#Nørden:
Lad os blot antage at renten vil stige.
Det vil i nævnte tilfælde indebære, at huslejen vil stige yderligere
ca. 1.000 kr/mdr pr. procentpoint renten stiger.
Fornuftigt investeret, skulle det nok være muligt at få de 825.000 kr til at give et årligt afkast på min.2% - svarende til ca. 16.000 kr/år ...
(med lidt snilde kan det nok også blive til noget mer
)
Dette afkast dækker den husleje stigning der opstår ifm. den oprindelige handel.
Hvis renten stiger, må det antages, at afkastet af den investerede sum også vil stige - måske ikke lige så meget, men alligevel noget ...
Hvis det antages, at afkastet stiger med halvdelen af hvad huslejen vil stige med, så vil det ved en rentestigning på 1% være nødvendigt,
at bruge ca. 6.000 kr/år af ens formue. 2% = 12.000 kr/år. 3% = 18.000/år osv...
Dvs. at selv ved en rentestigning til det dobbelte af den nuværende rente, (til 6% p.a.) vil ens formue "kun" være barberet ned til 645.000 kr efter 10 år.
Dit argument om, at det er de fremtidige beboere der giver en en masse penge, kan jeg ikke følge.
De fremtidige beboere vil investere en sum penge i en bolig - i dette tilfælde en andelslejlighed.
Deres indskud svarer til
den reele værdi af den lejlighed de køber, fratrukket deres andel af den fælles gæld.
Det er der vel ikke noget odiøst i?
#Peter:
Nu ved jeg tilfældigvis, at den omtalte forening er beliggende i Vanløse -
min betragtning over sammenhæng ml. andelspris og husleje er
ikke afhængigt foreningens beliggenhed.
Hvis en køber skal erlægge ca. 1,1 mil kr contra 270.000 kr i andelsindskud, vil vedkommene skulle låne yderligere 825.000 kr,
(lånets størrelse vil naturligvis variere, alt efter hvor stor en sum der kan præsteres kontant).
Lad os antage, at køber har 270.000 kr i hånden og skal låne resten:
825.000 til 5% p.a. over 30år = ca. 4.500 kr/mdr.
Hertil skal lægges fællesudgifter på ca. 1.200 kr/mdr.
Det vil betyde, at køber har en månedlig "husleje/lån-udgifter) på ca. 5.700 kr, (forudsat at banken overhovedet vil låne så mange penge ud)
Hvis køber skal låne hele beløbet, ryger de månedlige udgifter op på ca. 7.200 kr.
Det skal endvidere nævnes, (endskønt du ikke mener, at markedspsykologi er relevant i denne forbindelse),
at en stor del af de potentielle købere til en 2 værelses andelslejlighed i kbh,
sandsynligvis ikke kan præstere en fast indtægt af det omfang, som en bank vil kræve for at udlåne beløb i denne størrelse.
Slutteligt vil jeg lige påpege, at en valuarvurdering aldrig kan give gevinster, der bare antydningsvis kommer i nærheden af de beløb der arbejdes med her.
Vores forening, (ja jeg er medlem af den forening der nævnes i denne tråd - dog ikke ophavsmand til forslaget), har just fået foretaget en ny vurdering af ejendommen.
Denne valuarvurdering resulterede i, at værdien af hver andelslejlighed er steget fra ca. 110.000 kr til 270.000 kr ...
Jeg tvivler på, at vi kan vride ret meget mere ud af selv den mest gavmilde valuar!
BTW ... Har lidt på fornemmelsen at mit forrige indlæg blev opfattet som et angreb!?
Beklager hvis det er tilfældet - det var på ingen måde hensigten