Vedligeholdelse og andelsværdi

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Vedligeholdelse og andelsværdi

Indlægaf Himself » 5/04/2013 19:37

Vi fik sidste år renoveret vores faldstammer med en såkaldt epoxy strømpeforing (med holdbarhed op til 100 år) Vi fik gjort det i tide, så vi var fri for at flå de gamle faldstammer ud og skulle isætte nye. Det er klart det bedste for alle i ejendommen, og mindst muligt gene for alle. Vi lånte 1 million til at få udført dette, så vi har totalt en gæld på 1.6 million (fastforrentet 4%) og ejendomsværdien er på 10.6 million, så vi har en rigtigt fin økonomi.

Nu har jeg så min lejlighed til salg, og til min store forbløffelse så falder min lejlighed 41.500 kr. i værdi, fordi vi renoverede faldstammerne. Den offentlige vurdering er uændret. Det kom virkeligt som en overraskelse, da hverken administrator eller revisor har oplyst herom før jeg selv faldt over det. Det betyder selvfølgelig at min max pris falder og det sker på generalforsamlingen om få dage...

Har det virkeligt sin rigtighed at når man laver vedligeholdelse så falder lejlighederne i værdi og kan jeg stille noget op? Jeg troede at det var status quo, da det jo er en god ting.
Himself
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 10/02/2011 19:45
Geografisk sted: København

Re: Vedligeholdelse og andelsværdi

Indlægaf molan » 8/04/2013 08:43

I falder i værdi fordi I har fået øget jeres gæld, den del af den fælles gæld som den nye andelshaver ovetager fra dig kan kun kommer fra andelsværdien af din andels, ellers have du jo tjents å det.

De "nye" faldstammer er jo ikke betalt endnu da I ikke have opsparing, dermed er foreningen reelt blevet fattigere.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Vedligeholdelse og andelsværdi

Indlægaf Himself » 9/04/2013 19:38

Okay.. Regler er selvfølgelig regler, men kan ikke se logikken. Jeg mister her og nu 41.500kr (min andel af foreningens forøgede gæld) men gælden bliver afdraget over 30 år. Og det er gjort for at spare penge da man undgår at skulle skifte faldstammerne. Tør slet ikke tænke på hvis vi lige istandsatte foreningen for 2 millioner, så ville jeg miste 100.000kr yderligere. Jeg kan ikke se logikken. Vi har en vanvittig fin økonomi og kunne låne/omfinansere pengene uden at hæve huslejen.
Himself
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 10/02/2011 19:45
Geografisk sted: København

Re: Vedligeholdelse og andelsværdi

Indlægaf molan » 9/04/2013 21:30

Ole skrev:Okay.. Regler er selvfølgelig regler, men kan ikke se logikken. Jeg mister her og nu 41.500kr (min andel af foreningens forøgede gæld) men gælden bliver afdraget over 30 år. Og det er gjort for at spare penge da man undgår at skulle skifte faldstammerne. Tør slet ikke tænke på hvis vi lige istandsatte foreningen for 2 millioner, så ville jeg miste 100.000kr yderligere. Jeg kan ikke se logikken. Vi har en vanvittig fin økonomi og kunne låne/omfinansere pengene uden at hæve huslejen.


Det fordi du ikke har forstået at du ikke "mister" noget, du betaler for den manglende vedligeholdes. Vi skal have nye faldstammer her til sommer, så kommer vi også til at gå ned i andelskrone, men det skyldes også at det er skruet helt op (fortidens grådighed) så der er ikke nok friværdi til at udgå det. I er haven i samme situation.

En andelsforeningens økonomi ser bare beder ud hvis man underlader at vedligeholde, men det betyder ikke at værdien faktisk er der. Når udgifterne så kommer og der ikke er en opsparing, jamen så stifter man gæld og betaler regningen. Det er egentlig logisk nok.

Jeg vil sige det sådan, din andels var kunstig holdt 41.500 kr. for højt.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Vedligeholdelse og andelsværdi

Indlægaf Himself » 9/04/2013 21:56

molan skrev:
Ole skrev:Okay.. Regler er selvfølgelig regler, men kan ikke se logikken. Jeg mister her og nu 41.500kr (min andel af foreningens forøgede gæld) men gælden bliver afdraget over 30 år. Og det er gjort for at spare penge da man undgår at skulle skifte faldstammerne. Tør slet ikke tænke på hvis vi lige istandsatte foreningen for 2 millioner, så ville jeg miste 100.000kr yderligere. Jeg kan ikke se logikken. Vi har en vanvittig fin økonomi og kunne låne/omfinansere pengene uden at hæve huslejen.


Det fordi du ikke har forstået at du ikke "mister" noget, du betaler for den manglende vedligeholdes. Vi skal have nye faldstammer her til sommer, så kommer vi også til at gå ned i andelskrone, men det skyldes også at det er skruet helt op (fortidens grådighed) så der er ikke nok friværdi til at udgå det. I er haven i samme situation.

En andelsforeningens økonomi ser bare beder ud hvis man underlader at vedligeholde, men det betyder ikke at værdien faktisk er der. Når udgifterne så kommer og der ikke er en opsparing, jamen så stifter man gæld og betaler regningen. Det er egentlig logisk nok.

Jeg vil sige det sådan, din andels var kunstig holdt 41.500 kr. for højt.


Vi har tidligere drøftet at skifte vores gamle thermoruder ud med energiglas.. Det kan gøres for ca. 150.000kr, penge som vi har på kontoen.. Men der går det vist også ud over andelskronen i en vis udstrækning? Noget med at noget er vedligeholdelse og noget er forbedring. Det er vel ikke kun noget med at man låner pengene. Revisoren sagde noget med underskud i driften. Og jo jeg mister 41.500kr, og det er ikke manglende vedligeholdelse af vi kan strømpefore faldstammerne, kontra at udskifte dem ;-) Vi vedligeholder dem netop. Og den nye køber får hele "gevinsten" af det, og de giver ikke så meget som 1 kr. ekstra i boligafgift.. Så jo jeg syntes ikke det er logisk.
Himself
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 10/02/2011 19:45
Geografisk sted: København

Re: Vedligeholdelse og andelsværdi

Indlægaf molan » 10/04/2013 09:45

Ole skrev:
molan skrev:
Ole skrev:Okay.. Regler er selvfølgelig regler, men kan ikke se logikken. Jeg mister her og nu 41.500kr (min andel af foreningens forøgede gæld) men gælden bliver afdraget over 30 år. Og det er gjort for at spare penge da man undgår at skulle skifte faldstammerne. Tør slet ikke tænke på hvis vi lige istandsatte foreningen for 2 millioner, så ville jeg miste 100.000kr yderligere. Jeg kan ikke se logikken. Vi har en vanvittig fin økonomi og kunne låne/omfinansere pengene uden at hæve huslejen.


Det fordi du ikke har forstået at du ikke "mister" noget, du betaler for den manglende vedligeholdes. Vi skal have nye faldstammer her til sommer, så kommer vi også til at gå ned i andelskrone, men det skyldes også at det er skruet helt op (fortidens grådighed) så der er ikke nok friværdi til at udgå det. I er haven i samme situation.

En andelsforeningens økonomi ser bare beder ud hvis man underlader at vedligeholde, men det betyder ikke at værdien faktisk er der. Når udgifterne så kommer og der ikke er en opsparing, jamen så stifter man gæld og betaler regningen. Det er egentlig logisk nok.

Jeg vil sige det sådan, din andels var kunstig holdt 41.500 kr. for højt.


Vi har tidligere drøftet at skifte vores gamle thermoruder ud med energiglas.. Det kan gøres for ca. 150.000kr, penge som vi har på kontoen.. Men der går det vist også ud over andelskronen i en vis udstrækning? Noget med at noget er vedligeholdelse og noget er forbedring. Det er vel ikke kun noget med at man låner pengene. Revisoren sagde noget med underskud i driften. Og jo jeg mister 41.500kr, og det er ikke manglende vedligeholdelse af vi kan strømpefore faldstammerne, kontra at udskifte dem ;-) Vi vedligeholder dem netop. Og den nye køber får hele "gevinsten" af det, og de giver ikke så meget som 1 kr. ekstra i boligafgift.. Så jo jeg syntes ikke det er logisk.


Vi overvejere i øvrigt også strømpeforing, men da vi også skal skifte vandrør og radiatorer/varmeanlæg så valgte vi at skifte faldstammer. Strømpeforing er genialt da man slippe for større indgreb og tilbageføringer af køkken og bad :)

Andelskroen beregnes ved aktiver + passiver - gæld / med fordelingstal. Derfor hvis du får nedskrevet din andelskronen er det fordi der er rykke i balancen mellen aktiver og gæld - eks. hvis ejendoms vurdering falder, det optages nye lån etc.. Hvis du man laver egentlig forbedringer på ejendommen som ikke er vedligehold (faldstammer ruder og tag er vedligehold), så kan forebringer øge ejendoms værdi og derved kan noget af investeringer tjenes hjem på den konto. Forbedring kan være en tagterrasse eller sådan noget.

Jeg er med på at faldstammerne er vedligeholdes, men tænk sådan her:

Du har en gammel bil du gene vil sælge for 20.000 for at gøre bilen salgsklare og lovlig skal du have udbedring forskellige ting til en pris af 5.000.

Du siger at du ved det har tabs 5.000, jeg siger at prisen for bilen uden udbedringerne var sat 5.000 for højt. Når jeg skal vuderer prisen for en andelslejlighed så vudere jeg ejendommes økonomi OG vedligeholdsstand.

Jeg vidste inden at jeg købte min andel at vi skulle skifte faldstammer og jeg indregnede det i min beregning at andelsværdien og gav derfor også et højeste bud derefter, et bud der lå væsentligt under sælgers forventninger (som var maksimalprisen).

Du har ikke mistes noget, fordi hvis du solgte til en for høj pris til en intetanende stakkel, så vil de have betalt for høj en pris og du kan dømmes til at betale overprisen tilbage i hht. andelsboligloven.

Se:

http://www.ret-raad.dk/Offices/Gladsaxe ... bolig.aspx

Så det du føler er et tab, er fiktion, du har aldrig haft den værdi, værdien nedskrives bare i ryk frem for at være flydende - men det ænder ikke den reelte maksimalværdi for andelen ved salg.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot], Google [Bot] og 1 gæst

cron