Renteswap og andelsværdi

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Renteswap og andelsværdi

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/09/2009 15:47

Erhvervs- og selskabsstyrelsen har i notat af 3/9 2009 redegjort for om markedsværdien af renteswaps skal medtages i andelsboligforeningers årsrapporter.

Notatet er på 5 sider og kan ses her
http://www.andelsbolig-debat.dk/renteswap2009.pdf

Det er tung læsning, men konklutionen ser ud til at være, at markedsværdien af renteswaps skal medregnes i årsrapporten.

Hvis foreningen har indgået renteswap på f.eks. 6% og markedsrenten er 3% vil renteswap-aftalen have en stor negativ markedsværdi, som kan reducere andelsværdierne væsentligt.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/02/2010 14:57

Seneste notat af 12/2 2010 om renteswaps kan ses her i PDF-format
http://www.andelsbolig-debat.dk/Rentesw ... 2.2010.pdf
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf fiksIde » 1/03/2010 20:27

Hej Jens Arentoft og andre forstandige,

er der også en konklusion på dette sidste notat? For lægmand er det nærmest umuligt at forstå - med undtagelse af konklusionen...
Altså skal markedsværdien af renteswaps medtages og dermed påvirke andelskronen?

mvh
fiksIde
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/02/2010 01:17

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 2/03/2010 12:30

Det nye notat fra 12/2 2010 beskriver klart hvornår værdien af renteswap skal medtages eller ikke medtages - I HENHOLD TIL ANDELSBOLIGLOVEN.

Vi skal stadig kigge i det tidligere notat for at finde holdepunkter for om værdien af renteswaps skal medtages i henhold til ÅRSREGNSKABSLOVEN.

Jeg tør ikke udtale mig klart om værdien af renteswaps skal medtages i henhold til årsregnskabsloven. Den sidste del af notatet kunne dog tyde på at renteswaps skal medtages ved formueopgørelsen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 16/04/2012 12:01

Som supplement til ovenstående dokumenter kan jeg oplyse at Mette Neville og Torben Winnerskjold har skrevet en meget detaljeret artikel om renteswaps i Tidsskrift for bolig- og byggeret 2011-1 side 21-33.

Det er ikke tilladt at poste link til en kopi af artiklen, så man må anskaffe en udgave af bladet hvis man ønsker at læse den.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Renteswap og andelsværdi

Indlægaf Jens Hansen » 18/10/2012 21:07

Der er naturligvis intet forkert i blot at gengive styrelsens notater uden kommentarer, men når nu siden bærer navnet "andelsboligdebat", så kunne man godt sætte nogle enkelte spørgsmålstegn ved myndighedernes opfattelse. Det har jeg gjort i denne artikel http://jensfrederikhansen.blogspot.com/ ... liger.html
Jens Hansen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 18/10/2012 20:54

Re: Renteswap og andelsværdi

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 18/10/2012 21:27

I din udmærkede information om swaps kunne du også skrive lidt om problemet med stigende afdrag i perioder med lav rente på realkreditlånet.

En ulempe ved renteswap er, at efterfølgende rentefald på realkreditlånet vil medføre højere afdrag. Foreningens samlede låneydelse (swaprente + højere afdrag) vil så stige i den periode der er lav rente.

Det problem kan man løse med afdragsfri lån, men så har man 2 udskældte låneprodukter: Renteswap og afdragsfrihed.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Renteswap og andelsværdi

Indlægaf Jens Hansen » 19/10/2012 22:00

Tak for de venlige bemærkninger om indlægget.

Forhåbentlig er du enig med mig i, at det er temmelig overdrevet, når man anser swaps for et risikoprodukt.

Jeg er ikke bekendt med den konsekvens af rentefald, som du beskriver. Hvorfor sker det? Skyldes, at lånet har konstant ydelse? Det er vel ikke altid tilfældet?

Fortæl, please!
Jens Hansen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 18/10/2012 20:54

Re: Renteswap og andelsværdi

Indlægaf T2300 » 26/10/2012 17:28

Admin. Jens Arentoft skrev:I din udmærkede information om swaps kunne du også skrive lidt om problemet med stigende afdrag i perioder med lav rente på realkreditlånet.

En ulempe ved renteswap er, at efterfølgende rentefald på realkreditlånet vil medføre højere afdrag. Foreningens samlede låneydelse (swaprente + højere afdrag) vil så stige i den periode der er lav rente.

Det problem kan man løse med afdragsfri lån, men så har man 2 udskældte låneprodukter: Renteswap og afdragsfrihed.


Det er meget interessant du nævner det.

Jeg har hele tiden ment (uden at være egentligt uddannet økonomon eller jurist) at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fuldstændigt har misforstået renteswaps anvendelse i andelsforeninger.

Renteswaps bruges, som jeg kender det, dels til at sikre et renteloft for låntager (sådan blev de solgt i sin tid) og samtidigt gøre realkreditlån inkonvertible og dermed binde låntager i en vis periode (måske i hele løbetiden) og i de tilfælde, hvor lånet er inkonvertibelt og uopsigeligt fra bankens side har renteswapens værdi jo ingen indvirkning på foreningens nettoformue overhovedet! Renteswapen er en fodnote, et fiktivt instrument.

Jeg synes at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen og ikke mindst Brian Mikkelsen (jvf. ABF's indstilling til at fjerne kravet om indregning og ministerens svar på dette) slet ikke har forstået dette.
T2300
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 26/10/2012 17:12

Re: Renteswap og andelsværdi

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 26/10/2012 22:46

Hvis man nedsætter renten på et lån vil afdragene blive større i begyndelsen og mindre mod slutningen, i forhold til hvad de var med højere rente.

Man kan teste det ved at nedsætte renten i dette regneark:
http://www.excel-regneark.dk/userfiles/ ... sering.xls

Fænomenet med faldende rente og stigende afdrag er f.eks. omtalt af

Realkreditrådet
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 1 gæst