Salg af hel andelsforening til markedspris

Salg af foreningens ejendom for at opnå stor økonomisk gevinst.

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2005 22:36

Det forklarer jo det hele. Summasummarum; Det jeg har skrevet omkring artiklen burde ikke give anledning til at tro, at jeg antyder konspirationsteorier mod de jydske pengeinstitutter. Det må være den opfattelse du har fået. Alt ialt, er det jo positivt at flere andelsboligejere i hovedstaden kan få bedre (100pct belåning) og billigere (lavere rente) finansiering af andelsudlægget som følge af forøget interesse, nu fra banker langvejsfra. som Jylland...Mvh
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 28/02/2005 22:51

For lige at svare på dit oprindelige spørgsmål:

Teoretisk set er det som udgangspunkt en fordel at opløse en andelsboligforening, hvis man kan sælge ejendommen til mere end værdien af ejendommen som bestående af ejerlejligheder. Denne værdi som ejerlejligheder kan være en helt anden og langt højere værdi end markedsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller offentlig vurdering. Det skyldes, at værdien som udlejningsejendom ofte er påvirket af lovgivningen om huslejeregulering, der holder priserne nede - også for de andelsboligforeninger, der anvender valuarvurdering.

Hvis salgsprisen ved opløsning er mindre end den tilsvarende pris som ejerlejlighed, har man teoretisk set ingen fordel af en opløsning. Men dette er kun det teoretiske udgangspunkt, der bygger på nogle forudsætninger som måske ikke holder i virkeligheden. Det forklares i det følgende:

Lige nu har man som andelshaver en fordel af, at bo til en meget lav "husleje". Denne fordel har en værdi. Opløser man foreningen skal man jo alternativt bo til en højere "husleje".

("Husleje" forstås her som den renteomkostning man har ved at binde et større beløb - enten i kontantprisen på en ejerlejlighed eller i andelsværdien tillagt den fælles gæld i andelsforeningen. Jeg har sat "husleje" i anførselstegn, da dette omkostningsbegreb ikke har sammenhæng til, hvad der faktisk betales i boligafgift, fællesudgifter, låneydelser mv.)

Denne fordel ved en lav "husleje" ville have en høj værdi, hvis man enten kunne bo i uendeligt mange år i foreningen - eller hvis man kunne sælge andelen frit. Det første er selvsagt ikke muligt, og hvorvidt det sidste bliver muligt, er et åbent spørgsmål.

Hvis man tror, at den liberale regering på et tidspunkt begynder at føre liberal politik, så kan det jo være, at andelspriserne sættes fri og/eller huslejereguleringen afskaffes. Hvis det sker, er det teoretiske udgangspunkt også det rigtige og relevante grundlag for prissætning ved opløsning. Og så er der nok sjældent nogen fordel ved opløsning.

Hvis man omvendt IKKE tror, at andelspriserne sættes fri eller huslejereguleringen afskaffes, så vil værdien af fordelen ved den lave "husleje" være begrænset til hvor mange år, man selv (eller f.eks. familie) kan bo i lejligheden.

Man kan beregne værdien af fordelen ved den lave "husleje" ud fra en rentesats og antal år.

Jeg har skønnet lidt over mine egne forventninger, og hvis jeg f.eks. kun forventer at kunne bruge min andelsbolig i 10 år (og IKKE forventer at prisdannelsen sættes fri), burde jeg være villig til at acceptere en salgspris ved opløsning på kun ca. 1/2 af den tilsvarende pris som ejerlejlighed. Får jeg MERE end dette, så har jeg gjort en god handel. Får jeg mindre end 1/2 af ejerlejlighedsprisen, kan det IKKE betale sig for mig at opløse.

Hvis jeg forventer at kunne bruge min andelsbolig i f.eks. 20 år (men stadig ikke forventer fri prisdannelse), stiger mine krav til salgspris. Jeg burde i så fald være villig til at acceptere en salgspris ved opløsning på ca. 2/3 af den tilsvarende pris som ejerlejlighed. Får jeg MERE end dette, så har jeg gjort en god handel. Får jeg mindre end 2/3 af ejerlejlighedsprisen, kan det IKKE betale sig for mig at opløse.

Bemærk igen, at der skal sammenlignes med en tænkt vurdering som ejerlejlighed, og IKKE bare en valuarvurdering, som er (eller kan være) påvirket af lovgivningen om huslejeregulering.

Hvad der kan betale sig for den enkelte afhænger dermed af personlige forhold og forventninger til fremtiden. Mange har måske så kort en tidshorisont i deres nuværende andelsbolig, at det kan være en fordel for dem at opløse, hvis tilbuddet fra en ejendomsinvestor er højt nok (dvs. tæt nok på ejerlejlighedsprisen). Hvis man omvendt beholder andelen, er det sikkert, at man har en guldrandet lodseddel med en værdi, der kan overstige fordelen ved opløsning. Men "gevinstchancen" afhænger af politikere og vælgere...
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf jeppebo » 1/03/2005 12:18

Der er godt nok kommet gang i debatten omkring opløsning af andelsboliger ved det jeg kalder investormodellen, hvor investor køber andelsssbolighavere ud for gode m2 priser. Investor lover at provenuerne generelt er skattefrie.

Hvis provenuerne ikke er skattefrie er er der ingen fidus fordi den relative beskatning af provenuet vil overstige det man kunne købe for på ejermarkedet. Derfor skal man som andelsboligforening søge et bindende ligningssvar hos skattemyndighederne for at få at vide om man kan blive beskattet af sit provenu. Alt andet er totalt risikabelt med konsekvenser af økonomisk ruin og uden tag over hovedet. Den forespørgsel vil de lokale skattemyndigheder nok ikke røre ved fordi det kan gribe ind i landsdækkende praksis. Derfor vil de sende den til ligningsrådet som er landets øverste skattemyndighed under skatteministeriet. Derved vil man få et præcist svar på om investormodellen er relevant for ens andelsboligforening.

Når det så er sagt og man beslutter sig for at blive opløst forudsat at provenuet er skattefrit skal man selvfølgelig ikke lade investor score hele kassen, men søge at få så meget ud af sin andelsbolig som muligt. De skjulte andelsværdier som det fremgår af bg-analysen betyder at i disse tider hvor renten er lav og kreditforeningerne ikke tjener så mange penge have den konsekvens som det fremgår af ovenstående indlæg en klapjagt på foreninger i København fordi investor vil have fingrene i de skjulte værdier. Det er der ikke noget galt med uanset om man er jydsk eller svensk eller andet steds fra. Pointen er at der er andre investorer som også er igang - derfor skal man ikke tage til takke med det første tilbud. Dette er selvfølgeligt et relativt begreb, men Århushistorierne viser at provenuerne er på 10.000 m2. det betyder for den andelsboligmasse der er mest af i København som er centreret omkring brokvartererne at hvis man skulle købe sig ind på ejermarkedet hvor priserne i de fleste af disse kvarterer er lige under 25.000 m2 at du faktisk gør en dårlig forretning ved at opløse din andelsboligforening. Tilbuddene i form af investormodel er således relevant for dem, der ønsker at flytte til provinsen og for lejligheder på 50m2 kan jeg slet ikke se relevansen af modellen fordi de er chanceløse her i byen. Det er ikke bare nettoydelsen som står på bundlinjen man skal se på. Man bliver beskattet af sin ejerbolig og med de accellerende priser på ejermarkedet kommer du til at aflevere en god sjat til skattevæsenet hvert år og sjatten bliver ikke mindre, det problem eksisterer ikke for andelsboligforeninger.

Derudover er der andre økonomiske og hvad jeg kalder livsværdi ulemper ved ejerboligformen. I en andelsboligforening er der muligheder fremfor begrænsninger. Hver gang der skal laves noget i en ejerforening skal man kontant til lommen. det betyder at væsentlige arbejder og dermed herlighedsværdier bliver udsat. Hvis andelsboligforeningen har en dygtig bestyrelse og med brug af evaluarvurdering og mulighed for at optage lån i sin andelsbolig kan man lave bedre boliger til alle. Og det er vel mere væsentligt end at proppe sig med mursten til aftensmad
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 1/03/2005 13:02

Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Peter » 1/03/2005 15:12

jeppebo skrev:Dette er selvfølgeligt et relativt begreb, men Århushistorierne viser at provenuerne er på 10.000 m2. det betyder for den andelsboligmasse der er mest af i København som er centreret omkring brokvartererne at hvis man skulle købe sig ind på ejermarkedet hvor priserne i de fleste af disse kvarterer er lige under 25.000 m2 at du faktisk gør en dårlig forretning ved at opløse din andelsboligforening.

Hvis salgspriserne vil være så lave i forhold til ejerlejlighedspriserne, så er jeg helt enig i, at det er en dårlig forretning at opløse en forening, selv for dem, der måske kun har en tidshorisont på 10 år.

Herudover har du et par gode og væsentlige pointer i de skattemæssige forhold!

Desværre er der tilsyneladende mange, der lader sig forblænde af en stor kontant udbetaling, og glemmer den mistede værdi af de fordele, som de havde i andelsboligforeningen. (Men jeg mener nu i øvrigt fortsat, at folketinget, og navnligt en regering, der kalder sig liberal, burde blande sig uden om borgernes dispositioner over deres retmæssigt erhvervede andele).
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf jeppebo » 1/03/2005 16:43

I brokvartererne her i byen vil det altid være en dårlig forretning at skille sig af med sin andel. Dem der kan få noget ud af det er andelshavere, der sidder i så dårlige ejendomme, stand og vedligeholdelsesmæssigt med højt forrentede lån. Dernæst dem i de allerdårligste lejligheder, samt dem der hellere vil være tættere på Rødby og dermed Tyskland. I en andelsboliigforening er der løsninger på de problematikker. At folk lader sig forblænde af de høje provenuer kan man ikke stille noget op med - blot forespørge skattemyndighederne om provenuet er skattepligtigt. Jeg mener selv at provenuerne er alt for lave i forhold til det du kan købe for pengene her i byen også hvis de er skattefrie. Der er efter min mening ingen grund til at diskutere opløsning af ens forening førend man har fået et svar fra skatteforvaltningen, ligningsrådet eller ministeriet, hvis den lander der. Alt andet er waste of time.
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/03/2005 14:36

Er selfølig enig. Mange andelshavere er meget kortsigtet med den umiddelbare hurtige gevinst ved opløsning. De har ikke tænkt på at de skal have et nyt tag over hovedet til høje ejerboligpriser. Men gevinsten kan da give et godt tilskud til det kontante udlæg.

Som det fremgår er det et Århusiansk fænomen at opløse foreningerne (en fugl i hånden er bedre end 10 på taget), men de er også en flok krejlere... :smile1:

Det er klart at formanden for ABF Hans Erik Lund farer op. Han mister jo en masse kontigentkroner. Jeg håber sku ikke at regeringen går ind og laver en diskrimering med høje beskatninger. Som et eksempel kan de lave et regelsæt, der siger at en andelsbolighaver kun kan sælge til markedspris, når vedkommende har beboet andelsboligen i 10 år. Dette eliminerer kortsigtet spekulation.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf jeppebo » 4/03/2005 13:14

Den kortsigtede gevinst ved opløsnig af andelsboligforening vil nok få mange til at forivre sig, men jeg mener stadig at ejerboligpriserne i forhold til provenuet, selv med en høj udbetaling ikke giver dig bedre bolig, med mindre at man bor i noget der er nedslidt og dårligt vedligeholdt. Der kan sættes prop i ved at bede om at få et bindende ligningssvar i forbindelse med om provenuet er skattefrit. Så kan jeg ikke forestille mig at der er nogen der tør hoppe på uden at der er klarhed over skattekonsekvenserne. Det vil man næppe svare på fordi sagen er en varm kartoffel. Mange af de nye andelsboligforeninger der er blevet bygget er finanisieret ved de billige lånetyper, hvilket betyder at selvom du kommer med et relativt højt indskud er du ikke sikret din andelskrone hvis renten stiger. Desuden er meget af byggeriet dårligt fordi det er investor der har hovedentrepreneret.

Boligmarkedet i København, andel eller ejer er ikke købers, men sælgers marked og det mener jeg er vigtigt at gøre sine andelshavere opmærksom på, især hvis man bor i et attraktivt kvarter som de fleste af brokvarterene er. Her på Østerbro nærmer priserne sig de 25 kilo per m2 for halvgode adresser og er du først ude af andelsboligen bliver det sandsynligvis svært at komme ind i den form for attraktiv boligmasse igen.

I Århus er det et lidt andet ballgame, fordi mange ønsker at flyttte lidt ud af byen når de er færdige med at læse og har fået de første par rollinger. Det kan bedre lade sig gøre fordi ejendomspriserne falder bare du kommer 25 km væk. Her er det modsat eller priserne holder som minimum samme niveau, hvis man tager samme radius. Så det er altså efter min opfattelse ikke deres krejlergen der gør udslaget, men de demografiske forhold. Fred være med århusianerene.

Jeg tror ikke regeringen vil foretage et lovindgreb som du beskriver idet man derved stavnsbinder folk til deres bopæl. Jeg tror det er mere relevant at andelene bliver sluppet fri med visse restriktioner, fordi den etiske problematik er at langt de fleste andelsboligforeninger har haft muligheden for at stifte billigt og at man derfor ikke kan tillade at der bliver scoret høe gevinster ved salg efter investormodellen. Det har formand Lund jo ret i.

Man kunne forestille sig at der ikke længere skulle vurderes efter ejendommens værdi som udlejningsejendom, hvilket er det den offentlige som evaluarvurderingen tager udgangspunkt i. Det er helller ikke en reel metode ret beset, fordi i modsætning til mange lejeejendomme har andelsboligforeningerne gennemrenoveret deres huse for egne penge. Derfor er det mere reelt at de bliver vurderet som andelsboliger eller andelsejendomme. Men det er selvfølgelig bare gisninger.

At ABF flæber er der ikke noget at gøre ved, de skulle forlængst have set dette hul som interesseorganisation og burde have præget politikerne for at lukke det. Istedet har de arrangeret kurser omkring dårlige faldstammer, hvilket er prisværdigt men som interesseorganisation står det noget sløjt til.
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/03/2005 14:10

Vi kan være enige om flertallet går ind for fri prisdannelse og privat ejendomsret. Jeg kan kun få øje på 2 aktører der er imod disse principper. a) ABF og b) Partiet SF.

Sådan som det er nu er der frit slag da der ignen forbud er for opløsning, så det kan være overflødigt at kontakte skattemyndigheder.

En andelsbolig er jo præcis det samme som en ejerbolig , idet en gruppe af personer finansierer en ejendom via realkreditlån på samme vilkår som en hustand køber en ejerbolig. At det er billigere er ikke noget argument for et forbud. Der er små forskelle ifht ejerboliger, som tilskud for byfornyelse osv, men det er peanuts, som der kan korrigeres for ved salg (altså tilbagebetaling af tilskud til kommunen). Forskellige muligheder for regeringsindgreb, hvis det kommer så langt.

1. Beskatning med tilbagevirkendende kraft. Alllerede opløste andelsboligforeninger skal betale skat af gevinsten på 60-80 pct af merværdi over maksimalpris metoden (som er den gældende idag). Det bliver hårdt.

2. Total forbud mod opløsning. Eller opløsning tilladt, når foreningens gæld er betalt.

3. Man skal bebo sin andelsbolig i minimum 10 år, før den kan sælges til markedspris.

4. Beskatning efter den model som drøftes fra SF. Dvs beskatning på 60-80 pct af gevinst over maksimalprisen.

5. Andelsboliger ligestilles med ejerboliger. Alt slippes fri som idag.


Kommentarer til Jeppebo's indlæg.

i) Århusianer er ikke anderledes fra kbh'er. Hvis de flytter ud i provinsen når de får børn, gør kbh'ere det også. Priserne i yderområderne i kbh er også billigere end i byen. Jyder vil bare score kassen... :smile1:

ii) Mener ikke det er stavnsbinding. Hvem vil ikke hellere sidde 10 år i sin andelsbolig og sælge til markedspris end at sælge til 1/10 del af dette som følge af forvridende vurderingsmetoder.

iii) ABF beroligede politikerne i starten da det kun var ca 50 jydske foreninger som opløstes. Nu er ABF gået i panik, fordi KBH også har fået ideen.

iv) Det er forkert at andelsboligforeninger har fået særlig billig lånevilkår fra realkreditten. Vi sidder eksempelvis med et ganske alm. 6pct fast lån fra NYK. Det skal nok lægges om til 4 pct fastlån, når denne er klar. Det kræver et mindre rentefald mere.

v) Du har ret at man skal holde sig fra nybyggede andelsboligforeninger. Der er mange bomber indbygget med finansiering. De fleste er nemlig afdragsfrie eller rentetilpasningslån. Boligafgiften er stadig høj og vil eksplodere ved en rentestigning. Og udlægget er enormt.

Alt ialt skal vi have et liberal boligmarked. En bolig er af mursten uanset ejer -eller andelsstatus.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

prisfastsættelse på ab

Indlægaf jeppebo » 7/03/2005 14:44

Jeg mener det er vigtigt at kigge bag om begrebslogikken fordi en mursten er ikke bare en mursten hvis man skal diskutere prissættelse af ab. En mursten er historisk konstrueret, her i byen har den typisk startet som en privat udlejningsejendom som senere har haft flere ejere. Inden man muliggjorde at udlejer havde tilbudspligt til lejerne i form af at de kunne stifte en ab blev de bedste ejendomme udstykket til ejerlejligheder. Det skete også for dårligere ejendomme fordi de ganske enkelt var blevt til en dårlig forretning. Det var i en fase i Kbhs historie hvor det ikke var så attraktivt at bo her og udlejerne kunne få penge hjem for deres ejendomme.

Vedligeholdelsesslæbet for udlejningsejendomme blev imidlertid så stort (lavkonjunktur af pommern til) at man pressede ab-formen igennem fordi man rigtigt nok havde den ide at hvis man selv ejede hele huset ville man gøre noget ved det. Dernæst kunne man jo ikke rive alle brokvartererne ned endsig udstykke hele byen til ejerlejligheder, selvom Weidekamp gerne havde set det. Det var et smart politisk træk for det første slap man for utilfredse lejere - de kunne jo selv gøre noget ved huset fordi de ejede det. Dernæst havde man sikret en mere lige adgang til boligmarkedet og en bredere diversitet, hvilket var og er i politisk interesse. Igennem 70´erne og 80´erne rev kommunen meget af den gamle boligmasse ned læs evt omkring den sorte firkant og byggeren fordi man fra politisk hold vidste at skulle København blive en udviklingskraft og moderne hovedstad var man nødt til at sikre bedre boliger og øget lige adgang til boligmarkedet. Samtidig skød sattelitbyer op, Albertslund, Ishøj osv som kunne modsvare den bolignød som kondomineringen af gamle ejendomme havde bevirket, samtidig med at der skød nybyggeri op på de fleste byggetomter. Der blev fortrinsvist bygget udlejningsejendomme. De mest velbjærgede byggede parcelhuse.

I takt med at byen kom sig blev det mere attraktivt at bo her hvorfor priserne på ejerboliger begyndte at stige. Udlejningsejendomme og ab skal vurderes som om de er udlejningsejendomme fordi ab er købt på det præmis som politikerne vedtog. Dermed er en mursten ikke en mursten fordi de er købt, solgt og dermed handlet på og ud fra forskellige politiske præmisser. At det er præmisset for vurderingen der er forkert er ikke ensbetydende med at jeg mener der skal være fri prisdannelse på ab og at det er det man skal lave om. AB er hverken ejer eller udlejningsejendom, men noget indimellem. Ab har så været politisk fredet fordi det var et godt initiativ som hvilede i sig selv først med den neoliberale regering har man fundet det formålstjenligt at lade folk belåne deres andele.

Alle vil score kassen, det er bare nemmere i Jylland. Business of business is business. Momsen er visse steder heller ikke slået helt igennem. Jylland er billigere tag radius 25 km fra Århus Domkirke og du vil se at det bliver billigere. Her skal du på den anden side af Roskilde eller Greve førend det bliver billigere og glem at rykke nordpå inden for den radius.

Sidder ikke i min ab og laver kalkuler på hvornår jeg har råd til at købe hus og kan sælge til højeste pris, men om jeg kan lide at være der. Det kan jeg.

I forhold til lån til ab har du misforstået det. Nyopførte andelsboliger har usikre låntyper i form af det jeg kalder billige lån. Og der er vi enige. Hold fingrene væk fra dem eller undersøg dem meget nøje inden du køber.

Sidst vil der komme en reform af den ene eller anden art for vurdering og prissættelse på ab. Embedsmænd og poltikere tækkes på hinanden og af deres vælgere hvilket gør at det nok bliver uforudsigeligt. Tror at det bliver et bredt forlig. Alle partier er interesseret i øget lige adgang til boligmarkedet. Tilbud om køb af lejebolig som ejerbolig har ikke haft den store succes, nu muliggør man lejere at optage lån til deres lejlighed således at de kan forbedre deres lejlighed.
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

hjælp

Indlægaf kunika » 30/03/2005 23:09

Hvis den dygtige ejendomsinvestor vil købe ejendommen for 100 millioner, så må den være 100 millioner værd og dermed kan valuaren for andelsboligforeningen vurdere den til 100 millioner. De andelshavere der ønsker at sælge kan gøre det, og de øvrige kan blive boende i en andelslejlighed som er blevet mange penge værd.

Her er vores sag: nogle i foreningen er ved af sælge vores forening!
offentlig vurdering 5,5 mil
vores valuarvurdering 7,5 mil
udbryderne er blevet tilbudt 17 mil
det skal lige siges at vi er 12 andele, hvilket vil give os 1 mil "incl inskud" pr lejlighed
Jeg ønsker ikke at sælge, men er det vores valuar der er galt på den eller hvorfor er der så stor forskel?
burde vi ikke kunne få den vurderet til de 17 mil? (så interesserede kunne blive)
kunika
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 30/03/2005 22:51

Indlægaf pm » 31/03/2005 06:45

Hej Kunika - dit spørgsmål om valuaren har sat jeres ejendom for lavt.... elller rettere "er det muligt at valuaren vurderer vores ejendom højere" er meget relevant og hvis du prøver at søge her på siden på spørgsmålet om valuarvurderinger vil du opdage at valuarvurderinger er ret "elastiske" og kan variere en hel del alt efter valuaren og holdningen i den forening der bestiller en sådan.

For at give en indikation om jeres valuarvurdering er lav, mangler jeg antal kvm. i jeres ejendom - som du også vil finde ud af ved at søge på siden bliver der hele tiden talt priser pr kvm. Hvor mange kvm er jeres ejendom på ialt ?

de bedste hilsner

PM (peter)
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf kunika » 31/03/2005 08:54

ja undskyld måske forkerte tråd
men i denne tråd bliver valuarmetode sat lig med evt ejendomsinvestors købsbud
I vores ejendom (916 kvm) er værdien sat af en valuar til ca 8.200 kr pr kvm (beliggenhed ved israelsplads og i rimelig god stand) - hvilket passer meget godt til de 7.000-10.000 kr pr kvm som står nævt flere steder

men salgsvuderingen er 17.000.000 kr eller ca 18.500 kr pr kvm
skyldes forskellen at det er med og uden "lejere"?
kunika
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 30/03/2005 22:51

Indlægaf pm » 31/03/2005 09:22

Hej Kunika -- ja forskellen er uden lejere....

jeg vil foreslå dig at appellere til dine kære medandelshaveres grådighed :-)

at det er en dårlig forretning at sælge til 18.000 pr kvm nu - når man kan få meget mere om få år....og jeg vil mene at med en forelæggelse af købstilbuddet for den valuar som i bruger til vurdering af ejendommen så kan I nok få løftet valuarvurderingen med 3-4.000 pr kvm - og derefter er forskellen op til en opløsning af foreningen ikke imponerende...som der også står i et par af de andre tråde har en valuar et bredt spillerum for prisfastsættelse og lur mig om han ikke er interesseret i at beholde jer som kunde i mange år frem ti tiden.. (absolut din bedste chance for at undgå et salg)

der sker i øjeblikket forandringer på andelsmarkedet, ikke mindst stiger den gamle andelsboligmasse kraftigt i pris...

hvis I sælger og regner med at kunne gå ud og købe en billig andelsbolig så vil I opdage at alle boligerne stiger efterhånden som foreningerne holder generalforsamlinger og de nye offentlige vurderinge slår igennem i andelskronerne... desuden omlægger mange foreninger p.t. til valuarvurdering..

bare klø på - ideologiske argumenter bider overhovedet ikke i den situation du er i - kør udelukkende på det økonomiske ...

de bedste hilser

Pm
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Pas på i ikke bliver snydt

Indlægaf jeppebo » 31/03/2005 11:45

Hej Kunika og Peter PM!!

Som udgangspunkt er ejndomsmæglere og investorer ude på at tjene flest muligt penge på jer - det skal i have for øje. De priser jeg har på ejendomme i fede kvarterer som jeres er minimum 3500 højere per m2 end det i er blevet budt. Hvis i skal sælge skal i hente flere tilbud på ejendommen. Investormodellen bliver snart lukket i en eller anden form så investorer og mæglere står på nakken af hinanden for at byde. En måde at ramme den rigtige pris er ved at regne baglæns for en andelsboligforening der er projektoptimeret og overføre deres indskud per m2 og husleje per m2 til jeres egen. Dertil skal i regne med at investor skal tjene ca 10 procent, af købsprisen for at det kan betale sig for dem. Sidst bliver hver m2 renoveret for ca. 5000 incl moms per m2. Frem med lommeregneren. Projektoptimerede andelsforeinger finder i hos de almindelige mæglere EDC f.eks.

Spørgsmålet om det er en god forretning eller ej lige nu er der skrevet meget om oppe i tråden. Jeg er enig med Peter der skriver:

[I]Hvad der kan betale sig for den enkelte afhænger dermed af personlige forhold og forventninger til fremtiden. Mange har måske så kort en tidshorisont i deres nuværende andelsbolig, at det kan være en fordel for dem at opløse, hvis tilbuddet fra en ejendomsinvestor er højt nok (dvs. tæt nok på ejerlejlighedsprisen). Hvis man omvendt beholder andelen, er det sikkert, at man har en guldrandet lodseddel med en værdi, der kan overstige fordelen ved opløsning. Men "gevinstchancen" afhænger af politikere og vælgere...[/I]

Børsen skriver her forleden at på lang sigt har folk i billige andele og lejeboliger større muligheder for at investere deres penge med reelt afkast i forhold til boligejere fordi de mursten som bliver flere penge værd ikke er noget værd førend de bliver solgt og at man derved skal ud at købe noget tilsvarende ligeså dyrt med mindre Kerteminde kalder. Det er naturligvis en relevant pointe, med mindre man får så godt et provenu at de penge du skal låne for at realisere en ejerbolig er tilbagebetalt over en periode på 15 år f.eks

Valuarerne kan efter de erfaringer vi har gjort ikke være med på investorvurderingspriser, netop fordi ejendommen står tom i den pris de kan give. Også valuarer er undergivet regler for hvor højt de kan vurderer og flere af dem jeg har talt med kan ikke vurdere så højt som investormodellerne. Det brede spillerum er ikke så bredt som beskrevet ovenfor, ejendommen skal fortsat vurderes som det var en udlejningsejendom og er derfor underlagt de regler der gælder derfor. Dette er kernen i problematikken også i forhold til at vores andele kan blive mere værd jfr Kunikas forening med en latterlig off vurdering på 5.5. En ejerbolig på 100 m2 koster nok 3.5 mill i det kvarter. Det råber til himlen og er med til at stavnsbinde folk i deres andele fordi de ikke har mulighed for at realisere ny bolig for de penge de får ud af deres andele.
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

Offentlig jackpot

Indlægaf 4ndelshaveren » 15/04/2005 12:33

Jeg faldt over denne nye artikel.

http://www.berlingske.dk/privatokonomi/ ... id=564218/

Journalisten har bare glemt at tage højde for at nogle foreninger ikke regulerer andelsværdien kontinuert år-til-år eller i det hele taget følger offentlig vurderingsværdier.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Foregående

Tilbage til Salg af foreningens ejendom

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 0 gæster

cron