Andelsboliger til salg hos mæglerne

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelsboliger til salg hos mæglerne

Indlægaf PeterLib » 8/03/2008 10:28

PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Andelsboliger bør omdannes

Indlægaf 4ndelshaveren » 8/03/2008 18:52

Flere eksperter mener, at det er på høje tid, at politikerne får ændret lovgivningen, så andelsboliger kan omdannes til privatboliger, skriver Børsen Privatbolig fredag den 7. marts 2008.

Seniorøkonom i Sydbank Christian Heinig fremhæver, at OECD-beregninger viser, andelsboligmarkedet er relativt subsidieret i forhold til andre boligformer. Klaus Kunøe, indehaver af Kunøe Boligadvokater, sætter spørgsmålstegn ved andelsboligernes fremtid. Han forstår ikke, hvorfor der skal være et direkte forbud i ejerlejlighedsloven om at omdanne andelsboliger til ejerlejligheder. Klaus Kunøe mener, at en andelsboligforening, der har et fornødent flertal for en omdannelse til ejerlejligheder, bør kunne gøre det. Han mener, at politikerne burde ændre loven. Vicedirektør i Dansk Ejendomsmæglerforening Thomas Torp er enig i, at politikerne bør ændre loven og understreger samtidig, at mæglerne ikke vil gå imod en sådan lovændring. Flere økonomer peger dog på, at selvom lejlighedsmassen i København ville blive væsentligt større, hvis andelsboliger overgår til ejerlejligheder, vil priseffekten være moderat.

Læs mere i Børsen Privatbolig fredag den 7. marts 2008, side 2-3.

Kilde: Observer Danmark
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Re: Andelsboliger til salg hos mæglerne

Indlægaf Peter » 9/03/2008 16:09



Spændende læsning - specielt Jens Lundes artikel. Et par uddrag:

"Lovgivers nuværende regler for information om andelsbolig og dermed for sammenligning af ejer- og andelsboliger er direkte vildledende."

Jens Lunde foreslår anvendelse af 2 nøgletal, herunder som det første "Boligens ejendomsværdi":

"Andelsboligens ejendomsværdi er lig summen af andelsbevisets værdi og andelshavers forholdsvise andel af foreningens gæld [...] Denne ejendomsværdi udgør det første nøgletal ved sammenligning af andels- og ejerboliger såvel som mellem andelsboliger indbyrdes."

Jens Lunde har vist overset prisen for forbedringer, som ofte kan være betydelige beløb, men det kan jo blot lægges til.

"De aller færreste andelsbolighavere kender eller har en fornemmelse af størrelsen af gælden i en andelsboligforening, de er medejere af. Prøv selv at spørge andelsbolighaverne herom! Her ligger en væsentlig pædagogisk udfordring ved anvendelsen af boligejendommens værdi som nøgletal. Men det er en nødvendig udfordring. For praksis er fuldkommen grotesk. Heller ikke købere af en andelsbolig er – eller bliver gjort – opmærksomme på, om de køber en andel i foreningens gæld, der er på 50.000 kr. eller 500.000 kr. Hverken opslaget på www.boligsiden.dk eller salgsopstillingerne rummer denne temmelig vigtige information. Formentlig kender den potentielle køber først sin andel af foreningens gæld, når vedkommende har fået adgang til foreningens regnskab langt henne i købsforhandlingerne."

"Et tænkt eksempel kan illustrere det groteske i de foreliggende informationer: Man kan finde en såkaldt »billig« andelsbolig til salg for kontant 80.000 kr. side om side med en såkaldt »dyr« andelsbolig til 800.000 kr. Man kan imidlertid forestille sig, at den »billige« andelsbolig ligger i en ret nystiftet andelsboligforening og har en andel på 1.400.000 kr. af foreningens gæld, mens den »dyre« andelsbolig ligger i en gammel forening og har en andel af foreningens gæld på 100.000 kr. Ved sammenligning af nøgletallet »ejendommens værdi« koster den »billige« andelsbolig i alt 1.480.000 kr., mens den »dyre« koster 900.000 kr."

Læs selv videre i Jens Lundes glimrende artikel om betydningen af bl.a. skatteregler, renteforskelle, risici mv.

http://www.de.dk/NR/rdonlyres/41EF986D- ... dyrest.pdf
eller
http://www.de.dk/Bladet/Marts+2008/Er+e ... dyrest.htm

Og det er jo godt at få slået fast, at en sammenligning bør inddrage den fælles gæld og nå frem til en "kontantomregning". Det har selv enkelte brugere i dette forum ind i mellem haft svært ved at erkende. :smile3:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Re: Andelsboliger til salg hos mæglerne

Indlægaf BobDylan » 11/03/2008 14:59

Peter skrev:


Spændende læsning - specielt Jens Lundes artikel. Et par uddrag:

"Lovgivers nuværende regler for information om andelsbolig og dermed for sammenligning af ejer- og andelsboliger er direkte vildledende."

Jens Lunde foreslår anvendelse af 2 nøgletal, herunder som det første "Boligens ejendomsværdi":

"Andelsboligens ejendomsværdi er lig summen af andelsbevisets værdi og andelshavers forholdsvise andel af foreningens gæld [...] Denne ejendomsværdi udgør det første nøgletal ved sammenligning af andels- og ejerboliger såvel som mellem andelsboliger indbyrdes."

Jens Lunde har vist overset prisen for forbedringer, som ofte kan være betydelige beløb, men det kan jo blot lægges til.

"De aller færreste andelsbolighavere kender eller har en fornemmelse af størrelsen af gælden i en andelsboligforening, de er medejere af. Prøv selv at spørge andelsbolighaverne herom! Her ligger en væsentlig pædagogisk udfordring ved anvendelsen af boligejendommens værdi som nøgletal. Men det er en nødvendig udfordring. For praksis er fuldkommen grotesk. Heller ikke købere af en andelsbolig er – eller bliver gjort – opmærksomme på, om de køber en andel i foreningens gæld, der er på 50.000 kr. eller 500.000 kr. Hverken opslaget på www.boligsiden.dk eller salgsopstillingerne rummer denne temmelig vigtige information. Formentlig kender den potentielle køber først sin andel af foreningens gæld, når vedkommende har fået adgang til foreningens regnskab langt henne i købsforhandlingerne."

"Et tænkt eksempel kan illustrere det groteske i de foreliggende informationer: Man kan finde en såkaldt »billig« andelsbolig til salg for kontant 80.000 kr. side om side med en såkaldt »dyr« andelsbolig til 800.000 kr. Man kan imidlertid forestille sig, at den »billige« andelsbolig ligger i en ret nystiftet andelsboligforening og har en andel på 1.400.000 kr. af foreningens gæld, mens den »dyre« andelsbolig ligger i en gammel forening og har en andel af foreningens gæld på 100.000 kr. Ved sammenligning af nøgletallet »ejendommens værdi« koster den »billige« andelsbolig i alt 1.480.000 kr., mens den »dyre« koster 900.000 kr."

Læs selv videre i Jens Lundes glimrende artikel om betydningen af bl.a. skatteregler, renteforskelle, risici mv.

http://www.de.dk/NR/rdonlyres/41EF986D- ... dyrest.pdf
eller
http://www.de.dk/Bladet/Marts+2008/Er+e ... dyrest.htm

Og det er jo godt at få slået fast, at en sammenligning bør inddrage den fælles gæld og nå frem til en "kontantomregning". Det har selv enkelte brugere i dette forum ind i mellem haft svært ved at erkende. :smile3:


Jeg kunne ikke være mere enig - men synes dog alligevel at eksemplet er en smule manipulerende. Alle andelshavere deltager jo i forrentning af sin forholdsmæssige andel af gælden, hvilket alt andet lige vil afspejles i den månedlige ydelse til foreningen. Der vil selv en utrænet og jo opdage at prisen ikke er helt den samme...
Bortset fra det er en omregning til kontantpris den oplagt rigtige vej at gå, herefter må man kigge på seneste årsrapport (særligt balancen), hvor man kan se om man får andel i nogle hensættelser, hvordan belåningen hænger sammen osv....

/Bob
BobDylan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 29/08/2007 11:08

Indlægaf praxis » 11/03/2008 16:49

praxis
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 27/08/2006 23:16
Geografisk sted: København

Indlægaf AB KBH 2100 » 18/03/2008 11:56

Der skal meget til førend det går op for Socialdemokratiet, at socialisme skaber utryghed og nedbryder værdier på langt sigt i forhold til økonomier med frihed, der er fulde af dynamik.

Sass Larsen er da også mest til at ville skrue tiden tilbage med flere omkostningskrævende kontrolforanstaltninger, jvf. nedenstående citat. Så forvent ikke for meget, specielt ikke i en situation, hvor vandringen i oppositionen synes at være fra socialdemokratiet og over til SF.

Citat:

"Henrik Sass Larsen er klar til at kigge andelsboligmarkedet efter i sømmene, men understreger, at han på ingen måde vil aflive den oprindelige idé – andelstanken.

"Den oprindelige idé er god. Men det ville være fint, hvis nye andelsboliger også fungerede efter hensigten," siger han".
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 0 gæster