salg til højstbydende tilladt?

Salg af foreningens ejendom for at opnå stor økonomisk gevinst.

salg til højstbydende tilladt?

Indlægaf moccha » 2/08/2005 13:13

Jeg er interesseret i en andelslejlighed og har modtaget noget information om lejligheden pr. brev.
Nederst står at hvis der er flere om buddet, vil andelslejligheden blive sat i udbud, således at den, der byder højest, får lejligheden.

Kan det virkelig være rigtigt at det er lovligt?
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf christian K » 2/08/2005 13:21

Nej, det er ikke lovligt, se andelsboliglovens § 5.
Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Hvem har du fået brevet fra? Sælger eller bestyrelsen?
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf moccha » 2/08/2005 17:00

Jeg har fået brevet fra sælgeren af andelen.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf christian K » 2/08/2005 17:10

Så ville jeg straks tage kontakt med bestyrelsen i den forening, og fortælle dem hvad sælger har gang i. Det er jo reelt penge under bordet han forlanger, og det er jo lige blevet gjort ulovligt og straffes med op til fire måneders fængsel.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/08/2005 17:28

I nogle foreninger er det helt ok at sælge til højestbydende, hvilket fremgår af vedtægterne. Man kan ikke skære det over en kam om at det er sorte penge. Kender til flere foreninger hvor det er sådan.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf gd1053 » 2/08/2005 17:53

Det lyder for godt til at være sandt. Kan du forklare mere?
gd1053
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 19/07/2005 11:19

Indlægaf christian K » 3/08/2005 08:36

Jeg har meget svært ved at se hvordan dette kan harmonere med andelsboliglovens § 5, og tvivler på at det er lovligt, selvom flere foreninger gør det.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf Repo » 3/08/2005 16:47

Fri prisfastsættelse kan sagtens forekomme.

Jeg har set et eksempel på vedtægter, hvor der står:

"Overdragelse af andele kan dog altid foretages til en pris, der ifølge den til enhver tid gældende lovgivning kan fordres betalt."

Det har en andelshaver benyttet sig af, ved at købe en valuar, som vurderede ejendommen væsentligt højere, end den værdi som lå til grund for den vedtagne andelskrone.

Efter min mening betyder det, at der i denne forening er fri prisfastsættelse. I Berlingske Tidende kan man jævnligt se annoncer for valuarvurderinger fra dag til dag. Og mon ikke sådanne mæglere er til at tale med??

Metoden er i øvrigt velsignet af administrator, som er advokat (H).
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf christian K » 3/08/2005 17:15

M.h.t. vedtægten kan jeg ikke se at den giver lov til at sælge til højestbydende, iden den henviser til gældende lovgiving, som jeg ikke kan se er andet end §5.
Det at en andelshaver har købt en valuar, som så vurderer hele ejendommen er jo også helt iorden, hvis stigningen også er godkendt på en generalforsamling. Dette mener jeg ikke er fri prisfastsættelse idet at det jo blot er at bruge en af de metoder som er godkendt til fastsættelse af andelskronen.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf Repo » 4/08/2005 08:32

Jeg troede også engang at man var bundet af en generalforsamlingsbeslutning, men denne sag viser at man i denne forening frit kan vælge mellem metoderne i §5.

Det eneste man skal bruge, er en valuar som kan købes (en såkaldt nyttig idiot).
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 5/08/2005 11:26

Eftersom det er den siddende bestyrelse i en given forening som godkender et salg fundet ved en budrunde, er det ikke svært at få overprisen igennem, eftersom det er den samme bestyrelse som forholder sig til vedtægterne. Hvis der i denne er nedfældet at andelshaver må sælge til hvem denne ønsker, er der ikke så meget der kan spænde ben for overtagelsen. Det er suverænt foreningens egne vedtægter som der følges og ikke en generel håndbog om og for andelsboligforeninger. Så i princippet kan enhver forening som ikke har denne fordelagtige klausul med i vedtægterne - dvs retten til et frit salg, således stille forslag til generalforsamlingen og prøve at få flertal. Denne metode er bedre end en decideret opløsning, men man kan ikke regne med at få markedspris.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf christian K » 5/08/2005 15:17

Bare lige for at få en ting på det rene, Repo mener du at det er muligt for bestyrelsen at fastsætte andelskronen uden at det er besluttet på en generalforsamling? Jeg er godt klar over at en forening frit kan vælge mellem de forskellige metoder, men er dog overbevist om at det skal godkendes af generalforsamlingen.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf Peter » 5/08/2005 15:48

1) Generalforsamlingenen kan sagtens undlade at blande sig i andelshavernes valg af værdiansættelsesmetode. Foreningen skal så stadig vise EN andelskroneberegning i regnskabet, men den enkelte andelshaver vælger selv værdiansættelsesmetode - naturligvis INDEN FOR rammerne af lovgivningen.

2) Generalforsamlingen kan også beslutte at indskrænke andelshavernes frihed til at råde over andelshavernes egne værdier. Det gør generalforsamlingen så ved at fastsætte en lavere andelskrone end det højest mulige efter lovgivningen, og ved at nægte at den enkelte andelshaver selv vælger metode. Dette er udbredt blandt socialister og folk, der ikke forstår sig på økonomi.

3) Man kunne i princippet også forestille sig, at generalforsamlingen uddelegerer noget af sin kompetence til bestyrelsen. Men det kræver, at generalforsamlingen beslutter det. Bestyrelsen kan ikke foretage sig noget som helst, som generalforsamlingen ikke giver dem mandat til. Efter som andelsværdiberegninger kan have temmeligt store konsekvenser for den enkelte andelshavers privatøkonomi, ville jeg ikke turde overlade den slags til en bestyrelse.

Nr. 1 er mest fordelagtigt for andelshaverne.
Nr. 2 er nok det mest udbredte.
Nr. 3 er hul i hovedet.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf christian K » 5/08/2005 15:53

Peter er enig i din konklusion, men for at vende tilbage til det oprindelige spørgsmål fra Moccha, er det lovligt for sælger at sælge sin andel i en udbudsrunde, og her mener jeg stadig at svaret er nej.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf Peter » 5/08/2005 16:03

christian K skrev:Peter er enig i din konklusion, men for at vende tilbage til det oprindelige spørgsmål fra Moccha, er det lovligt for sælger at sælge sin andel i en udbudsrunde, og her mener jeg stadig at svaret er nej.

Ikke helt enig - og ikke helt uenig. ;)

Hvis den endelige pris fastsat ved en udbudsrunde holder sig inden for den højest mulige pris iflg. lovgivningen, så er en udbudsrunde lovlig. Det er muligt, at den enkelte forening kan have vedtægter eller beslutninger, der forhindrer dette - men det er stadig ikke ulovligt.

Jeg har dog svært ved at se hvor udbudsrunder i praksis kunne være relevante. Mange andelsboliger sælges til rene foræringspriser, så det er vel for det meste utænkeligt at en andelshaver ikke kan slippe af med sin lejlighed til den højest mulige pris efter lovgivningen.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf christian K » 5/08/2005 16:07

Enig med din ikke helt enig, men hvem satser på at sælge til under hvad de kan få? Der er selvfølgelig alle de andelsforeniger som har valgt alt andet end højeste værdi!!!!
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf moccha » 10/08/2005 01:40

Vedrørende mit indlæg øverst: det viser sig der er tale om en I/S andel og jeg har fået at vide at den kan sælges indenfor hvad sælgeren mener er rimeligt, blot det ikke overstiger lejlighedens værdi.

Da jeg ikke har lyst til at give et bud, synes den er dyr nok som den er, har jeg trukket mig igen.
Det kan glæde mig at den person, som gerne ville have lejligheden, forhåbentlig er den eneste nu (vi var os to) og sikkert kan få lejligheden til den fastsatte pris.

Det er kun en gruppe, der taber på budrunder og det er køberne!
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/08/2005 18:18

Et eksempel.

Antag at foreningen A/B tillader andelshaver a (lille a) et frit salg til højestbydende. Den nuværende andelsværdi er A som er i overensstemmelse med formuen.

Antag at person b (lille b) byder højest med buddet B, hvor B>>A (meget større end A).

Bestyrelsen i A/B godkender salget, men på b's andelsbevis står der blot andelsværdien A. Så foreningens formue er stadig den samme.

Når b så sælger sin andel, kan han lave en budrunde og håbe på at en person giver et bud som er større end B. Ellers sidder han med et tab, men sådan er vilkårene for at komme med i kampen om boligmarkedet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 5/10/2005 16:26

Gode debattører!

Jeg har med interesse læst diskussionen, som jeg finder særdeles relevant for min forening.

Af vedtægterne i min forening fremgår det "Ved overdragelsen af en andel må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge"

Af samme fremgår det, at et af GF-punkterne er "Forelæggelse af årsregnskab, forslag til værdiansættelse, samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen". Normalt vedtager vi en andelskrone (forslag til værdiansættelse?) på en ekstraordinær eller ordinær GF, og så gælder den vel med udg.pkt. fra GF til GF, men må jeg i mellemtiden sælge til en højere pris, hvis det kan holdes indenfor valuarvurdering, jfr. ovenfor (interessant i de foreninger, hvor der hensættes i andelskronen)?

:smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

konvertering af andelslejlighed.

Indlægaf KENNETH » 10/10/2005 14:49

Vores andelsboligforening er blevet tilbudt til opkøb af et investeringsfirma, med henblik på at have os boende som lejere til samme leje, men med en gevinst på mange hundrede tusinde. I forbindelse med tagudskiftning kan 4-sals lejlighederne udvides op ovenpå, men der kan også etableres 1 eller 2 ejerlejligheder på ca 60 kvm. Så er det jeg kommer til det egentlige spørgsmål, ifl ejelejlighedsloven §10 stk 2, står der at man i forbindelse med udvidelse af tagetagen etablerer en ejerforening i ejendommen, kan gå hen og konverterer alle lejlighederne i ejendommen fra andel til ejer. Vi skylder kun 6,7 milloner kr væk i ejendommen og skal have nyt tag. Men der der nogen der kan fortælle mig om ejerlejlighedsloven §10 stk 2 stadig er ved magt eller er den blevet ændret.
KENNETH
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 10/10/2005 14:23

Indlægaf 4ndelshaveren » 10/10/2005 15:18

Christian Hjorth tilbyder stadig assistance med opløsning, selvom der kom et lovindgreb i juni.

Til Kenneth, jeg tror i skal være varsomme og opmærksomme. Firmaet der køber jer, kan lynhurtig sætte huslejen op. Der er herefter ingen muligheder, så opvej dette med muligheden for nogle hundretusinde i banken.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

overtagning af ny investor

Indlægaf KENNETH » 10/10/2005 15:56

Vi får af bestyrelsen at vide at vi er under lejelovens bestkyttelse, og at de ikke bare kan ændre huslejen drastisk, men ja, jeg er heller ikke glad for at vi nu skal ændre til lejebolig.

Men er der ingen der ved om ejerlejligheds § 10 stk 2 kan bruges til at vi selv køber.
KENNETH
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 10/10/2005 14:23

Indlægaf 4ndelshaveren » 10/10/2005 16:02

Hav alligevel is i maven og behold foreningen og vær herre i eget hus.
Der findes mange snuskede maskeringer, der berettiger udlejers huslejestigning overfor jer. Med de nuværende muligheder for at tage lån med pant i boligen, kan man låne den ønskede kapital der fungerer som en slags bolig kassekredit, så der kun betales renter af det brugte beløb.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 7/12/2005 11:56

Hej KENNETH.

Pas på, I risikerer at forære en stor del af friværdien væk!
Der er jo en grund til at et investeringsfirma er interesseret i jeres ejendom og lur mig om det ikke er for at tjene nogle penge :smile3:

Her hos os har vi for nylig foræret 10 millioner væk og huslejen er steget med en faktor 2,5.

Jeg vil bestemt råde jer til at beholde foreningen, i de rammer den er i nu.

Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30


Tilbage til Salg af foreningens ejendom

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 0 gæster

cron