skat

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

skat

Indlægaf begga » 9/06/2008 16:32

Hej
en lille ting jeg har undret mig over. På et tidspunkt fordobledes værdien af andelene i vores forening,da vi gik fra offentlig til valuarvurdering. Jeg havde forventet at vi kom til betale mere i boligafgift, da ejendomsskatten ville stige. Men ejendomsskatten steg ikke. Hvordan kan det være?

Mvh. Begga
begga
Novice
Novice
 
Indlæg: 10
Tilmeldt: 29/09/2004 15:46

Indlægaf Korkia » 9/06/2008 16:44

Grunden til jeres fællesudgifter ikke stiger er, at en andelsforening ikke betaler ejendomsværdiskat, dog betaler i grundskyld, men den er underlagt regeringensskattestop og stiger derfor meget langsomt. På den anden side, får en andelsforening ikke rentefradrag for realkreditgæld, men det ulempe opvejes mange gange af fordelen ved ikke at betale ejendomsværdiskat.

Hvis man virkelig vil optimere foreningens økonomi, sørge man for at indfri foreningsgæld ved at alle andelshavere betaler et ekstraordinært indskud til foreningen. Andelshaverne optager så lån (de fleste sikkert) for at betale dette indskud, men får tilgengæld fordelen af rentefradrag. Denne finte kræver dog at alle andelshavre kan få et lån med omtrent samme rentevilkår som det lån foreningen har.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 9/06/2008 21:43

Ejendomsskatten beregnes på grundlag af den offentligt fastsatte jordværdi. Valuarvurderingen benyttes ikke til beregning af ejendomsskat.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Korkia » 9/06/2008 21:57

Og jeg beklager at jeg havde overset, at du skrev valuarvurdering. Havde stirret mig blind på offentlig vurdering. Mit indlæg giver mere mening, hvis man tager udgangspunkt i offentlig vurdering.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Løvendahl » 11/06/2008 01:49

Korkia skrev:
Hvis man virkelig vil optimere foreningens økonomi, sørge man for at indfri foreningsgæld ved at alle andelshavere betaler et ekstraordinært indskud til foreningen. Andelshaverne optager så lån (de fleste sikkert) for at betale dette indskud, men får tilgengæld fordelen af rentefradrag. Denne finte kræver dog at alle andelshavre kan få et lån med omtrent samme rentevilkår som det lån foreningen har.


Det du skriver kan ikke lade sig gøre. Hvis en andelshaver har en andel til 500.000 og hans andel af den samlede gæld ved total indfrielse er 500.000, så skal han låne 500.000,-. Nu er hans andel 1.000.000 værd, men medlemmet skylder nu banken 500.000,- i stedet, og afdrager disse med rentefradrag, det han ikke havde mens lånet stod i foreningen. Når andelshaveren sælger sin andel for 1.000.000, vil det nye medlems lån i banken til andelsindskuddet vise, at gæld uden rentefradrag, er flyttet fra foreningsgæld til den gæld medlemmer privat har til banker, hvorefter de oppebære et rentefradrag, og bor stort set gratis i andelsforeningen. Jeg går ud fra, at dette er din tanke bag modellen, og så vil du sikkert gerne vide, hvorfor jeg mener det ikke kan lade sig gøre. Andelsforeningen kan optage gælden som et realkreditlån, eks. vi har et 5% realkreditlån, og et realkreditlån i andelsforeninger omkonverteres normalt, når renten falder, da den type lån aldrig indfries med lever deres løbetid ud. Til gengæld skal andelshavere betale mellem 6,5 – 9% i bankrente, når de låner til andelsbeviset. Forskellen i andelforeningens realkreditrente og den rente andelshaveren skal give i banken æder simpelthen rentefradraget op. Det kan derfor ikke betale sig. Ligeledes må andelshaverne heller ikke lave en finansieringsforening, hvor alle medlemmer kautionere for et stort lån, som indfrier foreningens gæld, og på grund af de mange kautionister, og evt. pant opnår en lav rente, med lidt rentefradragsfordele. Andelsboligloven forbyder nemlig, at salget af en andel er betinget af anden retshandel, såsom, at man skal indtræde i finansieringsforeningen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf aratan » 11/06/2008 05:00

Der ligger en laaaang tidligere tråd omkring dette emne et eller andet sted hvor jeg gennemgår modellen i detaljer og forklarer hvorfor og under hvilke omstændigheder dette er rentabelt. Så vidt jeg kan se oppebæres din modstand mest af at du ikke mener at det kan lade sig gøre at låne til en rente som gør det muligt at konkurrere med et realkreditlån? I min personlige økonomi skal renten stige knap 1,1%-point yderligere i forhold til i dag før at fordelen er udbalanceret, heri er ikke indregnet den gevinst jeg allerede har haft og udnyttet til at nedbringe min restgæld...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Korkia » 11/06/2008 09:08

Som Aratan siger og som jeg også nævner, så er det et spørgsmål om renteforskellen. Hvis forening har et 4% fastforrentede og andelshaverne kun kan opnå et 7% variabelt lån, så er det nok ikke den bedste ide, men hvis renterne ligger tættere på hinanden, så er det en mulighed der er værd at udforske.

Forslaget er heller ikke baseret på at andelshaverne laver en investeringsforening, men på individuel lånoptagelse. Der er intet ulovligt i modellen, men spørgsmålet om det er en god ide kræver grundig beregning.

Der er også den fordel for den enkelte andelshaver, at de kan vælge at køre med afdragsfrihed. dette er dog blot en bekvemlighedsfordel og ikke en økonomisk fordel.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/06/2008 11:01

Ved vurdering af økonomien ved at indfri foreningens gæld og optage private lån bør man f.eks. ikke sammenligne et fastforrentet realkreditlån med et variabelt forrentet banklån. Man bør istedet sammenligne et variabelt forrentet realkreditlån med et variabelt forrentet banklån.

Tinglysningsafgiften på 1,5% for ejerpantebrevet til et privat lån er så dyr at der ikke vil være nogen besparelse i de første år.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf sam » 11/06/2008 14:07

Den største gevinst er vel muligheden for at tilpasse tilbagebetalingen af gælden til ens egen økonomiske situation.
sam
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 95
Tilmeldt: 14/01/2006 11:46

Indlægaf Løvendahl » 11/06/2008 15:42

Er der nogen, som har noget kendskab til foreninger, hvor andelsmedlemmerne med fordel har indfriet foreningens gæld, via belåning af deres forhøjede andelsbevis?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Korkia » 11/06/2008 15:51

Aratan siger at det er en fordel for ham, at hans forening gjorde det. Men om det var en fordel for samtlige medlemmer ved jeg ikke. Der er en lang tråd om det, hvor konceptet bliver diskuteret indgående.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf aratan » 11/06/2008 18:35

Min forening har som sagt og beskrevet gjort det. Vi havde dog et par forudsætninger for det som ikke nødvendigvis er opfyldt generelt:

Vi havde en MEGET stor stigning i andelskronen(markant større end det nødvendige lån pr andelshaver), hvilket gjorde det muligt at opnå fordelagtg belåning, min belåning er stadig under 50% selv med en total renovering, ekstra andelsindskud og indfrielse af anden gæld. Dette sikrede også at alle ville kunne opnå belåning uden at skulle låne over 80% grænsen som en del pengeinstitutter(og vedtægter) opererer med.
Vores bygning er stort set 100% nyrenoveret(alle større ting lavet inden for sidzte 4 år), dvs vi forventer ikke større ekstraordinære udgifter i de kommende år, en fare som kunne afholde beboere for at binde sig med egen belåning i stor grad.

Som Korkia er inde på så er det ikke en god ide at kaste sig ud i det uden en komplet konsekvensberegning som SKAL tage udgangspunkt i ens præcise økonomiske situation...

Udover den direkte økonomiske gevinst så er der som beskrevet et antal afledte fordele:

Mulighed for ekstra gældsindfrielse og nedbringelse af ydelse
Mulighed for individuel afdragsfrihed

Det er korrekt at formelt set bør man ikke sammenligne fastforrentet lån med et med variabel rente, men personlig betragter jeg det som en styrke at man selv kan vælge hvad man ville have. Da indfrielsen skete sidste år var prisen på penge sådan at selv med et fastforrentet lån hos de billigere banker var der stadig en gevinst, omend en begrænset gevinst, den store gevinst kommer først hvis man "tør" vælge variabel rente. Kombinationen af rentebesparelse og omlægning til afdragsfrihed gav mig på omlægningstidspunktet en årlig besparelse på 22-23.000,- efter skat. En del af denne fordel er nu blevet ædt op af den stigende rente, men renten skal for mig personligt stige lidt over 1%-point før fordelen er væk. Dette inkluderer forrentning af tinglysningafgiften, som jeg i parantes bemærket handlede mig til ikke at skulle betale fuldt ud idet min bank indvilligede i at yde et større lån end det bagvedliggende pantebrev(pt. 400.000,- større). Det er selvfølgelig også baseret på at min andel på papiret er markant mere værd end den samlede gæld.
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Løvendahl » 13/06/2008 14:46

Jeg synes det er fint, at du tør investere i dyrere variable banklån, hvor du opnår en rentefradragsfordel, end at du indirekte via fællesudgiften betaler af på et 4 -5% fastforrentet realkreditlån, som andelsforeningen kunne have optaget. Jeg håber der kommer nye økonomiske instrumenter, så du gennem anvendelse af disse kan vise, at din grundidé er mere rentabel end den model, hvor jeg vil holde fast i lave realkreditlån i andelsforeningen. Hold os jævnligt orienteret, for du kan have fat i noget stort. Jeg har det med fiduser, som er for gode til at være sande, at de viser sig ikke at være det, når det kommer til stykket.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf aratan » 13/06/2008 22:01

hehe, sarkasmefilter ON... :smile3:

Som andelsbolighaver findes der ikke en dyrere måde at låne penge på end via foreningen... Det er klart at man får en sikkerhed, men som beskrevet så kunne denne sikkerhed opnås via et individuelt lån uden meromkostning på omlægningstidspunktet...

Det som for alvor ville kunne vælte modellen er hvis der i forbindelse med en skattereform sker et yderligere nedbringelse af rentefradragsretten, da det er rentefradraget som gør dette muligt. Hvis renten stiger er det også klart en bagdel, men set over min ejertid (jeg forventer at bo her et godt stykke tid) så gætter jeg på at renten i gennemsnit vil ligge tilstrækkeligt lavt til at det ved bliverat være rentabelt. Jeg kan tage fejl, men det kan kun tiden vise.
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/06/2008 23:57

Hvis det blev udbredt at andelshavere skaffede sig rentefradrag ved at indfri foreningens gæld ville det være nærliggende for politikerne at indføre ejendomsværdiskat på andelsboliger.
Andelshaverne har hidtil ikke været pålagt ejendomsværdiskat, da de ikke har haft rentefradrag vedrørende foreningens gæld.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Løvendahl » 14/06/2008 16:17

Et stort flertal af de borgerlige politikere vil sikkert mene, at private andelsforeninger er at sammenligne med ejerboliger, hvorfor andelsboligforeningerne også skal betale ejendomsværdiskat. Det er der vist ikke noget historisk nyt i. Ejendomsværdiskatten må så opkræves gennem foreningen, som igen opkræver den forholdsmæssigt hos andelshaverne. Det bliver et interessant regnestykke i foreninger, hvor fællesudgiften er skæv, eks. hvor en andel på 90 m2 i fællesudgift koster det samme som en på 70 m2. Hvis jeg boede i en lille lejlighed, vil jeg ikke betale det samme i skat, som de store. Så kaskader af skattesager vil muligvis oversvømme skatteforvaltningen og andelsboligforeningsbestyrelserne. Ligeledes vil skatteværdifastsættelserne i 2006 skabe splid mellem andelshavere, som vil have skatten ned, og vil reklamere over at ansættelsen er for høj, modsat andelsmedlemmer, som vil bevare deres indfrielsesmæssigt urealistisk høje andelsbevisværdi.

Når man har sagt A, må man også sige B, og dermed skal der også gives rentefradrag. Rentefradraget vil sikkert hjælpe nye foreninger, hvor andelshaverne sidder med dyre afdragsfrie flexlån. Derimod vil veletablerede næsten gældsfrie foreninger kunne mærke ejendomsværdiskatten, og det vil gøre ondt på fællesudgiften og føre til voldsomme huslejestigninger. I 1974 ville regeringen ved lov indføre en udligningsafgift, der ville betyde ganske voldsomme huslejestininger for mange andelshavere. Dette ville gøre så ondt på andelshaverne, at de organiserede sig til ABF, som fik gennemført at lovforslaget bortfaldt, gad vide om historien gentager sig.

Valuarmetoden var det første skridt til at gøre andelsboligforeningerne til ejerboligforeninger i stedet. Hvis ejendomsværdiskatten og rentefradraget tilføjes, hvad er der så tilbage i andelsboligformen? Med et lovindgreb kan lejere nu under visse betingelser blive ejere af deres almene bolig. Ville det ikke være nærliggende at tilbyde det til andelsforeninger, hvis de alligevel økonomisk drives som ejerforeninger. Andelsboligtanken er død.

Det største problem jeg ser lige nu i aratans model er ikke indførslen af ejendomsværdiskatten, men det helt nye begreb tabu-foreninger, som dækker over forholdet: tvangsauktion over andelsboligpant i ubalance. I den private andelsboligforening, Tofteparken i Sdr. Bjert ved Kolding havde en mand optaget tre forskellige lån på til sammen 510.000 kroner. Og det til trods for at andelsbeviset på lejligheden kun lyder på 364.000 kroner inklusiv de forbedringer, som er foretaget i lejligheden igennem årene. Det var Fionia Bank, der sammen med to andre kreditorer, havde givet manden det store lån, der har begæret tvangsauktionen. Og det selv om andelsboligforeningens advokat havde advaret kreditorerne om, at lånene til sammen langt oversteg, hvad andelsboligen kunne sælges for. Det er bestyrelsen, der sammen med de øvrige andelshavere sidder tilbage med al bøvlet og skal holde styr på papirer og hvad den enkelte andelshaver har af lån i sin bolig. Dertil kan jeg tilføje, at andelsforeningen selv har ca. 100.000,- til gode i ubetalte fællesudgifter mv. Det er ikke sjovt som andelsboligforening pludselig at skulle være tvunget til at have et medlem, fordi denne købte sit andelsbevis på tvangsauktion. På denne måde kan sædelighedsforbrydere og alle former for kriminelle blive optaget i andelsforeninger.

Igen har vi en lov, her fra februar 2005 der åbnede op for, at ejere af en andelsbolig kan optage lån ved at pantsætte deres andelsbolig. Endnu et skrit mod at andelsboliger med tiden kan blive ejerboliger. Aratans forening benytter denne model, hvad har I gjort for at sikre, at I ikke bliver en tabu-forening, hvis renten stiger og et medlem som har skorstensbelånt sin andel lige pludselig krakker?

Det eneste gode jeg kan se er, at tidligere har der været kø og lange ventelister foran stort set alle andelsboliger, når de kom til salg. Ofte blev der også betalt sorte penge under bordet, når de skulle handles, fordi priserne var urealistisk lave. Dette er nu definitivt forbi.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Peter » 14/06/2008 20:04

Løvendahl skrev:Valuarmetoden var det første skridt til at gøre andelsboligforeningerne til ejerboligforeninger i stedet. Hvis ejendomsværdiskatten og rentefradraget tilføjes, hvad er der så tilbage i andelsboligformen?


Der er bl.a. tilbage, at andelsejendomme BÅDE ved valuarmetoden OG ved den offentlige vurdering fortsat SKAL vurderes som udlejningsejendomme, og at ældre udlejningsejendomme holdes nede i pris pga. boligreguleringslovens regler om huslejeregulering (enten omkostningsbestemt husleje eller "det lejedes værdi", hvilket i begge tilfælde er lavere end fri markedsleje).

I gennemsnit er ældre andelsboliger jo stadig langt billigere end ejerboliger:
http://www.folketinget.dk/samling/20072 ... 565943.PDF

At der selvklart findes store afvigelser fra gennemsnittet, ændrer ikke på dette faktum. Herudover er der jo stadig foreninger, hvor et flertal af andelshaverne lider af socialisme eller anden uvidenhed, og derfor holder priserne nede. Og at NOGLE foreninger vurderes tårnhøjt er ikke i sig selv en løsning.

Så hvis ALLE andele skal sættes helt fri, skal selve maksimalprisreglen også fjernes.

Løvendahl skrev:I den private andelsboligforening, Tofteparken i Sdr. Bjert ved Kolding havde en mand optaget tre forskellige lån på til sammen 510.000 kroner. Og det til trods for at andelsbeviset på lejligheden kun lyder på 364.000 kroner inklusiv de forbedringer, som er foretaget i lejligheden igennem årene. Det var Fionia Bank, der sammen med to andre kreditorer, havde givet manden det store lån, der har begæret tvangsauktionen. Og det selv om andelsboligforeningens advokat havde advaret kreditorerne om, at lånene til sammen langt oversteg, hvad andelsboligen kunne sælges for. Det er bestyrelsen, der sammen med de øvrige andelshavere sidder tilbage med al bøvlet og skal holde styr på papirer og hvad den enkelte andelshaver har af lån i sin bolig.


Har du læst andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 2 for nyligt? INGEN tvinger andelsboligforeningerne til at have en 80%-grænse, og uden en sådan har bestyrelsen IKKE samme bøvl.

Løvendahl skrev:Dertil kan jeg tilføje, at andelsforeningen selv har ca. 100.000,- til gode i ubetalte fællesudgifter mv.


Har du læst andelsboligforeningslovens § 6, stk. 7, 4. pkt. for nyligt? Foreningens tilgodehavende kommer som hovedregel i første række. Læs også tidligere tråd i dette forum om netop Kolding-sagen, hvor DR's røde kampagne-journalister "glemte" væsentlige dele af sagens fakta:

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?t=1843

Løvendahl skrev:Det er ikke sjovt som andelsboligforening pludselig at skulle være tvunget til at have et medlem, fordi denne købte sit andelsbevis på tvangsauktion. På denne måde kan sædelighedsforbrydere og alle former for kriminelle blive optaget i andelsforeninger.


Du har en farverig form for "argumentation". Tror du virkelig at der er større chance for kriminelle i (evt. nybyggede) dyre andelsboligforeninger end i ældre andelsboliger, der tidligere blev solgt til foræringspriser, og som ofte var omdannede udlejningsejendomme?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Løvendahl » 14/06/2008 22:28

Det er fint, at Peter supplerer med praktiske detaljer om fordelingen af midlerne efter en tvangsauktion, som i forvejen fremgår af lovgivningen. Lad mig dertil knytte, at hvis ydelsen i foreningen var så høj, at køber kun gav 1,- for andelsbeviset på tvangsauktion, så skulle andelsforeningen forlods i sit tilgodehavende på 100.000,- kunne udtage denne ene krone. Hvem skulle så spytte de 99.999,- i kassen indtil skyldneren igen kan betale? Det er min måde at se fremtidige problemer på!

Du spørger, om jeg tror, om der er chance for, at der kommer flere kriminelle eller sædelighedsforbrydere i dyre andelsboligforeninger. En sædelighedsforbryder mm. får ved køb på en tvangsauktion en ret til at komme ind i foreningen, som han ellers ikke havde, da bestyrelsen ellers med vedtægten i hånden kunne nedlægge veto, og nægte at godkende dette medlem. Den er denne ret som forsvinder, hvis en person som ellers ikke var velkommen i foreningen køber via tvangsauktion. Jeg mener, at sædelighedsforbrydere og kriminelle slet ikke skal have denne ret, og det er skræmmende at du virker mere bange for socialistisk ledede foreninger og røde DR-journalister, end, at en forbryder skulle blive din nabo, uden du kan gøre noget.

Hvis jeg ikke kritisk kunne kommentere lovgivningen, og de fare momenter jeg ser i udviklingen, så havde du det kommunistiske samfund, som du er så bange for.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Korkia » 14/06/2008 23:07

Løvendahl skrev:Du spørger, om jeg tror, om der er chance for, at der kommer flere kriminelle eller sædelighedsforbrydere i dyre andelsboligforeninger. En sædelighedsforbryder mm. får ved køb på en tvangsauktion en ret til at komme ind i foreningen, som han ellers ikke havde, da bestyrelsen ellers med vedtægten i hånden kunne nedlægge veto, og nægte at godkende dette medlem. Den er denne ret som forsvinder, hvis en person som ellers ikke var velkommen i foreningen køber via tvangsauktion. Jeg mener, at sædelighedsforbrydere og kriminelle slet ikke skal have denne ret, og det er skræmmende at du virker mere bange for socialistisk ledede foreninger og røde DR-journalister, end, at en forbryder skulle blive din nabo, uden du kan gøre noget.


Jeg ved godt, at du kan lide at sætte de ekstreme tilfælde op, men den her blive en tand for langt ude. I dit indllæg lyder det som om du mener at alle andelsforeninger i dag beder om at se straffeattesten hos en ny andelshaver før de vil godkende en købsaftale og at denne praksis vil forsvinde ved tvangsauktioner. Jeg har godt nok kendskab til et par tilfælde hvor en bestyrelse har bedt om at se straffeattest (som i begge tilfældeviste sig at være uplettede), men jeg er af den overbevisning, at de færreste andelsforeninger udføre denne form for tjek. Så jeg kan ikke helt følge din tankerække med, at flere sædlighedsforbrydere ville komme ind i andelsboligere end der kommer ind som reglerne er i dag. Jeg æder dog gerne mine ord i mig igen, hvis du kan komme med konkrete eksempler på andelsforeninger som har indhentelse af straffeattest på nye andelshavere som fast praksis.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Løvendahl » 14/06/2008 23:28

Korkia skrev:Jeg ved godt, at du kan lide at sætte de ekstreme tilfælde op, men den her blive en tand for langt ude. I dit indllæg lyder det som om du mener at alle andelsforeninger i dag beder om at se straffeattesten hos en ny andelshaver før de vil godkende en købsaftale og at denne praksis vil forsvinde ved tvangsauktioner. Jeg har godt nok kendskab til et par tilfælde hvor en bestyrelse har bedt om at se straffeattest (som i begge tilfældeviste sig at være uplettede), men jeg er af den overbevisning, at de færreste andelsforeninger udføre denne form for tjek. Så jeg kan ikke helt følge din tankerække med, at flere sædlighedsforbrydere ville komme ind i andelsboligere end der kommer ind som reglerne er i dag. Jeg æder dog gerne mine ord i mig igen, hvis du kan komme med konkrete eksempler på andelsforeninger som har indhentelse af straffeattest på nye andelshavere som fast praksis.


Æd du bare løs kære Korkia, for i min gamle forening, Udsigten Skovhøj, som siden oprettelsen var ledet af en pensioneret kriminalbetjent, var det fast praksis. Til historien skal jeg lige knytte, at de havde haft en andelshaver, som placerede penge i andelsbeviset, disse var dengang efter loven beskyttet, og kreditorerne bankede konstant på formandens dør, med henblik på at gøre udlæg, hvilket de ikke kunne jfr. daværende lovgivning. Dette medlem solgte så sin bolig til mig, før man kunne tage pant i andelsboligen og forsvandt derefter i den blå luft. Både jeg og min daværende kæreste måtte indhente straffeattester, for at blive godkendt som medlem.

Bon appetit…
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Peter » 14/06/2008 23:35

Løvendahl skrev:Du spørger, om jeg tror, om der er chance for, at der kommer flere kriminelle eller sædelighedsforbrydere i dyre andelsboligforeninger. En sædelighedsforbryder mm. får ved køb på en tvangsauktion en ret til at komme ind i foreningen, som han ellers ikke havde, da bestyrelsen ellers med vedtægten i hånden kunne nedlægge veto, og nægte at godkende dette medlem. Den er denne ret som forsvinder, hvis en person som ellers ikke var velkommen i foreningen køber via tvangsauktion. Jeg mener, at sædelighedsforbrydere og kriminelle slet ikke skal have denne ret, og det er skræmmende at du virker mere bange for socialistisk ledede foreninger og røde DR-journalister, end, at en forbryder skulle blive din nabo, uden du kan gøre noget.


I Kolding-sagen fik foreningen netop sit tilgodehavende dækket, og derfor er det særdeles relevant at minde om andelsboligforeningslovens § 6, stk. 7, 4. pkt., efter som både forening og journalister havde "glemt" det i deres skræmmekampagne. Du kan dog have ret i, at i visse situationer gør hårdtpumpede foreninger klogt i at reagere hurtigt.

Jeg spørger i øvrigt IKKE specifikt til sædelighedsforbrydere - det er udelukkende din egen kæphest. Jeg spørger blot til kriminelle. Men du forholder dig ikke til, at mange billige ældre andelsboliger er omdannede tidligere udlejningsejendomme. Tror du ikke at der også kan bo kriminelle i tidligere udlejningsejendomme?

Hvis du læser på det lovforberedende arbejde forud for ændringen af andelsboligforeningsloven i 2004, herunder betænkningen fra 2002, vil du se at bestyrelsens ret til at godkende køber IKKE er tiltænkt berørt af salgsmetoden.

Fra kommentarerne til 2004-lovforslaget:

"Stk. 1 præciserer, at et sådant tvangsunderhåndssalg gennem andelsboligforeningen skal ske i overensstemmelse med §§ 5 og 6 i andelsboligloven og foreningens vedtægter. Det vil sige, at salget skal ske under iagttagelse af reglerne i loven om prismaksimering, oplysningspligt over for erhververen, om bestyrelsens godkendelse af erhververen og overdragelsesaftalen samt eventuelle regler om ventelister m.v. i vedtægterne. [...] Bestyrelsen skal på samme måde som ved andre overdragelser af andele godkende køberen af andelen, jf. andelsboliglovens § 6, stk. 2."

Fra 2002-betænkningen - særligt ved tvangsauktion:

"For andelsboligers vedkommende er det i teorien antaget, at reglerne om betingelser og godkendelse også finder anvendelse ved tvangsauktion, jf. Grubbe: Andelslejligheder, s. 146, og Neville: Andelsboligforeningsloven med kommentarer (2. udg., 1998) s. 168."

"På baggrund af de i teorien fremsatte synspunkter antages det i Redegørelse fra arbejdsgruppen om gennemførelse af tvangsauktion over andelsboliger (1997), s. 42, at vedtægternes og lovens regler om betingelser og godkendelse også gælder ved tvangsauktion. Arbejdsgruppen tilslutter sig denne opfattelse. På baggrund af ovenstående kan det give anledning til usikkerhed, hvorledes auktionen skal tilrettelægges med henblik på gennemførelse af godkendelsesbeføjelsen, idet der ikke kan meddeles hammerslag, før auktionskøberen er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse."

"Med henblik på at afhjælpe de praktiske problemer, der kan opstå mellem andelsboligforeningens ret til efter andelsboliglovens § 6, stk. 2, at godkende en køber og tvangsauktionen som salgsmåde, foreslår arbejdsgruppen, at spørgsmålet om foreningens godkendelse af tvangsauktionskøber først afklares efter auktionen. Efter retsplejelovens regler kan godkendelsesspørgsmålet håndteres på to forskellige måder. Enten meddeles hammerslag først, når foreningen efter auktionen har givet sin godkendelse, eller også meddeles hammerslaget på auktionsvilkårene, dvs. bl.a. på vilkår af, at erhververen godkendes af bestyrelsen. Hvis erhververen ikke godkendes, må hammerslaget hæves, og auktionen genoptages. Da der i den gældende lovgivning findes brugbare løsningsmodeller, er det efter arbejdsgruppens opfattelse ikke nødvendigt at lovgive om spørgsmålet."

I øvrigt: Ud over din egen forening, hvor mange andre andelsboligforeninger kender du, hvor man indhenter straffeattest eller lignende på køberne? Mon godkendelsesmekanismen egentlig virker helt så effektivt, som du (og jeg og mange andre) måske gerne vil have?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Løvendahl » 15/06/2008 02:52

Peter: Jeg spørger i øvrigt IKKE specifikt til sædelighedsforbrydere - det er udelukkende din egen kæphest. Jeg spørger blot til kriminelle. Men du forholder dig ikke til, at mange billige ældre andelsboliger er omdannede tidligere udlejningsejendomme. Tror du ikke at der også kan bo kriminelle i tidligere udlejningsejendomme?

- ”Jo, selvfølgelig kan der bo kriminelle i tidligere udlejningsejendomme, men en kriminel som bliver optaget af den andelsforening, eller bliver kriminel mens han er andelshaver, kan andelsforeningen ikke uden videre slippe af med”

Peter: I øvrigt: Ud over din egen forening, hvor mange andre andelsboligforeninger kender du, hvor man indhenter straffeattest eller lignende på køberne? Mon godkendelsesmekanismen egentlig virker helt så effektivt, som du (og jeg og mange andre) måske gerne vil have?

- ”Ingen. Ja, jeg tror at godkendelsesmekanismen virker effektivt, for hvis en tidligere kriminel forfalsker sin straffeattest, og bliver optaget i foreningen, så kan hans aftale i relevante tilfælde erklæres ugyldig, hvis det senere kommer frem, at han har været straffet. Men der skal nok mere end en fartbøde til.”

Jeg fastholder forsat mit syn på, at andelsforeningerne frarøves deres vetoret overfor nye medlemmer, som køber på tvangsauktion. Eksempel følger og for din skyld med en ”rigtig” kriminel:

En andel går på tvangsauktion, og højeste bud er fra en tidligere straffet, som engang har stjålet en cykel. Andelsboligforeningen har som de fleste foreninger ingen vedtægtsbestemmelse, hvor der klart står, at tidligere straffede personer ikke kan optages i foreningen. Ifølge andelsboliglovens § 6b, stk 1, skal salget af andelen ske i overensstemmelse med foreningens vedtægter. Andelsforeningen nægter nu at godkende køberen, med henvisning til, at han engang har stjålet en cykel, omvendt vil køberen fastholde sit køb, med henvisning til, at vedtægten ikke præcist nok har formuleret grænsen for, hvem som må købe, samt at hæve hans auktionsbud står væsentlig i misligforhold til den forholdsmæssigt beskedne lovovertrædelse han har begået, hvorfor bestyrelsens bestemmelse skal tilsidesættes i hans tilfælde jfr. aftalelovens § 36. Min mavefornemmelse siger mig, at bestyrelsens indsigelser ikke vil blive imødekommet.
Jeg tror, at enten fogedretten eller byretten vil kræve udtømmende formuleringer i vedtægterne for, hvem som ikke må købe. Dertil vil retterne alligevel selv fastsætte en mindste grænse for bagateller.


Hvis et medlem i en almindelig handel ikke godkendes af bestyrelsen, fordi han har stjålet en cykel, kan han jo indbringe sagen for fogedretten, men hvor mange normale købere ønsker at bo i en forening, hvor bestyrelsen ikke ønsker køber som medlem? Nuvel, fogedretten burde høre lige så meget på denne køber, hvis han insisterer, som hvis han var tvangsauktionskøber, men ofte vælger de i dette tilfælde en pragmatisk løsning, hvor de imødekommer foreningen. De samme vægtlodder får åbenbart en anden vægt under en tvangsauktion, men der er situationen jo også en anden. I Ufr.2005.98Ø vinder andelsforeningen, da de modsætter sig godkendelse af køber, ud fra deres lidt indskrænkede tolkning af vedtægten. I Ufr.1996.1478h, blæser retten højt og flot på om andelsforeningen kan godkende køber i en sag, hvor denne endda er udlægshaver i en skyldners andel.

Jeg håber, at du nu deler mit syn på, at andelsforeninger i større eller mindre omfang fratages deres vetoret overfor nye medlemmer, som køber på tvangsauktion.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Peter » 15/06/2008 14:04

Løvendahl skrev:En sædelighedsforbryder mm. får ved køb på en tvangsauktion en ret til at komme ind i foreningen, som han ellers ikke havde, da bestyrelsen ellers med vedtægten i hånden kunne nedlægge veto, og nægte at godkende dette medlem. Den er denne ret som forsvinder, hvis en person som ellers ikke var velkommen i foreningen køber via tvangsauktion.


Peter skrev:Hvis du læser på det lovforberedende arbejde forud for ændringen af andelsboligforeningsloven i 2004, herunder betænkningen fra 2002, vil du se at bestyrelsens ret til at godkende køber IKKE er tiltænkt berørt af salgsmetoden.


Løvendahl skrev:Jeg fastholder forsat mit syn på, at andelsforeningerne frarøves deres vetoret overfor nye medlemmer, som køber på tvangsauktion. Eksempel følger [...]


I arbejdsgruppen bag 2002-betænkningen indgik bl.a.:

- Højesteretsdommer Niels Grubbe
- Professor Mette Neville, ph.d., Handelshøjskolen i Århus

Jeg undskylder meget, men jeg tillægger 2002-betænkningen og Grubbe og Neville's vurdering lidt større betydning end en ekstremt konstrueret skræmmekampagne fra en jurastuderende, der tydeligvis ikke havde læst 2002-betænkningen eller lovforslaget, før han kom med sin fejlagtige påstand om at køber ikke skulle godkendes ved tvangsauktion, og derfor nu udviser ekstrem kreativitet og mange gætterier for at kunne fastholde sit synspunkt.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Løvendahl » 15/06/2008 15:29

Peter skrev:
I arbejdsgruppen bag 2002-betænkningen indgik bl.a.:

- Højesteretsdommer Niels Grubbe
- Professor Mette Neville, ph.d., Handelshøjskolen i Århus

Jeg undskylder meget, men jeg tillægger 2002-betænkningen og Grubbe og Neville's vurdering lidt større betydning end en ekstremt konstrueret skræmmekampagne fra en jurastuderende, der tydeligvis ikke havde læst 2002-betænkningen eller lovforslaget, før han kom med sin fejlagtige påstand om at køber ikke skulle godkendes ved tvangsauktion, og derfor nu udviser ekstrem kreativitet og mange gætterier for at kunne fastholde sit synspunkt.


Du tillægger jo fejlagtigt betænkningen lovstatus, men i virkeligheden er en betænkning bare resultatet af nogle kloge hoveder på emnet, som har talt sammen, før politikerne går i gang med at lovgive. Politikerne er ikke tvunget til at lovgive efter betænkningen, men efter deres egen overbevisninger, hvilket de i sidste ende gør. Hvordan lovgivningen skal tolkes læser du ikke i betænkningen, men i forarbejderne til loven. Dertil kommer, at retsvæsnets anvendelse af lovene igen kan afvige fra forarbejdet. Hvor Retten overlades et vist skøn til at vurdere vægten af modstridende argumenter, fremkommer den ofte med en mere pragmatisk løsning, med udgangspunkt i rettens tolkning af reglerne.

Jeg kan slet ikke genkende mig selv i det, du skriver, men det har åbenbart gjort dig så bange, at du føler mine indlæg er en citat: ”ekstremt konstrueret skræmmekampagne.” Det er synd, at du tror, at du er en af de få som ikke lever i uvidenhed, samtidig med du er paranoid, og ser socialister alle steder, som vil holde prisen på din andel nede, eller for at citere dig: ”Herudover er der jo stadig foreninger, hvor et flertal af andelshaverne lider af socialisme eller anden uvidenhed, og derfor holder priserne nede.” (Det med fede typer er i øvrigt din egen fremhævning.)

Selvom der ikke er meget at lære, i det du skriver, skal jeg da nok prøve at lede efter guldkornene blandt vildfarelser, juristeri og tomme gloser.

Du er en af de få som elsker at kritisere uden selv af have én eneste original idé, mens du gemmer dig bag branchekyndige i håbet om, at når du tolker deres idéer, kan du ophøje dig til deres plan, mens alle andre lider af uvidenhed eller socialisme. Den eneste måde du kan rage op i hønsegården på er ved, at du træde på alle andre, og når du ikke kan argumentere igen kalder du bare mine gode argumenter for: citat: en farverig form for "argumentation", gætterier eller ekstrem kreativitet.

Jeg vil være høflig og ikke klandre dig for dine manglende gode egenskaber, bare fordi jeg selv er i besiddelse af dem.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Fenrisulven glammer over andelsboligforeningerne

Indlægaf Peter » 15/06/2008 16:53

Løvendahl skrev:Du tillægger jo fejlagtigt betænkningen lovstatus, men i virkeligheden er en betænkning bare resultatet af nogle kloge hoveder på emnet, som har talt sammen, før politikerne går i gang med at lovgive. Politikerne er ikke tvunget til at lovgive efter betænkningen, men efter deres egen overbevisninger, hvilket de i sidste ende gør. Hvordan lovgivningen skal tolkes læser du ikke i betænkningen, men i forarbejderne til loven. Dertil kommer, at retsvæsnets anvendelse af lovene igen kan afvige fra forarbejdet. Hvor Retten overlades et vist skøn til at vurdere vægten af modstridende argumenter, fremkommer den ofte med en mere pragmatisk løsning, med udgangspunkt i rettens tolkning af reglerne.

Jeg kan slet ikke genkende mig selv i det, du skriver, men det har åbenbart gjort dig så bange, at du føler mine indlæg er en citat: ”ekstremt konstrueret skræmmekampagne.” Det er synd, at du tror, at du er en af de få som ikke lever i uvidenhed, samtidig med du er paranoid, og ser socialister alle steder, som vil holde prisen på din andel nede, eller for at citere dig: ”Herudover er der jo stadig foreninger, hvor et flertal af andelshaverne lider af socialisme eller anden uvidenhed, og derfor holder priserne nede.” (Det med fede typer er i øvrigt din egen fremhævning.)

Selvom der ikke er meget at lære, i det du skriver, skal jeg da nok prøve at lede efter guldkornene blandt vildfarelser, juristeri og tomme gloser.

Du er en af de få som elsker at kritisere uden selv af have én eneste original idé, mens du gemmer dig bag branchekyndige i håbet om, at når du tolker deres idéer, kan du ophøje dig til deres plan, mens alle andre lider af uvidenhed eller socialisme. Den eneste måde du kan rage op i hønsegården på er ved, at du træde på alle andre, og når du ikke kan argumentere igen kalder du bare mine gode argumenter for: citat: en farverig form for "argumentation", gætterier eller ekstrem kreativitet.

Jeg vil være høflig og ikke klandre dig for dine manglende gode egenskaber, bare fordi jeg selv er i besiddelse af dem.


Jeg tillæger aldeles IKKE betænkningen lovstatus, men jeg tillægger højesteretsdommer Niels Grubbe og professor Mette Neville større evner til at udlægge (da)gældende ret end dig. Det undskylder jeg naturligvis meget. :smile3:

At udlægge (da)gældende ret er netop hvad Grubbe og Neville har gjort i de afsnit fra 2002-betænkningen, jeg har citeret ovenfor. Jeg har intet set, som skulle pege i retning af at gældende ret - hvad godkendelse angår - efterfølgende skulle være blevet ændret.

Hvad angår mine stikpiller til socialister, som blev fremført i den forudgående diskussion om tilbageværende forskelle mellem ejer og andel, har jeg svært ved at se hvilken relevans dette har for det senere spørgsmål om bestyrelsens godkendelseskompetence ved tvangsauktioner. Det er sidstnævnte, der nu diskuteres.
Senest rettet af Peter 15/06/2008 19:21, rettet i alt 1 gang.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 0 gæster

cron