Salg af lejlighed med ulovlige installationer

[JN]

Hej,

Vi har en lejlighed i vores forening, der er under salg. Det viser sig ved gennemgangen af lejligheden at den indeholder en række ulovlige installationer.

Køber siger han er ligeglad, men foreningen fastholder at sælger må bringe det i orden. Sælger søger, med foreningens tilladelse, kommunen om dispensation, men får den ikke.

Nu er spørgsmålet så hvad man får mindst bøvl ud af (nu og senere).

a) Foreningen underskriver overdragelsespapirerne og køber lover at udbedre inden for kortere defineret tidsrum, eller

b) Foreningen kræver en ny gennemgang af lejligheden for at få konstareret at de ulovlige installationer er bragt i orden.

Fordelene er ved a) er at det er nemt og biligt for køber/sælger. Ulempen er dog at foreningen får meget svært ved at håndhæve at ulovlighederne bringes i orden inden for f.eks. en 3-ugers frist.

Mulighed b) er jo dyrer for køber/sælger i og med lejligheden skal revurderes - selvom kun på dette specifikke punkt. Det sikrer dog foreningen mod senere diskussioner og hvem der skulle gøre hvad hvornår, hvis køber på et senere tidspunkt vil sælge til en helt tredje.

Jeg forstår begge muligheder sådan set ligger åbne og bestyrelse blot skal bestemme sig. Hvis ville I synes?

[Andels And]

Den nuværende andelshaver har muligvis forsømt vedligeholdelsespligten. Sælger og køber har en fælles aftale men jeg mener foreningens papirene burde afspejle manglerne med en passende minus beløb. Sælgeren kan enten acceptere eller selv udbedre...eller indkalde en tredje part til vurderingen

Hvis sælgeren og køberen har privat aftale så lad det blive privat!!! ( medmindre det handler om penge under bordet!!!)

Nu bestyrelsen er opmærksom på de ulovlige installationer kan de kræve nødvendig vedligeholdelse inden fastsat frist. Det kommer end på hvilke installationer, men breve fra VVS/elfirmaer burde være nok.???

Et passende beløb skal måske tilbageholdes til evt dækning af ny gennemgang mm.

Er det ikke bedst hvis bestyrelsen følger den sædvanlige procedur og ikke sælger til overpris....?

Det er mit bud...har haft lignende sag i vores forening og insisterer på at alt går efter vedtægterne. ...det har medført naturligvis bovl

[HansL]

Hej JN,

Foreningen bliver nødt til at forlange, at det lovliggøres for sælgers regning. Hvis køber skal lovliggøre det for købers regning, skal bestyrelsen dels have besvær med at håndhæve det, hvis køber trækker det i langdrag, og dels begår bestyrelsen en ulovlighed ved at godkende at lejligheden sælges til overpris, hvilket er tilfældet, hvis der ikke gives afslag i prisen, som svarer til hvad lovliggørelsen kommer til at koste.

Endvidere risikerer foreningen (bestyrelsen?) at komme i klemme hvis I godkender et salg hvor bestyrelsen har kendskab til ulovlige installationer. Ved at forlange at det lovliggøres for sælgers regning, sender bestyrelsen et tydeligt signal til de øvrige andelshavere, om at man ikke vil acceptere ulovlige installationer. Dette vil være befordrende for kvaliteten af boligerne.

Bestyrelsen bør informere andelshaverne om at alting skal være lovligt og vil blive forlangt lovliggjort senest ved fraflytning for sælgers regning.

En bestyrelse kan aldrig blive kritiseret for at forlange, at installationer skal udføres på en lovlig måde, men bestyrelsen kan blive kritiseret hvis den ikke forlanger det. Pointen i ovenstående er, at det ikke skal kunne betale sig at lave ulovlige installationer, eller ulovlige bygningsændringer i det hele taget.

[JN]

Hej,

Tak for de gode og uddybende svar.
Jeg forstår, selvom handlen er mellem en køber og sælger der kender hinanden, og dermed er "privat", at det nok er bedst at forlange det ulovlige udbedret.

Evt. som I siger, ved måske at tilbageholde f.eks. 10.000 kr. og først udbetale beløbet når ulovlighederne er dokumenteret bragt i orden.

[HansL]

Hej igen,

I den forening, hvor jeg er formand, måtte vi tage stilling til spørgsmålet sidste år, i forbindelse med en ulovlig bygningsændring. Det er jo bestyrelsens opgave at varetage beboernes og foreningens interesser bedst muligt, og samtidig undgå at foreningen eller bestyrelsen kan komme i klemme. Og hvordan gør man så det? Vi diskuterede spørgsmålet med foreningens administrator og advokat, hvorfra vi fik det svar, som jeg skrev i mit tidligere indlæg.

Advokaten gjorde opmærksom på problemet med overpris, hvis ansvaret lægges over på køber.

Da vi senere skulle sælge et erhvervslejemål (hvor der ikke er noget loft over prisen og derfor ikke noget problem med overpris), var der igen et problem med en ulovlig ombygning. Ulovligheden bestod i, at der var en bygningsændring, der ikke var anmeldt til kommunen, således som det forlanges i Bygningsreglementet. Køber og sælger havde indgået en aftale, om at køber overtog ansvaret for lovliggørelsen. Problemet var nu, hvordan bestyrelsen bedst muligt kunne håndhæve vores krav om lovliggørelse. Advokaten kom med løsningen: Sælger fik meddelelse om, at aftalen om at køber skulle hæfte, kun havde gyldighed mellem sælger og køber, og at det overfor foreningen fortsat var sælger der hæftede, og at sælger derfor selv måtte kontakte køber for at fremskynde købers lovliggørelse. Foreningen tilbageholdt et passende beløb i den salgssum, som skulle udbetales til sælger. Resultatet udeblev heller ikke: I løbet af 14 dage havde sælger selv fået papirerne bragt i orden hos kommunen, og det tilbageholdte beløb kunne udbetales. Og ombygningen var blevet lovliggjort.

Det tjener foreningen og andelshaverne bedst, hvis alle installationer og ombygninger udføres på en lovlig måde, og bestyrelsen kan lige så godt melde dette klart ud, om ikke før, så på næste generalforsamling. I forbindelse med enhver fraflytning bør lejemålet derfor gennemgås og eventuelle ulovlige installationer eller ombygninger forlanges lovliggjort.

[JN]

Hej HansL

Det lyder som en fantastisk fin måde at gøre det på. Det var også det jeg var lidt inde på, med at tilbageholde ex. 10.000 kr., der først udbetales til sælger når ulovlighederne er bragt i orden. Hvordan de indbyrdes vil klare det, er som du siger, foreningen særdeles uvedkommende. Det skal bare i orden. Slut.

Nu jeg har dig, ha ha, er der et andet lille problem, der trænger sig på. I opmtalte lejlighed er det sådan, at sælger er datter og køber er far. Altså er der lavet en overdragelse (førsøges der i ihvertfald) efter reglerne om lige op og nedstigende linie. Salgsdokumenterne er ikke underskrevet endnu, grundet bl.a. ovenstående. Sælger (altså datteren) er dog flyttet ud for 3 måneder siden og i perioden siden da har hendes søster (altså en anden datter) boet der.

1. Det er helt klart ulovlig fremleje/lån, men så længe salget ikke er afsluttet vil vi ikke gribe ind.

2. Bestyrelsen frygter, at efter farmand har købt lejligheden, vil han blot sælge den til den anden datter, og dermed har der reelt været en overdragelse mellem to søstre, blot med farmand som mellemled.

Vedtægterne tillader ikke overdragelse direkte mellem søskende, men hvad med denne omgåelse?, kan man lovligt forhindre farmand i at sælge til søster 2? Der står ikke noget i vedtægterne omkring hvor længe man skal have boet i lejligheden før man kan overdrage den, men måske gælder de almindelige regler efter lejeloven?

Skulle det komme så vidt at bestyrelsen nægtede et sådan salg til søster 2 med begrundelse i at "det lugter af snyd" kan han vel gå til en advokat. Hvad mon en evt. ret vil finde eller skønne som en rimelig periode man min. skal bebo lejligheden før den overdrages på denne måde?

[HansL]

Hej JN,

Jeg forstår godt, at I ser igennem fingre med, at søsteren bor kortvarigt i lejligheden, hvis I ved at lejligheden skal sælges til faderen. Det kan ikke betale sig at bruge kræfter på den sag.

Hvis I ikke har nogen regel i vedtægterne om, at man skal have været andelshaver i en vis periode, før man kan overdrage lejligheden videre, så kan I formentlig ikke gøre noget, hvis blot faderen flytter ind og bor der kortvarigt. Man kunne jo også forestille sig, at faderens overtagelse var reel nok, og at faderen af uforudsete grunde blev nødt til at flytte og derefter solgte til den anden datter.

I den forening, jeg er formand i, har vi forudset problemet og taget højde for det i vedtægterne: En andelshaver har først indstillingsret efter 2 års medlemsskab og 2 års beboelse af en andelslejlighed. I kan jo overveje at lave samme vedtægtsændring, og hvis I ønsker at vedtægtsændringen skal have virkning for denne aktuelle sag, så kan I jo vælge at trække salget lidt i langdrag (så længe I har lov til ifølge vedtægterne - normalt skal den sælgende andelshaver give meddelelse om salget med 3 måneders varsel), så I kan nå at holde en ekstraordinær generalforsamling inden.

Bare pas på, at I ikke laver reglerne for restriktive, og hvorfor egentlig ikke tillade, at man kan overdrage til sine søskende, når nu man må overdrage i lige linje op og ned. Formålet med at begrænse hvem man må overdrage til, må være at begrænse muligheden for at kræve penge under bordet. Og det burde ikke være noget problem når der sælges til søskende. Man bør ikke have regler, som er urimelige, og som er lette at omgå - det giver kun utilfredshed.

[JN]

Enig, jeg er heller ikke personlig imod denne form for overdragelse, men vi har haft enmet oppe for et par GF siden og stemningen var, at det ikke skulle være tilladt, da ventelister dermed ville blive en del tilsidesat. Jeg vil blot ikke kunne holdes op på en dispensation andre derefter kan skyde mig i skoene med argumenter om hvis dit, hvorfor kan vi så ikke dat!!

I givet fald må vedtæger laves om så der er tilladt, men indtil da forsøger vi os med med dit forslag om en vedtægtsændring om først at tillade en sådan overdragelse efter 2 års beboelse.

Mange tak for dine input. Jeg holder forumet orientert om hvad der sker. Pt. har køber sendt et mavesurt brev til adm. om en meget lang sagsbehandling, men det skyldes hovedsagelig at han ikke ønsker at betaling skal foregå via foreningen. Så hus forbi. Det er hans egen skyld at tingene trækker ud, suk. Det er dælme noget af en sur og lidet attroværdig rolle at være og fungere retfærdig i en lille andelsboligforening.