af Løvendahl » 14/09/2012 00:45
Det er udmærkede afgørelser, som du fremlægger. For ikke at forvirre Sabine må vi nok hellere gør det klart, hvordan vi hver i sær opfatter andelsboligloven på dette punkt (Sabines problemstilling).
Er det korrekt, at det er din opfattelse, at andelsboligforeningen (ved bestyrelsen/administrator) alene er en kontrolinstans? En kontrolinstans, som alene kontrollere at sælger ikke tager mere for forbedringer og specielt tilpasset løsøre, end hvad sælger må tage ifølge loven. Ligeledes kontrollere foreningen, at de forbedringer og specielt tilpasset inventar, som sælger har foretaget i boligen overholder gældende regler. Herudover er andelsforeningen ikke ansvarlig for de ulovlige installationer mm., som sælger af andelsbeviset måtte have udført i den bolig, som sælger havde brugsret til.
Dermed er det din opfattelse, at andelsforeningen (ved bestyrelsen/administrator) alene kun er en kontrol instans, som ikke er ansvarlig for mangler i den udførte kontrol. Godkender foreningen eksempelvis prisen for et køkken med ulovlige VVS installationer, som sælger har opført, så kan en ny andelshaver med brugsret til boligen ikke gøre krav gældende mod foreningen vedr. betalingen for de godkendte ulovlige installationer, men må alene rejse sit krav mod sælger.
Min opfattelse er den stik modsatte. Jeg opfatter andelsboligloven således, at hvis sælger har foretaget forbedringer eller lavet specielt tilpasset inventar til boligen, så er andelsforeningen bundet af deres godkendelse overfor den kommende andelshave med brugsret til boligen. Det vil med andre ord sige, at andelsboligforeningen overfor køber indestår for de forbedringer og specielt tilpasset inventar, som foreningen har godkendt.
Jeg kan simpelthen ikke finde noget sted i andelsboligloven eller andetsteds, som siger, at andelsboligforeningen er ansvarsfri overfor køber af en andelsbolig, hvis foreningen (ved bestyrelse eller administrator) har godkendt forbedringer og specielt tilpasset inventar, som senere viser sig at være mangelfuldt og behæftet med ulovlige installationer.
Grunden til, at foreningen skal godkende overdragelsesaftalen mellem sælger og køber, er, at det er foreningen som ejer bygningen. Hvis foreningen godkender de forbedringer/specielt tilpasset inventar, som den sælgende andelshaver har foretaget, så bliver disse ændringer en del af den pågældende bolig, som foreningen ejer. Da sælger har afholdt udgiften til de boligændringer, som foreningen har godkendt, kan sælger kræve betaling for disse, jf. andelsboligloven. Udgiften væltes til sidst over på den ny andelshaver, som ikke kan afslå sig fra at skulle betale for disse forandringer, som ejeren (foreningen) af boligen har godkendt. Ved ejerens (foreningens) godkendelse af ændringerne i boligen, indestår denne samtidig for, at disse er tilstede, når foreningen vælter udgifterne til disse over på en ny andelshaver. Herefter afregner ejeren af boligen (foreningen) til den, som har foretaget forbedringerne i boligen (sælger). Viser det sig herefter, at forbedringerne lider af væsentlige mangler - som ulovlige installationer er - så kan den ny køber kræve erstatning hos foreningen, som ejer den mangelfulde bolig og indestår for, at boligen lever op til det, som fremgår af overdragelsesaftalen. Herefter må ejeren af boligen (foreningen) gøre et krav gældende mod sælger af de mangelfulde forbedringer.
Jeg falder derfor tilbage på den almindelige regel om, at den kontrolinstans, som udfører en kontrol er ansvarlig for, at kontrollen også er korrekt udført. Er der årsagssammenhæng mellem mangler i kontrollen og skadelidtes tab, bliver kontrolinstansen som udgangspunkt ansvarlig for skadelidtes tab.
I Sabines tilfælde har andelsforeningen ikke sikret sig mod ulovlige VVS installationer ved godkendelsen af prisen for det køkken, som sælger har sat op. Derfor har andelsforeningen begået en fejl, da den godkendte prisen for køkkenet med de ulovlige VVS installationer. Andelsforeningen er på grund af den mangelfulde kontrol ansvarlig for, at Sabine har betalt en for høj pris for køkkenet. Sabine har derfor et krav mod foreningen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.
Venlig hilsen
Løvendahl
Cand.jur.Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på
info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00