<b>Trick med istandsættelse og nedslag i pris og efterfølgende salg af forbedringer i andelsboliger</b>
<b>Scenarie</b>: En 100 kvm andelslejlighed ejes af Ejer1. Andelsbeviset viser 100.000,- Andelskronen er 2.00. Ejer1 vil sælge. Andelsværdien er da 200.000,-
Lejligheden har ulovlige lofter og vægge, der skal tages ned og istandsættes for 50.000,-.
Ejer2 køber lejligheden for 150.000,-. Ejer2 sætter nu lejligheden i stand for 50.000,- og får kvittering for dette. Ejer2 har nu betalt 200.000,- i alt.
Ejer2 sælger herefter lejligheden. Da den er lovlig kan den vurderes til 200.000,- men Ejer2 har jo nu kvitteringer på 50.000,- for istandsættelserne. Disse afskrives måske med 10%, hvorved Ejer2 sælger for 200.000 + 50.000 - 5.000 = 245.000,- og scorer derved 45.000,- på handelen.
Herunder gengives tricket med udregninger. Spørgsmål:
Hvordan kan det undgåes ? Man kunne tænke sig at det er forkert at trække nødvendige forbedringer fra i andelsprisen, da de jo skal udføres af nogen, og disse nogen får jo pengene igen når de sælger.
Hvis man antager, at de istandsættelser der skal laves, skal fratrækkes i salgsprisen, får man følgende regnestykke for Ejer1's salg til Ejer2.
Pris for andelsbolig: 200.000,- (andelsværdi = andelsbevis * andelskrone)
Nedslag for istandsætt: - 50.000,- (anslået for at f.eks. lovliggøre lejlighed)
Resulterende salgspris: 150.000,-.
Når Ejer2 sælger igen, fremkommer så følgende regnestykke, da lejligheden nu er lovlig:
Pris for andelsbolig: 200.000,- (andelsværdi)
+ Istandsættelser: 50.000,- (Ejer 2 betalt for istandsættelse, har kvitteringer)
Salgspris for lejlighed = 250.000,-
Ejer2 har fjernet ulovlige lofter, for 50.000,- og når nu lejligheden er lovlig, indtræder disse nye ting som afskrivningsberettigede istandsættelser. Så det fremstår HELT lovligt.
Efterfølgende kan man lave følgende regnestykker:
Ejer2 købte for 200.000,- (andelsværdi)
minus istandsætt. - 50.000,-
= Købspris 150.000,-
Ejer2 sælger nu for 200.000,- (andelsværdi)
+ istandsættelser for 50.000,-
= Salgspris 250.000,-
Salgspris 250.000,- (Ejer2 sælger)
- Købspris 150.000,- (hvad Ejer2 købte for)
Fortjeneste: 100.000,- (brutto fortjeneste på salg)
- istandsættelse: 50.000,- (betaling for istandsættelser)
= profit 50.000,-
Hvordan undgår man som Ejer1 at blive snydt ? Hundredvis af andelsboligforeninger kører som ovenfor. I virkeligheden skal der vel ikke trækkes noget fra hvis der er mangler. Lejligheden har vel sin pris, uafhængig af manglerne ?[font=Courier New] [/font]