Andelsboligtanken og fremtidens ejerandelsboliger.

Om boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber, andelsforeninger, boligsamejer, boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber og andre boligfællesskaber som ikke er andelsboligforeninger.
Om dette se også http://www.sabisaf.dk/

Andelsboligtanken og fremtidens ejerandelsboliger.

Indlægaf Løvendahl » 10/12/2008 00:11

I ABF nyt fra september prøver landsformand Hans Erik Lund at beskrive andelsboligtanken, som en boligform med fællesskab. Jeg respekterer Hans Eriks Lunds holdning, men ingen kan dog tage patent på andelsboligtanken, som oprindeligt var, at skaffe billige boliger til lavtlønnede. Dengang var det ikke idéer om fællesskab, som fik ofte konservative kommuner til at spytte i byggeprojekterne. Andelstanken kunne lige så godt være idéen om, at få socialdemokratiske lejere til at blive mere borgerlige, ved at give dem medejerskab, af en bolig, de ellers ikke havde råd til at købe selv som ejerlejlighed.

Andelstanken har ligesom tante Berlingeren bare tilpasset sig tiderne og de politiske strømninger. Dermed ligger jeg afstand til, at man kan kortlægge andelstanken gennem en opinionsundersøgelse i egne rækker, som i artiklen i ABF september 2008. Hvorfor ikke spørge dem som ikke boer i andelsboliger, hvad der kunne gøre andelsboliger attraktive for dem? Lige så mange gider ikke bo i andelsboliger på grund af fællesskabet. Ikke det fællesskab mellem naboer, som nyder en kold øl og har sociale aktiviteter, det kan de alle lide, ellers kan man bare lade være med at møde op. Nej det er når man skal lave om i sin bolig, skal det først godkendes af en bureaukratisk bestyrelse, hvor uprofessionelle menigmænd tolker vedtægterne efter for godt befindende og foretager urimelige skøn. Eksempelvis følger priserne på andelsboligerne efterhånden markedspriserne, og hvis man ikke kan sælge uden tab, men skal fraflytte pga. et nyt arbejde, så kan man ikke fremleje boligen til markedet igen vender, og man kan sælge uden tab. Friheden til at råde over sin bolig mangler, men denne frihed spår jeg vil komme i fremtiden.

I fremtiden vil der findes to former for andelsboliger, alm. andelsboliger og ejerandelsboliger. Ejerandelsboliger vil være ligesom en udvidet ejerforening. Dvs. at maksimalprisen på andelsboligerne fastsættes frit, og er ikke afhængig af en procentsats af hele foreningens formue. De kan fremlejes i mere end 2 år, ingen bureaukratiske regler, hvor bestyrelsen skal spørges, hvis man laver om på sin bolig. Ejerandelsforeningens bestyrelse tager sig af husordensregler, fællesskabet, fællesudgiftsadministration henlæggelser til vedligeholdelsesarbejder mv. Og skal man have smidt en besværlig ejerandelshaver ud, kan man gøre det på generalforsamlingen, det kan dem i ejerboliger ikke.
Ejerandelsboliger tager det bedste fra alm. andelsboliger og ejerboliger og fletter det sammen, så én ejerandelshaver både kan indrette sin bolig individuelt og samtidig nyde det bedste som fællesskabet har at tilbyde.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Andelsboligtanken og fremtidens ejerandelsboliger.

Indlægaf AB KBH 2100 » 12/12/2008 14:54

Løvendahl skrev:I fremtiden vil der findes to former for andelsboliger, alm. andelsboliger og ejerandelsboliger. Ejerandelsboliger vil være ligesom en udvidet ejerforening. Dvs. at maksimalprisen på andelsboligerne fastsættes frit, og er ikke afhængig af en procentsats af hele foreningens formue. De kan fremlejes i mere end 2 år, ingen bureaukratiske regler, hvor bestyrelsen skal spørges, hvis man laver om på sin bolig. Ejerandelsforeningens bestyrelse tager sig af husordensregler, fællesskabet, fællesudgiftsadministration henlæggelser til vedligeholdelsesarbejder mv. Og skal man have smidt en besværlig ejerandelshaver ud, kan man gøre det på generalforsamlingen, det kan dem i ejerboliger ikke.


Jeg håber da meget at ovenstående på nær ophævelsen af maksimalprisen på andelsboliger, allerede er tilladt under den eksisterende lovgivning?

Blot generalforsamlingen har vedtaget de nødvendige tilpasninger til Hans Erik Lund`s og ABF`s standardvedtægt?

Ellers har min andelsforening da godt nok et problem? :smile2:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Løvendahl » 12/12/2008 21:37

Du har helt ret, det eneste som stopper denne liberalisme er de regler, som andelsboligforeninger skal overholde i følge andelsboligloven.

Jeg vil gerne vide, hvordan I andre kunne forestiller jer, at fremtiden andelsboligforening skulle kunne kommer til at se ud.

For 60 år siden lignede andelsboligforeninger lovmæssigt og organisatorisk mere almene boligorganisationer end ejerlejligheder. Idag ligner andelslejligheder mere ejerlejligheder end almene boliger.

Når udstykningsloven kommer, hvor andelsboligforeninger må opløse sig, og gøre andelsboligerne til ejerlejligheder er det slut. Vi er fortid, og vil først genopstå, hvis der igen bliver "akut" mangel på billige boliger, som i 1920'erne og 30'erne.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf AB KBH 2100 » 15/12/2008 10:12

Løvendahl skrev:Når udstykningsloven kommer, hvor andelsboligforeninger må opløse sig, og gøre andelsboligerne til ejerlejligheder...


Interessant at du skriver der er en ny udstykningslov på vej. Det vidste jeg ikke. Hvor kan man læse noget om det?

For under den nuværende lovgivning, er der jo ikke frit slag med hensyn til at omdanne andelsforeninger til ejerforeninger?
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Løvendahl » 15/12/2008 16:11

Her og nu er udstykningsloven kun en politisk idé uden flertal for vedtagelse. Den vil i fremtiden være et naturligt led, i den proces, som indtil videre har forandret andelsboligernes struktur til, at de mere og mere ligner ejerlejligheder, såsom et andelsbeviset bliver erstattet med panterettigheder og tinglysning. Valuarmetodens indførsel, så priserne kan nærme sig ejerlejlighedernes og markedets. Yderligere liberaliseringsforslag vil med tiden bane vejen for udstykningsloven, som nok i første omgang er et tilbud til ændre andelsforeninger - så udlejere ikke laver arrengementer, hvor lejerne køber deres lejligheder i forbindelse med at udlejningsejendommen omdannes til en andelsboligforening, som igen straks opløses og udstykkes til ejerlejligheder med en ejerforening.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf AB KBH 2100 » 15/12/2008 17:24

Forstår ikke rigtigt, hvorfor du siger at udstykningsloven kun er en politisk ide uden flertal for vedtagelse?... Den er da trådt i kraft i 1990?

https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=4066

Derudover som Zuma m.fl. har skrevet bl.a. her http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?p=6041 så kan andelsboliger fra før 1966 som udgangspunkt ikke omdannes til ejerlejligheder på nuværende tidspunkt.

Det er der da ikke ændret ved?
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/12/2008 18:24

Forbuddet mod udstykning af andelsboligejendomme i ejerlejligheder foregår af ejerlejlighedsloven og ikke af udstykningsloven.

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... ic.php?t=7
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 15/12/2008 20:19

Det er naturligvis ophævelsen af forbuddet mod at omdanne andelsforeninger til ejerlejligheder, som kun er en politisk idé. En sådan ophævelse ligger år ude i fremtiden, og det kan tænkes at den fremsættes som et tilbud, hvor bestemte typer omfattede foreninger kan vælge at lade sig omdanne.

Når boligudgifterne efterhånden er de samme for andelsboliger (personlige lån - rentefradrag, tillagt fællesudgiften) og ejerleijligheder (realkreditlån + banklån - rentefradrag), er der intet økonomisk incitament for at fastholde andelsforeningerne som foreninger, hvorfor en lovmæssig fremsættelse af valgmuligheden for at nedlægge foreningen til fordel for ejerlejligheder er banet.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf AB KBH 2100 » 16/12/2008 10:16

Admin. Jens Arentoft skrev:Forbuddet mod udstykning af andelsboligejendomme i ejerlejligheder foregår af ejerlejlighedsloven og ikke af udstykningsloven.

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... ic.php?t=7


Jeg er godt klar over at udstykning af andelsboliger til ejerboliger fremgår af ejerlejlighedsloven. Og det er derfor jeg spørger om der er kommet ændringer i udstykningsloven.

Mht. at andelsboligers ydelse skulle blive sammenlignelig med ejerboliger, så er det da korrekt, at der er sket en vis tilnærmelse ved at de offentlige vurderinger er steget og markedsprisen på ejerlejligheder er faldet. Men det kan efter min opfattelse hurtigt gå den anden vej igen.

Først og fremmest gælder det vel om at man først og fremmest giver andelsforeninger samme skattemæssige stilling som ejerboliger. Dvs giver dem rentefradragsret. For det har traditionelt være med til at forvride ydelsen.

Men dette indebærer nok også at andelsboliger kommer til at skulle betale ejendomsskat (tidligere kendt som lejeværdi af egen bolig). Dette for at kunne holde den skattemæssige symetri.

Men da kun 8% af danmarks befolkning bor i andelsbolig, så er det efter min opfattelse tvivlsomt, hvor interesserede selv politikere, der kalder sig liberale er, i at begunstige andelsboliger på ejerboligers bekostning.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Løvendahl » 20/02/2009 13:52

At det nu er tilladt at lave en lånekonstruktion, hvor medlemmerne foruden fællesydelsen også får et rentefradrag, for den del som er renteafdrag på billige realkreditagtige lån optaget af foreningen og viderelånt til medlemmerne, er et eksempel på, at vi er kommet et skridt nærmere en ejerandelsbolig.

Den dag vi når så langt, at ejerforeninger og andelsboligforeninger teknisk set ligner hinanden, kan magthaverne med et lovindgreb gøre det muligt, at omkonvertere ældre andelsforeninger til ejerlejligheder. Denne udvikling begyndte da man åbnede muligheden for valuarvurderinger på andelsboligmarkedet, det havde ellers været utænkeligt indtil det skete.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/02/2009 14:07

Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom skal fastsættes af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Før den 1/6 1992 indeholdt andelsboligloven ikke bestemmelse om hvilken uddannelse vurderingsmanden skulle have, men der var også dengang mulighed for at benytte handelsværdivurdering. Blandt andet var en ejendomshandler på Amager leveringsdygtig i tårnhøje handelsværdivurderinger - som blev afsløret af ejerfølgende valuarvurderinger.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf AB KBH 2100 » 20/02/2009 14:18

Admin. Jens Arentoft skrev:Blandt andet var en ejendomshandler på Amager leveringsdygtig i tårnhøje handelsværdivurderinger - som blev afsløret af ejerfølgende valuarvurderinger.


Hehe der har vist været en advokat, som har været salæret værd? :smile11:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Særlige boligfællesskaber

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst