette skridt normalt vil koste ejeren yderligere penge, så skal ejeren (naturligvis) fortsætte med at betale boligafgiften som hidtil.

Men ved at ekskludere sælger, så mister denne indflydelse på den forening som man fortsat er ejer af, og såfremt man også mister stemmeret mm., så kan man som ejer blot se til, at der måske vedtages tiltag som forringer salgsprisen og/eller forhold der gør andelen mindre attraktiv for en køber.

Burde det således ikke være "nok", at bestyrelsen med paragraf 17, får mulighed for aktivt at fremme et salg? Hvorfor skal en andelsejer også opleve at blive ekskluderet, og dermed miste både råderet og enhver form for indflydelse, selvom man fortsat er ejer og betaler som sådan.

I tillæg til ovenstående, kan en bestyrelse pålægge ejeren, at straks udbedre en relativ harmløs ulovlig installation (trælofter) inden salg, og ellers lade arbejdet blive udført for sælgers regning? Der bør ikke være tvivl om, at den ulovlige installation skal/bør udbedres, men arbejdet kan en køber vel få lavet, altså straks efter et salg. Dermed får sælger lavet det præcis som ønsket, og sælger slipper for yderligere udgifter her og nu, hvilket kunne været ønsket med de allerede eksisterende udgifter til dobbelt husførelse. Jeg formoder, at en sælger derimod normalt vil foretrække et prisafslag, således af køber kan få den ulovlige installation udbedret efterfølgende.

Det kan i øvrigt undre mig, at en ulovlig installation der fremgår af synsrapporten, ikke efterfølgende skal dokumenteres udbedret enten overfor bestyrelsen eller en fagmand.

På forhånd tak for din besvarelse :-)

Vi skal lige holde tingende adskilt, eksklusionen skyldes sådan som jeg læser dit indlæg, den manglende bopælspligt. Det er en sag, som er uafhængig af paragraf 17.

Som ekskluderet kan du altid anfægte grundlaget og nægte at anerkende eksklusionen som gyldigt, gør det skriftligt med det samme og anbefalet. Foreningen skal derefter få dig ekskluderet via retten, hvilket tager tid og som du vinder, desuden kommer retten så til at tage stilling til grundlaget for eksklusionen.

Indtil eksklusionen er gennemført, kan du stadig stemme ved general forsamlingen.

Mht. til pris osv., så er foreningen kun pligtiget til at få andelen solgt til markedsværdig, ikke maksimalværdi, dog må de ikke sælge den billiger en markedsværdig.

[Chr. R.]

...Mht. til pris osv., så er foreningen kun pligtiget til at få andelen solgt til markedsværdig, ikke maksimalværdi, dog må de ikke sælge den billiger en markedsværdig.

Tak for dit svar :-)

Mht salgsprisen, hvor meget skal man acceptere, at prisen afviger fra sammenlignelige solgte andele? Hvis de opnåede priser indenfor det seneste halve eller hele år, har ligget på f.eks. 500.000, hvad skal man så her acceptere at prisen må svinge, og hvorledes kan man gribe ind, såfremt andelen er ved at blive solgt til en pris der ligger herunder?

[molan]

...Mht. til pris osv., så er foreningen kun pligtiget til at få andelen solgt til markedsværdig, ikke maksimalværdi, dog må de ikke sælge den billiger en markedsværdig.

Tak for dit svar :-)

Mht salgsprisen, hvor meget skal man acceptere, at prisen afviger fra sammenlignelige solgte andele? Hvis de opnåede priser indenfor det seneste halve eller hele år, har ligget på f.eks. 500.000, hvad skal man så her acceptere at prisen må svinge, og hvorledes kan man gribe ind, såfremt andelen er ved at blive solgt til en pris der ligger herunder?

Svært at sige da det jo er en vuderingssag, men +/- 10% vil jeg nok ikke klage over.