Hej Peter ... jeg kan godt forstå at du stiller dine spørgsmål ... selvom debatten nu egentlig omhandler hvorvidt der kommer et regeringsindgreb....:-)
De 525 kr pr meter er for lejeboliger omfattet af huslejeregulering og givet af huslejenævnet i Koummunen som maksimalpriser og ligger til grund for de fleste valuarvurderinger (mig bekendt), men man kan godt bruge et mindre beløb alt efter om standen/standard for lejlighederne er mindre god.
Geografisk beliggenhed indenfor kommunen har ikke den helt store betydning når det gælder omkostningsbestemt husleje.
Jeg har set en del valuarvurderinger - men prøv :http://www.chrhjorth.dk/default.asp?PageNumber=2026 - Hjorth opdaterer sine eksempler på de seneste valuarvurderinger rimeligt ofte, og der står kvm priser både for valuarvurderingen og for den offentlige... bemærk at de aktuelle eksempler er primært fra Nørrebro som er et af de distrikter hvor den offentlige vurdering normalt er meget lav - ligesom Amager.
Valuarens arbejde er ikke raketvidenskab og i de fleste tilfælde kan man regne bagud og finde forudsætningerne. Der er 2 vigtige parametre -hvilken kvm. leje ansætter valuaren at en tilsvarende udlejningsejendom vil indbringe, og hvad er investors krav til egenkapitalens forrentning.
Særligt det sidste er der hvor det helt store stigningspotentiale ligger - prøv at se
www.oline.dk - der er eksempler på boligudlejningsejendomme til salg - og du vil kunne se at afkastkravet til egenkapitalen er meget meget tæt på 1 procent i mange tilfælde - en valuar som vurderer en andelsboligforening vælger oftest et (fiktivt) afkastkrav på 3 procent og derover....
Et eksempel ... en ejendom har en lejeindtægt på 1.100.000 og driftsudgifter på 550.000, hvilket giver et plus på 550.000 – hvis afkastkravet er 3.5 procent så er regnestykket 550.000 (”overskudddet”) divideret med 3,5 x 100 = 15.85 mio kr... MEN hvis afkastkravet er 1.5 procent så hedder prisen 36,5 mio – det hele i grove tal....
Jeg vil mene at du som andelshaver har krav på at se jeres valuarvurdering – ofte har de listet deres beregningsforudsætninger i en note bagerst... spillerummet for en valuar er dermed rimeligt godt eller ”elastisk” og som du selv er inde på er der netop gode muligheder for at give bestyrelsen det resultat de beder om ! Jeg behøver vel næppe at opfordre dig til at melde dig til bestyrelsen – sjovt nok har der været samme ”sang” i min forening i mange år, men efter en større udskiftning i andelshaverne vendte stemningen på en tallerken..... du er velkommen til at sende mig en mail her i forummet hvis der er noget du er i tvivl om.
P.S. Ejendomme som er blevet gennemrenoveret – her er byfornyelsesejendomme medtaget må tage ”fri” husleje i niveauet 850 kr pr meter .... prøv at se eksempelvis den store andelsboligforening i Skydebanegade på Vesterbro...
www.ois.dk - deres kvm pris for den offentlige vurdering ligger langt over ”almindelige” foreninger der er underlagt sammenligningen med omkostningsbestemt lejebyggeri.