Peter skrev:
Du har ikke ret mht. u-støttede andelsejendomme.
Peter, jeg kan tydeligvis se, at du ikke er tabt bag en vogn – det viser dit vedlagte materiale, som er relevant og ikke bare tilfældigheder.
Jeg strækker våben og modererer min forrige udtalelse, fra at der er forkert, når du skriver: ”Det offentlige skal vurdere en andelsejendom til markedsprisen SOM UDLEJNINGSEJENDOM.” til at det er delvist rigtigt.
For det første: Det gælder kun hvis det er ustøttede andelsforeninger, men ikke for støttede andelsboligforeninger. For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi af Skat. Og da de fleste foreninger er støttede foreninger, opgøres deres værdi anderledes.
For det andet, vurdere det offentlige ikke andelsejendommene til markedsprisen, det er kun valuarmetoden som reelt gør det! Skats metoder til at beregne markedsprisen som for en privatudlejningsejendom står nedenunder, men det er ikke den metode de bruger på andelsboliger, da priserne på andelsboliger ligger for lavt i forhold til værdierne på tilsvarende udlejningsejendomme. Hvordan kan det være, at to identiske ejendomme, som er naboer vurderes forskelligt? Den ene er en andelsboligforening og den anden en privat udlejningsejendom. (gæt hvilken en jeg bor i?)
Skats beregning af Andelsboliger
For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme, medmindre det drejer sig om andelsboliger som omhandlet i kap. 11 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. tidligere lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer.
Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.
Og husk som jeg skrev før: For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi.
Så andre også kan være med, har jeg vedlagt de love vi diskuterer, samt relevante fortolkningsnoter.
Lovbekendtgørelse 2002-09-03 nr. 740
om vurdering af landets faste ejendomm
§ 6.
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel,
(Note 1) såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.
Note 1
Ved værdien i handel og vandel forstås den almindelige salgsværdi eller handelsværdi, dvs. den pris, der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber. Salg af fast ejendom uden for det frie marked - eksempelvis familiehandler - holdes uden for den til grund for vurderingsniveauets beregning udarbejdede ejendomssalgsstatistik.
U 1959 838/1 Ø (statueret at Landsskatteretten ikke var gået uden for lovgivningens rammer ved at fastsætte ejendomsværdien af et under opførelse værende kraftværk under væsentlig hensyntagen til de på vurderingstidspunktet afholdte anlægsudgifter). U 1969 756 V (en tidsbegrænset ret for ejeren til benyttelse af den på ejendommen værende bygning måtte anses som en ejeren tilkommende personlig ret, hvorfor den ikke kunne anses som en værdiforøgende egenskab for ejendommen). U 1987 47 Ø (§ 6 må forstås således, at vurderingen af en fast ejendoms værdi i handel og vandel skal ske på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand på det efter (§ 3) relevante tidspunkt, også selv om nogle af oplysningerne herom på grund af den nærmere karakter (skjulte mangler) af egenskaberne ved ejendommen, først er fremkommet efter dette tidspunkt. Da det herefter nødvendige fornyede skøn bør udøves af vurderingsmyndighederne - ikke domstolene - blev vurderingen hjemvist til vurderingsmyndighederne).
TfS 1997 416 L (Landsskatterettens skøn over grundværdien fastholdt, idet det ikke var åbenbart urimeligt). TfS 1997 663 L (anvendelsen af det såkaldte byggeretsværdiprincip ved fastsættelsen af grundværdien ikke fundet i strid med grl § 43, da dette princip alene var at anse som en vurderingsteknisk regel, der anvendes som led i ansættelsen af grundværdierne i visse grundværdiområder og tager sigte på at tilvejebringe et med de faktiske handelspriser bedre stemmende værdiforhold mellem store og små byggegrunde. Der var med indførelsen af byggeretsværdiprincippet ikke tilvejebragt et selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt beskatningsgrundlag, og Ligningsrådet havde således kunne træffe bestemmelse om anvendelsen af byggeretsværdiprincippet uden anden lovhjemmel end hvad der følger af skattestyrelseslovens § 13). TfS 1998 372 L (sag om vurdering af ejendomsværdi og grundværdi; ikke grundlag for at antage, at værdiansættelserne ifølge Landsskatterettens kendelse lå uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne). TfS 1998 399 L, omtalt i noten til § 10, stk. 1. TfS 1998 449 L (Landsretten fandt det ikke godtgjort, at den af skyldrådet ansatte grundværdi var fastsat på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at det udøvede skøn var åbenbart urimeligt, og den ansatte grundværdi blev fastholdt). TfS 1999 248 H (U 1999 793 H) (ændring af TfS 1997 651) (der var så betydelig en forskel mellem kommunens priser for tilsvarende grunde og ejendomsvurderingen, at vurderingsmyndighedernes ansættelse ikke kunne antages at opfylde kravet i lovens § 6 om vurdering af værdien i handel og vandel, hvorfor vurderingen tilsidesattes, og sagen hjemvistes til vurderingsmyndighederne til fornyet ansættelse). TfS 1999 362 H (stadfæstelse af TfS 1997 536 L) (ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering; sag om værdi af et areal i et område med højspændingsanlæg. Landsretten fandt, at Landsskatteretten, der havde foretaget besigtigelse af arealet, havde taget hensyn til højspændingsanlæggene ved sin værdiansættelse og ikke var gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer skattemyndighederne i sådanne sager). TfS 2000 77 L (vurderingsmyndighedernes fastsættelse af ejendomsværdien af teaterbygning m.m. underkendt efter syn og skøn; sagen hjemvist til fornyet ansættelse). TfS 2002 921 H (ændring af TfS 2001 497 L; søgsmål om, hvorvidt militære flyvestationer i de sagsøgende kommuner, var undtaget fra § 7, afvistes i landsretten, idet kommunerne, der havde forfulgt spørgsmålet af hensyn til at kunne opkræve dækningsafgift af vurderede ejendomme, ikke ansås at have partsstatus efter loven eller efter grundlovens § 63; højesteret fandt, at kommunerne havde haft en særlig retlig interesse i at få prøvet fortolkningen af § 7, nr. 3, og sagen hjemvistes). TfS 2003 447 L (ikke grundlag for at tilsidesætte skøn over ejendoms- og grundværdi, da der ikke var begået sagsbehandlingsfejl og da der ikke var grundlag for at antage, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag). TfS 2003 783 L (ikke genoptagelse af ejendoms-og grundværdiansættelsen efter dagældende § 41 vedr. en forurenet grund, som efter senere vurderingspraksis ville blive nedsat). TfS 2004 12 L (vurderingsmyndighedernes skøn vedr. grundværdi af parcelhusejendom opretholdt). TfS 2004 96 L (vurdering af fabriksejendom med registreret affaldsdepot opretholdt; bestemmelse om ejendommens anvendelse i lokalplan ikke tillagt betydning). SKM 2002 292 L (sagen drejede sig om de i perioden 1990-01-01 til 1999-01-01 foretagne grundværdiansættelser af 5 etageejendomme. På baggrund af et under sagen foretaget syn og skøn fandt landsretten, at ansættelserne pr. 1996-01-01 og senere lå uden for rammerne for det skøn, der tilkommer myndighederne. Ansættelserne for disse år blev hjemvist, medens Skatteministeriet i øvrigt blev frifundet).
§ 10
Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Stk. 2. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.
Stk. 3. Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold.
(note 2)
Note 2
Der bortses således fra en unormal høj eller lav leje betinget af særlige forhold vedrørende lejemålet. Som eksempel, hvor en afvigende leje i praksis forekommer, kan nævnes: Lejer og udlejer er i familie med hinanden; lejeren er en tidligere ejer af ejendommen, der har betinget sig et gunstigt lejemål; ejeren er en andelsboligforening; lejeren har bekostet ombygning af ejendommen og betaler derfor en unormal lav leje; ejeren har betinget sig en ulovlig leje.
Skats beregning af Andelsboliger
For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme, medmindre det drejer sig om andelsboliger som omhandlet i kap. 11 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. tidligere lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer.
Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.
For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi.
Private udlejningsejendomme
Beboelse
Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, anses i vurderingsmæssig sammenhæng som "udlejningsejendomme til beboelse", når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål. Hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses de som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv". Sondringen mellem ren beboelse på den ene side og blandet beboelse og erhverv på den anden side har betydning for de indberettede salgsoplysningers rubricering og dermed indirekte for vurderingsniveauet, men i øvrigt vurderes de to kategorier ejendomme efter samme retningslinier.
Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast, hvorved i første omgang henses til de dokumenterede lejeindtægter og udgifterne til drift og vedligeholdelse. Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstakten. Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.
Ved bedømmelsen af en ejendoms værdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. For beboelsesejendomme må køberen tage i betragtning, at større reparationsomkostninger ikke uden videre lader sig genvinde ved forøgelse af lejeindtægten. Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel derfor være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af.
For beboelsesejendomme, der savner moderne bekvemmeligheder, vil handelsværdien være påvirket af de relativt ringere afkastmuligheder, idet der ikke kan forventes lejestigninger af betydning for sådanne ejendomme. Det anførte vil navnlig gøre sig gældende, hvor lejlighederne ikke har eget toilet og bad eller har individuel opvarmning (kakkelovn, el-ovne, gasbrænder og petroleumsfyr).
Sanering
Omvendt har der i de senere år vist sig stor køberinteresse for ejendomme, der er blevet totalt renoverede som led i en sanering eller byfornyelse. De renoverede ejendommes handelsværdi er påvirket af, at istandsættelsen giver mulighed for væsentlige lejestigninger, samtidig med, at den tilfører ejendommen en forbedret vedligeholdelsestilstand. I forbindelse med renoveringen eller byfornyelsen kan hele kvarterer have ændret karakter, hvorved vurderingsniveauet er blevet påvirket i opadgående retning. En sådan udvikling er markant i nogle af Københavns brokvarterer.
Bruttolejeindtægt
Told-og skatteforvaltningen har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommenes udgifter. Ejendomsværdien må derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.
Til brug for vurderingen pr. 1. januar 2002 er der udarbejdet et særligt huslejeanalysesystem. Systemet er opbygget på grundlag af oplysninger, der indhentes om lejeforholdene fra større administratorer af udlejningsejendomme, og systemet skønnes at give tilstrækkeligt sikre skøn over lejeniveauet for ejendomme med forskellig størrelse, geografisk beliggenhed, opførelsestidspunkt, installationer m.m. I forbindelse med klagesagsbehandlingen vil der herudover ofte komme oplysninger frem om bruttolejen i de påklagede ejendomme. Disse oplysninger vil herefter indgå som baggrundsmateriale ved vurderingen.
Told- og skatteforvaltningen skal ved hver vurdering efterprøve, om den anførte lejeindtægt svarer til lejeindtægten for ejendomme, der med hensyn til opførelsestidspunkt, beliggenhed, vedligeholdelse og indretning svarer til den ejendom, der skal vurderes. Endvidere påses, at alle lejeindtægter er medtaget.
I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling fremkommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3, se nedenfor. Der tænkes i denne forbindelse navnlig på andelsboliger, hvor lejen (boligafgiften) for nyoprettede andelsboliger gennemgående er væsentlig højere end lejen i tilsvarende private udlejningsejendomme, medens det modsatte som oftest er tilfældet, hvor der er tale om en andelsboligforening oprettet for mange år siden.
Lejefaktoren
For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter. Kapitalisationsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren. I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået leje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren. Told- og skatteforvaltningen fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard.
Gennem en årrække har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme opnået priser svarende til 7-10 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 3-4 gange lejen, medens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme med moderniseringspotentiale handles til 11-16 gange lejen. Der er en tendens til, at en høj bruttolejeindtægt trækker lejefaktoren op. Umiddelbart kunne det give indtryk af, at den samme værdi medregnes to gange, men forklaringen skal søges i, at nyere og veludstyrede ejendomme med de høje huslejer sædvanligvis drives med lavere omkostninger end ældre ejendomme. Det betyder, at ejendommene alt i alt bliver mere attraktive for potentielle købere. En særlig gunstig beliggenhed kan også betinge en højere lejefaktor end den normale.
Mindre udlejningsejendomme (3-6 lejligheder) handles undertiden på det vilkår, at en af lejlighederne stilles til disposition for køberen. Selv om der kan være visse ulemper for en ejer ved selv at bo i ejendommen, er der almindeligvis anledning til at justere lejefaktoren opad under hensyn til ejerboligen. Lejefaktorens rigtighed kan eventuelt efterkontrolleres ved, at ejendomsværdien beregnes på grundlag af de udlejede lejligheder alene, med tillæg af den disponible lejlighed vurderet som ejerlejlighed.
I helt nyopførte udlejningsejendomme kan huslejen undertiden være så høj, at ikke alle lejlighederne kan lejes ud med det samme. Skønnes ledigheden at ville strække sig over længere tid, kan det efter omstændighederne påvirke lejefaktoren, se i øvrigt B.3.1.3.2.
Ved fastsættelsen af en ejendoms lejefaktor bør der, ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand. En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen. Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom. Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom. Endvidere ser en køber for ældre ejendommes vedkommende på mulighederne for i takt med at lejlighederne bliver ledige, at foretage reelle forbedringsarbejder der kan medføre lejeforhøjelser, hvorefter lejemålet overgår fra den relativt lave omkostningsbestemte husleje til den mere lukrative markedsbestemte husleje.
Har lejlighederne i en udlejningsejendom ikke selvstændigt toilet og bad, og har de individuel opvarmning (kakkelovne, petroleumsbrænder, gasbrænder eller el-varme) bør der anlægges et forsigtigt skøn ved valget af lejefaktoren. Institutionelle investorer, såsom pensionskasser og forsikringsselskaber, der foretager langsigtede investeringer, og som køber udlejningsejendomme med henblik på at kunne tilbyde medlemmerne lejligheder, vil ikke købe denne type udlejningsejendomme. Det samme er i et vist omfang tilfældet, hvor en bebyggelse omfatter mange små lejligheder. I de tilfælde, hvor det gennemsnitlige lejlighedsareal er mindre end 65 m², bør der ligeledes tages hensyn til lejlighedsstørrelsen ved valget af lejefaktoren. Baggrunden herfor er, at der for sådanne ejendomme må regnes med større udgifter pr. kvadratmeter etageareal end for større ejendomme, og at administrationsomkostningerne ligeledes er høje.
Told- og skatteforvaltningen bør endvidere særlig være opmærksom på, at en ældre udlejningsejendom kan være forbedret og ombygget i meget betydeligt omfang. Er der registreret et ombygningsår, må det undersøges hvilke ombygningsarbejder der er foretaget. I nogle tilfælde kan ombygningen være så begrænset, at den ikke får nogen (nævneværdig) indflydelse på vurderingen. I andre tilfælde - hvor der har været foretaget en sanering eller byfornyelse - har ombygningen et sådant omfang, at der nærmest er tale om en total ombygning af den oprindelige ejendom.
Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen. Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien. I sådanne tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt.
Sædvanlige udlejningsforhold
Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. På boligmarkedet er det især de restriktioner, der følger af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), som påvirker ejendomsværdien, se A.5.3. Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.
Slutteligt, tager jeg afstand fra 4ndelshaveren, og beder læseren vurdere indlæg efter sagligt indhold. Jeg skal ikke nedgøre ham for hans manglende gode egenskaber, bare fordi jeg selv er i besiddelse af dem.
De bedste hilsner
Løvendahl