Tvivlsom sammensætningen af bestyrelse.

Om bestyrelsens kompetance, pligter og rettigheder.

Tvivlsom sammensætningen af bestyrelse.

Indlægaf Neato » 25/05/2005 23:01

[font=Times New Roman] Den ABF jeg bor i er sammensat 5 bestyrelsemedlemmer og 2 suppleanter. 3 af bestyrelsen arbejder, i det daglige, samme sted. 1 af suppleanterne er søn af 1 af bestyrelsen. Er det lovligt? Min opfattelse af denne bestyrelse er, at der bliver diskuteret på deres arbejdsplads om ting der foregår i ABF og at de ikke fatter en paphat af, hvad der sker. Nogle af dem sidder der for at tilgodese sigselv først, fremfor at varetage interessen for 27 andelsbolighavere. Der har været episoder hvor nogen fra bestyrelsen har set sig sur på en andelshaver, fordi at den person talte med een som bestyrelsesmedlemmet ikke synes var en god ide. Jeg har fra et bestyrelsesmedlem fået af vide, som jeg også selv har regnet ud, at vores andelskrone vil stige meget. Nu kommer problemet. Vores andelskrone ligger idag på 19 kroner, hvor vores loft var på omkring 25 kr. Det blev stemt ind på sidste generalforsamling. Nu er det sådan, at vores andelskrone kan komme op på omkring 45 kr. Nu er der indkaldt til generalforsamling i uge 23, hvor vi skal stemme på hvad andelskronen skal være. Bestyrelsen vil anbefale 25 kr, som er baseret på at 1 fra bestyrelsen har haft ringet til administrationskontoret for at høre hvad de anbefaler og de har sagt 25. Den person fra bestyrelsen som jeg har snakket med har spurgt de andre i bestyrelsen hvad argumentet er for at det skal være 25 og ikke 30 eller 35. Hvor var forskellen? Det var der ikke noget der kunne give en forklaring på. Men det hun fik af vide da hun ringede, var at ABF havde mulighed for at låne 3,5 million UDEN at huslejen vil stige. Men de ligger hele tiden op til at det kunne være rart at der var et spillerum til loftet. For tænk, HVIS der skulle komme nogle uforudsete udgifter, så som, hvis taget skulle falde. Jeg ved, udfra andre generalforsamlinger at der har været på tale at vi skulle have et nyt tag og at vores rørsystem skal skiftes, men det har der snakket om længe. Og at det er sikkert er sådan nogle argumenter de vil bruge til vores generalforsamling. Er der nogen der kunne hjælpe mig med nogle modargumenter? Jeg er ikke skrap til den slags, men jeg forstår ikke hvorfor at vores krone ikke kan stige i samme takt som andres. Og hvorfor kan kronen ikke stige til 40, så er der også spillerum til loftet. Ligesom der også var det fra 19 til de 25 kroner. 1 af suppleanterne havde sagt "Jeg ser at den stiger så lavt som muligt, for jeg vil ikke have at vores ABF skal være en kapitalist ABF" Nu er det sådan at der er nogle stykke i bestyrelsen som har boet fra stiftelsen af ABF og at jeg også regner med at de skal på plejehjem når de forlader ABF. Men er der nogen der kan hjælpe mig. 2 spørgsmål ligger i det her. Må bestyrelsen bliver sammensat på den måde som den er nu? Og er der nogen der kan hjælpe mig med nogle argumenter for at kronen skulle blive højere en 25 kr.[/font]
Neato
Novice
Novice
 
Indlæg: 18
Tilmeldt: 19/04/2005 18:57

Indlægaf Peter » 28/05/2005 23:11

Jeg gentager lige mig selv lidt:

De nuværende andelshavere snyder sig selv, hvis de holder andelsværdien nede. De eneste, der har gavn af en kunstig lav andelskrone, er dem, der endnu ikke bor i ejendommen.

Andelskronen er et udtryk for salgspriserne på andelen. Tænk hvis ejere af ejerlejligheder begyndte at sælge deres lejligheder billigere end køberne ville betale. Det kan enhver da se, ville være hul i hovedet.

Og hvis man skal låne i andelen kan det også bedre betale sig med en høj andelskrone. Dermed vil belåningsgraden blive lavere, og det vil i de fleste banker give højere udlånsmulighed og/eller lavere rente (dvs. en besparelse), se f.eks.:
http://www.rb-fjernkunder.dk/default.asp?id=631
http://www.almbrand.dk/abweb/pc?pid=pag ... oligkredit

Hvis der skal laves større vedligeholdsesarbejder, så vil det under alle omstændigheder koste penge, og en lav andelskrone gør det ikke billigere. En lav andelskrone betyder blot, at dem, der køber andele inden vedligeholdelsesarbejdet sættes i værk, får en "rabat". Der er INGEN "rabat" til dem, der allerede bor i ejendommen.

En lav andelskrone er altså en måde at forære sine egne og naboernes værdier væk.

Husk i øvrigt, at alle andelshavere altid er velkomne til selv at sælge deres andele billigt, hvis de virkelig har lyst til det. En høj andelskrone er ingen hindring for dette.

Til gengæld er en lav andelskrone er forhindring for de andelshavere, der ønsker en fair pris, og som selv gerne vil bestemme, hvad deres egne værdier skal bruges til. Det er dyrt at flytte videre - f.eks. i ejerbolig - og en lav andelskrone betyder blot, at det bliver endnu dyrere.

Husk i øvrigt at andelsværdien IKKE tilhører andelsforeningen. Foreningen ejer ejendommen, og har en fælles gæld. Ejendomsværdien minus gælden giver den samlede andelsværdi (egenkapital), som tilhører andelshaverne (fordelt efter fordelingstal). Derfor er det også en syg tanke, hvis foreningen kollektivt beslutter at de enkelte andelshaveres andele skal være mindre værd på papiret. Og det er det, I er på vej til, hvis I vælger en andelskrone under det maksimalt mulige.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf christian K » 30/05/2005 10:10

Peter svarede ikke lige på spørgsmålet omkring lovlighed af bestyrelsens sammensætning, så det vil jeg prøve på.
Jeg kan ikke se at der skulle være noget ulovligt i denne sammensætning, forudsat at alle medlemmer og suppleanter har hver deres andel, dermed ikke sagt at den er optimal, men hvis du er utilfreds så prøv at selv blive medlem af bestyrelsen, min erfaring er at det ikke er svært.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf Neato » 31/05/2005 14:55

Jeg har været med i bestyrelsen og det var bestemt ikke svært at komme ind, men det vil det nok være nu, da 1 af bestyrelsesmedlemmerne er god til at få andelsejerne med på hendes side.

Til Peter.
Så har jeg hørt noget om at man ikke bare kan sælge sin lejlighed lavere end hvad kronen er sat til. Ret mig, hvis jeg tager fejl. Der skulle være en § der forhindre det.
Neato
Novice
Novice
 
Indlæg: 18
Tilmeldt: 19/04/2005 18:57

Indlægaf Peter » 1/06/2005 00:37

Du har (heldigvis) ikke ret. Andelsboliglovgivningen har regler om maksimalpriser - og ikke mindstepriser.

En del af andelsboligloven siger, at prisen ikke må "overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge." (del af § 5 stk. 1)

Andelskronen er dermed en overgrænse, og ikke en undergrænse.

Kilde:
http://147.29.40.91/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm

Hvis man i øvrigt forærer sine værdier væk, kan der muligvis blive tale om beskatning for modtageren af en sådan gave, men det er stadig ikke ulovligt at give gaver.

Og de nuværende andelshavere har fortsat ingen fordel af at holde andelskronen kunstigt nede - jvf. mit første svar højere oppe.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Erwin » 1/06/2005 17:56

Det er ikke ualmindeligt i foreningsliv, at nogle taler bedre sammen end andre, sådan er vi mennesker jo indrettet. Men du kan måske bløde klimaet lidt op, hvis du taler på tomandshånd med nogle af dem i bestyrelsen, når du møder dem i gården. Så finder I ud af, at I kan kommunikere om almindelige emner...efterhånden finder I også ud af at kommunikere om de ting, I ikke er enige om. I øvrigt er andelsboligbestyrelser normalt ikke så skøre, som andelsjhaverne synes, de plejer at gøre et ansvarsfuldt stykke arbejde.

Den diskussion, du rejser, har man i mange foreninger. Det er ikke ualmindeligt, at forsigtige bestyrelser synes, at prisen er kommet lidt højt op, og derfor vil sætte en million eller to tilside som reserve. Dit bedste argument for at vælge den høje pris må være, at Ejendomsvurderingen eller VAluarvurderingen (hvilken en I nu har hos jer) allerede har taget hensyn til ejendommens vedligeholdelsesstand.

Hvis jeres offentlige vurdering siger 25 millioner, eller hvis valuaren siger 29 millioner, for eksempel, så har den offetnlige vurdering taget hensyn til ejendommens alder m. v. og til at den er i en normal vedligeholdelsestistand for den årgang byggeri. Ligeledes ser valuaren på den korrekte værdi. Så på generalforsamlingen behøver man ikke at være spor nervøse for at å til det samme resultat som skattevæsenet eller valuaren er nået til ---- kun hvis man mener, at ejendommmen er i en ualmindelig ringe stand, og skattevurderingen skyder langt over målet,så, måske...kan man sætte lidt reserveværdi ind i regnskabet. I øvrigt er det allerbedste argument vel, at man snyder kun sig selv ved at sætte andelskronen for lavt. JA, hvis en af jer andelshavere skal sælge og får 500.000 for sin andel (selv om den måske er 600.000 værd, men generalforsamlingen har været overforsigtige), ja, så er konsekvensen jo, at den pågældende mangler 100.000 kr., når han skul ud på markedet og købe en anden bolig. Og denne anden bolig er med garanti ikke prissat 100.000 kr. for lavt.

Så: OP med prisen, hvorfor skulle man forære 100.000 kr. til fremtidige købere, man ikke kender.
Erwin
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 20/09/2004 15:46


Tilbage til Bestyrelsen

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 9 gæster