af golf » 27/07/2006 11:46
Jeg bor i en andelsboligforening på Østerbro, og fremsatte på den årlige generalforsamling forslag om, at få foretaget en valuarvurdering.
Bestyrelsen havde forud for generalforsamlingen udsendt information om valuarvurderingen, som fremgår af nedenstående citat. Mit spørgsmål er i denne forbindelse: Hvordan foretages en valuarvurdering egentlig, og sker det virkelig udelukkende med udgangspunkt i lejefaktoren? Eller tages der højde for andre faktorer så ejendomsværdien, kommer tættere på markedsværdien for boligudlejningsejendomme?
"Enhver vurdering inkl. valuarvurdering foregår i princippet ved at man beregner den samlede årlige husleje for en ejendom og ganger resultatet med noget man kalder lejefaktoren.
Vurderingspris = Samlet husleje * Lejefaktor
Lejefaktoren bestemmes af markedspriserne på udlejningsejendomme (ejet af de såkaldte bolighajer) i fri handel.
Gennem de senere år har lejefaktoren for de handlede udlejningsejendomme været stigende. Hovedparten af de handlede udlejningsejendomme har opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-6 gange lejen, medens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen. Undertiden ses det i de største byer, at ejendomme handles til omkring 30 gange lejen.
Den samlede husleje udgør ca. 6 mio. kr. årligt og den offentlige vurdering (2004) er 119 mio. kr. Lejefaktoren er således 119/6= 20. Hvis lejefaktoren sættes 50% højere til 30 vil den regnskabsmæssige ejendomsvurdering blive 178 mio. kr. Hvis vi spørger 10 statsautoriserede valuarer om hvad lejefaktoren er for Jagtgården vil de så komme frem til samme resultat? Næ, det vil de ikke. Hvilken lejefaktor skal vi da vælge? Den højeste eller den laveste?
Danmarks Statistik holder regnskab med salget af ejendomme. De senest opgjorte tal for salg af udlejningsejendomme i København er gengivet herunder:
Antal salg ved prisberegning 2002 53
2003 62
2004 79
Pris pr. ejendom i 1000 kr 2002 10860
2003 14624
2004 16192
Købesum i 0/00 af ejendomsværdi 2002 1554
2003 1653
2004 2287
For det første skal man være opmærksom på, at det kun er mindre ejendomme der er tale om. Yderligere er antallet af handlede ejendomme under 100 om året. Disse tal er hvad en valuar har at foretage sin vurdering ud fra. Det kan vi jo gøre lige så godt.
Hvis generalforsamlingen kan beslutte om den ønsker en lejefaktor på 10, 20 eller 30, så er det meget let at beregne ejendommens regnskabsmæssige vurdering. Vi behøver ikke at betale statsautoriserede eksperter hverken 30 eller 50.000 kr. for at gøre det. Vi vedtager blot i fællesskab en lejefaktor medens vi i kor messer ordene "Hokus pokus, filokus." Så har vi tjent 50.000 kr. Mere latinsk er det såmænd ikke.
Lejefaktoren for vores ejendom er 20, svarende til maksimum for en "ældre, særlig velholdt ejendom." Det vil være muligt, at finde en valuar som vil ansætte lejefaktoren til 30. Næppe højere."