Side 1 af 1

Ændring af vedtægter / ændring af boligfællesskabstype

Indlæg: 28/01/2005 20:57
af Charlotte
Vi bebor en byejendom fra 1895 der er delt op i tre lejligheder. Vores boligfællesskab er betegnet "Andelsselskab" (oprettet i 1984 med godkendelse fra advokat), og lader til at være en slags mellemting mellem en andelsboligforening og en I/S - måske minder vi endda om en ejerforening?: Vi deler rentefradrag på fælleslånet op og fratrækker det personligt på selvangivelserne, men har ikke skattevæsenet involveret i driftsøkonomien.
Vi har ikke kendskab til andre "Andelsselskaber", som vi kan sammenligne os med og har derfor svært ved at finde ud af, hvordan vi står i forhold tiil lovgivningen. Aktuelt står vi med et problem der går på vores mulighed for at tage pant i lejlighederne jf. den nye lovændring. Vi skal indenfor nærmeste fremtid udføre større renoveringsarbejde på huset, hvilket vil fordyre de allerede ret dyre andele (Andelenes pris ligger ikke ret langt under den offentlige ejendomsvurdering, som pt danner udgangspunkt for prisfastsættelsen). Vi nærmer os en situation, hvor fordelene ved andels-økonomien er ædt op.
Vi vil derfor meget gerne ændre vedtægterne mhp at have mulighed for pantsætning, men er i tvivl om vi har ret til det.
Hvad kan være ulemper/omkostninger ved at omlægge til en rigitig andelsboligforening?

Det er næppe muligt - jf. andre tråde her på siden - at omlægge til ejerlejligheder, hvad vi selvfølgelig også overvejer. Vi har dog ladet os fortælle at det skulle være muligt, hvis to af lejlighederne kan slås sammen, så der kun er to lejligheder i ejendommen. Er der andre der har hørt noget i den retning?

Mvh Charlotte

Indlæg: 28/01/2005 21:30
af Admin. Jens Arentoft
Jeg kan ikke på grundlag af din forklaring se præcist hvad du bor i, men det lyder som om det er en andelsforening. Dette begreb er forklaret i Ligningsvejledningen for aktionærer og selskaber:
http://www.erhverv.toldskat.dk/ToldSkat ... 04788&vID= 200737&search=andelsboligforening (Jeg har delt URLen ved indsættelse af et mellemrum)

"Det forekommer, at en fast ejendom ifølge tinglyst skøde ejes af en andelsboligforening, men at foreningen ikke kan betragtes som et selvstændigt skattesubjekt.

Sådanne sammenslutninger, der ofte betegnes boligkollektiver, beskattes således ikke, men medlemmerne beskattes efter reglerne for ejendomme ejet i sameje.

Som typiske kendetegn ved boligkollektiver kan anføres:

Ejendommen indeholder højst tre beboelseslejligheder.
Antallet af medlemmer overstiger ikke 15.
Beslutninger vedrørende kollektivet, herunder om optagelse af nye medlemmer, kræver enstemmighed hos medlemmerne.
Medlemmerne hæfter personligt og solidarisk for ejendommens pantegæld.
Medlemmerne er lodtagne i formuen i forhold til deres andel eller andelsbevis.
Det følger heraf, at det forhold, at deltagerne alene hæfter for pantegælden, ikke udelukker, at der foreligger et boligkollektiv. Intet enkelt kendetegn kan være afgørende for bedømmelsen af, om der foreligger en skattepligtig forening eller et sameje (interessentskab), men ejendommens indretning og medlemstallet får kun betydning, hvis det er tvivlsomt, hvorvidt selve foreningsvedtægterne efter deres indhold opfylder de krav, der må stilles til en interessentskabskontrakt. Se i øvrigt TfS 1990, 30 LR (Skat 1990.2.147 LR).

Har boligkollektivet ikke disse typiske kendetegn, kan man ikke uden videre lægge til grund, at der er tale om en forening, men spørgsmålet må afgøres konkret."

Det vil sige at foreningen boligretligt betragtes som andelsboligforening, men skatteretligt betragtes som anpartslejligheder (sameje).

Fordelen er skattebesparelse og omkostningerne ved ændring vil være overkommelige.

Ejendomme med højst 2 lejligheder kan opdeles i ejerlejligheder, hvis der sker opfyldelse af en række kvalitetskrav som fremgår af ejerlejlighedsloven, herunder isolering, brandsikring, køkken, bad m.m.

Indlæg: 9/02/2005 13:03
af AndelsHansen
Hej,

Jeg bor i en tilsvarende forening. Vores forening er i vedtægterne betegnet som "Andelsforening".
Vi har ikke noget andelsbevis, men alle beboere i de tre lejligheder står på foreningens stiftelsesdokument.

Vi overvejer også vores muligheder for at ændre vores personlige banklån til et lån med pant i andelen, men ved ikke om det er muligt når vi ikke har et andelsbevis?

Så vidt jeg kan læse ud af loven, så burde det være muligt, idet loven jo også gælder for os (jvf. det Jens skriver om at foreningen boligretligt betragtes som andelsboligforening).
Har jeg mon ret i det?

Samtidig står vi også overfor at skulle lave et større anlægsarbejde, og er derfor p.t. ved at skulle omlægge realkreditlånet i ejendommen for derved at få lavere rente og frigøre penge til arbejderne (dvs. vi øger lånets størrelse for derved at få penge ud af friværdien).
I den forbindelse er jeg usikker på hvad konsekvenserne af dette er for andelsværdi og skatteforhold, men har haft svært ved at finde information om disse ting i forhold til vores særlige andelsform.
Hvordan finder man ud af om andelsværdien stiger og hvordan beregnes skatteforhold når lånet stiger?

Mvh. AndelsHansen

Indlæg: 9/02/2005 21:51
af Admin. Jens Arentoft
Andelsbevis har ingen betydning for mulighederne for låneoptagelse. Der tinglyses pant i andelen og ikke i andelsbeviset.

Jeg kender ikke din forenings præcise konstruktion, men det lyder som om du kan pantsætte og låne.

Generelt kan man sige at andelsværdien falder hvis man optager realkreditlån og bruger pengene til at vedligeholde ejendommen. Hvis man benytter valuarvurderingen kan andelsværdien ofte fastholdes.
I andelsforeninger kan man skattemæssigt fratrække den del af byggeudgifterne der er vedligeholdelse.

Indlæg: 9/02/2005 22:53
af AndelsHansen
Hej,

Tak for svaret, og iøvrigt for det gode forum. :smile11:

Da vores andelsværdi er fastsat ud fra den offentlige vurdering, så burde den vel ikke umiddelbart falde, idet vurderingen ikke umiddelbart vil være påvirket af de foretagne anlægsarbejder eller af lånets omlægning?

Jeg kan dog godt se at såfremt der foretages en valuarvurdering, som tager højde for de faktiske forhold, skulle der være mulighed for at vurderingen ligger højere end den offentlige vurdering, hvorved andelsværdien kan sættes tilsvarende højere.

Omkring pantsætning og lån så har ét af vores medlemmer netop forsøgt at få et lån i Nordea, med pant i andelen, men fik at vide at der krævedes et andelsbevis for at dette kunne lade sig gøre! Det lyder jo meget mærkeligt.

Jeg er noget i tvivl om fordele/ulemper ved ikke at have andelsbeviser for vores lejligheder. Jeg kan ikke helt se hvorfor vi ikke ligeså godt kunne have dem, især når banken tilsyneladende kræver dem for at kunne optage lån med pant i andelen? Er det mon noget med at det kræver ekstra administration?

Såfremt vi ville lave andelsbeviser for vores forening, hvor kan jeg mon så finde information om hvad det kræver og hvordan man griber det an?
Og er der mon noget til hinder for at en andelsforening kan have andelsbeviser?

Iøvrigt, efter at have hørt at der findes andre foreninger med samme konstellation som vores, og læst det ovenstående svar hvori der citeres fra ligningsvejledningen, og iøvrigt fundet linket til SABISAF i et andet indlæg, føler jeg nu at jeg er blevet meget klogere på hvad det er for en forening jeg er med i. Og det kan jeg jo så takke andelsbolig-debat.dk for.. Så det gør jeg hermed! :smile20:

Mvh. AndelsHansen

Indlæg: 9/02/2005 23:48
af Admin. Jens Arentoft
Selv tak :smile2:

Hvis I optager et lån på 1 mio. og bygger for alle pengene, så er jeres formue faldet med 1 mio.
http://www.ejendomsadministration.nu/an ... formue.htm

Der er ingen formelle krav til et andelsbevis. I kan blot tage 3 stykker papir og skrive andelsbevis og andelshavernavne, så er den klaret. :smile14:

Indlæg: 10/02/2005 22:31
af AndelsHansen
Ok, Det kan jeg godt se.

Iøvrigt, ved opgørelse af "ejendomsværdien" når andelsværdien opgøres efter metode c), så går jeg ud far at både ejendomsværdi og grundværdi regnes sammen som foreningens ejendomsværdi?
Jeg kan ikke forestille mig andet, men vil lige være helt sikker..

Indlæg: 11/02/2005 01:01
af Admin. Jens Arentoft
Ja, den offentlige ejendomsværdi er incl. grundværdien.