Valg af andelsværdi

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Valg af andelsværdi

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 22/02/2003 14:45

Ved beregning af andelsværdien kan ejendommens værdi sættes til en af følgende 4 værdier:

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi.

d) Prioriteret ejendomsværdi pr. 1/4 1981 med tillæg på 22%

Metode a og d giver som regel en lav værdi og anvendes derfor kun i begrænset omfang.
Metode c er tilsyneladende den mest anvendte metode og ejendomsværdien oplyses af Told og Skat.
Metode b kan ofte give den højeste andelsværdi og kan derfor benyttes til fastholdelse af andelsværdien efter fald i formuen f.eks. efter store renoveringsudgifter. Vurderingen koster 10-20.000 kr. årligt.

Der kan argumenteres for ikke at fastsætte andelsværdien til det maksimale, således at man undgår senere fald i andelsværdien p.g.a. renoveringsudgifter eller kursværdistigning på prioritetsgælden.

Andelshavere der ønsker at sælge ønsker måske den højest mulige andelsværdi, da priserne på villaer og ejerlejligheder er steget markant.
Senest rettet af Admin. Jens Arentoft 19/03/2005 16:53, rettet i alt 3 gange.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf heje larsen » 30/09/2003 21:29

Vedr. andelsværdiansættelse skriver Jens Arentoft d.5.3.2003, at praksis er at anvende ejendomsværdien vedr. andelsboligforeninger. Dette er ikke underbygget og jeg har en fornemmelse af, at det ikke gælder over hele landet. Lad det være. Men at skrive at man så har valuarvurderingsmetoden i ekstra reserve er en sandhed med visse modifikationer, idet generalforsamlingen i så fald skal godkende en ændret praksis vedr. fastsættelse af andelskronen - så den reserve skal man ikke tro foreligger uden en generalforsamlings godkendelse. Jeg forudsætter at J.A. hentyder til pgf. 5 stk. 2b.
heje larsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 30/09/2003 21:12

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 30/09/2003 22:31

Min udtalelse om at metode c er den mest anvendte metode bygger dels på tidligere undersøgelse fra Boligministeriet og dels på mit kendskab til andelsboligforeninger i Storkøbenhavn. I de seneste par år har der været en tendens til øget anvendelse af metode b.

Boligministeriets undersøgelse er offentliggjort i en rapport fra 1994 hvor de 4 metoders anvendelse var:
14% benyttede a
18% benyttede b
46% benyttede c
04% benyttede d
18% benyttede anden metode (formentlig ulovligt)

Men at skrive at man så har valuarvurderingsmetoden i ekstra reserve er en sandhed med visse modifikationer

Det er bestemt ikke en sandhed med modifikationer. Hvis foreningen benytter metode c, så har foreningen metode b i reserve.
Beslutningsproceduren er en anden sag, som selvfølgelig skal ske i overensstemmelse med vedtægterne og andelsboligloven.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf lund14 » 14/01/2004 15:43

Hej

Vores egendom blev renoveret i 1997. Derfor blev der optaget et forholdsvis stort lån, hvilket har bevirket, at priserne på de enkelte lejligheder ikke har ændret sig siden 1997.

Derfor overvejer vi valuarvurdering.

Ved en valuarvurdering, hvordan forholder det sig så med forbedringer udført af de enkelte beboere. Hvis der er en lejlighed, hvori der eksempelvis er lagt nyt gulv, er det så en forbedring, der kan lægges oven i prisen, der er fremkommet efter valuarvurderingen, eller er det valuarvurderingen der er den gældende og maksimale pris for lejligheden?

Vh. Jakob
Jakob
lund14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 15/09/2003 21:18
Geografisk sted: Aalborg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 14/01/2004 17:05

Valuaren vurderer kun værdien af den fælles ejendom og vurderer ikke den enkelte andelshavers forbedringer.

Valuarvurderingen kan derfor forhøje værdien af din andel i foreningens formue (den der står i årsregnskabet)

Hertil kan du lægge egne forbedringer i lejligheden, uanset om de er udført før eller efter valuarvurderingen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf lund14 » 14/01/2004 18:04

Tak for svar....

Men hvordan vurderes hele ejendommen, hvis de enkelte lejligheder er i forskellig stand. Skal ejendomsmægleren så se alle lejligheder, hvorefter han laver en samlet pris for ejendommen?

Den pris som ejendomsmægleren vurdere ejendommen til, deles så ud på antallet af kvadratmeter for hver enkelt bolig???? Eller hvordan gøres det normalt???
Jakob
lund14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 15/09/2003 21:18
Geografisk sted: Aalborg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 14/01/2004 22:27

Valuaren skal se bort fra andelshavernes individuelle forbedringer, så de ikke fejlagtigt bliver tillagt både ejendommens værdi og igen i den enkelte overdragelsesaftale som individuel forbedring.

Andelsboligforeningens nettoformue fordeles ofte efter lejlighedernes areal. Fordelingsmetoden bør fremgå af vedtægterne.
Det er ikke hele valuarens ejendomsværdi der fordeles, idet foreningens øvrige aktiver og gæld skal medregnes.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

valuarværdi kontra off. ejendomsvurdering

Indlægaf Byfornyer » 5/02/2004 22:43

Er der nogle, der har erfaringer med at gå fra offentlig ejendomsvurdering til valuarvurdering i en periode op til eller efter byfornyelse?

Min andelsforening er pr. 1.1.02 vurderet iflg offentlig ejendomsvurdering til 5750000 kr. En forening på Østerbro med 2 opgange, 21 andele a 2 værelser, 2 andele af 4 værelser. Bad og toilet på bagtrappen, som man deler med naboen.

Hvad ville den vurderes til i dag, hvis man bruget en handelsværdivurdering?

Hvad vil den vurderes til, når der er gennemført omfattende byfornyelse for i alt 13 mio. kr, inkl renovering af tag, facade, nye køkkener og bad og toilet lagt ind i lejlighederne?

Nogle, der har nogle kvalificerede bud? :smile19:
mvh
Byfornyer
Byfornyer
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/11/2003 09:26

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 6/02/2004 01:04

Nogle, der har nogle kvalificerede bud?

Det kan vist ikke blive til mere end usikre gæt :smile14:

Ejendommens bolig- og erhvervsareal har stor betydning. Har du oplysninger om det ?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Byfornyer » 6/02/2004 14:17

Boligarealet er ca. 1180, der er intet erhvervsareal. Jeg kan ikke komme med præcise tal, men det ligger omkring 1180 kvm. Derudover er der naturligvis kælderareal svarende til ca. 300 kvm, og loftsrum svarende til 200. Vaskekælder og klassisk gård i Østerbrostilen.

mvh
Byfornyer
Byfornyer
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/11/2003 09:26

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/02/2004 16:51

Et konkret eksempel fra en anden ejendom:
Offentlig ejendomsværdi pr. 1/1 2002 kr. 8.500.000
Boligareal 1.550 kvm og erhvervsareal 50 kvm.
Valuarvurdering 10.000.000 = 6.250 kr. pr. kvm.

For dine 1.180 kvm. giver det 7.375.000 kr. som ikke må betragtes som andet end et løseligt gæt.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 4/03/2004 15:35

Til orientering kan jeg oplyse at ejendomsvurderingerne pr. 01/10 2003 kan ses på Told/Skats hjemmeside fra den 15. april 2004 kl. 00.00.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf salvador » 1/05/2005 18:29

angående metode c)..i vores andel har vi kun fastsat værdien til 50% af vurderingen, hvad er normalt?

hvad er den gennemsnitlige kvadratmeterpris for andelsboliger der bruger metode c)?
salvador
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 1/05/2005 18:19

Indlægaf Peter » 1/05/2005 19:45

salvador skrev:i vores andel har vi kun fastsat værdien til 50% af vurderingen


Mener du det seriøst? Er I ude på at snyde jer selv - eller er samtlige andelshavere I jeres forening bare helt ekstremt socialistisk anlagt?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf salvador » 1/05/2005 20:03

Tror egentlig mest der er tale om en MEGET forsigtig bestyrelse..har du nogen ide om hvad det normale er?
salvador
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 1/05/2005 18:19

Indlægaf kandidat » 8/05/2005 22:06

Det er meget normalt, at ligge nogle point (2-5) under den maksimale andelskrone. F.eks kan vi reelt have en andelskrone på 10, men den ligger på 7.5
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf Peter » 8/05/2005 23:16

Med mindre man godt kan lide at forære sine egne og andres værdier væk, så snyder man sig selv ved at holde andelsværdien kunstigt nede.

Med den stigende anvendelse af valuarvurderinger tvivler jeg stærkt på, at ret mange har lyst til at snyde sig selv, sådan som man åbenbart gør i "kandidats" forening.

Tænk hvis ejere af ejerlejligheder begyndte at sælge deres lejligheder billigere end køberne ville betale. Det kan enhver da se, ville være hul i hovedet.

Og hvis man skal låne i andelen kan det også bedre betale sig med en høj andelskrone. Dermed vil belåningsgraden blive lavere, og det vil i de fleste banker give højere udlånsmulighed og/eller lavere rente (dvs. en besparelse), se f.eks.:
http://www.rb-fjernkunder.dk/default.asp?id=631
http://www.almbrand.dk/abweb/pc?pid=pag ... oligkredit
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf salvador » 9/05/2005 12:26

Jeg mener det ville være fornuftigt at bruge en procentsats som svarer til minimum gennemsnittet af hvad andre foreninger bruger....men er der nogen der har en ide om hvordan man kan finde det normale?
salvador
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 1/05/2005 18:19

Indlægaf schang » 10/05/2005 15:20

Hej Salvador,

Hvorvidt man bruger den maksimale andelsværdi eller ej, behøver ikke at have noget med små socialististe vaner at gøre. Vores andelforening har valgt kun at gøre brug 90% af den maksimale værdi. Årsagen er, at vi indenfor dette år skal have ordnet vores trapper og andet. Vi har derfor hensat ca. 10%, svarende til de udgifter vi forventer at få her i år.

Normalt bruger de fleste andelsforeninger deres tilstandsrapport - Hvilke udgifter kan vi forvente at få de næste 5-10 år, til at sætte deres husleje samt deres andelskrone (med eller uden hensættelser) efter.

Så procentsatsen du søger afhænger af foreningens kommende udgifter.

vh
schang
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 34
Tilmeldt: 13/10/2004 18:00

Andelsboligs Værdi

Indlægaf Lena Villadsen » 28/07/2005 11:35

Hej

Min andelsbolig ligger i Hjortshøj, få kilometer uden for Århus. Området er meget attraktivt og der er ingen eller kun få boliger til salg. Vores forening er meget solid - gæld udgør ca 50% af foreningens værdi. Trods disse gunstige forhold stiger min bolig (rækkehus på 82km2) kun 30.000 i gennemsnit om året. Min fornemmelse er, at det er alt for lidt (revisoren er efter mit skøn alt for forsigtig) og at vi snyder os selv. ER der nogen der har en mening om dette? Findes der eventuelt en måde, hvorpå man kan sammenligne med andre boligers værdistigning i samme område?

Mvh.
Lena
Lena Villadsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 28/07/2005 11:20

Spørgsmål vedr. værdiansættelse af andelskrone

Indlægaf Cetti » 29/07/2005 23:44

Spørgsmål: I min andelsboligforening vælger man at værdiansætte andelskronen med 25% rabat i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Er det overhovedet lovligt? Kan man frit vælge om andelskronen skal handle med en rabat/præmie i forhold til en af de givne værdiansættelses metoder?

Mvh.
Cetti
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 29/07/2005 23:38

Indlægaf Peter » 29/07/2005 23:51

Man kan sagtens lovligt vedtage en andelsværdi, der er lavere end det maksimalt mulige. Derved snyder man sig selv og forærer sine værdier til andre (de kommende andelshavere). Det er der underligt nok nogle, der kan lide - enten fordi de er socialister eller fordi de ikke forstår sig på økonomi (som jeg også har antydet ovenfor).

Hvis der er flertal blandt dine naboer for at forære dine værdier væk ved at holde en kunstig lav andelskrone, er der desværre ikke ret meget du kan gøre.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Andelsværdi

Indlægaf Ditte » 10/08/2005 12:06

Jeg har rygter om at man kan fastsætte andelsværdien udfra boligafgiftens størrelse.

Er der hold i dette rygte ?

Med venlig hilsen
Ditte
Ditte
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 10/08/2005 11:46

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/08/2005 05:48

Til Ditte>> Ja det er en and, for der er ingen fordele ved metoden.
En næsten gældsfri forening med en lav husleje skulle så give mindre andelsværdi? Hvis der menes, at en lav boligudgift svarer til høj andelsværdi, er det jo allerede indbygget i metoderne (formue = værdi efter metode - gæld).
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Har best. ikke pligt til at forh. sig til markedsændringer

Indlægaf miepigen » 16/08/2005 00:54

Spørgsmål: Vi ved alle hvor meget andelene stiger for tiden. Jeg bor i en ejendom på Fredriksberg hvor andelskronen ikke har rykket sig i 4 år. Bestyrelsen gør alt i deres magt for at undgå en stigning udfra dels idealistisk tankegang samt et ønske om at købe nabolejligheden billigt til sammenlægning...altså egoistisk..hmm. Nå men jeg vil høre om ikke bestyrelsen har pligt til at oplyse om ejendomsstigning osv. på generalforsamlin, så andelshavere kan få indbik i dette, samt om ikke de skal forholde sig til markedet.
Lejlighederne er ganske små ca. 35 kvm men prisen erogså kun 58.000. Er dette ikke alt for lavt?

Miepigen
miepigen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 16/08/2005 00:27

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 2 gæster

cron