Hvad bør vi betale i kvm. pris for vores lejeejendom

[koden]

Ejer har solgt vores ejendom og vi har nu de 10 uger til at stifte forening.
Prisen er 21.000 kr kvm.
Den ligger atraktivt tæt på by,tog og vand i Lyngby.
Bygget i 1948.

Kan se at ejerlejligheder er sat til salg til 35.000 kr. kvm. lidt dårligere beliggende.
Vores ejendom er nok ikke i den bedste vedligeholdelses standard, men den er nogenlunde...

[Admin. Jens Arentoft]

Du kunne beregne afkastprocenten og vurdere på den:

Lejeindtægt
- udgifter excl. terminsydelser
-----------------------------------
Nettooverskud
-----------------------------------

Nettooverskud x 100
-------------------------- = afkastprocent
Købesum

[koden]

Puha...så skal jeg jo til at regne:-)

[pm]

Hej Koden - måske er dit spørgsmål snarere - "er det en god forretning at købe vores ejendom til kr 21.000 pr kvm?

For det er et tilbud I kan slå til på eller lade være - ejendommen er solgt til anden side med mindre i accepterer de 21 k ....

Har dog set et enkelt tilfælde hvor det lugtede af at ejendommen var handlet til over markedspris og så "tilbudt" til lejerne .... det var dog relativt let at konstatere at der var navne sammenfald i det sælgende og købende selskab... prisen var også temmelig opskruet - 34.k ud til roskildevej:-)

anyways tilbage til din case.... købere køber nok på afkast men som du kan se af flere tråde i forum så er det forventninger til fremtidigt indtjeningspotentiale der tæller en del når det gælder udlejningsejendomme ....

Så er der forhold vedrørende jeres ejendom der kan argumentere for en højere fremtidig indtjening ..?

Har i butikker i ejendommen?
Kan loftsetagen udstykkes ?
Kan I bygge flere etager på ? - lyder som om det er lav bebyggelse og måske siger lokalplanen at der er plads til et par etager mere....
Har i et stor flot gavl man kan leje til reklameplads - (kræver central beliggenhed)

Jeres bygår er ikke det bedste - 1948 - lige efter krigen med knaphed på materialer - nok ikke verdens bedste mursten og mørtel...:-)

Det lyder som markedsprisen .... 21 k - tjek www.oline.dk - du kan nok ikke finde noget der ligner nøjagtigt men prøv alligevel.

og så husk de store ejendomsselskaber er langsigtede og har bredt diversificerede porteføjler med mange forskellige ejendomme og har ikke forventninger om kæmpe prisstigninger fra dag et....

Købe I så forvent ikke de store prisstigninger - men at I selv har styr på ejendommen....

bedste hilsner og held og lykke

PM

[koden]

Tak for svar:

Har i butikker i ejendommen? NEJ
Kan loftsetagen udstykkes ? NEJ
Kan I bygge flere etager på ? - lyder som om det er lav bebyggelse og måske siger lokalplanen at der er plads til et par etager mere....
NEJ høj stue og til anden sal. Tror ikke der må bygges højere her, da der ligger villaer omkring ejendom.
Har i et stor flot gavl man kan leje til reklameplads - (kræver central beliggenhed) Ja høj gavl men ingen ville kunne se reklame :-)

Det er nok også mest det med at have styr på ejendommen der trækker...
1948 var nok et dårligt byggeår. men en arkitekt pris har det fået :-)
Isolering er også elendig, selvom der er efter hulrums isoleret.
Murene er simpelthen for tynde til at rumme ret meget isolering.

D.v.s. at lejer ejl. til 35.000 kvm. ikke er sammenlignligt?
Har det stor eller ingen betydning at vi ligger stenkast fra LYngby sø, enkelte lejl. med lille vandudsigt (meget lille :-)
Mange mange tak for fyldigt svar.

[Admin. Jens Arentoft]

D.v.s. at ejerlejl. til 35.000 kvm. ikke er sammenlignligt?

Ejerlejligheder kan ikke sammenlighnes med en udlejningsejendom.

Har det stor eller ingen betydning at vi ligger stenkast fra Lyngby sø, enkelte lejl. med lille vandudsigt (meget lille :-)

En god beliggenhed er altid en fordel.

Prisen presses formentlig op da der ikke er så mange etageejendomme i Lyngby.

Jeg synes ikke 1948 er så tosset - dengang byggede man jo f.eks. med betonfundament så der ikke blev suget fugt ind via fundamentet.
Bygninger fra før ca. 1900 har som regel ikke betonfundament, men derimod murstensfundament der suger fugt.

Under 2. verdenskrig sparede man på kobberet i el-ledningerne, så de var kun 1,0 kvadratmilimeter mod normalt 1,5 kvadratmilimeter.

Kan du oplyse tallene for leje, driftsudgifter og købesum ?

Selvbestemmelse er vigtig og på sigt vil det være en god investering.

[koden]

leje og købesum burde være nemt. Drift det må jeg lige se om jeg kan finde ud af via de 2 kg papir vi alle har fået ind af døren.

Hvad så når andele laves til ejer boliger?
Så bliver de vel lige pludselig ikke 21.000 kr. kvm men 35.000 (i det her tilfælde)???

Ja mange spørgsmål, men jeg vil til at lære det :-)

[koden]

Hvis jeg har set rigtigt, så er købesum 208 mill.
Leje indtægter for alle 150 lejemål er 8,5 mill årligt.
Driftsudgifter står til 2,1 mill årligt.

Driftsudgifter er jeg lid i tvivl om.
På en a4 side er der punkt I som er driftsudgifter på 2.1 mill. som består af vicevært, skatter afgifter o.s.v.
På samme side er punkt II afkast som under afkast ialt er 700.000 kr.

nederst er det tal så lagt til driftsudgifter og hedder punkt III som ændring for hele ejendom 2,8 mill. kr.

Håber det kan bruges ???

[koden]

Så lykkes det.
Efter at have haft ikke mindre end 2 adm. til at kigge på tallene og møder hvor tal blev fremlagt, så blev det droppet.
Fordobling af husleje var ikke spiseligt.

men så kom
Andel og Bolig Administration A/S
Vester Voldgade 10, 2.
1552 København V
Tlf: 33911500
ind i billedet.....

Ejendom har 150 lejemål, hvoraf 71 er moderniseret.

Hvor de tidligere adm. gik efter en form for samlet og ligevægtig løsning tror jeg, så gik andel og bolig efter en anden model, som nok tilgodeså de moderniserede lejl. mest.
Det er også i de moderniserede at folk med pengene sidder.

De gamle lejl. ville stadig få fordobling af husleje, men de moderniserede ville få en mindre stigning og mulighed for at købe forbedringer.

Med en god valuarvurdering på ejendom og kun 52% tilslutning kom andelskrone så op på 6500 kr. kvm.
lejerne kommer til at bo til leje i en andel (alt andet lige bedre end alternativ).

Andelsejere scorede kassen.....

Sådan kan det gå, når andre øjne ser på det.
Jeg vil gerne uddybe tal hvis nogen ønsker det....