Bestyrelsens beføjelser og oplysningspligt

Om bestyrelsens kompetance, pligter og rettigheder.

Bestyrelsens beføjelser og oplysningspligt

Indlægaf cielo » 14/03/2009 13:23

Hej!

Jeg vil høre om det er lovligt, at bestyrelsen egenrådigt omlægger de fælleslån vi har i andelsforeningen. Lånets størrelse er 41.000.000 kr og vi er 58 lejligheder. Derfor vil omlægningen have væsentlig betydning for den enkelte andelshavers økonomi.

Det eneste der er beskrevet på indkaldelsen til kommende generalforsamling er, at vi skal stemme om følgende:

"Bemyndigelse til bestyrelsen til at foretage omlægning, løbetidsbestemmelse og forhøjelse af eksisterende realkreditlån i det omfang dette er økonomisk fordelagtigt og/eller nødvendigt for at gennemføre en hensigtsmæssig vedligeholdelse af ejendommen"

Der er ikke nogen uddybende forklaring til punktet og det har været gennemgående ved samtlige indkaldelser og foreslag.

Ovenstående punkt var også til afstemning sidste år, hvor det blev vedtaget, men konsekvenserne blev ikke belyst hverken i indkaldelse eller på generalforsamlingen (derfor tror jeg ikke folk har tænkt over hvad de egentligt stemte om!).

Jeg mener, at der er en generel berøringsangst i foreningen, da der sjældent stilles spørgsmål til bestyrelsen. Det på trods af, at deres fremlæggelser af diverse væsentlige emner er mangelfulde. Fx kom det ikke til afstemning om vi skulle have renoveret vores gamle vinduer, eller have dem udskiftet. Det blev kun taget op om vi skulle renovere. Da dette ikke fremgik af indkaldelsen havde andelshaverne ingen mulighed for for reflektere over alternative løsninger. Afstemninger foregår ved, at der bliver spurgt om der er nogen der stemmer imod.
Kort fortalt forsøger jeg at tegne et billede af en bestyrelse som holder kortene tæt til kroppen og som ikke altid er lige "ærlige" og åbne i deres forslag.

Men for at vende tilbage til udgangspunktet...
Jeg har skrevet til bestyrelsesformanden og udbedt mig vores årsopgørelse over vores fælleslån og forklaret ham, at jeg ønsker at fremlægge forskellige finanseringsmuligheder på generalforsamlingen. Han svarede blot, at bestyrelsen var igang med at omlægge vores lån og at jeg ville blive nærmere orienteret på mødet.
Herefter skrev jeg, at jeg mente, at det var en sag for generalforsamlingen, hvortil han henviste til den tidligere beslutning om, at bestyrelsen havde bymyndigelse til omlægningen. Endeligt skrev jeg tilbage, at jeg ville fastholde min indsigelse, da jeg mener, at en omlægning er af så væsentlig karakter, at det må være en beslutning der skal (eller i hvert fald bør) tages i fællesskab. Jeg udbad mig endnu engang årsopgørelsen. Jeg har ikke fået noget svar.
Hvordan skal jeg forholde mig?
Har jeg ret til at se regninger og dokumenter som vedrører foreningens drift og i så fald, er det revisor, administrator eller bestyrelsen jeg skal rette henvendelse til?
Håber mit meget lange indlæg er til at forstå og forholde sig til.
cielo
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 30/01/2005 14:54

Indlægaf aratan » 18/03/2009 22:45

Der er vel principielt ikke noget til hinder for at en GF giver en bestyrelse en så vidtrækkende bemyndigelse? Dvs din protest(som virker velbegrundet) skulle have været indgivet inden beslutningen blev truffet, dvs senest på GF.

Jeg forstår dog ikke helt at forslaget er på dagsordenen på en kommende GF hvis det allerede er blevet besluttet sidste år? Medmindre punktet alene drejer sig om orientering om det der er foretaget.

Selve fremgangsmåden på GF og måden afstemninger bliver foretaget på er noget der håndteres af dirigenten i henhold til vedtægterne. Hvis disse er udført i henhold til vedtægterne så er der vel ikke rigtig noget at komme efter der(selvom jeg gerne medgiver at det hverken lyder hensigtsmæssigt eller specielt behageligt)

Jeg ved ikke hvor meget du har krav på at se dokumenter for foreningens drift, ud overdet reviderede regnskab og budget, men det kan Jens nok svare på?
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 18/03/2009 23:22

Vejledning om hvad man kan forlange at se, fremgår af denne dom
http://www.ejendomsadministration.nu/pr ... ninger.htm

Årsopgørelsen for foreningens lån er ikke en privat oplysning og det er relevant for dig at få oplysningerne, så den skal bestyrelsen udlevere kopi af.

Årsopgørelsen forefindes formentlig hos administrator, så spørg der først.

Normalt vælges lånetypen af generalforsamlingen, da der er meget forskelligt at vælge imellem, men bestyrelsen kan også bemyndiges til at vælge.

For år tilbage kunne bestyrelserne selv tinglyse lån på ejendommen uden forudgående bemyndigelse fra en generalforsamling, men det blev ændret da en dom fastslog at den slags kræver generalforsamlingsbeslutning.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf cielo » 19/03/2009 11:50

Mange tak for svar aratan og Jens. Punktet vedr. omlægning er til afstemning hvert år, da det ikke er stemt ind som en vedtægtsændring, så vidt jeg har forstået. Vi skal have GF igen om en uge og der vil jeg foreslå forslaget ændret, ved at få det tilføjet ordlyden: (...) den på generalforsamlingen vedtagne lånetype.

Derfor har jeg forsøgt at få fat i årsopgørelse osv, men uden held indtil videre, selvom jeg har kontaktet både bestyrelse og adm. Uden den, er det svært at få lånetilbud hjem til præsentation på GF.

Jens, indeholder protokollen de specifiserede regnskaber regnskaber for andelsforeningen? Det regnskab vi får på GF er meget overordnet. Fx hedder en post på 40.000 kr. "diverse honorarer" og en anden på 135.000 kr. "gårdlaug" (vi har i forvejen visevært til 140.000 kr.). Da vores forening er temmeligt presset økonomisk, kunne jeg godt tænke mig at dykke ned i regnskaberne og se, om ikke vi kunne finde nogle besparelser. Desværre vil bestyrelsen ikke udlevere regnskaberne, og jeg kan ikke forstå hvorfor! Måske er der en rigtig god grund, men jeg har bare ikke fundet den endnu. Nogen bud?
cielo
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 30/01/2005 14:54

Andelshaveres retsstilling ?

Indlægaf kis » 6/04/2009 13:32

Min mor er medlem af en andelsboligforening, hvor den valgte bestyrelse tilsyneladende ikke har viden om eller indsigt i helt grundliggende principper om fx. foreningsret eller den enkelte andelshaveres retstilling.

Jeg har fx. aldrig været i tvivl om, at min mor som andelshaver har ret til at læse bestyrelsens protokollat. Jeg er meget glad for at få bekræftet min viden på denne portal. :smile3:
Jeg har heller ikke været i tvivl om, at enhver har ret til aktindsigt eller kan lade sig repræsenterer af fx. en bisidder.

Problemet er at både bestyrelsen og den den valgte administrator tilsyneladende ikke mener, at de skal følge de Love og regler der gælder "ude i samfundet" i nærmest stort og små. Det er som, om de mener, at andelsboligforeningen, fordi den er privat drevet, ikke er omfattet af andre love og regler end de, der er beskrevet i vedtægterne.
Sådan er det naturligvis ikke, men det er et stort og tidskrævende problem, at bestyrelsen med opbakning fra den nuværende administrator
har indtaget en fuldstændig utilnærmelig position, ihvertfad når det gælder helt grundlæggende rettigheder for andelshaverene.

Hvad stiller vi op ?
Ja, vi kan naturligvis gå rettens vej, men vi ønsker jo ikke krig, splid og ballade. Det kan naturligvis blive konsekvensen at anlægge en sag, for det er naturligvis helt uantageligt, at en valgt bestyrelse med opbakning fra en administrator, hvor der vist nok er tilknyttet en advokat, tilsyneladende har valgt, at anbringe en foreningen udenfor de demokratiske spilleregler og rammer, som heldigvis gælder her til lands.

Er der nogen på debatsiden, som har lignede erfaringer og hvordan har I handlet ?

Med venlig hilsen
Kis
kis
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 48
Tilmeldt: 1/04/2009 13:01
Geografisk sted: esbjerg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 6/04/2009 16:09

Hvad stiller vi op ?

Den gratis løsning er, at samle stemmer eller fuldmagter til på næste generalforsamling at vælge en anden bestyrelse med et mere realistisk forhold til gældende regler om aktindsigt.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

havd stiller vi op ?

Indlægaf kis » 6/04/2009 16:44

Admin. Jens Arentoft skrev:
Hvad stiller vi op ?

Den gratis løsning er, at samle stemmer eller fuldmagter til på næste generalforsamling at vælge en anden bestyrelse med et mere realistisk forhold til gældende regler om aktindsigt.


Tak for din hurtige respons. Det er ihvertfald en helt åbenlys løsning at få valgt en ny bestyrelse. Jeg er bare ikke længere så sikker på, at det vil gøre den store forskel jf. de adskillige indlæg i dette forum vedr. andelshaveres rettigheder og retsstilling. Det er et forsøg værd, selvom jeg personligt foretrækker en retssag, da en sådan vil placere et ansvar og forhåbenligt slå en tyk streg under at også en andelsboligforening skal efterleve vedtagne Love og regler.

Med venlig hilsen
Kis
kis
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 48
Tilmeldt: 1/04/2009 13:01
Geografisk sted: esbjerg

Indlægaf kis » 6/07/2009 10:19

Hvad stiller vi op ?

Ja, jeg vil kort fortælle, hvad min mor har valgt at gøre, for det er hende som er andelshaver og dermed hende som sidder med det afgørende ansvar. For det første har min mor og jeg diskuteret, vendt og drejet de mulige løsninger der er på det negative problem vedr. aktindsigt i bestyrelsens protokollat. Vore konklusion er, at det for os først og fremmest handler om retssikkerhed i demokratisk forstand.
Efter grundige undersøgelser i Love og regler og bøger (som er anbefalte i dette forum) og diverse andre websites, besluttede min mor, at indgive stævning mod andelsboligforeningen ved den valgte bestyrelse. Nu er det ikke en attraktiv tanke, at en domstol får mulighed for at tage stilling til, hvad der skal stå i foreningens vedtægter, men som skrevet, hvad stiller hun op med en bestyrelse, som ikke er modtagelige for argumenter ?
kis
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 48
Tilmeldt: 1/04/2009 13:01
Geografisk sted: esbjerg

Indlægaf alibonati » 6/07/2009 13:33

Jeg har selv tænkt mig, at stævne bestyrelsen i forbindelse med en centralvarmeanlægsudskiftning.

Udskiftningen blev besluttet dagen før jeg tiltrådte som andelshaver, og jeg fik det først at vide, da jeg modtog referat fra den besluttende EGF ca. 1-2 måneder efter beslutningen blev taget, og dette kunne derfor ikke være med i mine overvejelser om erhvervelse af andelen. Det har så vist sig, at boligafgiften ville stige med ca. 10% (280-320 kr.) og hele projektet var budgetteret til 3-4 mio. kr. Håndværkerne er for længst gået i gang og har ikke kunne overholde det umiddelbare tidsestimat. Jeg er derfor just trådt ind af min dør efter en mindre ferie (hele lejligheden var nærmest en byggeplads og mere eller mindre ubeboelig) og kan se at lejligheden er fuldstændig skamferet. Radiatorerne er flyttet, men tapetet er ødelagt, der er skidt på væggen (dejlige sorte håndaftryk), hul i murværket, nøgne vægge etc. etc. etc. Det er ufatteligt grimt og sjusket udført. Dette skal håndværkerne selvfølgelig have at vide, hvilket de også får med 30 billeder med manglerne.

Problemet der rejser sig nu er, at jeg umiddelbart ikke tror, at bestyrelsen har aftalt, at entreprenøren også skal tapetsere og male, men at de vil flytte den udgift over på den enkelte andelshaver. Og det er her jeg bliver ekstremt forarget og møghamrende besk, for at være direkte.

Ved overdragelse af andelen (01.10.08) fik jeg ingen oplysninger om, at boligafgiften ville stige som følge af et vedtaget forslag om udskiftning af centralvarmeanlæg, ej heller fik jeg forklaret, at jeg selv ville skulle bekoste tapetsering og malerarbejde, som følge af dette.

Mit spørgsmål er så, kan det anses som værende mangelfuldt, at jeg ikke har fået oplyst dette ved indgåelse af købsaftale, og at jeg derfor skal holdes skadefri?

Jeg har ingen intentioner om selv at skulle bekoste dette, da det blev vedtaget før jeg købte andelen, og jeg mener at bestyrelsen har et ansvar, da jeg nu mener, at jeg har købt katten i sækken. Først at skulle bruge tid på at male og lave lidt istandsættelsesarbejde ved indflytningen, og nu er det hele smadret og skal gøres FULDSTÆNDIGT om. Vil jeg have lovhjemmel til at kunne foretage en stævning med krav om %-tilbagebetaling af købesum eller lign.?
alibonati
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 6/07/2009 12:46

Indlægaf langwagen » 25/08/2011 16:42

Hjælp
Har jeg som bestyrelsesmedlem overtrådt min beføjelser, ved at rette henvendelse til vores administrator omkring adgang til bilags mapper regnskab mv. for årene 2008 - 2009 - 2010.

Jeg er nyvalgt bestyrelsesmeldem AB Toftevang i Lyngby fra april 2011, og for at få et overblik samt forståelse for netop Andelsboligforeningens forretningsgange og metoder. Har jeg brug for at se regnskaberne.

Ydermere for at kunne bidrage til budget lægning til kommende regnskabsår.

Hvad gør jeg ? Vores kasserer har skrevet ud til alle andelshaver, at jeg har overtrådt mine beføjelser.

Jeg er gået ind i bestyrelsesarbejdet med åbent hjerte og for fællesskabet


Med venlig hilsen
Ny valgt bestyrelsemedlem
langwagen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 24/08/2011 14:47

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 25/08/2011 20:43

Den ovennævnte dom
http://www.ejendomsadministration.nu/pr ... ninger.htm
fastslog at alle foreningens medlemmer har ret til aktindsigt, dog har kun bestyrelsen adgang til oplysninger om de enkelte medlemmers restancer eller andre personlige oplysninger.

Som bestyrelsesmedlem har du ret til at se det hele - også for tidligere år. Du kan ikke forlange at få bilagsmapperne med hjem, men kan f.eks. kigge dem igennem på det kontor hvor de opbevares, og anmode om kopier i relevant omfang.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf molan » 25/08/2011 22:38

Præcis det som Jens skriver.

Du har fuld ret til aktindsigt, og må også godt kopier regnskaberne og bilag.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf langwagen » 26/08/2011 14:37

Hjælp,
Vores kasser og Formand samt med opbakning fra den nuværende administrator ikke været i møde kommende på spørgsmål fra os bestyrelses medlemmer.
fx. forretningsorden. jvr. vores vedtægter skal bestyrelsen have en sådan.
Den bør vel være skriftllig ? vi har henvendt os pr. mail. men ikke fået svar.
hvad kan vi gøre ?

2. I vores vedtægter står der at 2 bestyrelsesmedlemmer skal underskrive for hævning i banken, på mange bilag er der kun en underskrift, der bør vil vær 2 underskrifter ?

3. vores referater for forgående år er ikke underskrevet.

4. kan jeg som bestyrelses
langwagen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 24/08/2011 14:47

Indlægaf molan » 27/08/2011 18:34

langwagen et godt råd er at skrive til bestyrelsen hvad du ønsker at få og hvorfor. Du kan du jo spørge til jeres deres forklaring på "en" underskift på bilag, når der står i vedtægterne at der skal være 2 osv..

Hvis du vil ligge pres på dem, så giv hvor andelshaver en kopi af brevet som info, men forvent at der så opstår mental "krig".

Når du får et skriftligt svar, så kan det så bruges i retten. Ligeledes kan et manglende svar bruger i retten. Så det må anbefales at være fremgangsmåden, hvis du altså ønsker forandring så meget at du vil gå så langt.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf langwagen » 2/09/2011 16:51

HeJ Morgan,
tak for svar, jeg prøver at gøre som du skriver.
Langwagen
langwagen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 24/08/2011 14:47

Indlægaf langwagen » 2/09/2011 16:57

Kan vores kasserer og Formand, enerådigt, indkalde til ekstra ordinær forsamling. De har i lørdags, besøgt alle andelshaver og fået dem til at skrive under på en indkaldelse. Da de ikke kan samarbejde med nogle fra bestyrelsen. (vi giver dem begge modstand) de har i flere år styret foreningen egenrådigt.

På et tidligere bestyrlelsemøde den 3.august besluttede vi at, vi skulle indkalde til ekstra generalforsamling den 14. september. der står i vores vedtægter at det skal varsles med 8 dage og det er besyrelsen som kan indkalde. Der allerede "krige" desværre.
langwagen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 24/08/2011 14:47

Indlægaf langwagen » 2/09/2011 17:03

De har yderemere skrevet et brev til allle, hvor de indkalder til den 12. oktober. Vi vil meget gerne have at vores kasserer går af, da vi har begrundet "fakta" som vi har planlagt at fremlægge på generalforsamlingen. (14. sept)
Kan vi en næstformand og jeg indkalde til et beboermøde?
langwagen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 24/08/2011 14:47

Indlægaf langwagen » 2/09/2011 17:09

Kan vi kræve en forretningsorden ?
Bør vi kontakte en advokat?
langwagen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 24/08/2011 14:47

Indlægaf molan » 6/09/2011 12:27

Du kan altid indkalde til et beboermøde, det skal jo ikke overholde reglerne fra en generalforsamling.

Forretningsorden/dagsorden kan I jo sende med indkaldelsen. Men husk at beboermødet ikke er beslutningsdygtigt til noget uden først at lave en generalforsamling med afstemning.

Men et beboermøde er en god ide, der kan I så få diskuteret det i vil og se hvad flertallet ønsker der skal gøres ved det.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf svb » 17/10/2011 11:38

hej Jens
Et sted i denne tråd skriver du !
For år tilbage kunne bestyrelserne selv tinglyse lån på ejendommen uden forudgående bemyndigelse fra en generalforsamling, men det blev ændret da en dom fastslog at den slags kræver generalforsamlingsbeslutning.
Hvor finder vi denne dom?
På forhånd tak.
svb
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 22/11/2009 15:09

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 17/10/2011 18:59

Dommen er fra Retten på Frederiksberg og fra omkring 1995. Jeg har ikke kopi af dommen og da det er en byretsdom kom den ikke i Ugeskrift for Retsvæsen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Bestyrelsen

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron