Salg af hel andelsforening til markedspris

Salg af foreningens ejendom for at opnå stor økonomisk gevinst.

Salg af hel andelsforening til markedspris

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/11/2004 18:48

Jeg har et meget simpelt spørgsmål.

Hvis en andelsforening beslutter at sælge hele ejendommen til en bank eller ejendomsinvestor, der efterfølgende sælger lejlighederne som ejerlejligheder. Hvilken vurdering og forhold skal der tages højde for, så andelshaverne får den rigtige pris.

Den andelsforening som undertegnede er andelshaver i har 35 lejligheder (af forskellig m2). Købssummen i sin tid var 20 millioner kr. Hvis den skal sælges idag, hvad vil den være værd? Er det en markedsvurdering til priserne idag minus restgælden?
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Re: Salg af hel andelsforening til markedspris

Indlægaf JN » 11/11/2004 18:57

Den kan ikke udstykkes i ejerlejligheder. Prøv at læse de ca. 10.000 indlæg her i dette forum omkring emnet. Banken kan kun agere udlejer, og værdiansættelsen er altså i forhold til den lejeindtægt de kan få. Hvis der var mulighed for det du siger ville alle andelsboliger jo være solgt og ikke eksistere i dag.

Venner kan I ikke gøre jer den ulejlighed at søge på emnet inden I poster et spørgsmål? Jens har også beskrevet dette meget tydeligt på sin hjemmeside.
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/11/2004 19:12

JN>> Ifølge Jyllandsposten har en del andelsforeninger solgt det hele, så det er muligt blot de opfylder kriterierne for opførselsårgang.

Men mit spm går på hvordan man konkret prissætter en hel andelsforening der skal opløses.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andels And » 11/11/2004 19:23

Prøv her som vejledende startpunkt:

http://www.vurdering.toldskat.dk/02/Ejendomsvurdering[/url]
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/11/2004 19:26

Min umiddelbare gennemsnitsberegning er som følger:

20 mio divideret med 36 lejligheder giver i gsn en købspris pr lejlighed på 70 m2
= 0,555555 mio kr.

En lejlighed på samme vej af samme størrelses koster idag
= 1,5 mio. kr

Forskellen er ca 1 mio. kr. Herfra skal fratrækkes gsn restgæld pr. lejlighed.

Dvs værdigstigning = 1,5 mio - 0,5555 mio - restgæld (lang og kort)

Dette er et gæt som virker intuitivt. Men hvordan gøres det i virkeligheden?
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/11/2004 19:32

Anders And>> Ifølge den offentlig vurdering er ejendommen stort set ikke steget i værdi, så det er lidt ubrugeligt... :smile16:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf JN » 20/11/2004 01:45

ok prøv at hør her:

Du kan ikke - overhovedet ikke, sælge din andel og tjene som var den en ejerlejlighed. Heller ikke hvis hele andelen opløses. Det der så sker er at køber kan UDLEJE lejlighederne - enten tilbage til jer, eller til andre efterhånden som folk flytter.
Køber kan ikke udstykke til ejerlejligheder og score kassen, men vil måske se en god forretning i at være udlejer. Hvis dette sker er det til den salgspris (værdi) der kaldes andelsværdien (+individuelle forbedringer). Så er det bare om at brugen den metode det udregner den højeste andelsværdi (valuarmetoden). Alt andet er blot bull s...
At aviserne vil gøre en sag ud af at andelshaverne har scoret en masse penge er deres sag, men faktum er at andelshavene stadig får nada for lejlighederne i forholdt til hvis det var en ejerlejlighed (de har heller ikke betalt så meget for dem godt nok). Sådan er det bare..... Det er loven identil den laves om. Glem at om at score en mio. ved et par tekniske snuptag, det er ikke sådan det fungerer. Det er derimod avis salgsstof, og det er en helt anden sag.
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Andels And » 20/11/2004 13:44

Man kan læse en aarhus historie her:

http://www.aarhus.dk/aa/portal/lokal/aarhusc/indhold?articleId=14580&_refresh=true

Kopi herunder:

Boligløs efter indbringende boligsalg

I Camilla Møller Nielsens andels-forening tjente hver enkelt boligejer flere hundredetusinde kroner på at opløse foreningen og sælge ejendommen til en privat investor. I dag er hun desperat boligsøgende, men stadig glad for at hun solgte sin lejlighed.


For to et halvt år siden vandt den 25-årige butiksmedarbejder Camilla Møller Nielsen i lotteriet.

Sådan føltes det i hvert fald, da hendes navn blev udtrukket fra ventelisten til en toværelses andelslejlighed på Christen Købkes Gade i centrum af Århus. Andelen kostede kun 188.000 kroner, og den månedlige husleje var på 1.750 kr. inklusive forbrug af varme og el.

Halvandet år senere besluttede hun sammen med de 76 andre andelshavere at opløse foreningen og sælge ejendommene til et privat investeringsfirma.

Det var en god forretning.

Camilla Møller Nielsen fik 550.000 kroner for sin lejlighed. En skattefri fortjeneste på 362.000 kroner på en lejlighed, hun havde købt 18 måneder forinden:

»Det var svært at sige nej til. Hvornår får jeg igen chancen for at tjene så mange penge på så kort tid,« fortæller Camilla Møller Nielsen, der siden har afviklet sin kassekredit, købt en computer, været på ferie i London og holdt en stor fest for familie og venner med fri bar for at fejre den økonomiske gevinst.


Salget har en pris
Men salget af en andelsbolig kan også have sin pris. Til september skal Camilla Møller Nielsen være ude af lejligheden i Christen Købkes Gade, og det er endnu ikke lykkedes hende at finde en ny bolig:
»Jeg er meget overrasket over, hvor svært det har været at finde noget at bo i. Selvom jeg har tjent så mange penge, kan jeg højest købe noget til en million - og held og lykke med det i Århus,« lyder det opgivende fra Camilla Møller Nielsen.

Investeringsfirmaet har ellers tilbudt hende at købe en ny andelslejlighed, efter at de har renoveret samtlige lejligheder. Men det har hun ikke råd til. Efter sommerferien skal hun leve af SU, og andelsprisen for en toværelses på størrelse med den, hun flytter fra, er steget til 230.000 kroner, mens huslejen er fordoblet til 3.660 kroner plus forbrug.


Stigende tendens
Flere og flere andelshavere gør ellers det samme som Camillas andelsforening. Ideen er, at samtlige beboere bliver enige om at opløse andelsforeningen, omdanne deres ejendom til udlejningsejendom og sælge den til markedsprisen. Dermed kan de omgå loven om fastsatte maksimalpriser og få en langt højere salgspris:
»Prisen på mange andelsforeninger er sat alt for lavt i forhold til den reelle salgspris. Hvis andelshaverne kan blive enige om at rømme hele ejendomme, så en privat investor kan købe en tom opgang og straks gå i gang med ombygningen, eksploderer salgsprisen og dermed andelshavernes fortjeneste.« forklarer advokat Torben Winnerskjold.


Lovgivning en jungle
Mægler og valuar Oluf Degnbol fra Nybolig Erhverv i Århus kender problemstillingen, men han mener ikke, at situation kan ændres med den nuværende lovgivning.

»Reglerne for vurderinger af andelsboliger er en jungle, og der er ikke nogle faste holdepunkter. Når vi laver en valuar-vurdering, er vi af ansvarsgrunde nødt til at vurdere relativt restriktivt, og derfor bliver vurderingen ofte lavere end det, man rent faktisk kan sælge ejendommen til, hvis man sælger den som udlejningsejendom,« forklarer han.

Ifølge en undersøgelse fra BG Bank indeholder danske andelsboligforeninger skjulte værdier for otte mia., fordi ejendommene er vurderet lavere end markedsprisen.


Både godt og skidt
Blandt advokater, pengeinstitutter og kreditfore-ninger er der enighed om, at udviklingen i Århus har både fordele og ulemper. På den ene side strider ejendomssalgene mod hele andelstanken om prisbillige boliger, men på den anden side betyder udviklingen, at tilskyndelsen til ulovlige penge under bordet fjernes:
»Ideen om andelsboligen som et socialt projekt udhules i det øjeblik, man opløser en forening for at få pengene i egen lomme. Så er det pludselig markedskræfterne, der hersker. På den anden side undgår vi det sorte boligmarked, hvor folk betaler 200.000 kroner for et tæppe - for at få lov til at købe en andel,« mener Per Sønderup, områdedirektør i Sparekassen Kronjylland. Han understreger også en anden væsentlig gevinst:

»Når en investor opkøber og renoverer gamle ejendomme, øges kvaliteten af den samlede boligmasse, og det er jo positivt. Samtidig er det selvfølgelig med til at hæve det generelle prisniveau, og dermed bliver det endnu sværere for førstegangskøbere og folk med lave indkomster at købe en bolig i centrum af de større byer.«


Af LISBETH BJERRE
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/11/2004 19:02

JN skrev: Så er det bare om at bruge den metode det udregner den højeste andelsværdi (valuarmetoden). Alt andet er blot bull s...


Det er jeg helt enig i.

Hvis den dygtige ejendomsinvestor vil købe ejendommen for 100 millioner, så må den være 100 millioner værd og dermed kan valuaren for andelsboligforeningen vurdere den til 100 millioner. De andelshavere der ønsker at sælge kan gøre det, og de øvrige kan blive boende i en andelslejlighed som er blevet mange penge værd.

I ovennævnte Århushistorie gik man tilsyneladende fra en lav ejendomsværdi til en høj investorpris. Hvis en valuarvurdering havde indgået i overvejelserne var det måske ikke besluttet at sælge ejendommen og opløse andelsboligforeningen.

Når andelsboligforeningen opløses skal formuen ud til andelshaverne og der mener jeg der er en risiko for beskatning.
Hvis beløbet udbetales kan der blive tale om udlodningsbeskatning.
Hvis andelsboligforeningen køber andelene af andelsboligforeningen kunne skattemyndighederne måske finde på at trække ligningslovens § 16 B op af skuffen:

"§ 16 B. Afstår en aktionær eller andelshaver aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, herunder konvertible obligationer, samt tegningsret til sådanne værdipapirer til det selskab, der har udstedt de pågældende værdipapirer, medregnes afståelsessummen i den pågældendes skattepligtige almindelige indkomst."

Det medfører risiko for at andelshaverne bliver beskattet af hele salgssummen, uden fradrag for købesummen. For nogle år siden blev andelshavere i en sukkerfabrik ramt af denne beskatning.

Endvidere skal man huske at investormodellen medfører at man skal finde en ny bolig, og det udelukker formentlig modellens anvendelse i København.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf 4ndelshaveren » 15/01/2005 14:24

Tak for svarene. Vi har besluttet at vente 10 år mere hvor hele gælden er afviklet på de oprindelige 20 MIO. der blev lånt til at danne andelsboligforeningen. Så kommer vi reelt til at eje vores andelsboliger som om de er ejerlejligheder. Det er så op til bestyrelsen og generalforsamlingen at beslutte om vi skal sælge ejendommen til KEOPS til den pris de synes passer med markedet til den tid.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf penge_under_bordet » 18/01/2005 16:46

Admin. Jens Arentoft skrev:
JN skrev: Så er det bare om at bruge den metode det udregner den højeste andelsværdi (valuarmetoden). Alt andet er blot bull s...


Det er jeg helt enig i.

Hvis den dygtige ejendomsinvestor vil købe ejendommen for 100 millioner, så må den være 100 millioner værd og dermed kan valuaren for andelsboligforeningen vurdere den til 100 millioner. De andelshavere der ønsker at sælge kan gøre det, og de øvrige kan blive boende i en andelslejlighed som er blevet mange penge værd.


Med det nye liberaliseret marked for andelsboliger, er det et spm om tid før præmisserne for denne boligform på politisk hold får samme status som en ejerbolig, dvs lade markedet bestemme.

Fra 1.feb. kan andelsboligen pantsættes i andelsbeviset og dårlige betalere med gammel gæld sættes på gaden. Gældshavere må påregnes at blive ofre for inkassovirksomhederne.

En andelsbolig afviger kun fra en ejerbolig på finansieringsformen. En andelsbolig er markant bedre end en ejerbolig på den månedlige husleje, som går til afvikling af gæld og drift af hele foreningens ejendom. Når foreningens gæld efter typisk 20-30 år er betalt (som en ejerbolig), er der frit råderum til at indkalde ejendomsinvestorer til at indgive tilbud på markedsprisvilkår på ejendommen jf eksemplerne fra pressen. Hver andelshaver kan påregne at få markedpris for deres andel/lejlighed. Eftersom ejerbolighavere ikke betaler skat af en eventuel gevinst ved salg, vil det være usandsynligt at der skal ændres på dette når andelsboligen sælges.

Jeg mener dog efter at have hørt diverse rygtesmede fortælle, at andelstanken er tæt en aflivning politisk, så muligheden for opløsning af andelsforeninger er tættere på end man tror. Markedskræfterne kan skabe balance i boligefterspørgslen i de større byer, når de mange fastlåste andelsboliger slippes fri.

Så alle med andelsbolig, hold fast på dem. Der er millioner i spil.
penge_under_bordet
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 18/01/2005 16:13

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 29/01/2005 22:40

http://www.ft.dk/Samling/20041/beslutni ... /index.htm

Forslag til folketingsbeslutning om indførelse af avanceskat på andelsboliger, der sælges i spekulationsøjemed m.v.
Fremsat den 14. januar 2005 af SF

Folketinget opfordrer regeringen til at fremsætte lovforslag om en avanceskat, som forfalder i det tilfælde, hvor en andelsboligforening likviderer sig selv og frasælger andelene (ejendommen) til markedspris.
Avanceskatten foreslås fastsat til f.eks. 60 pct. af salgsprovenuet opgjort som forskellen imellem markedsprisen og den såkaldte maksimalpris på andelen.

Bemærkninger til forslaget
Formålet med forslaget er at modvirke spekulation i andelsboligen.
Prisen på en andelsbolig fastsættes ikke frit ligesom på en ejerbolig, men er reguleret efter reglerne i andelsboligloven. Prisen ved salg af en andel må ikke overstige den såkaldte maksimalpris, som er bestemt ved andelen i boligforeningens formue (egenkapital) plus individuelle forbedringer i boligen. Ved opgørelse af foreningens formue tages udgangspunkt i ejendommens værdi som udlejningsejendom, hvilket i ældre byggeri betyder, at prisen på andelen typisk vil være under markedsprisen på grund af huslejereguleringen.

Der har de senere år bl.a. i Århus og omegn været flere eksempler på, at andelsboligforeninger har opløst sig selv for at sælge andelene til markedspris. På den måde har de enkelte andelshavere kunnet slippe uden om maksimalprisbestemmelserne og har kunnet scoret en »uberettiget« skattefri gevinst. Det er hverken rimeligt eller hensigtsmæssigt.
Omfanget af de nævnte »transaktioner« begrænser sig indtil nu til omkring 50 ejendomme (skønsmæssigt), men i takt med at flere får øjnene op for fidusen, kan man frygte, at omgåelse af maksimalprissystemet vil vinde mere udbredelse. Det vil i givet fald lægge gift ud for tilbudspligten, hvor ejeren af en udlejningsejendom har pligt til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen som andelsboligforening til samme pris og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå til anden side, og hvor lejerne som hovedregel har forkøbsret.

Det er forslagsstillernes vurdering, at en underminering af tilbudspligten i sidste instans vil svække andelsboligformen til skade for sikringen og udviklingen af et mangfoldigt boligudbud.

Det skal afslutningsvis understreges, at avanceskatten alene træder i kraft i forbindelse med et spekulativt salg, hvor man omgår maksimalprisreglerne. Der er således ikke tale om en generel avance- eller værdistigningsafgift på andelsboligerne.
Senest rettet af Admin. Jens Arentoft 31/01/2005 22:35, rettet i alt 1 gang.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf 4ndelshaveren » 31/01/2005 18:54

Endnu et lovforslag blandt hundredevis andre fra SF og det har partiet prøvet før uden succes og tilslutning fra Venstre og De Konservative. Jeg kan ikke finde det længere på linket, så det må være taget ud af dagsordenen.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 31/01/2005 22:36

Linket er opdateret
http://www.ft.dk/Samling/20041/beslutni ... /index.htm
klik på "Tilføj sagsforløb"
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf 4ndelshaveren » 9/02/2005 17:58

ok. Jeg faldt over denne nye artikel. Det ser ud til at opløsning af andelsboligforeninger er blevet lidt af en sport. Og med tilskud fra byfornyelser bliver situationen endnu mere pikant...:)

http://www.jp.dk/aar/artikel:aid=2879062/
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/02/2005 01:13

Så er den frie prisdannelse endelig kommet andelsbolighaverne til gode. Men det var jo også på tide andelsboliger ligestilles med ejerboligmarkedet.

Jf.

http://www.jp.dk/login?url=erhverv/artikel:aid=2906152

MEN husk på, at beboere fra opløste andelsboligforeninger bagefter skal have et nyt sted til markedspris. Og de er skyhøje!!!

Så med et meget sandsynligt kommende boligpriskrak, er det guld værd at beholde sin andelsbolig.

Jeg forstår ikke helt hvad ABF's landsformand Hans Erik Lund flæber over.
:smile10:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf jokerdk » 23/02/2005 15:52

En spændende artikel, men er det ikke det samme man får ud af det, når man får en valuar vurdering?
Mikkel
jokerdk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 13/02/2004 11:03

Indlægaf Peter » 23/02/2005 16:24

4ndelshaveren skrev:Jeg forstår ikke helt hvad ABF's landsformand Hans Erik Lund flæber over. :smile10:

Der findes desværre nogle i dette samfund, der ikke mener at mennesker selv skal have råderetten over deres egen retmæssigt erhvervede ejendom. ABF-formanden må åbenbart være imod den private ejendomsret, for ellers er hans udtalelser uforståelige.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Spændende læsning

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2005 00:35

De jyske virker meget aggressive, trods at det er i hovedstaden at efterspørglsen er mest frekventeret jf.

http://www.jp.dk/erhverv/artikel:aid=2915870/
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Pointen

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2005 00:38

Hele pointen er at jyske pengeinstitutter har øjnet fidusen på at gå på klapjagt på københavnske andelsboliger på grund af de ekstreme gevinster ved videresalg. Hvad siger man når man bliver kontaktet af en jysk bank man ikke har hørt om?

mvh
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Re: Pointen

Indlægaf Peter » 28/02/2005 11:02

4ndelshaveren skrev:jyske pengeinstitutter har øjnet fidusen på at gå på klapjagt på københavnske andelsboliger

Jeg kan ikke se, hvad du mener med "fidus", hvis det skulle være negativt ment. Der er jo intet som helst galt i at pengeinstitutter tilbyder lån, der er billigere end hvad man kan få i den dyre storbanks filial lige rundt om hjørnet.

4ndelshaveren skrev:på grund af de ekstreme gevinster ved videresalg.

At en bank tilbyder lån til en andelshaver mod pant i andelen, har vel heller ingen sammenhæng til, om andelsboligforeningen beslutter at sælge foreningens ejendom. Selv om "historierne" er udbredte, så gætter jeg på, at det fortsat er et lille mindretal af andelsboligejere, der får overbevist deres naboer om at nedlægge deres andelsforening. Dermed har denne mulighed ikke den store relevans for panthaver.

4ndelshaveren skrev:Hvad siger man når man bliver kontaktet af en jysk bank man ikke har hørt om?

Man siger ikke noget. Når man overvejer belåning, undersøger man ideelt set hele markedet og indhenter tilbud fra de banker, der forekommer billigst, uanset hvor i landet de ligger.

I den forbindelse er der hjælp at hente her:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... .php?t=786
og
http://www.mybanker.dk/top10udlaan.html?parametre[PRODUKT]=ANDELSKREDIT_L&parametre[SKAT]=EFTER_SKAT

Bemærk at ovenstående oversigt fra Mybanker viser de laveste rentesatser i hver enkelt bank - og den laveste rentesats gives i nogle af disse banker kun ved belåning på under 40%. Herudover mangler Mybanker stadig Sparekassen Himmerland, Sparbank Vest og Roskilde Bank, som også ligger i den billige ende.

Man kan selvfølgelig vælge BG Bank (Danske Bank) hvis man har behov for at bruge bankens sælgere som babysittere (jvf. BG Banks tv-reklamer), men hvis man i stedet er en intelligent forbruger, så er man sandsynligvis langt bedre stillet med en ren internetbank eller et mindre jysk pengeinstitut. Det er utroligt så meget, der kan klares over telefonen, internettet og med god gammeldags fodpost.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2005 18:35

Quote; Jeg kan ikke se, hvad du mener med "fidus", hvis det skulle være negativt ment. Der er jo intet som helst galt i at pengeinstitutter tilbyder lån, der er billigere end hvad man kan få i den dyre storbanks filial lige rundt om hjørnet.

Det der menes er, at de jyske pengeinstitutter har øjnet muligheder fordi boligpriserne i stor kbh stiger med ekspressfart og det gør dem alt andet lige mere attraktive at belåne (sikkerhed). Der er jo ligeså mange andelsboliger i Jylland at tilbyde lån til.

Det er ingen usandsynlighed at en andelsboligforening, hvor andelene er belånt hos en bestemt jydsk bank, kan rette henvendelse og sælge hele ejendommen til banken, hvis der besluttes for en opløsning.

Det kan være at antallet af opløste andelboligforeninger i absolutte tal er moderate, men tendensen er jo helt klar; at de opløses i høj hast.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 28/02/2005 19:05

4ndelshaveren skrev:Det der menes er, at de jyske pengeinstitutter har øjnet muligheder fordi boligpriserne i stor kbh stiger med ekspressfart og det gør dem alt andet lige mere attraktive at belåne (sikkerhed). Der er jo ligeså mange andelsboliger i Jylland at tilbyde lån til.

Det er ingen usandsynlighed at en andelsboligforening, hvor andelene er belånt hos en bestemt jydsk bank, kan rette henvendelse og sælge hele ejendommen til banken, hvis der besluttes for en opløsning.

Det kan være at antallet af opløste andelboligforeninger i absolutte tal er moderate, men tendensen er jo helt klar; at de opløses i høj hast.

At det skulle lykkes mig at overbevise et større antal socialister i min andelsboligforening om at opløse vores forening, er stadig så relativt usandsynligt, at jeg ikke kan forestille mig banker, der tager dette med i deres overvejelser, når de tilbyder lån til enkeltpersoner. Men du har da ret i, at det på det rent teoretiske plan kan give en større sikkerhed for banken.

Har du noget nærmere belæg (dokumentation) for, at det skulle være mindre jyske pengeinstitutter, der driver udviklingen med opløsning af andelsboligforeninger?

Hvorfor skulle en andelsboligforening lige netop have lyst til at sælge deres ejendom til en bank?

Hvorfor skulle en andelsboligforening have lyst til at sælge deres ejendom til den bank, hvor 1 (een) af andelshaverne har sit private andelsboliglån?

Der er i øvrigt næppe korrekt, at der skulle være "lige så mange andelsboliger i Jylland". Så vidt jeg husker fra betænkningen om pant i andelsboliger, så ligger langt hovedparten af landets andelsboliger i København.

Jeg kan stadig ikke se, hvad der skulle være unaturligt ved at have sin bankforbindelse i Jylland. Synes du også er det er mistænkeligt, hvis københavnere drikker mælk fra jyske køer? ;-)
Senest rettet af Peter 18/03/2005 01:28, rettet i alt 1 gang.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2005 19:58

Sikke mange "pikante" spm du har... :smile17: Lad mig slå fast, at det er meget positivt, det emne som artiklen omhandler. Så op med humøret hvis du opfatter det negativt eller at du tror jeg finder det negativt.

spm1 "Har du noget nærmere belæg (dokumentation) for, at det skulle være mindre jyske pengeinstitutter, der driver udviklingen med opløsning af andelsboligforeninger? "

Hvor kommer dette ind i billedet?

spm2 "Hvorfor skulle en andelsboligforening lige netop have lyst til at sælge deres ejendom til en bank? "

Der er ingen "skal" her, det er en mulighed. alle banker har deres ejendomsmæglerkæder (Danbolig, Nybolig, Home etcetera..)

spm3 "Hvorfor skulle en andelsboligforening have lyst til at sælge deres ejendom til den bank, hvor 1 (een) af andelshaverne har sit private andelsboliglån?"

Igen, det kan være foreningen ikke har lyst, men de har muligheden hvis banken optræder som ejendomsinvestor og giver et tilbud til en attraktiv, der senere vil formidle videresalg via ejendomsmæglerkæderne.

spm4 "Der er i øvrigt næppe korrekt, at der skulle være "lige så mange andelsboliger i Jylland". Så vidt jeg husker fra betænkningen om pant i andelsboliger, så ligger langt hovedparten af landets andelsboliger i København."

Hvad er hovedparten? 90/10 eller 80/20? Det må du undersøge via det du har læst.

spm5 "Jeg kan stadig ikke se, hvad der skulle være unaturligt ved at have sin bankforbindelse i Jylland. Synes du også er det er mistænkeligt, hvis københavnere drikker mælk fra jyske køer? ;-)"

Åbenbart, for det virker lidt nyt og mærkeligt, og lidt af et scoop ud fra artiklens journalister. Jeg vil synes det var mærkeligt hvis jydske landmænd begyndte at drikke mælk fra københavnske køer. Og de jyske banker er igang med at "malke" andelsboligforeninger i kbh... :smile1:

Nu kan jeg vel forvente 17 nye spm fra dig... :smile5:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 28/02/2005 20:43

Mine spørgsmål var afledt af, at du antyder at der skulle være en sammenhæng mellem foreningsopløsninger og jyske pengeinstitutters lånetilbud til københavnske andelshavere. Det er stadig ikke lykkedes dig at overbevise mig om en sådan sammenhæng, og det vil nok heller ikke lykkes.

Tror du ikke bare at de jyske banker og sparekasser er helt almindelige driftige virksomheder, der - lige som storbankerne - gerne vil sælge et nyt produkt efter lovændringen? Jeg kan oplyse, at både små og store sjællandske banker også markedsfører deres nye andelsboligtilbud.

Mængden af københavnske køer er nok til at overse, så de jyske landmænd vil nok hurtigt komme til at tørste. Derimod kan det give god mening at have et pengeinstitut i Nordjylland, hvor husleje og lønninger måske er lavere, og banken derfor kan give bedre priser til en kritisk københavnsk forbruger.

Vedrørende min påstand om, at hovedparten af landets andelsboliger ligger i København, kan du se dokumentation her:
http://www.ebst.dk/download/betankning/ ... /bil06.pdf
Se navnligt på de u-støttede ("traditionelle") andelsboliger i den ældre boligmasse. Det er her, potentialet ligger.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Næste

Tilbage til Salg af foreningens ejendom

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 1 gæst

cron