krak på boligmarkedet ?? Hvad med andelsboligen ??

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

krak på boligmarkedet ?? Hvad med andelsboligen ??

Indlægaf j » 18/03/2007 18:02

God eftermiddag alle I gode andelshavere og et stort tillykke med forhåbentlig 1 mil eller for de rigtig heldige i gentofte 2 mil i friværdi.


Jeg vil gerne sætte en god debat igang LÆS FØRST DETTE LINK
http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/


Hvad siger I til Jens Lunde forestående krak eller fald på 25% på ejerboligerne - HVAD TROR I DET GØR VED ANDELSBOLIGERNE ?? lad os få nogle bud !

Mit bud er klart - ved at ejer og andel prismæssigt er så tæt, gør det meget næmere for politikerne at gøre det op til hver enkel andelsforening at konvertere til ejer = med flere kr i statskassen på omlægning af lån plus flere kr i ejendomsskat, ejendomsværdiskat.

En ting står ihvertfald helt klart ANDELSTANKEN ER HELT DØD FÆRDIG BEGRAVET så indgreb fra regeringen er undgåelig og kommer snart

Så alle jer der er så heldige at ha en god andelsbolig en attraktivt sted hold fast i dem lidt endnu :smile6: :smile6: :smile6:
j
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 36
Tilmeldt: 30/09/2006 20:13

Indlægaf 4ndelshaveren » 18/03/2007 18:47

Historisk set krakker boligmarkedet ikke over en nat. Der vil være tale om en glidende prisjustering, der vil ramme ejerlejligheder i kbh og århus.

Andelsboliger ligger idag stadig 30-35 pct under ejerboliger (også efter SKAT's mere nutidige vurdering), så der er råd til et krak på ejermarkedet.

Andelsboliger har idag en særstatus (ingen værdibeskating) og det er et spm om tid før andelstanken ophæves og andele bliver til ejerbolig, så staten får flere kroner i kassen.

Hold på jeres andele. Det bliver sjovt.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Salg af herskabslejlighed

Indlægaf ssnougie » 18/03/2007 20:13

Hej

Vores ejendom er steget så meget at det nok bilver svært at sælge mig lejlighed....og jeg er ikke i tvivl om det bliver svært at sælge den hvilket jeg jo gerne vil nu.

Det er en smuk herskabslejlighed på Frederiksberg ved sørerne på 173 kvm til en husleje på 5000 kr.

Forige år kunne jeg snildt ha solgt den for 1,8 mil...MEN NU KOSTER DEN ALTSÅ 5 MILLIONER.

Mit spørgsmål er bare, hvor fedt det er nå man ikke kan få den solgt igen ??????

Og selvom jeg vælger at gå ned i pris , så kan jeg ikke fordi så skal sælger betale differancen op tl de 5 mill. SKAT.
ssnougie
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 16/03/2007 11:03

Indlægaf Korkia » 18/03/2007 20:19

Ssnougie, der har du misforstået noget. Den værdi din forening har sat på din bolig er bare den gældende maks pris du må tage for den når du sælger. Det står dig frit for at sælge den til en lavere pris. Der hvor man skal være opmærksom, er hvis man sælger til nær familie, i det SKAT måske ville kunne betragte det som en gave, hvis man solgte væsenligt under din maksimal pris.


Så bare rolig, SKAT kommer ikke efter dig hvis du sælger den under prisen til de 5 millioner.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

hi

Indlægaf ssnougie » 18/03/2007 20:54

tusind tak det hjalp meget nu er jeg mere rolig :smile :smile2:
ssnougie
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 16/03/2007 11:03

Indlægaf moccha » 19/03/2007 00:33

Jo mere priserne falder på ejerboligområdet, jo sværere bliver det at sælge sin andel til prisen, simpelthen fordi kommende købere vil vælge en ejerbolig.
Andelsmarkedet er bagefter, som rosinen i osv. derfor kommer vi helt sikkert også til at se prisfald ved salg af andelsboliger på sigt.

Så det smarteste lige pt. er at sælge sin andel og bo i en jordhule nogle måneder, indtil ejerboligmarkedet krakker (ironi kan være anvendt.)
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf zuma » 19/03/2007 09:38

Nu er jeg ikke økonom, men det undrer mig da en smule, at når de såkaldte selvbestaltede eksperter går ud og snakker om "krak" på ejermarkedet, så glemmer man måske den faktor, at der er kommet en kæmpe mængde køberpotentiale i andelshavere, der med de seneste prisstigninger in mente, langt om længe, får mulighed for at købe en ejerbolig, hvilket kunne være med til at holde ejermarkedet i ave.

Det kan desværre betyde, at der er nogle andelshavere, der sidder med sorteper, fordi som moccha skriver, så er andelshaverne nok rosinen i pølseenden.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 19/03/2007 09:57

- og så gælder det om at have "kvalitetsrosinen" :-)

gammel forening med lav gæld og god vedligeholdelse... hvis prissættelse stadig kan konkurrere med lejebolig skulle den være rimelig sikker - selvfølgelig er der en "joker" på renten hvis denne stikker af i opadgående retning... p.t. mener jeg at niveau ligger på omkring 15.000 pr kvm - svarer ca til kr 1.000 kr om året pr kvm i lejebyggeri...

og lad os nu få adgang til lange fastforrentede lån til andelshavere - vågn op ABF og Bent B. !

:-)

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 19/03/2007 11:09

Tværtimod vil billige andelsboliger give baghjul til ejerlejligheder i et faldende marked.

Hvem vil give 3 mio for en ejerlejlighed, og betale 15.000 pr måned alene i afdrag+rente. Hertil kommer kurstab på obligationer + masser andre udgifter. Hertil kommer værditabet ved et krak.

Så hellere en andel til 1.4 mio med en boligudgift på 2400 kr.

Bemærk at der er fuld rentefradag på et eventuel lån på 1.4 mio for andelens indskud. Man har har en relativ sikker fugl i hånden end de 10 på taget med en ejer. Der findes dog eksempler på andele som koster mere end en ejer i det sammenlagte regnskab. Hertil kommer de nybyggede andele, som er hul i hovedet at købe.

Så de potentielt 160.000 andelsboliger der bliver sat til salg i kbh og århus, når de enkelte gf har fastsat den nye andelskrone vil presse ejermarkedet voldsomt, at det i sig selv vil give et kollaps.
Senest rettet af 4ndelshaveren 19/03/2007 11:21, rettet i alt 2 gange.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 19/03/2007 11:18

Det er også min analyse.

Den trigger, som Jens Lunde mener der mangler, før det hele knækker, det er netop alle andelsboligerne der kommer ud på markedet.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Klaverboxer » 19/03/2007 11:38

Det der ofte glemmes når der råbes op om krak og bristede bobler på et marked er at det ingen betydning har før der realiseres. Den primære grund til at ejermarkedet er stagneret er at priserne var kommet op i et leje hvor de der havde købt som inversteing søgte at realisere fortjensten. Det har så vist sig at være en del, men det er de samme fjolser som har været primus motor i stigningerne der har sat enlige og nyuddannede par uden for ejermarkedet. S jeg har ikke ondt af dem, tværtimod. Samtidigt er der en klassisk lemmingeeffekt på markedet i øjeblikket; alle der ønsker at sælge underbyder hinanden for at minimere tabet, hvilket resulterer i at markedet fremstår som højest risikobetonet, hvilket har den afledte effekt at potentielle købere ikke blot ikke tør købe af frygt for fremtidige tab, men ogs afventer yderligere fald for at kunne gøre et bedre køb, som så igen får sælgerene til at sætte priserne yderligere ned. Det er altså en selvforskyldt(primært) krise som ejermarkedet er inde i, i de større byer, efter min ydmyge mening.
Klaverboxer(kan heller ikke spille trompet)
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf zuma » 19/03/2007 12:01

Som sagt er heller ikke økonom, så jeg har taget mine forbehold :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 19/03/2007 13:01

Jeg er ikke enig at det ikke har betydning før det realiseres.

Den psykologiske effekt af friværdier = urealiserede gevinster, er enorm. Der vil blive startet en nedadgående spiral, hvis forventningsdannelsen ændres.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Klaverboxer » 19/03/2007 15:45

Hvis du ikke sætter din bolig til salg holder du den ude af markedet og dermed vil du ikke skulle realisere dit tab i forhold til købsprisen. Jeg er for så vidt enig i at der er tale om en psykologisk effekt, da priserne ville have holdt sig stabile hvis der ikke var nogle på markedet der havde sænket priserne. Men nu er der råbt ulv og alle har travlt med at sælge fårene før den kommer = underbyde naboen på markedet og skabe panik. Boligmarkedet er som et hvert andet marked; det er udbud og efterspørgsel der bestemmer prisen. Og tilbyder din konkurrent(en anden sælger af en bolig) varen til en lavere pris må du selv følge efter eller undlade at sælge. P et tidspunkt vil der opstå en ny markedsligevægt, men hvor den ender bliver interessant at se.
Klaverboxer(kan heller ikke spille trompet)
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf 4ndelshaveren » 19/03/2007 16:23

Anskuelsen om at man ikke har tabt penge før en handel er realiseret er fundamentalt forkert og som man kan tabe rigtig mange penge på. Værdien af formuen opgøres i realtid. Det gælder for aktier, biler og boliger.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 19/03/2007 17:03

4ndelshaveren, dte er vist ikke helt korrekt...

Hvis jeg køber min andel år 0 til 100000,- og den år 1 er steget til 500000,- og efterfølgende år 2 falder til 300000,- så har jeg jo ikke reelt tabt 200000,-, jeg har først et egentligt tab når prisen går under 100000,- (så længe jeg ikke har belånt den og købt bolcher for pengene). Det vil føles som et tab men der er vel retteligt tale om tab af en forventet gevinst frem for et egentligt tab.
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Klaverboxer » 19/03/2007 17:15

Min pointe er at selv om værdien falder på en bolig i en periode er der ikke før man sælger = realiserer tabet at man reelt har tabt pengene. Beholder man den derimod og håber på bedre tider kan det vise sig at man ikke nødvendigvis har tabt samlet. At der i den mellemliggende periode er et teoretisk værditab på boligen er rigtigt, men vel mest interessant for dem der skal sælge, og min antagelse, rigtig eller forkert, er at dem der sælger nu gør det for at score fortjensten, ellers var de vel blevet boende?
Klaverboxer(kan heller ikke spille trompet)
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf 4ndelshaveren » 19/03/2007 17:17

Jo du har netop tabt 200.000 i fortjeneste + renters rente + en masse ærgrelser.

Det er meget uøkonomisk at se det på den måde, da man løbende kan optimere sit salg.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Klaverboxer » 19/03/2007 17:19

...og jeg har ikke ondt af spekulanter der taber penge, den risiko m man tage med nr man inversterer og samtidigt driver priserne op i et leje hvor almindelige indkomster ikke kan finansiere en lille 2 værelses.
Klaverboxer(kan heller ikke spille trompet)
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf skjoth » 20/03/2007 06:28

Boligmarkedskollaps?
Det bliver nok svært at forudse. For at gøre det sværere at forudse: Vi får til sommer en ny spiller på banen - de særligt dækkede obligationer.
Det betyder konkurrence til realkreditinstitutterne og nye muligheder for belåning af ejendom.
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf Peter » 20/03/2007 06:47

skjoth skrev:Vi får til sommer en ny spiller på banen - de særligt dækkede obligationer.

Lige som man ind i mellem kan undre sig over ABF's nær-kommunistiske holdninger i strid med andelshavernes interesser, så kan man i endnu højere grad undre sig over, at fagbevægelsens top i LO nu udtaler sig imod de nye SDO-lån:

http://www.lo.dk/smcms/Nyheder/Presseme ... tm?ID=7312

Jeg skal i øvrigt ikke gøre mig klog på SDO-lån, men jeg studsede bare lidt over LO, der åbenbart ikke er tilfredse med "Partiets" indsats på Christiansborg, eller måske bare havde behov for at markedsføre sig i denne tid...?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf kontapus » 20/03/2007 09:23

Det kan da godt være at SDO vil blive saliggørende for både ejere og andelshavere. Det er dog betænkeligt, at kravet til sikkerhed i forbindelse med optagelse af SDO-lån medfører, at et fald i andelskronen udløser krav om yderligere sikkerhedsstillelse, da SDO-belåningen ikke må overstige 80% af værdien.

Det kan ramme dem der har købt til maksimerede priser, og som samtidig har måtte finansiere via SDO-lån, ganske alvorligt.

Som andelskøber vil man derfor skulle være meget opmærksom på, hvorvidt den andelsforening man bliver medlem af, har skubbet en vedligeholdelses-pukkel foran sig. Hvis dette er tilfældet, vil mulighed stiftelse af yderligere foreningsgæld, og dermed en faldende andelskrone være til stede.

PS: jeg er hverken kommunist eller rabiat venstrefløjsaktivist.
Senest rettet af kontapus 20/03/2007 09:27, rettet i alt 1 gang.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf aratan » 20/03/2007 09:26

4ndelshaveren, enig i at man ved aktiv "porteføljepleje" kan optimere sin gevinst, men det er altså ulig meget nemmere med aktier i Mærsk end det er med sin bolig... Man skal immervæk have tag over hovedet. Ydermere vil priserne for boliger følges nogenlunde ad for forskellige typer, høje priser for andele hænger sammen med høje priser for ejerboliger. Der er derimod ikke samme sammenhæng ved aktier, høj kurs for Mærsk er sandsynligvis ikke forbundet med høj kurs for Vestas eller Coloplast...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Peter » 20/03/2007 09:54

kontapus skrev:PS: jeg er hverken kommunist eller rabiat venstrefløjsaktivist.

Det var nu heller ikke sådan ment. :smile3:

Jeg kan bare ind i mellem ikke lade være med at undre mig over visse af de udtalelser, der kommer fra arbejderbevægelsen, herunder også ABF (som vist opfatter sig selv som en del af arbejderbevægelsen). ABF gør sikkert også meget godt, men på nogle punkter lever de i en anden tidsalder eller i en anden verdensdel. Gad vide hvad ABF i øvrigt mener om SDO-lån?

Mht. LO's udmeldinger om SDO-lån: Jeg kunne forstå, hvis "Partiet" eller Forbrugerrådet (som i øvrigt kontrolleres af bl.a. fagforeninger) eller Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, kom med udtalelser om SDO-lån. Men at selve LO direkte beskæftiger sig med SDO-lån, overrasker.

Igen: Det var ikke selve indholdet i udtalelserne jeg undrede mig over - men at en fagbevægelse beskæftiger sig med dette emne. Men de må selvfølgelig beskæftige sig med hvad de har lyst til - så længe medlemmerne er glade og tilfredse.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Re:

Indlægaf AndreasMadsen » 17/09/2013 08:52

kontapus skrev:Det kan da godt være at SDO vil blive saliggørende for både ejere og andelshavere. Det er dog betænkeligt, at kravet til sikkerhed i forbindelse med optagelse af SDO-lån medfører, at et fald i andelskronen udløser krav om yderligere sikkerhedsstillelse, da SDO-belåningen ikke må overstige 80% af værdien.

Det kan ramme dem der har købt til maksimerede priser, og som samtidig har måtte finansiere via SDO-lån, ganske alvorligt.

Som andelskøber vil man derfor skulle være meget opmærksom på, hvorvidt den andelsforening man bliver medlem af, har skubbet en vedligeholdelses-pukkel foran sig. Hvis dette er tilfældet, vil mulighed stiftelse af yderligere foreningsgæld, og dermed en faldende andelskrone være til stede.

PS: jeg er hverken kommunist eller rabiat venstrefløjsaktivist.


Det er jeg enig i. Kravet til sikkerheden var høj nok i forvejen på SDRO-lån. Der er slet ikke behov for denne øgede sikkerhed, da 1:1 forholdet netop gav den bedst tænkelige sikkerhed. Den sikkerhed har man ikke længere, og det bliver meget mere uoverskueligt hvordan ens lån er finansieret. Håber der ligger andet bag end EU lovgivning, for jeg kan ikke få det til at give mening. Den her side er måske lidt realkreditvenlig, men jeg er enig i det der står..http://www.mikonomi.dk

Mvh
Andreas
AndreasMadsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 17/09/2013 08:48

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 1 gæst

cron