Metoder og priser

Salg af foreningens ejendom for at opnå stor økonomisk gevinst.

Metoder og priser

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 17/03/2005 23:38

Efter at have indhentet oplysninger fra forskellige personer i ejendomsbranchen vil jeg her forsøge at give et overblik over metoderne hvor salg af foreningens ejendom indgår, samt de priser der tales om.
Der er her tale om grove overslagspriser og tilskårne metoder:

1. Valuaren kan som udgangspunkt vurdere ejendommen til 7.000-10.000 kr. pr. kvm. hvis den beboes af andelshaverne.

2. Hvis ejendommen ikke indeholder beboere kan valuaren vurdere den til 18.000 kr. pr. kvm.

3. Der tilbydes projekter hvor foreningen sælger ejendommen til 18.000 kr. pr. kvm. til en som gennemrenoverer den og sælger den tilbage til samme andelsboligforening så andelshaverne kan flytte tilbage til deres tidligere lejlighed.

4. Der tilbydes projekter hvor foreningen sælger ejendommen til 22.000 kr. pr. kvm. til en som gennemrenoverer den og sælger den til en ny andelsboligforening med nye andelshavere.

5. Andelshaverne kan stifte en ny andelsboligforening og sælge ejendommen ud af den gamle forening og ind i den nye forening. Andelshaverne kan blive boende i deres lejlighed og kan eventuelt vælge at lade den renovere. Prisen bestemmer andelsboligforeningen selv, men for at spare omkostninger bør den ikke sættes højere end det fri marked for andelsboliger kan bære. Måske 25.000 kr. pr. kvm.

Metoderne er tilsyneladende lovlige og der er tilsyneladende ingen skat hvis beboerne alle er andelshavere.

Gamle boligejendomme kan ikke udstykkes i ejerlejligheder.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 18/03/2005 14:13

Til belysning af hvad andelsboligmarkedet kan bære, er her tal for en gennemrenoveret ejendom opført 1904 i København.
Ejendommen er "projektudviklet" og solgt til nye andelshavere i efteråret 2004.

Areal 754 kvm. heraf bolig 687 kvm. og erhverv 67 kvm.
12 lejligheder fra 59-67 kvm.
Indskud pr. kvm. 5.570 kr.
Boligafgift pr. kvm. årligt 1.012 kr. + vand og varme
Købesum for ejendommen 16.500.000 kr. svarende til 21.883 kr. pr. kvm.
Offentlig ejndomsværdi 1/10 2004 2.550.000 kr.
Realkreditbelåningen er ca. 60% flexlån og ca. 40% med fast rente.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Mortenbak » 18/03/2005 15:51

Hej Jens.

Det er superinteressant.

Hvor velholdt var ejendommen inden salget. Melder historien noget om det.

Jeg kunne godt forestille mig at folk i mindre velholdte ejendomme hurtigt kunne sige JA-TAK til alt for lave tilbud.
Mortenbak
Novice
Novice
 
Indlæg: 28
Tilmeldt: 12/09/2004 15:45

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 18/03/2005 17:09

Jeg har overtaget administrationen af andelsboligforeningen i forbindelse med at den købte ejendommen, så jeg har ikke kendskab til ejendommens tidligere stand.

Ejendommen var tidligere en udlejningsejendom uden lejere, som blev købt af et entreprenørfirma som har renoveret ejendommen og solgt den til andelsboligforeningen.

Det kunne være interessant at høre om priserne i andre projektudviklede ejendomme.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Mortenbak » 18/03/2005 20:22

Jeg kan godt lide ordet "projektudviklet", det har en god klang. Man tænker ikke over at det bare handler om at score kassen.

Jeg har hørt et uofficielt bud på vores ejendom. 55 mio.

Der er 60 2Vére i ejendommen plus kælder og loftsrum, der ikke egner sig, så godt til udstykning af ejerlejligheder.

Ejendommen trænger til nye vinduer og facaden skal også renoveres.

Der er tilgengæld lige lavet nye badeværelser i hele ejendommen.

Ejendommen ligger attraktivt på Nørrebro.

Umiddelbart synes jeg at vi skal have højere pris
Mortenbak
Novice
Novice
 
Indlæg: 28
Tilmeldt: 12/09/2004 15:45

Ny artikel fra Børsen

Indlægaf sune » 31/03/2005 20:07

Ny artikel fra Børsen beskriver problemer med at sælge en ejendom for derefter at stifte en ny andelsforening som overtager ejendommen.

"Hans Vestergaard har bl.a.
overladt de juridiske grublerier
til advokat Torben Winnerskjold
fra det århusianske advokatfirma
Abel & Skovgaard
Larsen. Han er ekspert i andelsboligret
og mener, at
selvsalg er stærkt problematisk,
fordi det strider mod
reglerne om maksimalpriser
inden for andelsboliglovgivningen.
Ifølge reglerne om maksimalpriser
må andelsboligforeningerne
højst sælge ejendommene
til den såkaldte
handelsværdi, der typisk er
fastslået af en statsautoriseret
ejendomsmægler og valuar.
Handelsværdien er normalt
væsentligt lavere end den
værdi, der f.eks. kunne indbringes
ved et salg til en investor,
der overtager ejendommen
uden lejere og frihed
til at udvikle den, som
han vil.
Den sidstnævnte værdi vil
normalt være summen af lejlighedernes
værdi som ejerlejligheder.
Kæden hopper af,
fordi andelsboligforeningens
medlemmer både vil blæse og
have mel i munden.
»Det hænger ikke sammen,
at foreningen netop har fået
værdisat ejendommen efter
reglerne om maksimalpriser,
hvorefter den sælges til den
samme ejerkreds for en væsentlig
højere pris. Der er stor
risiko for, at domstolene vil
sige, at der er identitet
imellem den gamle og den
nye ejerkreds, og at prisen er
urealistisk,« siger Torben
Winnerskjold."
sune
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 27/03/2005 13:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 5/04/2005 12:59

Gaarde Eriksen fortæller i nyhedsbrev fra april/maj 2005 om metoder og priser.
Se side 6 og 7
http://www.andelsbolig-debat.dk/GaardeEriksen.pdf

Filen er på 1,78 MB
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf 4ndelshaveren » 5/04/2005 21:28

Interessant læsning, men Venstres boligordfører ønsker et liberalt boligmarked uden kunstige priser. Andelsboligejere har også ret til stigningerne på boligmarkedet og det bliver taget fra dem med et politisk indgreb. Der er ikke nogen forskel på en andelsbolig og en ejerbolig. En forening er blot flere familier som køber en ejendom og betaler markedsrenten ligesom en ejerbolighaver kan være en enkelt familie som køber sin bolig og betaler nøjagtig den samme markedsrente. Derfor vil det stride imod Venstres ideologi med et indgreb. Det undrer ikke at SF har også været de varmeste tilhængere af indgreb og de er lige blevet sat på plads med hensyn til debatten omkring forældrekøb.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Birdsong » 1/06/2005 21:36

Efter at ejendommen er blevet "projektudviklet" og solgt til nye andelshavere, bliver de så ikke nød til at bruge købsprismetoden, når den nye andelsforening skal værdiansætte deres andelsbeviser i fremtiden?

Er det overhovedet muligt at få en valuar til at skrive på værdien?

For mig at se, køber de nye andelshavere således katten i sækken, da de jo næsten ikke får nogen værdistigning de næste mange år.
Birdsong
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 10/02/2005 16:25


Tilbage til Salg af foreningens ejendom

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 1 gæst

cron