Andelsboliger til markedsværdien.

Her kan du spørge andre om deres mening om et andelsbolig-emne. Afstemninger er samlet her for overskuelighedens skyld.

Mener du at maksimalpriserne bør afskaffes?

Afstemning sluttede 27/08/2004 18:15

Ja, og helst hurtigst muligt.
2
50%
Nej, politikerne skal ikke røre ved maksimal priserne
2
50%
 
Afgivne stemmer : 4

Andelsboliger til markedsværdien.

Indlægaf LHK » 28/07/2004 18:15

Mener du at maksimal priserne på andelsboliger bør afskaffes og vi i stedet skal have et system a la det de har i Sverige, hvor andelsboliger sælges til markedspriser?

Regeringen vil til efteråret med lovindgreb ændrer andelsboligloven, så andelsboligers priser komme til at nærme sig markedsværdien. Ingen pånær politikerne ved præcist hvad der skal ske, men da indgrebet både skulle fjerne behovet for at tage penge under bordet ved salg, hæmme foreningers muligheder for, at holde priserne kunstigt nede, samt fjerne trangen til at opløse foreninger for at score en gevinst, så må man formode, at de vil gå længere end til, at forlange brug af valuarmetoden.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf LAA » 13/08/2005 22:43

LHK skrev:Mener du at maksimal priserne på andelsboliger bør afskaffes og vi i stedet skal have et system a la det de har i Sverige, hvor andelsboliger sælges til markedspriser?

Regeringen vil til efteråret med lovindgreb ændrer andelsboligloven, så andelsboligers priser komme til at nærme sig markedsværdien. Ingen pånær politikerne ved præcist hvad der skal ske, men da indgrebet både skulle fjerne behovet for at tage penge under bordet ved salg, hæmme foreningers muligheder for, at holde priserne kunstigt nede, samt fjerne trangen til at opløse foreninger for at score en gevinst, så må man formode, at de vil gå længere end til, at forlange brug af valuarmetoden.
De ændringer der sker på markedet omkring andelsboliger finder jeg nødvendigt. Jeg kan sagtens se fordelen ved et system, hvor andelsboligpriserne nærmerer sig markedspris a la Sverige. Det vil give mulighed for at renovere og højne kvaliteten og standarden af andelsboliger.
Jeg formoder også, at regeringen vil overlade yderligere vedligehold og fornyelse hos andelsejerne og istedet reducerer byfornyelsesprojekterne.
Allerede nu, er lånemulighederne givet fri, hvilket frigiver likviditet til fornyelser og renoveringer af andelsboliger.

Derfor mangler regeringen også at frigive maksimal priserne - dog i et anstændigt tempo.

Jeg vil gerne høre andres holdninger og meninger. Samt jeres forventninger til udviklingen af maksimalpriserne for andelsbolig området. Hvor er vi på vej hen ?
LAA
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 13/08/2005 22:27

Indlægaf gd1053 » 15/08/2005 08:48

Jeg tror på det samme og har set hvordan det fungerer i Sverige. Jeg ved ikke om politikerne kan presse op priserne gennem at de offentlige vurderinger på andelsboliger fortsætter opad i højere fart (så at politikerne behøver ikke ændre på andelsboligloven), men jeg tror på at de leder efter en sådan løsning.
gd1053
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 19/07/2005 11:19

Indlægaf LHK » 15/08/2005 11:13

LAA:

Jeg tror ikke på, at regeringen fjerner maksimalpriserne indenfor de næste par år. Enkelte (ikke-magthavende) konservative ser gerne at de bliver fjernet, men Bent Bendtsen har udtalt at han ikke vil være med til at rokke ved maksimalpriserne, sålænge udbuddet af lejeboliger er så ringe i de attraktive områder.

gd1053:

Jeg tror på det samme og har set hvordan det fungerer i Sverige. Jeg ved ikke om politikerne kan presse op priserne gennem at de offentlige vurderinger på andelsboliger fortsætter opad i højere fart (så at politikerne behøver ikke ændre på andelsboligloven), men jeg tror på at de leder efter en sådan løsning.


Hvordan skulle de kunne gøre det? Det giver ingen mening, da det offentlige ikke kan vurdere ejendomme til en værdi, der ligger over markedsværdien.

De kommer ingen vegne, medmindre de ændrer den gældende lovgivning.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf gd1053 » 15/08/2005 13:25

Maksimalprisen plejer at være markedsværdien ifølge en valuar, minus gæld, etc. Vi bruger altid valuarvurdering i vores forening. Alligevel, blev den offentlig vurdering her til marts omkr. 20% højere end vores sidste valuarvurdering nogle måneder tidligere.

Uden at rokke ved andelsboliglovens maksimalprisbestemmelser kan politikerne hjælpe andelsboligpriserne opad gennem at ændre andelsboligforeningernes muligheder til at selv øge værdierne af deres ejendomme. f ex., nu er det muligt at bygge ejerlejligheder i tagetagerne, og at optage lån med andelsbevis som sikkerhed. Alle vinder på dette. Det offentlige får ejendomskatter fra det nye taglejligheder, og afgifter fra nye lån. Foreningerne får en højere andelskrone, og ejendommerne bliver pænere og i bedre stand (og mere værd).

Personligt synes jeg at politikerne skulle gøre som svenskerne og fjerne maksimalprisbestemmelserne en gang for alle. Men jeg tror til gengæld at politikerne i Danmark stille og roligt opnår samme effekt gennem at give foreningerne flere muligheder til at selv øge værdierne.
gd1053
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 19/07/2005 11:19

Indlægaf pm » 15/08/2005 14:12

Hvis der er noget om snakken om at politikerne forbereder et indgreb på andelsmarkedet ligger det vel også som en (naturlig) fortsættelse af det forrige indgreb hvor lånemulighederne i andelsboliger blev forbedret. Samfundsøkonomien får et skub med højere aktivitet hvis andelene stiger – folk belåner, renoverer, istandsætter og desuden giver en højere meterpris i andelen en økonomisk motivation for folk i store andele til at skifte til en mindre, hvilket vil give en bedre udnyttelse af andelsboligmassen.

Hvad modellen skal være?.... – jeg tror ikke på fri prisfastsættelse, dertil er springet fra nuværende reguleringsbestemt for stort, men mit bud kan være at give mulighed for lettere at prissætte en andelsboligforening som en tilsvarende udlejningsejendom hvor huslejen er fri (et eksempel er andelsboligforeninger der har været igennem byfornyelse bliver prissat som en tilsvarende udlejningsejendom med fri husleje – dvs. kvm pris for årlig leje ligger i niveau 850 til 950 kr. pr meter, frem for de maksimale ca. 525 for en husleje reguleret ejendom i alm. stand). Det er relativt nemt at etablere en ny værdiansættelsesmetode, og samtidig retningslinier for hvilken metode foreningerne skal anvende... herunder kan man evt. afskaffe muligheden for nogle af de eksisterende 3... det sidste kan begrænse muligheden for at foreningerne holder en kunstig lav værdi.
I praksis (grove tal) vil det betyde at en andelsboligforening der i dag er prissat til niveauet kr. 7.000 pr meter vil stige til min. det dobbelte !

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf LHK » 15/08/2005 14:14

gd1052:

Maksimalprisen plejer at være markedsværdien ifølge en valuar, minus gæld, etc. Vi bruger altid valuarvurdering i vores forening. Alligevel, blev den offentlig vurdering her til marts omkr. 20% højere end vores sidste valuarvurdering nogle måneder tidligere.


Har I overvejet at skifte valuaren ud? :-)

Uden at rokke ved andelsboliglovens maksimalprisbestemmelser kan politikerne hjælpe andelsboligpriserne opad gennem at ændre andelsboligforeningernes muligheder til at selv øge værdierne af deres ejendomme. f ex., nu er det muligt at bygge ejerlejligheder i tagetagerne, og at optage lån med andelsbevis som sikkerhed. Alle vinder på dette.


Med de regler har politikkerne vist primært tænkt det som en mulighed for, at få flere boliger til de områder, hvor der er behov for dem. Det er klart at det skal gøres lukrativt for boligforeningerne at udnytte tagetagen eller udvide med flere - ellers ville ingen udnytte muligheden. Det er næppe regler der er lavet til gavn for foreningerne og deres økonomi.

Som det ser ud nu, så er det de socialistiske aspekter der er i førersædet. ABF er imod fjernelse af maksimalpriserne - og de fleste partier er ditto. Andelsboligmarkedet skal bevares som det "billige" alternativ til ejerlejlighederne.

Personligt synes jeg at politikerne skulle gøre som svenskerne og fjerne maksimalprisbestemmelserne en gang for alle.


Ja, det ville da være rart.

Men jeg tror til gengæld at politikerne i Danmark stille og roligt opnår samme effekt gennem at give foreningerne flere muligheder til at selv øge værdierne.


Jeg kan ikke umiddelbart se, hvordan de skulle kunne gøre det. De nye lån bidrager til at folk belåner deres lejligheder og forbedrer dem. Det medfører en højere vurdering af ejendommen, men så meget betydning har det nu ikke på værdien. Det nærmer sig på ingen måde den effekt det ville ha', hvis maksimalpriserne helt blev fjernet.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf Peter » 15/08/2005 22:12

pm skrev:(et eksempel er andelsboligforeninger der har været igennem byfornyelse bliver prissat som en tilsvarende udlejningsejendom med fri husleje – dvs. kvm pris for årlig leje ligger i niveau 850 til 950 kr. pr meter, frem for de maksimale ca. 525 for en husleje reguleret ejendom i alm. stand).


Det her lyder spændende. Som det er flere og sikkert også dig bekendt, så findes der 3 prisfastsættelsesmetoder for lejeboliger:
- Omkostningsbestemt husleje
- "Det lejedes værdi" (forudsætter forbedringer over et vist niveau)
- Markedsleje

1) Når du skriver 525 for en huslejereguleret ejendom i almindelig stand, er det så ud fra "omkostningsbestemt husleje" eller "det lejedes værdi"?

2) De priser du nævner - er de for København, bestemte områder eller hvordan?

3) Hvor har du egentlig priserne fra?

Min nysgerrighed skyldes, at jeg bor i en ejendom, hvor en bestyrelse holder andelsværdierne kunstigt nede - og dermed snyder hver eneste andelshaver for ca. 300.000 kr. - til trods for at andelshaverne har valgt valuarvurdering. Men valuaren er åbenbart i lommen på bestyrelsen - og ellers finder bestyrelsen på de sjoveste unødvendige hensættelser i andelskroneberegningen, som generalforsamlingen blindt stemmer for.

De fleste af mine naboer forstår ikke, at de bliver snydt, og de er faktisk nærmest bange for at blive rigere vha. en høj andelskrone. Utroligt men sandt. Måske var det på tide med økonomiundervisning i folkeskolen?

Mobiliteten i ejendommen er sjovt nok lav - for dem, der har forstået, at de bliver snydt, har selvfølgelig ikke lyst til at flytte. Og hvis de endelig flytter de facto, så prøver mange af dem at beholde ejerskabet til andelen gennem alle mulige mere eller mindre vedtægtsstridige krumspring. Hvem vil også smide 300.000 kr. ud ad vinduet?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf pm » 16/08/2005 00:36

Hej Peter ... jeg kan godt forstå at du stiller dine spørgsmål ... selvom debatten nu egentlig omhandler hvorvidt der kommer et regeringsindgreb....:-)

De 525 kr pr meter er for lejeboliger omfattet af huslejeregulering og givet af huslejenævnet i Koummunen som maksimalpriser og ligger til grund for de fleste valuarvurderinger (mig bekendt), men man kan godt bruge et mindre beløb alt efter om standen/standard for lejlighederne er mindre god.

Geografisk beliggenhed indenfor kommunen har ikke den helt store betydning når det gælder omkostningsbestemt husleje.

Jeg har set en del valuarvurderinger - men prøv :http://www.chrhjorth.dk/default.asp?PageNumber=2026 - Hjorth opdaterer sine eksempler på de seneste valuarvurderinger rimeligt ofte, og der står kvm priser både for valuarvurderingen og for den offentlige... bemærk at de aktuelle eksempler er primært fra Nørrebro som er et af de distrikter hvor den offentlige vurdering normalt er meget lav - ligesom Amager.

Valuarens arbejde er ikke raketvidenskab og i de fleste tilfælde kan man regne bagud og finde forudsætningerne. Der er 2 vigtige parametre -hvilken kvm. leje ansætter valuaren at en tilsvarende udlejningsejendom vil indbringe, og hvad er investors krav til egenkapitalens forrentning.

Særligt det sidste er der hvor det helt store stigningspotentiale ligger - prøv at se www.oline.dk - der er eksempler på boligudlejningsejendomme til salg - og du vil kunne se at afkastkravet til egenkapitalen er meget meget tæt på 1 procent i mange tilfælde - en valuar som vurderer en andelsboligforening vælger oftest et (fiktivt) afkastkrav på 3 procent og derover....

Et eksempel ... en ejendom har en lejeindtægt på 1.100.000 og driftsudgifter på 550.000, hvilket giver et plus på 550.000 – hvis afkastkravet er 3.5 procent så er regnestykket 550.000 (”overskudddet”) divideret med 3,5 x 100 = 15.85 mio kr... MEN hvis afkastkravet er 1.5 procent så hedder prisen 36,5 mio – det hele i grove tal....

Jeg vil mene at du som andelshaver har krav på at se jeres valuarvurdering – ofte har de listet deres beregningsforudsætninger i en note bagerst... spillerummet for en valuar er dermed rimeligt godt eller ”elastisk” og som du selv er inde på er der netop gode muligheder for at give bestyrelsen det resultat de beder om ! Jeg behøver vel næppe at opfordre dig til at melde dig til bestyrelsen – sjovt nok har der været samme ”sang” i min forening i mange år, men efter en større udskiftning i andelshaverne vendte stemningen på en tallerken..... du er velkommen til at sende mig en mail her i forummet hvis der er noget du er i tvivl om.

P.S. Ejendomme som er blevet gennemrenoveret – her er byfornyelsesejendomme medtaget må tage ”fri” husleje i niveauet 850 kr pr meter .... prøv at se eksempelvis den store andelsboligforening i Skydebanegade på Vesterbro... www.ois.dk - deres kvm pris for den offentlige vurdering ligger langt over ”almindelige” foreninger der er underlagt sammenligningen med omkostningsbestemt lejebyggeri.
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf sam » 23/01/2006 14:34

Hvad er pointen med en valuar-vurdering, hvis man alligevel holder andelskronen nede?
sam
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 95
Tilmeldt: 14/01/2006 11:46

Indlægaf aratan » 24/01/2006 11:36

sam skrev:Hvad er pointen med en valuar-vurdering, hvis man alligevel holder andelskronen nede?


Det kunne være at have en stor belånbar reserve i sin vurdering for det tilfælde at man skal lave større renoveringer, men ellers virker det ret underligt...

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf sam » 24/01/2006 12:39

Ja, helt enig.
Peter, fortæl gerne lidt mere/nyt.
Jeg har en mistanke om at vi er lidt i samme situation.....
sam
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 95
Tilmeldt: 14/01/2006 11:46

ved nogen om der er nyt i sagen?

Indlægaf Mjevsine » 25/03/2006 22:10

Hej, jeg er ved at komme i huskøb-alderen, og er pludselig blevet sådan lidt usikker på om det egl. er nogen god forretning at sælge min andel netop nu, hvor jeg kan forstå, det måske snart kan blive en mulighed at sælge sin andel til markedsprisen... er der nogen, der har hørt noget nyt? Har nogen et gæt på, om den ændring kommer og hvornår?? Jeg vil da hellere sælge til 2 mio.+ end til 0,5 - og det ville også give mulighed for et noget større hus :smile3:
Mjevsine
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 25/03/2006 21:55
Geografisk sted: København

Re: ved nogen om der er nyt i sagen?

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 27/03/2006 14:50

Hej Mjevsine. Det er for tiden mig bekendt ikke på tale at ophæve maksimalprisreglerne, så jeg tror ikke du i den nærmeste fremtid selv vil kunne vælge din salgspris.

Frigivelse af priserne vil nok mest sandsynligt komme under en borgerlig regering. Men da det har været diskuteret i Fogh Rasmussens regeringsperiode og er blevet skrinlagt, tror jeg ikke at det bliver taget op igen foreløbig.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf zuma » 27/03/2006 16:13

Nu må vi jo ikke glemme at velfærdskommission jo tog stilling til forholdet, og rent faktisk agiterede for en frigivelse af priserne (så vidt jeg husker), men den rapport blev jo forkastet i en håndvending, men det er ikke utænkeligt, at den bliver gravet frem igen, når regeringen har fået arbejdsro efter en længere periode med diskussion om tegninger og ytringsfrihed.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 27/03/2006 22:33

Min vurdering er, at der er meget grøde i det her, og opbakningen til regulerede andelspriser er ikke længere så stor som den har været.

På det københavnske boligmarked er der flere og flere som savner logikken i at det ofte er rene tilfældigheder (ens netværk) der afgør om man skal betale 200.000 kr. for en toværelses andel eller 2.000.000 for en tilsvarende ejerbolig.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København


Tilbage til Afstemninger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster

cron