af Repo » 18/04/2009 20:32
Det kan i høj grad hjælpe de nye foreninger.
Hvis gæld og ejendomsværdi i dag er ens er andelsværdien jo nul, men det kan der laves om på.
Eksempel i en ejendom med 100 boliger:
Gælden er 100 millioner og ejendomsværdien er 100 millioner.
Boligafgiften er ialt 7 millioner årligt.
Renteudgiften er på 6 millioner årligt.
Den månedlige boligudgift er på 5.833 kroner.
Foreningen vedtager nu at der skal indskydes 100 millioner i ekstra indskud. Disse indskud finansieres ved at andelshaverne udsteder et gældsbrev til andelsboligforeningen og giver pant i andelen. Renten på lånet er 6,5%, hvoraf de 0,5 % bruges til administration.
Ejendomsværdien er stadig 100 millioner og foreningen har nu yderligere et aktiv i form af tilgodehavender hos andelshaverne på 100 millioner.
Aktiverne er nu på ialt 200 millioner.
Gælden er stadig på 100 millioner, men egenkapitalen er vokset med 100 millioner, og hver lejlighed er derfor nu 1 million værd. Til gengæld skylder hver andelshaver også 1 million væk til foreningen, så andelshaverens formue er uændret.
Boligafgiften bliver nedsat med 6 millioner svarende til renterne på lånet.
Til gengæld får andelsboligforeningen en renteindtægt på 6 millioner.
For andelshaveren betyder det at han har en renteudgift i stedet for at betale boligafgift. Han sparer derfor enten 33% eller 25% af renterne eller 1.650 / 1.250 kroner om måneden afhængig af skattesatsen. Dette beløb kan han f.eks. bruge til afdrag på lånet eller anden gæld.
For foreningen betyder det, at hvis den har udlejede boliger som bliver ledige, må de sælge dem for 1 million i stedet for 0 kroner, og foreningen kan endda sælge dem 100% finansieret med et gældsbrev. Foreningen kan jo ikke miste noget, hvis de får boligen tilbage på en tvangsauktion, da alternativet var at sælge til nul kroner. Ved salg af de ledige boliger får foreningen så en høj renteindtægt i stedet for en ofte lav lejeindtægt.
Københavns Andelskasse laver gerne oplæg til foreningerne og klarer alle lånedokumenter og administrationen af lånene.
Repo