150.000-200.000 i tab p.g.a mangelfuld administration

Om bestyrelsens kompetance, pligter og rettigheder.

150.000-200.000 i tab p.g.a mangelfuld administration

Indlægaf andelsliberalisten » 9/05/2007 19:15

Den andelsforening jeg sidder i bestyrelsen for har siden cirka 2000 brugt et af de større administrationsselskaber som administrator. Fra starten til 2003 havde vi en administrator (admin 1), og derfra og til for få måneder siden admin 2.

Da jeg kom ind i bestyrelsen i foråret 2003 (admin 2 kommer til kort tid efter) opdager bestyrelsen at restancelisten er et forfærdeligt rod, med et utal af uafregnede interneflytninger, nyindflyttere der ikke har betalt deres andele, folk der skylder/har til gode etc.

Det værste tilfælde er en andelshaver der ikke har betalt boligafgift i 1 1/2 års tid, og som den nye administrator efter 1/2 - 1 år får sat gang i at ekskludere. Da vedkommende endelig bliver smidt ud efter ikke at have betalt boligafgift i 3-4 år står andelsboligforeningen tilbage med et tab på cirka 140.000, som fordi andelsværdien udgør 30.000 ender med et netto tab på 110.000.

Derudover har der været mindre restancer som må anses for tabt, og en andelshaver som har lånt 50.000 gratis i 5-6 år indtil vedkommendes andel blev afregnet. Derudover en del restancer bl.a. på et ehvervslejemål, som dog er blevet indkrasset, men tydelig viser en meget mangelfuld administration af både admin 1+2. Alt i alt et tab i størrelsesordenen overskriften på indlægget.

Oplægget fra administrator er nu at man mener at man skal betale halvdelen af det tab der er indtil admin 2 tager over, da man mener at den tidligere bestyrelse har et ansvar, fordi de ikke reagerede på at der var en restance på 15.000 i regnskabet 2002. Efter admin 2 tog over mener man at man har gjort hvad man kunne selvom det tog cirka 1 år at få smidt den førstnævnte andelshaver ud.

Der er nu nogle i bestyrelsen der mener at vi bør overveje at tage de 30.000 og som giver administrationsselskabet ret i dets påstande, mens jeg klart er af den holdning at en amatør bestyrelse i en andelsboligforening på ingen måde kan have samme grad af ansvar som en professionel administrator, som tager (i vores tilfælde) over 100.000 årligt for at administrere en ejendom. Der er ingen tvivl om at det er administrationsselskabets ansvar at inddrive restancerne i følge vores administrations aftale og at foreningen ikke ville have haft et tab, hvis administrator have passet sit arbejde.

Er der nogen der har været i en lignende situation eller har en mening?
andelsliberalisten
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 8/05/2007 21:52
Geografisk sted: København

Indlægaf andelsliberalisten » 9/05/2007 19:20

Det skal lige nævnes at der desværre er meget lidt på skrift både fra bestyrelse og administrator indtil 1/2 - 1 år efter admin 2 kommer til hvor der er papirer i udsmidningssagen. Administrationsselskabet kan således ikke dokumentere at have givet bestyrelsen eller nogle af de restancehavende medlemmer/lejere besked om restancerne.
andelsliberalisten
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 8/05/2007 21:52
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 9/05/2007 22:36

Administrationsselskabet er den professionelle part med deraf følgende skærpet ansvar.
Bestyrelsen består af lægfolk med deraf følgende begrænsning i ansvar.
Administrationsselskabet kan ikke dokumentere at have givet besked om restancerne.
Restancerne på 15.000 kr. i regnskabet for 2002 kunne teoretisk være kun 1 måned gamle og dermed ikke noget problem.

Ud fra ovenstående synes jeg det første administrationsselskab bør betale det tab der er oparbejdet i deres periode og som skyldes deres manglende indsats.

Hvis problemets omfang blev kendt i 2003 synes jeg løsningsforslaget har været længe undervejs. Foreningens krav forældes efter 5 år og vil formentlig efter den kommende forældelseslov blive forældet endnu hurtigere.
http://www.folketinget.dk/Samling/20061 ... remsat.htm
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf kontapus » 9/05/2007 22:38

Det er vel ikke "Kuben" der var administrator? Det lyder lidt som noget der kunne ske for dem...
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf andelsliberalisten » 9/05/2007 23:09

Mange tak for svaret Jens :smile2:

Vi har ikke skiftet administrationsselskab, admin 1 og admin 2 er bare de administratorer vi har haft tilknyttet, tror jeg fik skrevet det lidt snørklet.

Jeg har lidt svært med at acceptere at administrationsselskabet kun skulle hænge på det tab der er til de gør noget ved det, når det forøget tab der opstår i processen med at smide den pågældende andelshaver ud er et resultat af at de ikke har gjort deres pligt til at begynde med. Kan det virkelig være rigtigt?

Det er ikke "kuben", med mindre det er slang for vores adm selskab. Vil ikke sætte navn vores adm selskab, da formålet ikke er at hænge selskabet ud i offentlig gabestok (endnu ihvertifald :smile1: ), men få råd til hvordan bestyrelsen kommer videre ....
andelsliberalisten
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 8/05/2007 21:52
Geografisk sted: København

Indlægaf kontapus » 9/05/2007 23:33

Kuben er skam et konkret selskab, med mange jern i ilden. De har været mindre heldige i nogle sager, men de plejer (såvidt jeg ved) at være rimeligt gode til at stå ved deres ansvar, når det så går galt.

Helt enig med Jens i, at administrator kan hænges op på et skærpet professionsansvar. Hvis ikke de selv anerkender deres ansvar, bør I tage kontakt til en advokat med henblik på at gøre noget ved sagen.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 10/05/2007 10:05

Det gør sagen nemmere at der kun er tale om eet administrationsfirma. Det er underordnet hvem i firmaet der har udført eller ikke udført arbejdet.

Hvordan bliver restancen på 15.000 kr. til et tab på 150.000-200.000 kr. ?
Har der stået andre tvivlsomme tilgodehavender i regnskabet end de 15.000 kr. som kunne gøre bestyrelsen opmærksomme på uregelmæssigheder ?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf andelsliberalisten » 10/05/2007 21:25

Hovedparten af tabet kommer fra en andelshaver, som vi har tabt 110.000 på. Regnskabet for 2001 viste en samlet restance på 15.000, hvor den pågældende andelshaver allerede skyldte en del af. I begyndelsen af 2003 var restancen for denne andelshaver steget til cirka 45.000, og da admin 2 i 2003 overtog os fra admin 1 var den steget til 56.000. Herfra gik der mindst 1/2 år før admin går i gang med at ekskludere og før han er ude er det samlet tab på den pågældende andelshaver steget til 140.000, hvor af 30.000 er dækket af andelsværdien.

Derudover er der en række mindre restancer som ikke kan inddrives, og desuden nogle større (samlet cirka 100.000) som er inddrevet, men hvor foreningen har manglet likviditeten og derfor har betalt renter, som den ellers ikke behøvede.

Som sagt er administrationsselskabets indstillingen at de kun bør dække halvdelen af det oparbejdede tab under admin 1(altså 56.000/2 = 28.000 dog rundet op til 30.000). Adm selskabets begrundelse for det er at bestyrelsen burde have tjekket op på de 15.000 i restancer da der var GF i foråret 2002 og derfor skal bære halvdelen af ansvaret frem til admin 2 kommer til og derefter mener de ikke de har noget ansvar for det tab der efterfølgende er skabt.

Tak for interessen og svarene :smile2:
andelsliberalisten
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 8/05/2007 21:52
Geografisk sted: København

Indlægaf andelsliberalisten » 10/05/2007 21:47

Derudover skal det også nævnes at bestyrelsen fandt ud af at et erhvervslejemål stadig betalte 450 kr/kvm/år med kælder sat til 1/3 areal (butik på 73 m2+kælder på 40 m2), mens et andet erhvervslejemål i foreningen betalte 1000 kr/kvm/år (butik 30 m2).

Lejemålet er blevet varslet (på bestyrelsen initiativ) en forhøjelse til 1000 kr/kvm/år, som det så vil stige gradvist til over 4 år, men som det kan ses er foreningen gået glip af 40.000 om året fordi der ikke er blevet varslet.

Bestyrelsen regner ikke med man kan gøre admin ansvarlig for det, men det viser lidt om admin at man har ladet 73 m2 butik med kælder på ydre Østerbro leje ud for 3500/måned uden at rejse et øjenbryn!
andelsliberalisten
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 8/05/2007 21:52
Geografisk sted: København


Tilbage til Bestyrelsen

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron