Salg af andelsforening i Aalborg

Salg af foreningens ejendom for at opnå stor økonomisk gevinst.

Salg af andelsforening i Aalborg

Indlægaf stieper » 26/04/2006 23:06

Vi er en andelsboligforening i Aalborg med i alt 36 lejligheder hvoraf 6 er erhverv.

Totalt har vi 2738 m2.

Foreningen er næsten gældsfri, og seneste valuar vurdering var på 9.6 mio kr.

Vi har nu fået 2 forskellige bud på ejendommen, som vi har diskuteret på den årlige generalforsamling. Udover denne vil der blive afholdt en ekstraordinær generalforsamling hvor vi vil diskutere fordele og ulemper ved salget.

Mine spørgsmål lyder som følger:
1. Hvad er en realistisk salgspris for en ejendom i vores kaliber som er opført i ca. 1918 med helt ny gårdrenovering, samt nyere renovering af tag. Her mener jeg selvf. ikke et konkret bud på en værdi, men hvad er normalt? Har ladet mig fortælle at gennemsnitsprisen pr lejlighed ligger omkring 60% af markedsværdien for ejerlejligheder.

2. I hvor stor udbredning er det praksis, at erhvervsmålene i ejendomme som sælges (andelsejendomme), får tilbudt en favorabel fremadrettet lejekontrakt? (Her mener jeg jo at erhverv-andelene skal kompenseres for, at de bliver beskattet af overskuddet på salget af andelen, samt at de kan forvente en væsentlig huslejestigning i forhold til de private lejligheder.)
stieper
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 26/04/2006 22:57

Indlægaf kastetvej » 27/04/2006 08:04

Der er ingen fordel ved at opløse en andelsforening fordi man tror at man ka få stører friværdi, eller at stigningen ikke er som på ejerbolig.
Eks. Ejerbolig koster 1mill, ny andelsejendom 10mill med 10 lejligheder - 80% af dette er realkreditlån, resten er indskud. Hver af de 10 andelshavere skyder 200.000 ind hver.
Hvis market stiger 2%, vil:
Ejer: 1.000.000 blive til 1.020.000
mens andel er steget 200.000 som de 10 skal dele = 20.000 til hver.
Hvis du ser på det, har de 2 forskellige parter begge 220.000 i friværdi.
Nu er andelsboligforeningen i Aalborg af ældre dato, det vil sige din forentning af din "egenkapital" vil være mindre, da boligen vil have en mindre værdi.
Men der kan selvfølgelig være andre fordele... hvis man har penge man gerne vil have forentet :smile2:
kastetvej
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 27/04/2006 07:49

Pas på med sammenligning

Indlægaf CHB » 27/04/2006 11:10

Det er nærliggende at sammenligne prisen på andelslejligheder med ejerlejligheder. Dog kan dette forvride opfattelsen af prisen på andelslejligheder.

Prisen på andelslejligheder er enkelt anskuet; aktiver - passiver/lejligheder. Altså, hvad er andelshaverens andel af foreningens formue. Formuen er igen enkelt sagt, ejendommens værdi - foreningens gæld.

Ejendommmens værdi vurderes i disse tider oftest ud fra en privat valuarvurdering. Denne vurdering skal vise, hvad ejendommen er værd, hvis den blive solgt til en privat udlejer, som blot udlejer lejlighederne. Her er det afgørende parameter renten! Eller sagt på en anden måde, hvad får den private udlejer i rente/afkast (overskud efter: husleje - driftomkostninger).
En salgspris ved et salg er noget højere, da der tillægges en værdi for det potentiale ejendommen har, fx. u-udnyttede tagetage, stor fraflytning så ny husleje kan tages for nye lejere mv. Dette tager en valuarvurdering ikke højde for.

Nå, men tilbage til ejendommens værdi. Da renten er det afgørende parameter for en valuarvurdering, betyder det at den normale markedsrente i Danmark har stor indflydelse. Hvis renten falder, vil en privat udlejer være interesseret i at placere sine penge i en ejendom, hvor renten/afkasten er for ham tilfredsstillende. Hvis renten stiger, vil en privat udlejer hellere placere sine penge i obligationer eller lignende, da han vil få højere afkast der.
Det er princippet om alternativ pacering i forhold til markedsrenten.
DERFOR er det farligt, at sammenligne prisen på andelsboliger med ejerboliger. De påvirker ikke hinanden direkte, MEN afhænger af det samme parameter, Renten.

Du kan bruge ovenstående simplificerede anskuelse til at kigge lidt ind i fremtiden. Hvis du tror på at renten stiger, vil din andelsværdi falde, da valuarvurderingen falder, da private udlejere hellere vil placere sine penge i obligationer end fast ejendom. Så et salg af foreningens ejendom nu er måske attraktivt fordi du kapitalierer din andelsværdi plus værdien for ejendommens potentiale ved et salg. Disse penge kan du selv investerer.

Hvis du tro renten falder, vil din andelsværdi stige, da det bliver mere attraktivt for private udlejere at købe din ejendom og derved påvirker valuarvurderingen positivt.

Ovenstående er meget simplificeret. Der er mange parametre som der ikke er inkluderet. Men budskabet er, kig ikke på udviklingen i priserne på ejerboliger, kig på renten i stedet for, når I skal beslutte om I vil sælge.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf pm » 28/04/2006 10:38

Hej Stieper - find ud af hvad boligudlejningsejendomme i den gamle boligmasse i Ålborg handels til pr kvm som sammenligning - jeg har lige prøvet www.olie.dk, men der er et og andet galt med deres server så søgefunktionen virker ikke- her er ellers 6 boligudlejningsejendomme i Ålborg listet... som regel ligger handelsværdien af en opløst forening lidt over hvad en normal udlejningsejendom handles til alt efter hvor mange frie lejligheder der er.

Sådan som det går andelsmarkedet for tiden ville jeg nu ikke vælge at opløse men der kan jo være mange motiver hertil...

Bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf moccha » 10/05/2006 11:17

moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf 4ndelshaveren » 10/05/2006 11:43

At opløse sin forening og sælge det til en privat investor, svarer til, at man forærer investoren 40 pct af prisen på en tilsvarende ejerbolig. Ud fra et økonomisk synspunkt er det selvfølig et kæmpe hul i hovedet, idet man bagefter skal finde en ny bolig til markedspriser.

Det er et spørgsmålet om tid før lovgivningen tillader konvertering fra andel til ejer. Så scorer man 100 pct af gevinsten mod at betale ejendomsværdiskat som ejermarkedet. Så vent med at opløse...
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 10/05/2006 16:01

At opløse sin forening og sælge det til en privat investor, svarer til, at man forærer investoren 40 pct af prisen på en tilsvarende ejerbolig. Ud fra et økonomisk synspunkt er det selvfølig et kæmpe hul i hovedet, idet man bagefter skal finde en ny bolig til markedspriser.


Ja det er faktisk til at blive sindssyg af at tænke på det, vi solgte vores bygninger for 20 mill og investor solgte dem videre for 30 mill.
Så hvis man vil forære noget friværdi væk, så skal man vælge denne metode.(Det værste er at hverken bestyrelsen eller administrator kan sagsøges for at have handlet udfra egne interesser, jeg har prøvet.)

Mvh moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf 4ndelshaveren » 10/05/2006 17:24

Moccha

Det er ærgeligt at se på jeres vegne, at i solgte billigt og på et tidspunkt, hvor der er ved at ske en opblødning i liberaliseringen af boligmarkedet.

Inden længe vil vi se 150.000-170.000 millionærer (ex andelshavere), der hurtigt sætter sig i gæld igen, når de skal ud og købe bolig.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 10/05/2006 18:58

moccha skrev:http://www.jp.dk/kp/artikel:aid=3722934/


Gad vide hvilken side han er på...
På den anden side bliver han arbejdsløs.

Formanden for Andelsboligernes Fællesrepræsentation, Hans Erik Lund, Viborg, kalder udviklingen for usmagelig.
- De nuværende beboere i ejendommene scorer en samfundsskabt gevinst to gange: de har haft glæden af en lav husleje uden ejendomsskat, mens de har boet her, og får en skattefri fortjeneste ved salg.
Taberne er de nye lejere og samfundet. Lejerne kommer til at betale en væsentligt højere husleje og de får krav på boligsikring.
Det er folk med jævne indkomster, politibetjente og sygeplejersker, der mister adgangen til boliger til rimelig pris, advarer han.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf pm » 11/05/2006 10:03

Hej 4ndelshaveren - jeg må indrømme at jeg de seneste år har fået et godt grin over ABF, og ikke mindst deres formand - i den seneste leder i ABF´s blad (2006 nr 2) - skriver han, at han er glad for at have fået punkteret flere myter om andelsboliger - først og fremmest den med "penge under bordet". Det fremgår af den store rapport som Økonomiministeriet har fået udarbejdet, at penge under, bordet er et forsvindende lille problem. Det ironiske er at selvsamme ABF formand i tide og utide har råbt op om det store omfang af penge under bordet og brugt det som et vægtigt argument for at der skal være tvungne ventelister. (af hans leder fremgår det at han altid har holdt på at penge under bordet er et lille problem)

Generelt om ABF kan man sige at de halter ca 20 skridt bagefter udviklingen - de var kraftigt imod pantsætning af andele for et par år siden - og alle de problemer de malede på væggen som følge deraf, har man ikke set noget til. De var imod valuarvurderinger som "det onde" og de har sat den kraftigtigt i bakgear med deres holdninger på dette område.

Listen er lang, og jeg synes også at det er mærkeligt at ABF synes at repræsentere folk der måske en dag bliver medlemmer frem for dem som rent faktisk betaler til dem....

ABF´s formand oplever jeg som værende imod alt nyt og fremfor at se positivt på forandringer så skal alt være som i gamle dage - et eksempel er de stigende værdier på andelsboliger - han overser fuldstændigt at andelenene selv med de stignde værdier stadig er meget billige - idet folk idag tjener flere penge end i 1982 (på hvilket niveau han helst vil fastfryse andelspriserne..:-) ).

Med stigende andelspriser er kommet en anden mobilitet og der kommer flere andele frem hvor man ikke behøver at kende nogen for at komme med på listen.

Hvis jeg skulle opfordre til noget var det at ABF ændrede optik til at prøve at påvirke nytiltag på andelboligområdet fremfor altid at være lodret i mod - folk stemmer med fødderne - dvs hvorfor mon man idag ser opløsning af foreninger, brug af valuarvurderringer - det er fordi han medlemmer gerne vil det - følg med tiden - følg med udvikningen.

Jeg tror at ABF stadig eksisterer fordi der ikke er noget alternativ, og særligt fordi det er blevet et fast post på andelsboligforeningernes budgetter. Med en god, professionel administrator kan jeg ikke se hvad man skal bruge dem til.

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf jas » 11/05/2006 10:48

Jeg synes det lyder godt med at man kan sælge sin andel til ejerlejligheds pris! Der virker bare som ønske tænkning, der er ingen signaler fra politisk side, tvært imod. Der er regeringens mening at fastholde andelsboliger som et alternativ til ejer og lejeboligere.
Jeg er selv andelshaver i en forening, hvor der bliver talt om opløsning, jeg vil gerne blive boende et par år mere, men jeg overvejer også muligheden med at tage pengene og smutte! 1/2 mill. er bedre end ingenting, men hvis man kan få det dobbelte om et par år er det jo en dårlig forretning. Det 4ndelshaveren siger kan meget nemt bare være varm luft, der er ingen garantier.
jas
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 17/01/2005 23:06

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/05/2006 11:23

til jas

I denne verden er der ingen garantier for at blive rig uden at arbejde hårdt. Men tendensen er at andelsbolgformen er under pres - nu går politikere ind i sagen, så det har ikke set bedre ud. Man kan kun juble. Den varme luftbobbel tager form.

-Velfærdskommisionen anbefaler afskaffelse af maksimalprissystemet.
-Førende boligøkonomer foreslår ophævelse af andelsboligens særstatus = flere penge i statskassen i form af ejendomsværdiskatter.

Bendt Bendsens foreløbige argument er, at frigørelse af andel til ejer vil sætte førstegangskøberne på ejermarkedet under pres.

Hvis du har dollartegn i øjnene kan i jo bare opløse skidtet og donere 30-40 pct til køberen. Gavmildhed i en boligøkonomi med grådighed er et frisk pust.... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf jas » 11/05/2006 22:02

Til 4ndelshaveren!
Jeg kan nemt forstå din pointe, men jeg synes bare du virker lidt naiv. De politikere der er gået ind i sagen er i følge Jyllandsposten en social demokrat. Det plejer ikke lige frem at være dem der går forrest med at liberaliserer.
Så vidt jeg er oplyst har regeringen stort set lagt alt hvad Velfærdskommisionen foreslog på hylden?
Vi er efter min mening tættere på en beskatning af salg end på en frigivelse af priserne. Men hvad ved jeg, du har åbenbart en del oplysninger vi andre ikke har adgang til!!!
jas
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 17/01/2005 23:06

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/05/2006 22:27

Naivitet er den fattige mands drøm... :smile1:

Tro på liberaliseringen, så sker det en dag. Beskatning eller ej er et godt gæt. Et forestående boligkollaps er også et kvalificeret gæt. Jeps der sker en masse på velfærdsområdet de næste mange år. Ejendomsværdiskat fra 170.000 andelsboliger skæpper i kassen, når de bliver ejerboliger.

Jeg har det fint med ,at de forbliver andelsboliger på samme vilkår de næste 10 år. Derefter vil det være dejligt at sælge frit til 6 millioner.

Du må hellere stemme ja for opløsningen og donere ½ million til køber, jf Moccha's eksempel.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf CHB » 15/05/2006 11:21

Til 4ndelshaveren

Det er regeringens opfattelse, at andelsboliger skal bestå som et prisbiligt alternativ på boligmarkedet. Derfor har regeingen aktuelt ingen planer om at ændre ved lovgivningen, så andelsboliger bliver til ejerboliger. Dette oplyser økonomi- og erhvervsministeren i et brev, som svar på et spørgsmål om regeringen vil følge Velfærdskommisionens anbefalinger.

Det er en politisk bombe at røre ved andelsboliger. Det er faktisk kun Det Radikale Venstre, som umiddelbart er for en liberalisering af andelsboligene. Alle andre partier er i mod.
Selv forstår jeg det ikke! Hvis andelsboligerne blev "givet fri" på boligmarkedet, vil det sikkert føre til et samlet fald i priserne. Men ejerboliger kunne så blot konvertere deres lån og på den måde få nedsæt deres gæld tilsvarende. Og udbuddet af lejligheder på markedet vil blive større til reducerede priser, hvilket vil give flere mulighed for at købe deres egen bolig. Derudover kommer alle de andre argumenter, så som skatteindtægter, større mobilitet mv.

Her er faktisk en mulighed for de politiske partier.... ved at kigge på andelsboligforeningerns argumenter, kan de rent faktisk tage en beslutning, som vil gøre godt. Og hvis de var lidt smarte, kunne de gøre det fleksibelt ved at lade det være op til den enkelte forening, om den vil gøre brug af en liberalisering eller ej.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf moccha » 15/05/2006 12:40

CHB skrev:Og udbuddet af lejligheder på markedet vil blive større til reducerede priser, hvilket vil give flere mulighed for at købe deres egen bolig.


Det vil godtnok ikke give en som f.ex. mig mulighed for at købe en ejerlejlighed, selvom markedet vil falde et par 100tusinde.
Det vil fjerne muligheden for at bo i "eget hjem" for mange mennesker, som idag har råd til en andelsbolig, hvis ovenstående scenarie i dit indlæg sker.
Så jeg krydser fingre for det er ren ønsketænkning (idet motivet udelukkende er dollers, trods mange gode forklaringer på det modsatte :smile2: )

Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf CHB » 15/05/2006 15:54

Til Moccha

Hvis priserne blev givet fri, ville nuværende andelshavere jo kunne sælge deres lejliheder til priser, svarende til de priser der på ejerboligmarkedet. Derfor vil en nuværende andelshaver kunne købe "sidelæns" og derved købe en ejerlejlighed.

Da kun ca. 1/5 af andelslejigheder sælges frit (de resterende 4/5 til venner og familie), kan det synes fair alle boligsøgende, at boligmarkedet blev større og mere prisvenligt, hvis andelsboligerne blev givet fri.

Historien har vel bevist at planøkonomiske maksimalprisregler ikke er hensigtsmæssige. Maksimalpriser vil altid skævvride et markedet. Desuden kan det synes formynderiskt, at lovgivningen lægger en grænse på andelsboligpriser; men lader ejerboliger prissætte sig selv. Såfremt at priserne blev givet fri, kunne de foreninger der ønskede det, jo blot bevare deres egne andelsværdier. Det ville jo være ægte demokrati. At foreningerne selv bestemte, hvilken værdi de ønskede. Så kunne foreningerne selv bestemme, hvilkne pris andelene skulle sælges til.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 15/05/2006 16:31

CHB skrev:Hvis andelsboligerne blev "givet fri" på boligmarkedet, vil det sikkert føre til et samlet fald i priserne.


Vi har diskuteret det før. Jeg luftede det synspunkt, at frie andelsboligpriser kan føre til højere ejerboligpriser, hvis andelshaverne benytter et stort salgsprovenu til at købe en større/bedre/mere velbeliggende bolig.

Rune Sørensen, økonom i Realkredit Danmark lufter i Berlingeren, 8. april 2006, 3 sektion, side 14, også det synspunkt, at høje andelsværdier ikke nødvendigvis fører til lavere ejerboligpriser, citat: "De store værdistigninger på andelsboliger er en vitaminindsprøjtning på ejerboligmarkedet."
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf moccha » 15/05/2006 16:48

CHB skrev:Til Moccha
Hvis priserne blev givet fri, ville nuværende andelshavere jo kunne sælge deres lejliheder til priser, svarende til de priser der på ejerboligmarkedet. Derfor vil en nuværende andelshaver kunne købe "sidelæns" og derved købe en ejerlejlighed.


Ja er nok klar over at min røv er reddet :smile1: i og med at jeg har en andelsbolig, men jeg tænkte i mit tidligere indlæg også især på kommende bolighavere, som ikke har råd til en lejlighed til 1-2-3 millioner.

Alle de forklaringer der kommer på at det vil være en god idé at frigive maksimalpriserne, giver jeg ikke møj for, i sidste ende handler det om at ville score kassen - men så indrøm det da :smile17:

Hilsen moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf CHB » 15/05/2006 17:56

Til Moccha

Nej, det er ikke for at score kasse. I min verden er det et nederdrægtigt begreb, hvor man tilrager sig noget, der ikke tilkommer en.
Det er indiskutabelt, at maksimalprissytemet forværrer andelshavernes økonomi i forhold ejere af ejerboliger, både mht. boligomkostninger og opsparing. Jeg ønsker blot, at der kommer valgfrihed. At andelshaveren selv kan vælge hvilken pris, der kan sættes på andelen, en kurs i lighed med aktier mv. Så kan andelshavere, der har idealistiske holdninger jo blot fastsætte sin egen lave kurs.

Et maksimalprissystem vil altid skævvride et marked, og er formynderrisk.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf CHB » 15/05/2006 18:07

Til Andelshaver Nielsen

En interessant tanke, som jeg dog ikke er enig i.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf moccha » 16/05/2006 00:06

CHB skrev:Det er indiskutabelt, at maksimalprissytemet forværrer andelshavernes økonomi i forhold ejere af ejerboliger, både mht. boligomkostninger og opsparing.


Det er også indiskutabelt at en andelsbolig er væsentlig billigere at bo i end en ejerlejlighed, hvorfor der er stor mulighed for at lægge et pænt beløb til side hver måned.
Med fri prisfastsættelse forsvinder denne billige boform for kommende generationer.

CHB skrev:Jeg ønsker blot, at der kommer valgfrihed. At andelshaveren selv kan vælge hvilken pris, der kan sættes på andelen, en kurs i lighed med aktier mv. Så kan andelshavere, der har idealistiske holdninger jo blot fastsætte sin egen lave kurs..


Hvis du ønsker valgfrihed, skulle du måske have valgt en ejerlejlighed, men det havde du måske ikke råd til? Og nu vil du, som enkeltperson, score kassen. Den holder ikke vand i min tørdragt :smile1:

Mvh moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf CHB » 16/05/2006 00:40

Til Moccha

Det er tydeligt, at du tillægger mig motiver, som jeg tidligere har afvist. Jeg ser derfor ingen pointe i at forsætte en dialog med dig.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf moccha » 16/05/2006 09:53

Til CHB.

Du tager fejl, jeg taler ikke om dig personligt, men mennesket generelt.
Ovenstående er altså ikke et angreb på dig, men et angreb på at de fleste mennesker handler med en bagtanke for en stor økonomisk gevinst. Men uden at ville være ved at det er det, der er motivet.

Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf klud » 29/05/2006 21:13

Vi er også ved at sælge vores ejendom, jeg kan oplyse at kvm prisen i aalborg for noget ældre noget, fælles bad, toilet på gangen ligger på ca. 580.

Vi har haft 2 mæglere ude, Nybolig og TK, Nyboligs bud lå ca. 3/4 mio under TK. Vi har fået bud på TKs pris.
klud
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 29/05/2006 21:04


Tilbage til Salg af foreningens ejendom

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 0 gæster

cron