Min viden om støttede andelsboliger er særdeles begrænset (tæt på 0), og jeg skriver nedenstående dels for at bidrage med et konkret eksempel, og dels for at høre Jens (eller andre) nærmere om evt. tilbagebetalingskrav.
Andelsværdien fastsættes efter en af 3 metoder, hvor hvert princip for ejendomsvurdering medfører krav om et bestemt princip for opgørelse af gælden:
1) Anskaffelsessum - nominel restgæld
2) Offentlig ejendomsvurdering - kursværdi (indeksreguleret ved indekslån)
3) Valuarvurderet handelsværdi - kursværdi (indeksreguleret ved indekslån)
Som det ses, skal gælden iflg. andelsboligforeningsloven opgøres på samme måde uanset om man bruger offentlig ejendomsvurdering eller valuarvurdering - men IKKE hvis man bruger oprindelig anskaffelsessum.
Jeg har kendskab til et eksempel på en relativt nybygget andelsforening med rentestøttede indekslån, hvor man stadig anvender den oprindelige anskaffelsessum, fordi det i det konkrete tilfælde giver den højeste andelsværdi. Den offentlige vurdering er (ind til videre) ikke ret meget større end deres anskaffelsessum, til gengæld er deres kursværdi GANSKE meget større end nominel restgæld. Derfor ville deres andelsværdi falde ved skift fra anskaffelsessum til offentlig vurdering. Der kunne MÅSKE være LIDT at hente i en valuarvurdering fra en meget glad valuar, men der er tale om en lille provinsiel forening for ældre mennesker, der ikke rigtigt bryder sig om forandringer... Som sagt er dette blot et konkret eksempel.
På
http://www.ejendomsadministration.nu/an ... formue.htm har Jens dog skrevet følgende, som jeg ikke kan finde grundlaget for:
"Andelsboliger som er nyopført med støtte efter boligbyggeriloven kan formentlig ikke benytte handelsværdimetoden ved formueopgørelsen, bl.a. fordi de er finansieret med indekslån, hvortil der ydes offentlig støtte, som ifølge § 66 a i lov om boligbyggeri kan kræves tilbagebetalt, hvis andelsboligforeningen opløses. Da tilbagebetalingskravet skal medregnes i formueopgørelsen vil handelsværdimetoden normalt være uden interesse for disse foreninger."
Er det virkelig rigtigt?
Hvis "tilbagebetalingskravet skal medregnes i formueopgørelsen", hvor står det så, at dette KUN skulle gælde for valuarvurdering og ikke for offentlig vurdering?
Jeg har set lidt på
andelsboligforeningslovens § 5, stk. 5-10, måske særligt stk. 10. Jeg skal endnu en gang gerne indrømme, at jeg slet ikke kender til de mange forskellige støtteformer. Men jeg kan ikke finde det nævnt, at disse regler kun skulle gælde ved bestemte værdiansættelsesmetoder.
Den offentlige vurdering og en valuarvurdering skal vel i øvrigt BEGGE udtrykke ejendommens kontantværdi som udlejningsejendom? Det har PeterLib jo brugt en hel del energi på at få vurderingsmyndighederne til at forstå!
Så burde støtte vel ikke have mere indflydelse på den ene vurderingsmetode end den anden? Eller tager jeg fejl? Er der særlige forhold som gør, at offentlige vurderinger skal være anderledes end valuarvurderinger lige netop for støttede ejendomme?
Hvis ikke det direkte følger af andelsboligforeningsloven, at tilbagebetalingsforpligtelsen skal modregnes i formueopgørelsen, så er der vel kun tale om en eventualforpligtelse. Iflg. årsregnskabslovens sædvanlige principper skal en sådan ikke indregnes i balancen, men kun noteoplyses, og dermed indgår den jo ikke i formueopørelsen?
Nu kender jeg som antydet intet til støttereglerne, så ovenstående skal kun opfattes som det er skrevet - dvs. mestendels som spørgsmål, som jeg gerne vil blive klogere på!