valuar vurdering

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

valuar vurdering

Indlægaf andelsbarn » 17/08/2006 12:01

Jeg har lige et spørgsmål angående valuar vurderinger. For ½ år siden blev vores forening på 1606 m2 (vi har intet erhverv) vurderet af en valuar til 16.000.000,- og ud fra denne pris er vores andelskrone efterfølgende blevet sat til ca. 5700,- pr. m2.
Jeg har forstået at den pris valuaren kommer frem til, er den pris en investor vil give for hele ejendommen, hvis den skal bruges som udlejnings ejendom. Og med et afkast på ca. 3%, Er dette korrekt??
Efter denne vurdering, er der en gruppe af andelshavere der arbejder på at få opløst foreningen, og derefter sælge den til en investor, som så vil omdanne foreningen til udlejningsboliger. Arbejdsgruppen har fået kontakt med en mægler, der har fundet en investor der vil betale 48.000.000,- for vores ejendom. Dette svarer til en m2 pris på ca. 29.000,-.Vi har lige haft general forsamling, hvor vi skulle tage stilling til salget af ejendommen hvilket blev nedstemt. (Så nu kommer mit spørgsmål) når vi nu ved at der er en investor der vil give 48.000.000,- for vores ejendom, er valuarvurderingen på 16.000.000,- så ikke sat ALT ALT for lavt??
andelsbarn
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 17/08/2006 11:54
Geografisk sted: københavn ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 17/08/2006 12:14

Det var godt i nedstemte opløsningen. Der er 2 ting i det du skriver.

1. Værdien ved likvidation (opløsning) ligger som regel højere end valuarvurderingen, da investor kan udvikle ejendommen og sælge videre til endnu højere pris (end de 48 mio).

2. Det er klart at jeres vurdering på 16 mio er underdrevet. Afhængigt af beliggenhed burde det være 16.000-22.000 kr per m2 jævnfør de seneste skriverier i medierne.

3. Valuarer (=ejendomsmæglere) arbejder for firmaer som er aktive spillere som investorer, der kunne finde på at købe foreningens ejendom. De har derfor stor økonomisk interesse i at vurdere dem lavere, for at kunne købe billigt ved en opløsning.

Så i kan trygt blive boende til den lave husleje og vælge en valuar som har markedsindsigt og tør give den reelle handelsværdi og dermed høj andelsværdi. Det er de forpligtiget og får deres honorar for.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 17/08/2006 12:38

Til andelsbarn:

Du har lige præcis dykket ned i et af de største problemer i andelsboligsektoren pt:

Jeg har ikke kunnet finde nogen klar og tydelig lovgivning som præcist angiver den metode valuarer (eller for den sags skyld SKAT) skal bruge ved deres vurderinger af ejendomme.

Lovgivningen er der naturligvis, men den er så kortfattet, at det åbner op for fortolkninger.

Det er så disse varierende fortolkninger, der giver sig udslag i de bemærkelsesværdige forskelle mellem offentlige vurderinger, valuarvurderinger, og reelle handelspriser.

Rent økonomisk mener jeg jeres generalforsamling har taget en forkert beslutning. Hvis man kan få 29000 kr/m2 for sin bolig, så skal man sælge den, og gå over til en ejerbolig. Så er man ude over maksimalprissystemet.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 17/08/2006 12:55

Forkert beslutning er så meget sagt. Forslaget blev nedstemt fordi folk ikke havde travlt med at forlade foreningen med en stor pose penge. Der kan sidde et par enkelte, der kan ærgre sig, men sådan er det.

Fordelen er at sidde til samme lave boligudgift og få en vurdering der afspejler den reelle handelsværdi som nærmer sig likvidationsprisen. Altid en fordel nu, hvor i kender den "sande" værdi, så en valuar skal ikke vurdere foreningen meget mindre end 48 MIO.

Ikke dårligt at få i pose og sæk.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf JN » 20/08/2006 13:29

Nu kende jeg ikke beliggneheden af omtalte ejendom, men valuarvureringen burde se nogenlunde sådan ud:
Udlejningspris: 985 kr. /m2/år = 1,58 mio
Årlige omkostninger: 300 kr./m2/år = 481K
Driftoverskud: 1,1 mio. pr. år
Afkast: 3,5%
Salgspris: 1,1 mio / 3,5% = 31 mio eller ca. 19500 kr./m2

Valuarvurderingen er dermed ca. kun det halve af hvad den bør vurderes til IDAG. Jeg ved ikke om man kan klage over en vurdering, men man må da i det mindst ese forudsætningerne for beregningen, og hvis de har brugt et afkast på 6%, ja så er der jo en forklaring.
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 21/08/2006 12:27

Din beregning er ikke en valuarvurdering, men en vurdering ved likvidation, hvor der beregnes investors afkastkrav. En valuarvurdering afspejler handelsværdien som udlejningsejendom på markedsvilkår, som ligger på typisk 16.000-22.000 kr per m2. I praksis burde de 2 typer vurderinger være sammenfaldende, men af "forsigtighed" eller manglende kendskab til handelsværdien er valuarvurdering altid lavere end værdien ved likvidation.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf JN » 24/08/2006 13:46

Hvis en vurdering ved likvidation og en valuarvurdering i praksis burde være det samme hvad er det så du vil sige?

Du mener vel at det er de i realiteten ikke er ens fordi valuaren trækker noget fra. Men hvad? Du siger valuarvurderingen: "afspejler handelsværdien som udlejningsejendom på markedsvilkår". Hvad gør likvidationsværdien så? Er det ikke det samme?

Nå men jeg ved godt hvad du mener, altså det med valuarens rabat.
I min beregning ovenover blev m2 prisen jo også i dit interval. Ok så kan man trække 10% fra i "forsigtighed", så er vi på 18.000 kr. i eksemplet.
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 24/08/2006 13:56

1. En valuarvurdering neglicerer lejeforhold, fremtidige stigninger for lejeindtægter for bolig og erhverv og udviklingsmuligheder. Her kigger man kun på hvad m2 prisen er værd i området.

2. Værdien ved likvidation tager netop højde for de faktorer som valuarvurderingen ikke behøver at tage højde for. Derfor giver den en højere værdi.

Så forskellen er indlysende.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf JN » 27/08/2006 08:54

Ok nu dæmrer det.
Således skal den m2 pris der kan forventes ved udlejning hvis en forening blev likvideret blot afspejle hvad man kan udleje til normalt i området? Dermed skal man ikke tage hensyn til den nuværende "leje", er det rigtigt?

Hvis det forholder sig sådan, ved du om man noget steds kan se nogenlunde udlejningspriser for forskellige områder?
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/08/2006 11:49

Ved likvidation (opløsning) ser investor bla. på muligheden for at sætte en markedsmæssig husleje i området, som normalt vil være højere end den foreningens medlemmer betaler i boligudgift.

Colliers hjemmeside har nogle meget generelle lejepriser i udvalgte byer. Ellers skal man tage fat i en erhvervsudlejer og spørge ad hvad prisen er på bolig og erhverv i et bestemt område.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf ersenion » 28/08/2006 11:05

16-22000 pr. m2????????????????!!!!!!!!!!!

hvor er det henne i KBH udover Østerbro at sådanne m2 priser findes???


spørg bare for min lejlighed er også Valuarvurd. men kun til 7500.. på Nørrbrogade----
ersenion
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 4/07/2006 14:49

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/08/2006 11:12

ersenion

Få fat i en valuar med markedsindsigt. Handelsværdien på boligudlejning er langt oppe. Sjovt min forening er også på Nørrebrogade og er vurderet til 20.000 kr per m2 for både bolig og erhverv... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf CHB » 28/08/2006 15:02

Til 4ndelshaveren

Hvilken valuar vurderet din ejendom til 20.000,- per m²?
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

WHAT

Indlægaf ersenion » 29/08/2006 09:52

Ville også gerne vide hvem han er ??

for hvis det er rigtigt med de 20.000, så vil det jo koste 2.000.000 kr. for en 100 m2 lejlighed på nørrebro.... det er kun priser man høre om på frederiksberg og den dyre ende af østerbro, sågar hellerups andelslejligheder kan ikke være med på det niveau....
så enten har i en oliekilde under lejligheden eller også er vurderingen helt ved siden af,,,
ersenion
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 4/07/2006 14:49

Indlægaf 4ndelshaveren » 29/08/2006 10:32

ersenion

2 mio er ingenting for 100 m2 på nørrebrogade med en boligudgift på 3200 kr. En ejer koster 4 Mio og koster 15.000-18.000 kr i husleje.

Vurderingen er baseret på handelsværdien, så kontakt jeres valuar. Se dette vilde eksempel på over de 25.000 kr per m2.

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... 2c8a2#6695
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf ersenion » 29/08/2006 11:46

Okay sindsygt... Håber så bare at min stiger til næste generelforsamling, men vi har til gengæld en boligudgift på 5400 inkl. varme--- og vi har faktisk fået lavet vinduer og tag, så måske vil det have en indflydelse...

men ejere koster ikke 4 mil,,, har set lejligheder på over 100 m2 til under 3 mil på nørrebro... bare søg på boligsiden.dk.........
ersenion
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 4/07/2006 14:49

Indlægaf 4ndelshaveren » 29/08/2006 11:57

Da ikke på Nørrebrogade! Du mener ikke beliggenheden har noget at sige... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf ersenion » 29/08/2006 12:40

ikke på nørrebrogade....

HÅBER BARE AT MIN SITGER EN MIA.... for så vil jeg sælge den, og købe mig strandvejsvilla
ersenion
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 4/07/2006 14:49

Indlægaf moccha » 29/08/2006 16:39

ersenion skrev:HÅBER BARE AT MIN SITGER EN MIA....


Økonomen har talt :smile1:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

24 timers avisen

Indlægaf ersenion » 30/08/2006 09:34

Så typisk som det nu skal være er vi alle nu i fare...

læste i 24timer at markedet for udlejningsejendomme var faldet i priser, så derfor kunne man sagtens opleve fald på op til 100.000 i pris, da valuaren skal tage udgangspunkt i udlejningsmarkedet


det kan komme til at gøre ondt
ersenion
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 4/07/2006 14:49

Indlægaf 4ndelshaveren » 30/08/2006 11:24

Der er meget stor mangel på investeringsejendomme, så det er ikke noget som vil slå igennem med det samme. Især i storbyen vil der være stigende efterspørgsel sfa. manglende nybygggeri. På Ørestaden er der mere gang i byggeriet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf JN » 31/08/2006 12:20

Hej 4ndlshaveren,

For flere investeringsejendomme som kan ses på Colliers og også på Oline tager salgsprisen udgangspunkt i at afkast på 1,75-1,92%, for ejendomme på Nørrebro og Østerbro. Vil du mene at investorerne er helt dernede pt. og man kan forvente noget i den retning ved forestående valuarvurdering?
Investoren har jo selvfølgelig også den interesse at ejendomme i disse områder vil stige i pris fremover og måske forventer at hente noget af sit afkast ad den vej.

Men hvis afkastet beregnes som u2% i den forening hvor jeg bor på ø.bro kan jeg vist godt forvente en stigning i andelsværdien. Spørgsmålet er blot igen om det kun er ved likvidationer det sættes så lavt?
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 31/08/2006 12:51

Selfølig skal man forvente stigninger på 300-400 pct. Alt andet er sjusk.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf JN » 31/08/2006 12:59

Øv, jeg forventede en seriøst svar fra dig. Det er ikke 3-400% jeg går efter, men det lyder som du har en rigtig god indsigt i markedsforholdene. Det kunne da være interessant at se om valuaren opererer med samme afkastgrad som ved likvidation. I øvrigt ser jeg meget få eksempler på at valuarrapporterne udspecificeres. Der er lidt generelt om ejendommen, og lidt snak fra de varme lande om lav rente og igen personlige interesser og sådan noget. Derefter lidt om driftudgifterne og forsikringer, off. vurdering, grundværdi og så ud af det blå den vurderede salgspris.
Der er igen lejesatser og beregninger, afkast % m.m. Gad vide om det er fordi det er så grotest simpelt regnestykke at valuaren ikke vil ud med det. Han skal jo også leve af noget, ik? :-)
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 31/08/2006 13:17

Det der skulle siges er sagt, så det nytter ikke noget du går i rundkreds om den varme grød.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 11 gæster

cron