Valg af andelsværdi

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Re: Har best. ikke pligt til at forh. sig til markedsændring

Indlægaf ktb » 16/08/2005 22:44

miepigen skrev:. Nå men jeg vil høre om ikke bestyrelsen har pligt til at oplyse om ejendomsstigning osv. på generalforsamlin
Miepigen


I får vel et årsregnskab hvor ejendomsvurderingen fremgår?

Mht til om prisen er for lav: Generalforsamlingen bestemmer hvor høj eller lav andelsværdierne skal være
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf E. Larsen » 9/11/2005 22:46

Svar til Miepigen: Selvfølgelig har andelshaverne krav på at kende den offentlige vurdering, den skal da stå i regnskabet, eller er det ikke retvisende. Men du kan altid selv gå på nettet og finde ejendomsværdien.
E. Larsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 9/11/2005 21:47

Indlægaf posedame » 11/03/2006 13:23

Jeg har en andelslejlighed på Nørrebro, den er 52 kvm2 og værdien er 20.500 helt latterligt lavt. Foreningen er godt tre år gammel og det er førstegangsprisen. Jeg vil gerne sælge min lejlighed inden for det næste års tid men jeg er selvfølgelig interesseret i en fair pris. Hvordan kan jeg undersøge hvad en eventuel valuarvurdering ville betyde rent prismæssigt og hvordan overbeviser jeg bedst muligt de andre beboere og ikke mindst bestyrelsen? Bestyrelsen virker på ingen måde interesserede i at hæve priserne, hvilket jeg synes virker tåbeligt.
posedame
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 11/03/2006 13:18
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 11/03/2006 18:51

Du kunne jo starte med at undersøge det glimrende debatforum, som du allerede har bevæget dig ind på. Der ligger en database som brugerne har samlet, hvor man kan se kvadratmetervurderinger for de enkelte foreninger, men regn med omkrin 10000+ (2006) pr. kvadratmeter i vurdering.

Argumentet vil være, at med indførelsen af pantsætning af andele, er det jo relevant også i relation til optagelse af billige lån, ligesom en valuarvurdering ikke betyder øget ejendomsskat, idet den offentlige vurdering ikke stiger samtidig.

Eller kig dig lidt rundt herinde, du vil få mange gode svar og argumenter for en forhåbentlig overtalelse af den forstokkede bestyrelse :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf posedame » 12/03/2006 13:38

Tak zuma jeg vil undersøge sitet lidt mere og forhåbentlig føle mig godt rustet til næste generalforsamling.
posedame
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 11/03/2006 13:18
Geografisk sted: København

Hvordan fortages en Valuarvurdering?

Indlægaf golf » 27/07/2006 11:46

Jeg bor i en andelsboligforening på Østerbro, og fremsatte på den årlige generalforsamling forslag om, at få foretaget en valuarvurdering.

Bestyrelsen havde forud for generalforsamlingen udsendt information om valuarvurderingen, som fremgår af nedenstående citat. Mit spørgsmål er i denne forbindelse: Hvordan foretages en valuarvurdering egentlig, og sker det virkelig udelukkende med udgangspunkt i lejefaktoren? Eller tages der højde for andre faktorer så ejendomsværdien, kommer tættere på markedsværdien for boligudlejningsejendomme?

"Enhver vurdering inkl. valuarvurdering foregår i princippet ved at man beregner den samlede årlige husleje for en ejendom og ganger resultatet med noget man kalder lejefaktoren.

Vurderingspris = Samlet husleje * Lejefaktor

Lejefaktoren bestemmes af markedspriserne på udlejningsejendomme (ejet af de såkaldte bolighajer) i fri handel.

Gennem de senere år har lejefaktoren for de handlede udlejningsejendomme været stigende. Hovedparten af de handlede udlejningsejendomme har opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-6 gange lejen, medens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen. Undertiden ses det i de største byer, at ejendomme handles til omkring 30 gange lejen.

Den samlede husleje udgør ca. 6 mio. kr. årligt og den offentlige vurdering (2004) er 119 mio. kr. Lejefaktoren er således 119/6= 20. Hvis lejefaktoren sættes 50% højere til 30 vil den regnskabsmæssige ejendomsvurdering blive 178 mio. kr. Hvis vi spørger 10 statsautoriserede valuarer om hvad lejefaktoren er for Jagtgården vil de så komme frem til samme resultat? Næ, det vil de ikke. Hvilken lejefaktor skal vi da vælge? Den højeste eller den laveste?

Danmarks Statistik holder regnskab med salget af ejendomme. De senest opgjorte tal for salg af udlejningsejendomme i København er gengivet herunder:

Antal salg ved prisberegning 2002 53
2003 62
2004 79
Pris pr. ejendom i 1000 kr 2002 10860
2003 14624
2004 16192
Købesum i 0/00 af ejendomsværdi 2002 1554
2003 1653
2004 2287

For det første skal man være opmærksom på, at det kun er mindre ejendomme der er tale om. Yderligere er antallet af handlede ejendomme under 100 om året. Disse tal er hvad en valuar har at foretage sin vurdering ud fra. Det kan vi jo gøre lige så godt.

Hvis generalforsamlingen kan beslutte om den ønsker en lejefaktor på 10, 20 eller 30, så er det meget let at beregne ejendommens regnskabsmæssige vurdering. Vi behøver ikke at betale statsautoriserede eksperter hverken 30 eller 50.000 kr. for at gøre det. Vi vedtager blot i fællesskab en lejefaktor medens vi i kor messer ordene "Hokus pokus, filokus." Så har vi tjent 50.000 kr. Mere latinsk er det såmænd ikke.

Lejefaktoren for vores ejendom er 20, svarende til maksimum for en "ældre, særlig velholdt ejendom." Det vil være muligt, at finde en valuar som vil ansætte lejefaktoren til 30. Næppe højere."
golf
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 25/07/2006 12:06

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/07/2006 12:42

Dit udlæg var den "svære" valuarmetode.

Det simple og mest pålidelige er simpelthen at tage en valuar, som kender det område, foreningen ligger på og dermed også handelsværdien per kvadratmeter for bolig og erhverv i området. Eks. en forening med 3000 m2 bolig og 1000 m2 butiksareal vil på Østerbro have værdien.

Værdi = 3000 m2 x 20000 kr/m2 + 1000 m2 x 22000 kr/m2

Værdi = 82 MIO

Der sættes et buffer ind til dårligere tider, hvormed andelskronen beregnes ud fra eks. værdien 70 MIO.

Vurdering per m2 bliver 23.333 kr per m2 med buffer eller 27.333 kr per m2 uden buffer.

Hvem sagde vi ikke nærmer os markedspris?...

:smile3:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 27/07/2006 13:19

4ndelshaveren skrev:Eks. en forening med 3000 m2 bolig og 1000 m2 butiksareal vil på Østerbro have værdien.

Værdi = 3000 m2 x 20000 kr/m2 + 1000 m2 x 22000 kr/m2


Er det nogle rent hypotetiske kvadratmeterpriser til ære for beregningseksemplet?
Eller er der valuarer, der vurderer så højt? Hvem?

Med så høje vurderinger skulle der være plads til ganske meget selvbestemt buffer
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/07/2006 14:30

Et typisk eksempel fra det virkelige liv på en superbeliggenhed på Østerbro, der afspejler den markedsmæssige handelsværdi.

En mindre attraktiv beliggenhed ligger nogle tusinde under. Bemærk at værdien per m2 for erhverv er forskellig, højst for restauration/butikker, dernæst kontor og sidst lager.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf gryzzx100 » 21/09/2006 01:08

4ndelshaveren skrev:Et typisk eksempel fra det virkelige liv på en superbeliggenhed på Østerbro, der afspejler den markedsmæssige handelsværdi.

En mindre attraktiv beliggenhed ligger nogle tusinde under. Bemærk at værdien per m2 for erhverv er forskellig, højst for restauration/butikker, dernæst kontor og sidst lager.


Kan ikke helt forstå dit eksempel... vores ejendom på frederiksberg med ca. 1224 m2 + 50 m2 erhverv blev vurderet til 10.000kr/kvm.... og det er pr. dags dato. Ejendommen er velholdt osv.
gryzzx100
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 15/09/2006 18:11

Indlægaf 4ndelshaveren » 21/09/2006 12:12

Gryzzx100

Find en valuar der har markedsindsigt. Han skal sætte den korrekte pris. I de gode kvarterer i byerne og inkluderet Frederiksberg skal m2 priserne ligge på 16.000-22.000 kr.

Valuarer sætter med vilje en lavere pris, fordi firmaet de arbejder for lever af at opkøbe investeringejendomme og sælger videre. De er klar til at købe jeres ejendom ved opløsning og sælge videre med 100 pct fortjeneste. Valuarer (=erhvervsmægler) er blot en køber, når han vurderer og en sælger når han har købt billigt og skal sælge dyrt.

PS: Jeg håber ikke de 10.000 pr m2 jeres ejendom er andelskronen, for det er nettoformuen og ikke den rå m2 vurdering.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf gryzzx100 » 21/09/2006 12:49

Nej. andelskronen er sat til omkring 990. og hele ejendommen er sat til omkring 16.000.000

jeg synes også det lyder underligt med den lave pris.
gryzzx100
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 15/09/2006 18:11

Indlægaf zuma » 21/09/2006 15:52

Vi har lige skiftet valuar og det betød en pris på 14,5 mio til 22 mio pr. m2, så det kan altså godt betale sig at være lidt vågen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Peter » 21/09/2006 21:26

zuma skrev:Vi har lige skiftet valuar og det betød en pris på 14,5 mio til 22 mio pr. m2, så det kan altså godt betale sig at være lidt vågen.


Æh - du mener vel "tusinde" og ikke "mio."?
Eller mangler der oplysning om antal kvm. i din sætning?

Og hvad hed valuaren - det lyder jo lovende! :smile2:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf zuma » 22/09/2006 11:14

He he du har så evigt ret. 22.000 pr. m2, så kan det vist ikke misforståes :smile3:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf kontapus » 22/09/2006 11:25

Hov, det var vist prøvet før... :smile1:
Senest rettet af kontapus 22/09/2006 11:31, rettet i alt 1 gang.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 22/09/2006 11:27

Zuma bekræfter det vi vidste,

1. Jurister/advokater sætter altid for mange nuller på regningen.

2. Jurister og tal...hmmmm.

3. Jurister og børneporno - bekræftet med en dom.

4. Jurister mangler empati og har ringe lederevner, kilde DJØF, nummer 16.

5.

6.

7. Osv osv



:smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

fastsættelse af andelsværdi

Indlægaf EmilyS » 14/12/2006 18:17

Hej,
jeg har nu det meste eftermiddagen, forsøgt at finde informationer om hvordan man mest fordelagtigt fastsætter værdien af sin andelsbolig. Heldigvis stødte jeg på dette forum, men jeg er dog stadig lidt i tvivl om de forskellige metoder at gøre det på.
Jeg har i ca. 6 år boet i en andelslejlighed, der stort set koster det samme i dag som da jeg købte den. Nu er vi i foreningen heldigvis endelig sluppet af den overforsigtige formand og man er endelig begyndt at tale om muligheden for en valuarvurdering. Desværre er der ikke rigtigt nogen, som ved hvordan dette fungerer og jeg er derfor bange for at vi ender med enten ingen - eller en rigtig dårlig vurdering. Dette er baseret på at en af bestyrelsesmedlemmerne talte om en mulig stigning på 100.000 for de enkelte lejligheder (de er ca. 52kvm). Dette synes jeg umiddelbart lyder meget lavt, da den pålydende værdi pt. er 200.000. Kan man ikke nærmere forvente en fordobling eller tre-dobling (også selvom lejligheden ligger i NV og altså ikke det mest attraktive område i byen)?
Er der forskellige måder at lave en valuarvurdering på og hvordan finder vi den mest fordelagtige? Hvordan finder man typisk frem til en (god) valuar?

Mange hilsner - og tak for et ellers rigtigt oplysende og informativt forum!
Emily :smile2:
EmilyS
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 14/12/2006 16:57

Indlægaf zuma » 15/12/2006 09:15

Der kan jo være forskel på en god valuar og en der vurderer højt, men der ligger en masse anbefalinger her i forummet, men generelt er Lars Wismann da bestemt i den øverste ende.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf sam » 15/12/2006 10:53

Hej Emily
Medmindre I har taget store lån i foreningen de seneste år, burde den forrige + kommende offentlige vurdering give mulighed for pæne stigninger i andelsværdien.
Har du undersøgt hvordan man fastsætter andelskronen, og hvordan den forholder sig til foreningens "værdi".
Kh Sam
sam
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 95
Tilmeldt: 14/01/2006 11:46

Salg af herskabslejlighed

Indlægaf ssnougie » 18/03/2007 20:12

Hej

Vores ejendom er steget så meget at det nok bilver svært at sælge mig lejlighed....og jeg er ikke i tvivl om det bliver svært at sælge den hvilket jeg jo gerne vil nu.

Det er en smuk herskabslejlighed på Frederiksberg ved sørerne på 173 kvm til en husleje på 5000 kr.

Forige år kunne jeg snildt ha solgt den for 1,8 mil...MEN NU KOSTER DEN ALTSÅ 5 MILLIONER.

Mit spørgsmål er bare, hvor fedt det er nå man ikke kan få den solgt igen ??????

Og selvom jeg vælger at gå ned i pris , så kan jeg ikke fordi så skal sælger betale differancen op tl de 5 mill. SKAT.
ssnougie
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 16/03/2007 11:03

Indlægaf PeterLib » 19/03/2007 10:31

Du må meget undskylde, men det er da vist det rene vrøvl!

Hvis du har en attraktiv lejlighed, kan den altid sælges, det er kun et spørgsmål om pris. Hvor længe har du haft den til salg uden at kunne sælge??

Se positivt på det, du får nu mulighed til at sælge til den højeste mulige pris - nemlig markedets.

Der er ikke nogen regler om at andelsboliger skal sælges til maksimalpriserne, de skal blot sælges til priser der er på eller under maksimalpriserne. Altså ingen udligning op til max.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

ja men

Indlægaf ssnougie » 19/03/2007 10:39

ja men jeg vil jo også gerne sælge den til prisen men det virkr bare umuligt...men har også kun haft den til salg i 2 uger og folk læser det som der står en halv mil og ikke 5 mill på andelsprisen selvom jeg har skåret det ud i pap i annoncen
ssnougie
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 16/03/2007 11:03

Indlægaf zuma » 19/03/2007 10:41

Jeg kan ikke se problemet. Hvis du vil have den høje pris, må du jo vente til der kommer en køber og byder på, ellers må du gå ned i pris. Længe leve markedsmekanismerne.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf karina » 19/03/2007 17:22

5 mio for en andel er da heller ikke godt! Eller læser jeg forkert nu? Hvor meget er den værd? Hvis det er en andel til 5 mio kan man jo ligeså godt købe en ejer!
karina
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 46
Tilmeldt: 13/11/2005 11:52

ForegåendeNæste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 0 gæster