Er dette lovligt

Salg af foreningens ejendom for at opnå stor økonomisk gevinst.

Er dette lovligt

Indlægaf jilarsen » 16/03/2005 02:26

Skal lige høre om dette er lovligt.

Der er en beboer, som har givet alle andelshavere dette brev.


BREVET;
Det er muligt for os andelshavere at tjene op til 1,1 mio. ved at opløse andelsforeningen og danne en ny forening.

Hvordan?

1:Vi opløser foreningen og sælger ejendommen.

2:Vi danner så en ny forening, som er købere af ejendommen. Vi sælger altså ejendommen til os selv, men får selv profitten.

3:Andelshaverne laver et indskud som finansieres gennem salget af ejendommen – man skal altså ikke have en krone op af lommen.

4:Da gælden nu er øget i den nye forening stiger boligudgiften for hver andelshaver med ca. 1300,- kr. om måneden, således at den samlede boligudgift Ekskl. Vand og varme er oppe på 3.700,- kr.


Derfor bliver den samlede SKATTEFRIE GEVINST PR. ANDELSHAVER ved at opløse foreningen (anslået):
__________________________________________________

Indtægt i dag ved salg af ejendom 1.095.000
----------------------------------------------------------------------
- Andelsindskud i dag 270.000
=Beløb i hånden i dag 825.000
Salg ved fraflytning (Senere når man vil fralytte) 270.000
Samlede skattefri gevinst pr andelshaver 1.095.000


Man kan altså sagtens blive boende. Hver andelshaver får så en øget boligudgift men til gengæld får man 825.000 i hånden til bl.a. at dække øget boligudgift.

Alternativt kan man sælge andelen efter opløsningen og få ca. 1.095.000 i hånden. Herefter er man velrustet til ejerboligmarkedet. Beløbene er lavet ud fra vurdering

Af ejendomsmægler xxx xxx fra x firma
Ovenstående er helt lovligt og vi opfordre kraftigt alle andelshavere til at deltage i et informationsmøde 22. marts, hvor ejendomsmægler xxx xxx og advokat xxx xxx fortæller os om muligheden. Der bliver senere på måneden sendt et officielt forslag til alle andelshavere og så stemmer vi om forslaget om at opløse Foreningen og danne en ny på generalforsamlingen den 4. april.

Derefter er der nogle sider med vurderingen af lejlighederne og dvs udgifter osv……

Jeg kan ikke tro at dette er lovligt, nogen som har noget erfaring på dette område
Senest rettet af jilarsen 16/03/2005 20:40, rettet i alt 1 gang.
jilarsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 16/03/2005 02:21

Indlægaf penge_under_bordet » 16/03/2005 14:02

Så simpelt er det ikke, hvis det skal gå lovligt til. Den model som er skitseret i jeres brev lyder meget underlig. I sælger til jer selv, dvs pengene er i samme ejerkreds - jer selv. Det havde været noget andet at sælge til en ejendomsinvestor, så havde i penge i hånden men måtte flytte.

Den "nye" forening køber jo til markedspris så foreningen skal ud og finansiere hele ejendommens højere pris. Hver andelshavere skal således låne 825.000 - 1.095.000 og man er kommet lige vidt.

Det lyder da rigtig spændende hvis finansieringen er skruet anderledes sammen, men det lyder for godt til at være sandt.
penge_under_bordet
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 18/01/2005 16:13

Indlægaf Peter » 16/03/2005 17:32

Som jeg læser det, sker der REELT følgende (dvs. at jeg "ser igennem" foreningsopløsning og -nydannelse):

1) Den ejendomsværdi, der indgår i andelskroneberegningen, øges.

2) Foreningen optager et ekstra lån svarende til stigningen i ejendomsværdi.

3) Foreningens ekstra lån udbetales til andelshaverne.

4) Boligafgiften øges svarende til foreningens renteomkostning på det ekstra lån.

Alternativ:

Man kunne opnå noget lignende ved KUN at gennemføre punkt 1. Dette ville øge andelsværdien, hvorefter hver enkelt andelshaver kunne optage PRIVATE lån med pant i andelen. Der er bl.a. følgende forskelle mellem de første 4 punkter på den ene side - og alternativet med private banklån på den anden side:

- De enkelte andelshaveres private lån giver skattefradrag, det gør foreningens lån ikke.

- De enkelte andelshaveres private lån vil være dyrere end foreningens lån, da det kun er foreningen, der kan optage billige realkreditlån.

- Rentebesparelsen ved foreningslån skal således sammenholdes med skattebesparelsen ved private lån. Husk at sammeligne "bananer med bananer", dvs. at sammenligne variable renter med variable renter, eller faste renter med faste renter. Eksempel: Privat rentesats 4% gange 68% = 2,72% efter skat, hvilket er større end foreningens rentesats 2,4%. I dette eksempel kan det SOM UDGANGSPUNKT bedst betale sig at lade foreningen låne, MEN læs videre nedenfor vedrørende udlodningsbeskatning.

- Til detaljerne hører, at et lån i foreningen kun udløser een gange fast tinglysningsafgift på 1.400 kr. i stedet for 1.400 kr. pr. andelshaver, hvis hver enkelt andelshaver skulle optage private lån med pant. Herudover tager bestyrelse eller administrator sig måske også betalt ved private lån.


Forenklingen med de første 4 punkter adskiller sig fra det oprindelige forslag med opløsning og ny foreningsdannelse - bl.a ved følgende:

- Modellen med opløsning og nydannelse er måske valgt i et FORSØG på at undgå beskatning af udlodningen af låneprovenu til medlemmerne, som måske ellers meget vel kunne komme på tale ved 4-punkts-modellen ovenfor. Jeg er ikke særligt bekendt med disse regler, hvorfor andre må be- eller afkræfte dette.

- Andre i dette forum (Jens Arentoft) har så vidt jeg husker tidligere anført, at der fortsat består tvivl om de skattemæssige konsekvenser af opløsning af en andelsforening.

- En fordel ved opløsning kunne være, at ejendomsværdien MÅSKE kan komme højere op ved salg end blot ved en ændret vurdering inden for den eksisterende forening. I teorien burde det dog ikke være tilfældet, navnligt ikke hvis alle andelshaverne bliver boende.

- Endnu en detalje er, at opløsning og nydannelse nok koster en del i administration og honorar til rådgivere.


Min konklusion:

Selv om en stor udbetaling altid kan lyde fristende, ville jeg personligt nok overveje at nøjes med punkt 1 - dvs. en højere vurdering inden for rammerne af den eksisterende forening - og så lade hvert enkelt medlem optage de lån, de har lyst til. En højere vurdering inden for rammerne af foreningen UDEN ekstra lån i foreningen giver naturligvis også en højere gevinst ved salg af andelen - og denne gevinst er med sikkerhed skattefri.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Pas på finansieringen

Indlægaf Nørden » 20/03/2005 15:55

Umiddelbart er det en lovlig vej (endnu). Men det der reelt sker er at i kapitaliserer værdien af murstenene. I belåner altså jeres egen værdi. I skal selv stå for rente og afdrag over huslejen.

Men ved opløsningen af den eksisterende andelsboligforening skal alle eksisterende lån selvfølgelig indfris. Med den lave huslejestigning ved øvelsen der er skitseret, er finansieringen af al eksisterende gæld og friværdien meget sandsynligt som kortfristede flexlån. Det betyder at jeres fremtidige husleje vil være meget rente følsom. Ved en stigning i renten på 1 procent vil jeres husleje stige med 1000 kr. om måneden - og i kan ikke få rentefradrag.

Formålet med øvelsen er selvfølgelig at i ved at opløse foreningen og sælge den, formentlig kan opnå en højere markedspris end ved blot at vedtage en værdiforhøjelse udfra en valuarvurdering. Derfor er der en ide i at lave en sådan øvelse hvis man har planer om at sælge på kort sigt (inden for et par år), men hvis man har planer om at blive i lejligheden i flere år, er det en øvelse med høj risiko.
Nørden
 

Indlægaf And » 20/03/2005 16:07

#2 "Den "nye" forening køber jo til markedspris så foreningen skal ud og finansiere hele ejendommens højere pris.
Hver andelshavere skal således låne 825.000 - 1.095.000 og man er kommet lige vidt. "

Nej man er ikke "lige vidt" - hver andelshaver i foreningen er efter salget af foreningen i besiddelse af rundt regnet 1,1 million kroner!
Til financiering af den nye forening indskyder hver andelshaver 270.000 kroner, (dækker 20% af købssummen).
De resterende 80% financieres ved at andelsboligforeningen optager et realkreditlån til ca. 3,1%/p.a.
De øgede udgifter til afdrag/renter på dette lån financieres via øgede fællesudgifter, (ca. 1.300 kr/mdr).

Hver andelshaver står nu med 825.000 kr i hånden + 270.000 kr ved salg af andelen!

(Fornuftigt investeret dækker afkastet af de 825.000 kr let huslejestigning og mer til!)

#3 "Alternativet" nævnt i forrige indlæg ville bevirke, at andelsværdien stiger til ca. 1 million!!
Jeg tror det bliver rimeligt svært, (for ikke at sige umuligt)
at sælge en 2 værelses andelslejlighed i Vanløse for ca. 1 mil. kr.


Just my 2 cents :smile3:
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Rente og risiko

Indlægaf Nørden » 20/03/2005 16:26

#And:
Et realkreditlån til ca. 3,1%/p.a. er et flexlån der er meget rentefølsomt. Der er derfor stor risiko for at man ikke har råd til at blive i lejligheden hvis renten stiger. Har man omvendt planer om at lytte indenfor kort id er det en god måde at få de fremtidige beboere til at give de nuværende beboere en masse dejlige penge.
Nørden
 

Indlægaf Peter » 20/03/2005 16:32

Jeg er alene kommet med nogle rent principielle betragtninger, som er ret uafhængige af, om jeres forening ligger i Vanløse eller andre steder.

Hvis en køber i alle tilfælde synes, at det skulle være mere attraktivt at købe en "billig" andel med en høj husleje, som risikerer at blive endnu højere pga. flexlån - end at købe en "dyr" andel med lav husleje og fastforrentede lån - så er det måske køberen, der ikke forstår sig på økonomi. Det gør mange købere sikkert heller ikke, men jeg deltager ikke i en diskussion om markedspsykologi men om realøkonomiske forhold.

Igen lader det til, at nogle lader sig forblænde af store kontante beløb. En øget valuarvurdering inden for rammerne af den eksisterende forening vil i øvrigt OGSÅ kunne give store kontante beløb.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf And » 20/03/2005 18:32

#Nørden:
Lad os blot antage at renten vil stige.
Det vil i nævnte tilfælde indebære, at huslejen vil stige yderligere
ca. 1.000 kr/mdr pr. procentpoint renten stiger.

Fornuftigt investeret, skulle det nok være muligt at få de 825.000 kr til at give et årligt afkast på min.2% - svarende til ca. 16.000 kr/år ...
(med lidt snilde kan det nok også blive til noget mer :smile2: )
Dette afkast dækker den husleje stigning der opstår ifm. den oprindelige handel.

Hvis renten stiger, må det antages, at afkastet af den investerede sum også vil stige - måske ikke lige så meget, men alligevel noget ...

Hvis det antages, at afkastet stiger med halvdelen af hvad huslejen vil stige med, så vil det ved en rentestigning på 1% være nødvendigt,
at bruge ca. 6.000 kr/år af ens formue. 2% = 12.000 kr/år. 3% = 18.000/år osv...

Dvs. at selv ved en rentestigning til det dobbelte af den nuværende rente, (til 6% p.a.) vil ens formue "kun" være barberet ned til 645.000 kr efter 10 år.

Dit argument om, at det er de fremtidige beboere der giver en en masse penge, kan jeg ikke følge.
De fremtidige beboere vil investere en sum penge i en bolig - i dette tilfælde en andelslejlighed.
Deres indskud svarer til den reele værdi af den lejlighed de køber, fratrukket deres andel af den fælles gæld.
Det er der vel ikke noget odiøst i?

#Peter:

Nu ved jeg tilfældigvis, at den omtalte forening er beliggende i Vanløse -
min betragtning over sammenhæng ml. andelspris og husleje er ikke afhængigt foreningens beliggenhed.

Hvis en køber skal erlægge ca. 1,1 mil kr contra 270.000 kr i andelsindskud, vil vedkommene skulle låne yderligere 825.000 kr,
(lånets størrelse vil naturligvis variere, alt efter hvor stor en sum der kan præsteres kontant).

Lad os antage, at køber har 270.000 kr i hånden og skal låne resten:
825.000 til 5% p.a. over 30år = ca. 4.500 kr/mdr.
Hertil skal lægges fællesudgifter på ca. 1.200 kr/mdr.

Det vil betyde, at køber har en månedlig "husleje/lån-udgifter) på ca. 5.700 kr, (forudsat at banken overhovedet vil låne så mange penge ud)

Hvis køber skal låne hele beløbet, ryger de månedlige udgifter op på ca. 7.200 kr.

Det skal endvidere nævnes, (endskønt du ikke mener, at markedspsykologi er relevant i denne forbindelse),
at en stor del af de potentielle købere til en 2 værelses andelslejlighed i kbh,
sandsynligvis ikke kan præstere en fast indtægt af det omfang, som en bank vil kræve for at udlåne beløb i denne størrelse.

Slutteligt vil jeg lige påpege, at en valuarvurdering aldrig kan give gevinster, der bare antydningsvis kommer i nærheden af de beløb der arbejdes med her.
Vores forening, (ja jeg er medlem af den forening der nævnes i denne tråd - dog ikke ophavsmand til forslaget), har just fået foretaget en ny vurdering af ejendommen.
Denne valuarvurdering resulterede i, at værdien af hver andelslejlighed er steget fra ca. 110.000 kr til 270.000 kr ...
Jeg tvivler på, at vi kan vride ret meget mere ud af selv den mest gavmilde valuar!

BTW ... Har lidt på fornemmelsen at mit forrige indlæg blev opfattet som et angreb!?
Beklager hvis det er tilfældet - det var på ingen måde hensigten :smile3:
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Peter » 20/03/2005 19:30

I dine eksempler sammenligner du pærer og bananer: Du sammenligner tilsyneladende fast forrentede og variabelt forrentede lån; du blander rentebetalinger (som er en omkostning) med afdrag (som IKKE er en omkostning); og du glemmer i dine beregninger at en lavere andel nødvendigvis må give en højere boligafgift (pga. fælles renteomkostninger). Alt i alt giver det ikke meget mening for en økonom - men hvis det er et forsøg på at forvirre modstanderne af projektet, er det sikkert fint.

Jeg kan også fint leve med, at du ikke har læst HELE mit første indlæg (hvori jeg bl.a. skriver om muligheden for højere vurdering ved salg end ved valuar) http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... =2749#2749 og at du heller ikke forholder dig til det, jeg skriver i mit andet indlæg http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... =2814#2814

Du må meget undskylde mine formuleringer, og jeg skal nok forsøge at afholde mig fra at diskutere disse forhold nærmere.

I øvrigt er det sjovt, som man har skruet flere forskellige beslutninger sammen i jeres "projekt":

A) Dels handler I jeres ejendom op i værdi (hvilket jeg har forholdt mig til i mit første indlæg).
B) Dels beslutter I jer for variabelt forrentede lån (billige men risikable) frem for fastforrentede lån (dyre men sikre).

Måske var den en idé at adskille de 2 beslutninger? Der er jo ikke sikkert, at alle ønsker at påtage sig den ekstra risiko ved variabelt forrentede lån?

Måske var det også en idé at fremlægge et forslag, hvori der indgår fastforrentet finansiering? Eller er den slags alt for forsigtigt og kedeligt for de smarte projektmagere? Fastforrentede lån ville jo heller ikke være lige så smart markedsføring, og projektmagerne har vel et behov for at overtale dem, der ikke forstår så meget af det hele........
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf And » 20/03/2005 20:25

Hej Peter

2 rigtig gode forslag du kommer med til sidst i dit indlæg :smile3:
Det vil utvivlsomt være en god ide, at få opstillet et scenarie hvor der vælges fastforrentede lån.

Jeg forsøger på ingen måde "at forvirre modstanderen".
Jeg ønsker at tingene forgår lovligt og forsvarligt!

På trods af dette, har jeg ikke læst noget i dit indlæg der taler imod ideen,
(måske med undtagelse af debatten for og imod variabelt forrentede lån).

Du nævner i din anbefaling, at vi kunne nøjes med at genføre punkt 1 i planen.
Hvordan havde du forestillet dig, at vi skulle få vurderet ejendommen/foreningen længere op,
end den valuarvurdering vi just har fået foretaget, (som medførte en stigning på 150%)?
Mig bekendt, skal foreningen havde en autoriseret vurdering - hvis du har kendskab til andre metoder, (eller en gavmild valuar e.lign.) hører jeg gerne om det!

Ejendommen, (m. 110 lejligheder af en beskaffenhed der pt. handles til omkring 1.450.000 kr/pr. stk. i Vanløse) blev sidste år vurderet til ca. 30 mil. kr. I år har vores nye valuar vurderet ejendommen til ca. 46 mil. kr, (svarende til at hver lejlighed skulle være ca. 420.000 værd).
Kan du finde en valuar der vil vurdere denne ejendom til bare 100 mil., er jeg sikker på at vi i fællesskab vil opstille en buste af dig i vores gård!

Hvad angår "pærer og bananer" tror jeg, at jeg har behov for en uddybende forklaring!
Hvor er det mere præcist, at mine beregninger ikke holder stik?
Hvis den variable rente over et længere stykke tid stiger markant, vil den enkeltes afkast af 825.000 kr da også stige, og en vis udligning vil finde sted ... eller hva?

Du mener ikke, at jeg forholder mig til dit andet indlæg.
Det kan jeg ikke forstå - jeg opstiller flere scenarier, hvor køberen skal forsøge at stille penge til den dyre andel - contra at købe den billige andel m. højere husleje .... hvad er det du mener jeg ikke har taget stilling til?

:smile2:

Og hov. Du skriver "og du glemmer i dine beregninger at en lavere andel nødvendigvis må give en højere boligafgift (pga. fælles renteomkostninger)"
Jeg bruger vist nok en del plads på at beskrive konsekvenserne for huslejen, ved en rentestigning.... eller hva?
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Gæst » 20/03/2005 20:48

Der er noget jeg ikke lige har forstået.....

Hvis en køber skal købe en andelslejlighed i den omtalte forening, hvis vi siger ovenstående bliver gennemført. Skal den køberen så af med 270.000,- eller skal personen af med (825.000 + 270.000) 1.095.000,- for andelen??

Men det er jo meget kortsigtet, som jeg ser det. Dem som flytter inden for nogle år, kommer jo til at tjene mange penge på projektet. Mens dem som vil bo der i mange år 15-20 år eller mere. De kommer vel til at betale dyrt for det. (I form af høj husleje).
Gæst
 

Indlægaf And » 20/03/2005 20:53

Køber skal af med 270.000 kr
(den resterer del betales jo som afdrag af den fælles gæld over huslejen).

Dem der bor der længe, bruger afkastet af deres formue, (de 825.000 kr) til at betale det forøgede afdrag.
Deres andelsværdi stiger så i takt med at foreningens gæld betales af, (efter 30 år vil deres andel være 1,1 mil + stigning i ejendomsvurdering værd).
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Gæst » 20/03/2005 21:13

Så bliver andelen jo næsten lige så dyr som en ejerlejlighed.

Vil huslejen så faldet med årene, når den fælles gæld bliver mindre eller vil den fastholdes på de 4.500 eller 7.500 eller hvad nu huslejen bliver på.

Så bliver det da een af de dyreste andele at bo i. Hvilket må gøre den mindre attraktiv for en mulig køber.
Gæst
 

Indlægaf Gæst » 20/03/2005 21:15

Jeg mener efter de 30 år
Gæst
 

Indlægaf Peter » 20/03/2005 21:16

Til And,

Jeg opgiver at forklare de realøkonomiske forhold yderligere. Det vil åbenbart tage længere tid, end jeg har til rådighed lige nu.

Du er fortsat velkommen til at læse HELE (ja HELE) mit første indlæg i denne tråd, før du antyder at jeg skulle mene noget, som der ikke er belæg for - herunder vedrørende valuarvurderinger.

Herudover vil jeg anbefale jer at kontakte nogle kompetente rådgivere (revisorer, advokater mv.) som er UAFHÆNGIGE af projektmagerne. De kan - naturligvis mod klækkelig betaling - forklare jer næmere om fordele, ulemper og risici. Dermed kan I undgå at træffe beslutninger ud fra eventuelt forkerte høkerberegninger.

Med hensyn til de reelle omkostninger ved at bo i en bolig, opløsninger af andelsforeninger mv. kan du se et par andre økonomiske betragtninger her:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... =2579#2579 BEMÆRK, at dette er skrevet i en anden sammenhæng.

Jeg har i øvrigt INTET imod, at I vælger at lade jer forblænde af likviditet og vedtager projektet. Det vil heller ikke genere mig, hvis I vælger noget andet. I må naturligvis gøre som I har lyst til og leve med konsekvenserne. Jeg er i øvrigt så afgjort en fortaler for helt fri prisdannelse på andelsboliger.

Ikke mere herfra - held og lykke med jeres valg!
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf And » 20/03/2005 21:30

#Gæst

Huslejen vil efter den nuværende rente være 3.300 kr/mdr.
I fald renten er uforandret vil huslejen kun stige i takt med de normale stigninger i dit faste udgifter, (vand, vicevært, osv.)

Hvad angår værdien af andelen efter 30 år, så er det korrekt at den vil være på 1,1 mil. kr. ... mange andelsboligforeninger, vil til den tid have betalt deres fælles lån ud, og af samme årsag have en høj andelsværdi!
Huslejen vil så kun bestå af fællesudgifterne - i vores tilfælde vil det være ca. 1.200 kr i "2005-kroner".

#Peter

Fair nok :smile3:
Har læst dit første indlæg igen, og jeg stadig ikke se hvordan vi kan få opskrevet værdien af ejendommen yderligere.
Hvis du har tid, vil det være en stor hjælp hvis du kan svare på dette!
På forhånd tak :smile2:
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Peter » 20/03/2005 21:44

Et citat af mig selv fra mit første indlæg i denne tråd:

En fordel ved opløsning kunne være, at ejendomsværdien MÅSKE kan komme højere op ved salg end blot ved en ændret vurdering inden for den eksisterende forening. I teorien burde det dog ikke være tilfældet, navnligt ikke hvis alle andelshaverne bliver boende.


Dermed skriver jeg jo netop, at den fiktive ejendomsværdi, I selv internt handler til, kan være højere, end hvad en valuar ville vurdere til. Du har således ikke belæg for at antyde, at jeg skulle mene noget andet.

Jeres lille projekt går jo i al sin enkelthed ud på, at I siger følgende

A) "Vi synes at vores ejendom er mere værd."

B) "Vi har alle sammen lyst til at optage et lån i vores ejendom, så vi får penge mellem hænderne. Vi vil ikke overlade det til hver enkelt andelshaver at beslutte om han selv har lyst til at optage lån med pant i andelen."

C) "Vi er ligeglade med hvilken risiko vi løber, så vi optager lånet som flexlån. Faktisk er der nogle af os, der slet ikke ved, hvilken risiko for øget husleje, et flexlån indebærer - og måske opdager kommende købere det heller ikke... Men projektmagerne har fået det til at se smart ud, så derfor går vi med på ideen."

Bemærk anførselstegnene.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf And » 20/03/2005 22:02

Peter skrev:1) Den ejendomsværdi, der indgår i andelskroneberegningen, øges.

Alternativ:

Man kunne opnå noget lignende ved KUN at gennemføre punkt 1. Dette ville øge andelsværdien, hvorefter hver enkelt andelshaver kunne optage PRIVATE lån med pant i andelen.


Jeg prøver en gang til.
Hvordan får vi (som du skriver i dit første indlæg) øget andelsværdien så den kommer bare antydningsvis i samme kategori, som den profit det omtalte forslag operer med?
Hvilken lovlig vurderingsform åbner mulighed for det du skitserer ?
Håber du bærer over med mig, og forklarer det en gang til :smile3:
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Gæst » 20/03/2005 22:08

[quote="And"]#Nørden:
Lad os blot antage at renten vil stige.
Det vil i nævnte tilfælde indebære, at huslejen vil stige yderligere
ca. 1.000 kr/mdr pr. procentpoint renten stiger.

Fornuftigt investeret, skulle det nok være muligt at få de 825.000 kr til at give et årligt afkast på min.2% - svarende til ca. 16.000 kr/år ...
(med lidt snilde kan det nok også blive til noget mer :smile2: )
Dette afkast dækker den husleje stigning der opstår ifm. den oprindelige handel.

#Du glemmer at et afkast skal beskattes, mens en stigning i udgiften ikke kan trækkes fra. Dvs du skal have dit afkast skal stige dobbelt af hvad renten stiger. Det er altså en risikobetonet beslutning på den lange bane.

Dit argument om, at det er de fremtidige beboere der giver en en masse penge, kan jeg ikke følge.
De fremtidige beboere vil investere en sum penge i en bolig - i dette tilfælde en andelslejlighed.

#[B]Jo, hvis du får udbetalt 1 mill. idag og sælger lejligheden til mig, er det mig der via huslejen skal forrente og afdrage din udbetaling.


Min konklussion er stadig at hvis jeg var dig og havde planer om at flytte i den nærmeste fremtid, så ville jeg sige ja tak. Ellers ville jeg holde mig langt væk pga. risikoen i forbindelse med rentestigninger.
Gæst
 

Indlægaf Peter » 20/03/2005 22:14

Til And,

Nu er du ude i noget, der ligner CITATFUSK af værste skuffe.

Når jeg anbefaler dig at læse HELE mit indlæg, betyder det, at mit indlæg skal læses og forstås i dets fulde længde.

Der er tale om økonomiske forhold, der IKKE lader sig beskrive i 2 linjer - og heller IKKE i de 2 linjer, du løssluppet har citeret.

Jeg redegjorde i mit første indlæg i denne tråd tydeligt og indgående for de forskellige forhold, der adskilte de forskellige modeller, herunder også at den fiktive ejendomsværdi, der kunne handles til internt, kunne være højere end en valuarvurdering inden for rammerne af den eksisterende forening.

Jeg er klar over, at mit indlæg var en lille smule langt, men det var nødvendigt, for at få alle fordele og ulemper med - herunder det, som du har "overset".

Så endnu en gang: Læs og forstå venligst mine indlæg i deres fulde længde. Tak.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf And » 20/03/2005 22:39

# Peter

Undskyld mig, men hvad mener du så med, at det er et "alternativ" og "opnå noget lignende"???

Det du beskriver, (jeg har læst og forstået det!) kan da på ingen måde resultere i "noget lignende". I vores tilfælde ville den enkelte andelshaver så kunne optage lån i den værdi vores ejendom valuarvurderes til ... dvs. 270.000!

Selv hvis renten stiger usandsynligt meget, vil det sgu' tage umådeligt lang tid før den havde spist 825.000 kr op, (m. skattepligt af afkast osv.).
Og man ville stadig som minimum have de 270.000 + øget afdrag på den fælles gæld!

#Nørden

Godt så ... men du kan jo til en hver tid sælge, og få hele dit indskud med dig hjem!
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Peter » 20/03/2005 23:11

Til And,

Jeg mener præcis det, jeg skriver. Jeg bruger netop formuleringen "opnå noget lignende", og ikke formulerigen "opnå det samme". Jeg går ud fra, at du kan se forskellen.

Herefter bruger jeg i samme indlæg adskillige linjer på at forklare, på hvilke konkrete punkter alternativerne adskiller sig fra det oprindelige projektforslag (således som det var beskrevet på daværende tidspunkt). Af en eller anden grund, vælger du så at ignorere alle disse uddybende forklaringer, men det kan du kun laste dig selv for.

Der er ingen tvivl om, at jeres projekt er en "fiks" måde at få andelene op i et næsten ejerlejlighedslignende nivaeu, og som flere andre har fremført, kan det måske sagtens være fordelagtigt, hvis man har en relativt kort tidshorisont.

Kan du oplyse, hvilke professionelle personer, der har været "projektmagere" i jeres tilfælde - eller er de for lyssky til at stå frem? (Omvendt har de fleste administratorer, advokater m.fl. sikkert den slags liggende parat i skuffen) ;-)
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf And » 20/03/2005 23:22

Godt lad os droppe det ... jeg kan udemærket godt se forskellen på "det samme" og "noget lignende" ... i det her tilfælde er forskellen på ca. 825.000 kr!

Havd angår lysky osv. vil jeg henlede din opmærksomhed på en tråd oprettet af dette forums administrator:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... .php?t=891

Citat Jens Arentoft:
"Efter at have indhentet oplysninger fra forskellige personer i ejendomsbranchen vil jeg her forsøge at give et overblik over metoderne hvor salg af foreningens ejendom indgår, samt de priser der tales om.
Der er her tale om grove overslagspriser og tilskårne metoder:

1. Valuaren kan som udgangspunkt vurdere ejendommen til 7.000-10.000 kr. pr. kvm. hvis den beboes af andelshaverne.

2. Hvis ejendommen ikke indeholder beboere kan valuaren vurdere den til 18.000 kr. pr. kvm.

3. Der tilbydes projekter hvor foreningen sælger ejendommen til 18.000 kr. pr. kvm. til en som gennemrenoverer den og sælger den tilbage til samme andelsboligforening så andelshaverne kan flytte tilbage til deres tidligere lejlighed.

4. Der tilbydes projekter hvor foreningen sælger ejendommen til 22.000 kr. pr. kvm. til en som gennemrenoverer den og sælger den til en ny andelsboligforening med nye andelshavere.

5. Andelshaverne kan stifte en ny andelsboligforening og sælge ejendommen ud af den gamle forening og ind i den nye forening. Andelshaverne kan blive boende i deres lejlighed og kan eventuelt vælge at lade den renovere. Prisen bestemmer andelsboligforeningen selv, men for at spare omkostninger bør den ikke sættes højere end det fri marked for andelsboliger kan bære. Måske 25.000 kr. pr. kvm.

Metoderne er tilsyneladende lovlige og der er tilsyneladende ingen skat hvis beboerne alle er andelshavere.


Gamle boligejendomme kan ikke udstykkes i ejerlejligheder."

De "lyssky" projektmagere :smile3: : http://www.colliers.dk/

fortsat god weekend :smile19:
And
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 20/03/2005 14:50
Geografisk sted: Vanløse, København

Indlægaf Peter » 20/03/2005 23:41

Det var da utroligt. Jeg må hellere holde mig væk fra denne tråd, for jeg har meget lidt respekt for andre, hvis de fordrejer mine udtalelser.

Mine rent principielle betragtninger i mit første indlæg i denne tråd var fremsat på et tidspunkt, hvor der ikke var oplyst noget som helst om, at I allerede brugte valuar. Der var heller ikke oplyst om din tilsyneladende tyrkertro på, at valuarvurderingen ikke kunne blive højere.

Bemærk også, at jeg alene bruger ordet "lyssky" i et spørgsmål - jeg har således ikke påstået at nogen eller noget skulle være lyssky. Spørgsmålet gik alene på projektmagernes eventuelle modvilje mod at stå frem - og kun hvis de havde haft en sådan modvilje, ville jeg - med god ret - have kaldt dem lyssky. Jeg kan derfor heller ikke se relevansen af, at du citerer Arentofts udmærkede indlæg, som jeg er fint bekendt med.

Men tak for linket til projektmagerne - måske skulle man se nærmere på det.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 21/03/2005 01:41

http://www.colliers.dk/?id=4

Gå-hjem-møde 30/3 2005 om
Andelsboligforeninger – salg i f.m. opløsning af foreningen
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Næste

Tilbage til Salg af foreningens ejendom

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 0 gæster