erhvervsejendom med klausul for beboelse

Om boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber, andelsforeninger, boligsamejer, boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber og andre boligfællesskaber som ikke er andelsboligforeninger.
Om dette se også http://www.sabisaf.dk/

erhvervsejendom med klausul for beboelse

Indlægaf flakey » 21/03/2007 22:05

Hej eksperter.

jeg har - forhåbentlig - været meget heldig og fået en aftale i stand om at overtage en lejlighed inde i byen.

der er dog det problem at jeg ikke rigtig kan forstå hvilken status boligen har og det håber jeg meget i kan hjælpe mig med.

Sælger fortalte mig at det er en erhvervsejendom hvortil der er knyttet en klausul om at man kan bebo den. Og der bor også nogle der nu - sælgers barns eks-kæreste (som har to månmeders opsigelse).

Det drejer sig om en 125 kvm stor lejlighed i indre kbh på kronprinsessegade, på 4. sal. 5 værelser med køkken bad og toilet. "afståelsen" er 1,3 millioner og huslejen er 6200 kr.

Så det er jo et rimelig godt tilbud både især selvfølgelig i forhold til ejerboliger, men også i forhold til andelsboliger efter prisstigningerne.

Men er der nogle der kan fortælle mig noget mere om hvad det er for en konstruktion? (det er i hvertfald sådan at man ikke kan bruge den som pant så vores finansiering i banken bliver ikke billig - men kan det lade sig gøre? (vi har allerede 820.000 i en andel så vi skal låne 500.000 uden sikkerhed i boligen))

Hvor vil jeg kunne få mere information?

Vil der være en administrator som jeg vil kunne udspørge og hvordan vil man kunne finde frem til ham?

Håber på den sædvanelige gode hjælp - og hurtigt så vi kan få gjort den mundtlige aftale skriftlig :-)
flakey
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 28/01/2007 14:48

Indlægaf pm » 21/03/2007 22:39

det lyder som om du er ved at betale "goodwill" som privat person af et erhvervslejemål - hvad der i gamle dage hed "nøglepenge"- hvorvidt der findes en konstruktion hvor du må bo der skal jeg ikke gøre mig klog på - men du betaler for noget der kan aktiveres hvis du driver erhverv og det lyder som om du "kun" er privatperson....

jeg vil råde dig til at få professionel hjælp både til det juridiske og ikke mindst til at bedømme om hvad du får for pengene... bankens høje rente er et billede på at du ikke køber et "håndfast" aktiv - jeg synes ikke det lyder som et godt tilbud og umiddelbart ville jeg holde nallerne væk...

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 22/03/2007 00:50

En del af det krævede afståelsesbeløb kan vel teoretisk begrundes i en månedlig leje, der er lavere end markedslejen.

I betragtning af, at det er en 4. sals lejlighed, er der nok ikke så meget andet, der taler for afståelse? Det kunne ellers have været tilfældet, hvis det var fx en butik i gadeplan med en etableret kundekreds osv.

Men hvis udlejer har ret til (og held til) at hæve lejen op til markedslejen (hvilket vist er udgangspunktet i erhvervslejelovens § 13), så forsvinder vel det teoretiske grundlag for (evt. en del af) afståelsesbeløbet?

Med andre ord: Det er langt fra sikkert, at du kan få afståelsesbeløbet igen af en ny køber, når du en dag sælger. Måske er hele beløbet tabt.

Det KAN dog være, at det i lejeaftalen særskilt er aftalt, at lejen IKKE kan reguleres til markedsleje (dvs. en fravigelse af erhvervslejelovens § 13). I så fald kan man nok godt forsvare et afståelsesbeløb af en eller anden størrelse (som jeg slet ikke skal gøre mig klog på). MEN hvis lejeaftalens bestemmelse om fravigelse er tidsbegrænset, er værdien af afståelsesbeløbet stadig meget usikker.

Hvis jeg nogensinde skulle indgå i et sådan lejemål, ville jeg søge kompetent rådgivning, herunder til gennemgang af lejekontrakt. Og så ville det nok alligevel ende med, at jeg rendte skrigende væk.

Det er generelt meget sjovere at være andelshaver end at være lejer! :smile3:

Du har i øvrigt oprettet 2 ens indlæg - nærværende + et ekstra her:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?p=8915
Kunne det ikke være en god idé at samle diskussionen EET sted?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf flakey » 22/03/2007 01:14

jo jeg har lavet det andet indlæg om til et link til dette. Jeg så først "særlige bofællesskaber" efter jeg havde lagt det ind første gang.

er der nogle der har et forslag til hvem "kompetent rådgivning" kunne være?

Den månedlige ydelse i sådan et forhold - hvem vil man typisk betale det til?

har jeg forstået det rigtig at sådan et afståelsesbeløb er en slags betaling for at få lov til at være lejer som den tidligere lejer får? Og at ejeren af foreningen så måske har ret til at hæve lejen tilbage til det niveau som den egentlig burde være hvilket sikkert er rimelig højt for sådan en lejlighed?
flakey
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 28/01/2007 14:48

Indlægaf zuma » 22/03/2007 09:54

Min gamle nabo, med hvem jeg stadig er venner med, var inde for 4 måneder siden at kigge på en lignende lejlighed i Kronprinssegade, om det er den samme vides ikke, men hvad jeg kunne forstå på ham, så var der i lokalplanen (?) indskrevet, at erhvervslejemålene skulle bebos, så området ikke fik et dødt præg :smile8: Om det holder, det ved jeg ikke.

Du kan jo undersøge, hvem der er administrator på ejendommen, og høre dem ad. Hvordan undersøger man hvem der er administrator. Et godt råd kunne være, at ringe til ejendomsskattekontoret, for at høre hvor ejendomsskattebilletten sendes hen, for det vil typisk være til administrator.

Ellers vil jeg konsultere en advokat, der kan sørge for at tingene er i orden, herunder sikre imod fremtidige huslejestigninger og lignende.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf flakey » 23/03/2007 19:33

hej igen d'herrer

jeg har nu fået tilsendt en lejekontrakt fra den nuværende lejer. Man kan desværre ikke vedhæfte filer her så jeg vil skrive de vigtigste ting.

Lejekontrakten ser rimelig standard ud. Den hedder typeformular A, 7. udgave "Austoriseret af Bygge og boligstyrelsen d. 2. januar 1996"

rettigheder og pligter er i forhold til den il enhver tid gældende lejelov.

"En række bestemmelser i lejelovgivningen er ufravigelige, medens andre kan fraviges ved aftale. Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og/eller lejekontrakten skal det aftale anføres i kontraktens §11"

"Benyttelse: Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end: Erhvervsmæssig viderudlejning til beboelse"

Om lejemålets begyndelse og ophør står der i §2:

"Begyndelse: Lejemålet begynder d. 1/4-2001 og fortsætter indtil det opsiges. (det er jo så den tidligere kontrakt). Opsigelse: Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11 kan lejer opsige lejeaftaler om beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned ..." herefter kommer der to andre punkter om lejers opsigelse.

Så kommer det eneste om udlejer: "Opsigelse fra udlejers side kan kun ske efter §82 og 83 i lejeloven. Opsigelsen skal være skriftlig fra begge parters side"

herefter er der en paragraf om huslejens størrelse og depositum og andre paragraffer der ikke ser særligt kontroversielle ud. Endelig kommer vi så til §11

"§11: Særlige vilkår.
Fravigelser: Her anføres fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovens almindelige regler og standardkomtraktens §1-10.
Sådanne aftaler vil kunne medføre at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen.
3) Lejemålet er udlejet til brug for ehvervsmæssig videreudlejning til bolig. Der skal altid være en person tilmeldt folkeregistret på adressen.
4) Den årlige leje forhøjes hvert år pr. 1/4 med den procentvise stigning i nettoprisindekset fra jan til jan, f.g. 1/4 2002 med udviklingen i nettopr. fra jan 2001 til jan 2002 efter denne formel dog mindst 3%
aktuel leje x nyt nettopr / gammelt nettopr. = ny årsleje. [Dette synes jeg lyder rimelig nok]
Udover den aftalte nettoprisindeksregulering er udlejer berettiget til at regulere lejen efter forudgående varsling som følge af stigning i skatter og afgifter. udgangspunkt er niveauet i 2001. [det er vel også OK]
Herudover er udlejer berettiget til at varsle lejeforhøjelse jfr. erhvervslejeloven f.s.v.a. generelle forbedringer og lign som øger lejemålets brugsværdi [Det betyder vel at hvis de istandsætter lejligheden kan de forlange højere pris, men er det et hul som vil kunne bruges til at fx fordoble huslejen?]

5) Opsigelsesvarslet i lejekontraktens §2 forlænges til 6 måneder [jeg går ud fra at det her kun gælder for lejer delen og ikke betyder at udlejer vil kunne opsige mig med 6 måneders varsel]

og endelig en vigtig en:

14) Lejer har afståelsesret og fremlejeret jfr. erhvervslejelovens regler. Tredje mand kan indtræde i lejemålet på samme vilkår som lejer"

Det er jo så sidste paragraf han benytter sig af og tager 1,3 mil for. Men når jeg i givet fald indtræder på samme vilkår som lejeren har jeg vel også afståelsesret som jeg vil kunne tage 1,3 mil for når han nu kan - hvis nogen ønsker at købe.

Udlejer kan vel ikke fratage mig denne rettighed. Det største rigtig problem vil vel være hvis udlejer beslutter at gennemrenovere lejligheden og sætte huslejen op så den ikke længere var til at betale og der så ikke var nogle der ønskede at betale afståelse for at overtage den. Med de paragraffer der ellers er i kontrakten kan udlejer vel ikke bare sætte huslejen meget op i henhold til erhvervslejelovens §13 som i har beskrevet i denne tråd?

Ejendomsadministratoren er ejendomsinvesteringsselskabet Investea A/S (tidligere A/S Ejendomsvækst)

Bør vi stadig løbe skrigende bort eller kunne der måske være lidt fornuft i det her, når vi nu engang ikke har en andel i byen i forvejen og gerne vil derind.

VH Flakey

PS vi skal nok benytte jeres råd om en boligadvokat til at kigge det igennem. Er der nogle af jer der kan anbefale en pålidelig en?
flakey
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 28/01/2007 14:48

Indlægaf flakey » 26/03/2007 17:28

ØV

Er der virkelig ikke nogle der vil kommentere mit indlæg når jeg nu har brugt så lang tid på at skrive det :-(

Er det fordi vi simpelthen bør løbe skrigende bort?
flakey
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 28/01/2007 14:48

Indlægaf Peter » 26/03/2007 18:23

Jeg vil gerne kommentere lige netop denne her:

flakey skrev:Med de paragraffer der ellers er i kontrakten kan udlejer vel ikke bare sætte huslejen meget op i henhold til erhvervslejelovens §13 som i har beskrevet i denne tråd?


Jeg er ingen ekspert på området, men jeg forstår det således:

Erhvervslejelovens §13 giver som udgangspunkt ALTID udlejer ret til at hæve lejen af et erhvervslejemål op til markedslejen, MED MINDRE andet UDTRYKKELIGT er aftalt i lejekontrakten.

Med de oplysninger, du har givet, så står der ikke noget om dette i kontrakten. Det vil sige, at udlejer KAN hæve lejen.

Og 6.200 om måneden for 125 kvm. i Indre by i Kbh. er vist LANGT under markedslejen. Det er jo også begrundelsen for det store afståelsesbeløb.

Jeg kan have overset et eller andet, og du bør selvfølgelig stadig lade fx en advokat se på aftalen. Måske maler vi også fanden på væggen her - måske er det slet ikke så slemt - måske er der noget, der gør afståelsesbeløbet mindre usikkert. Men personligt turde jeg ikke indgå sådan et lejemål.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf flakey » 26/03/2007 19:37

jeg har snakket med administratoren.

hun fortalte at det er lejeloven der gælder. Så kan man vel gå ud fra de ikke kan bruge erhvervslejelovens§13

Og hvis vi overtager lejemålet kan vi også benytte os af afståelsesretten. Men der er jo ingen garanti for at vi kan få vores penge igen. Men det adskiller sig vel ikke principielt fra de andele der måtte være kommet op i et urealistisk leje?

Hun sagde videre at der ikke er noget i vejen for at vi kunne bo der i al evighed, men at hun synes 1,3 mil var urealistisk højt og hun frarådede os at gøre det til den pris.

Så det er jo nok der den ender, selvom det godt nok er surt at skulle vende ryggen til sådan en lejlighed.
flakey
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 28/01/2007 14:48


Tilbage til Særlige boligfællesskaber

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst