Side 1 af 1

Ang. rentefradrag og ejendomsværdiskat i andelsforening

Indlæg: 30/11/2009 23:42
af dghaarhus
Vi er en lille andelsforening (kollektiv) med 8 medlemmer og vi er kommet i tvivl om, hvordan vi skal håndtere vores rentefradrag og ejendomsværdiskat.

Når man optages i vores andelsforening, køber man en andel på 12000 kr. Denne andel refunderes, når man træder ud af andelsforeningen igen. Der er taget et realkreditlån i ejendommen på 2.3 mill. kroner og når man optages i andelsforeningen, skal man også søge om optagelse i dette lån (andelsforeningens medlemmer står som kautionister, vi hæfter solidarisk). Godkendes den nye beboer af realkreditinstituttet er alt godt.

Der melder sig nu to spørgsmål:

1. må vi dele renteudgifterne på lånet ud på andelsforeningens medlemmer og trække dem fra i skat (selvangivelsen rubrik 41: gæld til realkreditinstitutter)?

2. skal andelsforeningernes medlemmer betale ejendomsværdiskat?

Håber I kan gøre os klogere på sagen!

Venlig hilsen
Benjamin

Indlæg: 1/12/2009 00:18
af Admin. Jens Arentoft
Komplicerede skattespørgsmål skal du nok ikke forvente konkrete svar på.

Det lyder som om din forening er af den specielle type som nævnes i Ligningsvejledningen, afsnit S.A.1.10.2:
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=104788 ... 25#i104788
S.A.1.10.2 Boligkollektiver
Det forekommer, at en fast ejendom ifølge tinglyst skøde ejes af en andelsboligforening, men at foreningen ikke kan betragtes som et selvstændigt skattesubjekt.

Sådanne sammenslutninger, der ofte betegnes boligkollektiver, beskattes således ikke, men medlemmerne beskattes efter reglerne for ejendomme ejet i sameje.
Som typiske kendetegn ved boligkollektiver kan anføres:

1.Ejendommen indeholder højst tre beboelseslejligheder.
2.Antallet af medlemmer overstiger ikke 15.
3.Beslutninger vedrørende kollektivet, herunder om optagelse af nye medlemmer, kræver enstemmighed hos medlemmerne.
4.Medlemmerne hæfter personligt og solidarisk for ejendommens pantegæld.
5.Medlemmerne er lodtagne i formuen i forhold til deres andel eller andelsbevis.
Det følger heraf, at det forhold, at deltagerne alene hæfter for pantegælden, ikke udelukker, at der foreligger et boligkollektiv. Intet enkelt kendetegn kan være afgørende for bedømmelsen af, om der foreligger en skattepligtig forening eller et sameje (interessentskab), men ejendommens indretning og medlemstallet får kun betydning, hvis det er tvivlsomt, hvorvidt selve foreningsvedtægterne efter deres indhold opfylder de krav, der må stilles til en interessentskabskontrakt. Se i øvrigt TfS 1990, 30 LR (Skat 1990.2.147 LR).

Har boligkollektivet ikke disse typiske kendetegn, kan man ikke uden videre lægge til grund, at der er tale om en forening, men spørgsmålet må afgøres konkret.


Jeg har ikke kendskab til detaljerne i din forenings konstruktion, men jeg gætter på at I har skattefradrag for alle driftsudgifter, men til gengæld skal der betales skat af lejeværdi.

Indlæg: 1/12/2009 20:06
af dghaarhus
Tak for det hurtige svar! Jeg er selv i gang med at opklare foreningens konstruktion, så jeg kan ikke lave en fuld redegørelse endnu.

Men jeg kan se, at vi (i forretningsførerens navn) har betalt ejendomsskat (ca 20000 kr - ejendommens værdi ca lig 6 mill.) - men det skal man måske ikke blande sammen med ejendomsværdiskatten?

Jeg læste på familieadvokaten.dk, at man i forbindelse med Pinsepakken fra 2000 ikke længere taler om skat af lejeværdi - er det rigtigt forstået?

Indlæg: 2/12/2009 00:27
af Admin. Jens Arentoft
Ejendomsskat er noget andet end ejendomsværdiskat.
For ejere af ejerlejligheder og villaer blev lejeværdi af egen bolig ændret til ejendomsværdiskat.
Skat af lejeværdi er noget helt tredie.

Indlæg: 8/12/2009 23:22
af dghaarhus
Jeg tror du har ramt rigtigt med den foreslåede tekst. Synes dog stadig det er noget speget at hitte rundt i.

Vi har fået brev fra Skat, hvor de foreslår at vi betaler ejendomsværdiskat (ca 3000 pr år pr andelsmedlem). Vores husleje ligger på 2700 kr. pr md. Er det i vores interesse at forfølge sagen for at betale skat af lejeværdi i stedet? (Ved godt det bliver lidt skatteteknisk nu, håber det er ok). :smile22:

Indlæg: 9/12/2009 00:49
af Admin. Jens Arentoft
Ejendomsværdiskat betales for ejerboliger. Jeres ejendom ser ikke ud til at være en ejerbolig, men en ejendom ejet i sameje. Forslaget fra Skat ser ud til at være i strid med gældende regler, men du kan jo regne på hvad der bedst kan betale sig for jer.

Størrelsen af jeres boligafgift (det hedder ikke husleje) har ikke nødvendigvis nogen sammenhæng med den lejeværdi man kan betale skat af.

Indlæg: 18/02/2012 00:02
af Dare_Devil
Det lyder lidt som den konstruktion, jeg sidder i. Vi ejer huset sammen, og betaler ejendomsværdiskat samt for rentefradraget del lige ud på de 10 andele.

Indlæg: 4/03/2012 01:50
af Thomasen
Jeg sidder i lignenede konstruktion. Lille andelsforening (3 andelshavere) der ifølge revisor skatteteknisk er at sidestille med interessentskaber. Det betyder, at deltagerne hver især har skattefradrag for renteudgifter vdr. lån i ejendommen. Fradragsretten er betinget af en række forhold (som er de samme som listet ovenfor). Skatteretlig kan foreningen anses som boligkollektiv. Foreningens medlemmer skal betale ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskat betales af ejerens andel af ejendommen. Ejendomsværdiskatten beregnes for hele ejendommen som var den eneejet, hvorefter en andel heraf- svarende til ejerandelen af ejendommen- betales i ejendomsværdiskat.
MEN hvordan hænger det sammen med svar af 8/12/2009 ??
Lyder meget som ejer/ anpart - blot med fælles lån +solidarisk hæftelse?
Og er det korrekt at det er den offentlige vurdering for ejerboliger der benyttes til denne konstruktion ?? (det er det i hvert fald aktuelt i vores tilfælde)

Indlæg: 4/03/2012 20:30
af Admin. Jens Arentoft
MEN hvordan hænger det sammen med svar af 8/12/2009 ??

For nogle år siden læste jeg en artikel som oplyste, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat, men skat af lejeværdi. Artiklen oplyste endvidere at Skat i nogle kommuner fejlagtigt benyttede ejendomsværdiskat.

Jeg har konkret kendskab til en ejendom som har gennemført en retssag om betalingen, hvor der blev benyttet lejeværdi.

http://skat.dk/SKAT.aspx?oId=1790365&vId=0 siger
Når ejendommen kun bliver brugt til erhverv

Du skal normalt ikke betale ejendomsværdiskat og har desuden også en række fradrag i forbindelse med ejendommen.
Du skal normalt ikke betale ejendomsværdiskat for en erhvervsejendom.

Herudover kan du trække disse udgifter fra:
•Ejendomsskat.
•Udgifter til vedligeholdelse - men ikke forbedringer. Afskrivninger på indtil 5 procent årligt af anskaffelsessummen - dog ikke hvis ejendommen bliver brugt til fx kontor, beboelse, hotel eller lægeklinik.
•Andre udgifter der vedrører ejendommen, fx forsikringer.


Det læser jeg på den måde, at alle udgifter kan trækkes fra og der skal ikke betales ejendomsværdiskat.

Omvendt forholder det sig hvis man betaler ejendomsværdiskat, så kan man ikke trække ejendomsskat, vedligeholdelse m.v. fra i skat.

Indlæg: 4/03/2012 21:05
af Thomasen
Admin. Jens Arentoft skrev:
MEN hvordan hænger det sammen med svar af 8/12/2009 ??

For nogle år siden læste jeg en artikel som oplyste, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat, men skat af lejeværdi. Artiklen oplyste endvidere at Skat i nogle kommuner fejlagtigt benyttede ejendomsværdiskat.

Jeg har konkret kendskab til en ejendom som har gennemført en retssag om betalingen, hvor der blev benyttet lejeværdi.

http://skat.dk/SKAT.aspx?oId=1790365&vId=0 siger
Når ejendommen kun bliver brugt til erhverv

Du skal normalt ikke betale ejendomsværdiskat og har desuden også en række fradrag i forbindelse med ejendommen.
Du skal normalt ikke betale ejendomsværdiskat for en erhvervsejendom.

Herudover kan du trække disse udgifter fra:
•Ejendomsskat.
•Udgifter til vedligeholdelse - men ikke forbedringer. Afskrivninger på indtil 5 procent årligt af anskaffelsessummen - dog ikke hvis ejendommen bliver brugt til fx kontor, beboelse, hotel eller lægeklinik.
•Andre udgifter der vedrører ejendommen, fx forsikringer.


Det læser jeg på den måde, at alle udgifter kan trækkes fra og der skal ikke betales ejendomsværdiskat.

Omvendt forholder det sig hvis man betaler ejendomsværdiskat, så kan man ikke trække ejendomsskat, vedligeholdelse m.v. fra i skat.
Jeg har konkret kendskab til en ejendom som har gennemført en retssag om betalingen, hvor der blev benyttet lejeværdi.

Har du yderligere oplysninger (henvisning til afgørelse) i den sag??
Hvordan er det med rentefradrag på det fælles huslån, hvis der benyttes skat af lejeværdi?

Indlæg: 5/03/2012 12:48
af Admin. Jens Arentoft
Andel af renteudgift fratrækkes som andre renter.

Forholdene omkring lejeværdi og ejendomsværdiskat er grundigt beskrevet af Mette Neville i bogen Boligfællesskaber i selskabsform, side 318-319.

Hun skriver blandt andet: Lejeværdien for lejligheder i ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder, som beboes af medlemmerne, fastsættes skønsmæssigt. Dette er også fastslået i flere kendelser fra Landsskatteretten.

Indlæg: 5/03/2012 13:10
af Admin. Jens Arentoft
Bekendtgørelse af ejendomsværdiskatteloven
https://www.retsinformation.dk/forms/r0 ... ?id=121061
kan jeg se har en del detaljerede afvigelser i § 4

Herudover findes de generelle bestemmelser i
Ligningslovens § 15 A
https://www.retsinformation.dk/forms/r0 ... ?id=138798

Statsskattelovens § 4 b fra 1922
https://www.retsinformation.dk/forms/r0 ... x?id=63303
b. af Bortforpagtning, Bortfæstning eller Udleje af rørligt og urørligt Gods, saavel som af vederlagsfri Benyttelse af andres rørlige eller urørlige Gods. Lejeværdien af Bolig i den skattepligtiges egen Ejendom beregnes som Indtægt for ham, hvad enten han har gjort Brug af sin Beboelsesret eller ej; Værdien ansættes til det Beløb, som ved Udleje kunde opnaas i Leje af vedkommende Ejendom eller Lejlighed, dog at den, naar særlige Forhold maatte gøre denne Maalestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt;

Indlæg: 5/03/2012 14:59
af Thomasen
Mange tak for svar. Jeg vil læse lidt på sagen :-)
I forhold til ovenstående bliver det nok et problem at huset i BBR er registreret som 2-familieshus, med 2 lejligheder med selvstændige køkkener (på trods af at der også på de helt gamle tegnigner (fra 1920érne) er køkkener på alle 3 etager, og at huset har været beboet af andelsforening i mange år. Men det er vist ikke sådan lige til at ændre !?

Re: Ang. rentefradrag og ejendomsværdiskat i andelsforening

Indlæg: 19/11/2012 22:23
af Madsmel
Hej,

Jeg bor i en lille andelsforeninger med kun 3 andelslejligheder. Jeg synes det der er meget interresant at læse om de muligheder der tilsyneladende foreligger for små andelsforeninger i forhold til skatte fradrag. Vi hefter i vores forening bl.a. Solidarisk for vort fælles andelslån men vi trækker ikke renter fra ved våres individuelle skat.

Jeg ønsker at undersøke nærmere hvorvidt vores forening har mulighet for at bruge en lignende model som beskrevet på disse sider da vi tilsynelatende indfrier de retningslinjer skat har sat op.

Er det nogen der har nogle ide hvor jeg skal begynne og eventuelt hvem jeg bør kontakte for at undersøke sagen? Skal der sendes en ansøgning til skat osv. Er der nogen der har erfaringer at dele ved lignende sager? Al hjelp vil være meget taknemmelig.

Mvh.
Mads

Re: Ang. rentefradrag og ejendomsværdiskat i andelsforening

Indlæg: 20/11/2012 00:13
af Admin. Jens Arentoft