Hej Molan
Tak for dit svar.
Okay. Ja, men jeg har nemlig også selv siddet i bestyrelser i de 2 tidligere foreninger jeg har boet i igennem de sidste 12 år. Så jeg syntes jo selv at jeg havde oparbejdet en god erfaring fra tidligere sager, og en generel viden inden for at andelsboligforeninger, da jeg ud over det også har læst vedtægter og regnskaber for måske 100-200 foreninger i forbindelse med jagtens efter en ny sund andelsforening, både til mig og en del venner og familie :)
Men jeg kom tydeligvis på glatis i forbindelse med køb af en andel med erhvervsstatus, som jeg ellers havde udset som drømmelejligheden, der lidt er endt som et delvis økonomisk mareridt. Men der er en ting jeg i hvert fald ved ikke er helt korrekt i det du skriver, og som "admin Jens" her inde også har kommenteret på. For det er ikke unormalt at der står nævnt Good-Will i vedtægterne for salg af andelserhvervslejligheder. Men de færreste ved måske at Good-Will er en meget fast defineret størrelse, som kan udregnes ud fra hvad en butiks omsætning/overskud/afkast lige som er. Og da der i lovgivningen, af hvad jeg kan finde, kun står noget om maksimaltprisen for andele med tilknyttet ret til bolig, så gælder der jo andre regler for lejligheder kun til erhverv, hvorfor good-will nok må accepteres. Bare ikke i mit tilfælde hvor der jo ikke har været en forretning... Men jeg er rimelig sikker på at det skal fremgå af en købsaftale/overdragelsesaftale hvor meget Good-will der er betalt for. Jeg har selv undret mig over hvorfor alle de foreninger jeg har hørt om, der sælger sådanne lejligheder, konverterer dem selv, før de sælger dem. Det virker jo fjollet hvis man kan voldudnytte lovgivningen som i mit tilfælde, og pålægge alle udgifter til køber. Derfor er jeg på udkig efter om det virkelig kan være rigtig, og havde håbet du måske havde læst det et sted i lovgivningen, eller fra tidligere domme ved by-, land- eller højesteretten, evt. havde erfaring fra tidligere konverteringer omkring hvorfor man normalt gør det anden vej rundt. Er det noget du har? :)
"§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige,...
Det betyder at andelsboligloven ikke lægger låg over prisen på erhvervsandele.
I foreningens vedtægter kan der være indsat betemmelser, der f.eks. kan medføre at erhvervsandelshavere ikke kan forlange højere pris end boligandelshavere. Du skal derfor tjekke vedtægterne.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
viewtopic.php?t=1395 "
Jeg har også altid selv troet at vedtægterne var det der til enhver tid gjalt, og at når man købte og solgte lejlighed, så var man lige som sikret af vedtægterne. Men ud fra et juridisk perspektiv er jeg blevet lidt usikker, også fordi at jeg har en i familien som har fungeret som domsmand i mange sager, som mener at man med meget stor sandsynlighed som køber ikke vil blive betragtet som at være en del af foreningen og der med vedtægterne, hvilket gør at jeg ikke vil kunne bruge vedtægterne. Vedtægterne er jo en aftale imellem en gruppe mennesker, lige som lovgivningen er en aftale imellem en gruppe mennesker, lige som en købsaftale er en aftale imellem nogle mennekser. Så lidt i stil med at man hvis man får et job hvor der er overenskomst, men man ikke selv er medlem af fagforeningen, så kan man godt blive tilbudt samme rettigheder, men man har i princippet ikke ret til dem eller kan gøre krav på dem. Jeg er på ingen måde i tvivl om at foreningens vedtægter er overtrådt, og bestyrelsen har handlet ud over deres beføjelser, hvilket er forkert. Men spørgsmålet er bare om jeg ved boligretten kan kræve hævd på vedtægterne, når jeg har skrevet under på en anden aftale, hvor jeg giver afkald på en lang række af mine rettigheder i henhold til vedtægterne. Eller om de vil mene at på tidspunktet hvor jeg købte den, var jeg ikke en del af foreningsreglerne(men bestyrelsen burde have handlet anderledes) så den aftale jeg har lavet er juridisk bindende. Og det at bestyrelsen har handlet uden om vedtægterne, får så ikke nogen betydning, fordi der ikke er nogen af foreningsmedlemmerne der vil brokke sig over at foreningen har tjent en masse penge på mig... hvor imod havde foreningen tabt en masse penge, så ville de nok have brokket sig.
Men med det sagt, så har du nok ret i at jeg er nød til at betale mig fra det hvis jeg skal have noget ud af det. Men jeg havde bare håbet at der sat en administrator, andelsboligadvokat eller bestyrelsesmedlem med erfaringer fra erhvervssalg/omdannelse eller som kunne spørge deres administrator (nu hvor min naturligvis ikke vil svare på det :D ) Så jeg kunne få klar besked om jeg har en sag eller om de bare var virkelig smarte og jeg må leve med min daværende naivitet. Da jeg ikke rigtig som studerende har råd til at kaste mig ud i dyre advokattimer hvis min sag ikke er god, og jeg der med ikke ville kunne få dem dækket af pengene jeg ville få tilbage.
Så det gode spørgsmål er bare stadigvæk, om man ifølge dansk lovgivning kan sælge en lejlighed med erhvervsstaus på vilkår på alle måder som almindelig andelsbolig og med krav om omdannelse til bolig, og på den måde omgå reglerne for maksimalpris, eller om det er omgåelse af lovgivningen, fordi man rent kraktisk sælger en lejlighed med tilknyttet ret til bolig? Ellers kan jeg simpelthen ikke se hvorfor andre foreninger selv omdanner lejlighederne før salg, da det så kun giver mening ved salg af tidligere lejeboliger på grund af "fejl og mangler" mm.
Men er det måske noget du med dine mange års erfaring fra bestyrelser har nogen i dit netværk der har prøvet før? Jeg tror nemlig på at jeg ville stå meget stærkere hvis jeg kunne stå med loven i hånden frem for vedtægterne. Jeg tror nemlig lidt jeg skal dømmes ud fra idiotparagrafen hvis jeg skulle kunne bruge vedtægter :D
Sagen med min ekskæreste er at da vi købte den købte jeg 90% og hun 10%, hvorfor vi står med 90/10 på kontrakten. Så hun skulle i virkeligheden bare skrives ud, og det øknomiske har vi aftalt sammen. Så vi står begge som officielle andelshavere. Administrator mener dog bare, at fordi der ikke står andet i vedtægterne, skal det køres som en normal overdragelse, da 10% af en andel og også er en andel, og at det så er hende og kun hende der er sælger :D Men den absurde del i det er jo så bare, at der i vedtægterne står at det er sælger der skal betale for ulovlige installationer. Så nu hvor den er blevet godkendt af kommunen til bolig, så skal hun så betale for alle de ulovlige installationer der stadigvæk ikke er udbedret af foreningens folk, eller vil de kræve 90% af mig. Det ville administrator ikke udtale sig om da vi har et krav imod foreningen :D Kuk kuk...