Ny andelsforening og økonomi

[Agon]

Jeg bor i øjeblikket til leje i et af otte rækkehuse tæt på København. Nu er sagen imidlertid den, at rækkehusene er blevet solgt, hvorfor vi jo i henhold til lejeloven skal tilbydes at købe rækkehusene. Jeg har endnu ikke fået de konkrete købspapirer men ved at husene sælges for samlet 6,5 mio svarende til 812.000 pr. hus eller ca. 7000/kvm

Det er hyggelige rækkehuse på 115 m2 og med have, men der kan godt være behov for lidt udvendige renoveringer (jeg tænker måske i størrelsesordenen 100.000 pr. bolig) – jeg vurderer at ved et salg som ejerbolig ville de koste knap 2,5 mio (jeg ved godt at man ikke som sådan kan sammenligne, men det siger noget om brugsværdien).

Den nuværende husleje er 6250 kr/md. Men man kan selvfølgelig frygte, at den vil begynde at stige ved en ny udlejer – selvom jeg godt ved at der er nogle begrænsninger.

Jeg har lavet et udkast til budget, hvor de faste udgifter (forsikringer, skat, revision, administration, renovation) ser ud til at være ca. 2000/md/hus. Dertil kommer så den løbende udvendige vedligeholdelse. Måske ca. 1000/md/hus. Dvs. ca. 3000/md/hus i faste løbende omkostninger.

Hvis vi i foreningen tager et fastforrentet lån med afdrag til de 80% og 30 årigt banklån til de sidste 20% så vil man kunne finansiere det for ca. 4600/md/hus. Heraf vil ca. 800 kr. være afdrag i starten.

Så forestiller jeg mig, at vi kunne give et indskud der svarer til det beløb der skal renoveres for ved overtagelse. Anslået til måske 100.000.

Dvs. udgiften pr. måned for hver af de nuværende lejere (hvis alle går med) vil være:
100.000 i indskud – finansieret knap 500/md.
3000+4600 = 7600 i boligafgift (heraf 800 i afdrag)

Den nuværende offentlige vurdering er 9,6 mio. Vores udgift vil være 6,5 mio + ca. 800.000 i renovering = 7,3 mio.

Nu til spørgsmålene:
Er der nogle åbenlyse misforståelser i mine ræsonnementer og udregninger? (jeg vidste intet om andelsboliger for 14 dg siden – men har forsøgt at sætte mig ind i det)

Er der tvivl om at det er et godt køb?

Der er over 2 mio op til den nuværende off. vurdering – men jeg er selvfølgelig bekymret for om den skal falde, så vi bliver teknisk insolvente. Hvad er jeres vurdering af den risiko?

Ligger valuarvurderinger erfaringsvis altid over den offentlige vurdering? Så det kunne være en løsning, hvis den offentlige vurdering faldt.

Er der andre relevante betragtninger?