Konvertering af gæld fra forening til privat

Spørgsmål og svar bedes placeret i den af nedenstående kategorier som passer bedst.
Indlæg placeres kun i Diverse-kategorien hvis der ikke findes en anden passende kategori.
Der kan stilles generelle andelsbolig-spørgsmål til besvarelse af sitets øvrige brugere. Spørgsmål som kræver detaljeret indsigt i en konkret sag, kan ikke forventes besvaret.
Kig først om et lignende spørgsmål er besvaret i et af de over 12.000 indlæg der tidligere er skrevet.
BRUG GERNE SØGEFUNKTIONEN.

Konvertering af gæld fra forening til privat

Indlægaf Lars75k » 24/04/2007 12:41

http://borsen.dk/bolig/nyhed/108130/

Er der nogen der har gjort det? Jeg har hørt om en enkelt større i københavn, men er der andre?

Mvh Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf aratan » 2/05/2007 08:38

Vi har netop vedtaget på vores GF at gøre det, spørg igen midt i august så skal jeg fortælle dig hvordan det gik...

[Hvis du inden da vil vide hvordan vi strukturerede det, så spørger du bare :-]

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 2/05/2007 10:05

Det sker især i foreninger med stor gæld, f.eks. 3 mio kr. pr. lejlighed.

Der har tidligere været en regel om at indskud kun måtte udgøre 25% af anskaffelsessummen.
http://www.ejendomsadministration.nu/andelsindskud.htm

Indførelse af ejendomsværdiskat er en mulig politisk løsning hvis mange andelshavere indfrier andelsboligforeningens realkreditgæld.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf aratan » 2/05/2007 10:52

Jens, ville indførelse af ejendomsværdiskat ikke næsten nødvendigvis medføre samtidig liberalisering af andelssektoren? Så er der vist ikke flere forskelle tilbage, og ingen fordele for andelshavere? man står tilbage med mulighed for problematisk beboerdemokrati, prisregulering og dyrere lån, men ingen fordele... Den er forhåbentlig lidt svær at sælge politisk?
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Peter » 2/05/2007 11:53

Hvad med ældre andelsboligforeninger, hvor man stille og roligt har høvlet så meget af den fælles gæld, at man er tæt på gældfri (og andelsværdierne derfor er relativt høje sammenlignet med typisk nystiftede foreninger med 80% fælles gæld)?

Vil disse ældre foreninger med lav belåning mon også blive ramt af et indgreb?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf aratan » 2/05/2007 12:05

Jeg har svært ved at se andre muligheder for indgreb end at man laver et en-for-alle-indgreb og lader som om en andelsforening er en andelsforening.

I vores eksempel er vores gældsætning lige nu 28%, så den omlægning vi laver ser ikke voldsom ud, men den giver en markant drifstbesparelse for medlmmerne alligevel...

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/05/2007 12:22

Modellen er så vidt økonomisk fornuftigt, hvis andelshaver kan opnå en bedre rente end den som foreningen allerede har. Det lader til at være tilfældet, idet andelshaver får en 33 pct i rabat (rentefradrag) ved at optage et lån svarende til hans/hendes andel af gælden i foreningen.

Regnestykke:

Renter efter skat for andelshaver: 0,67xrente på ab lån
Renter forening (realkredit): 5-6 pct.

Hvis renten på andelsboliglån er 5-6 pct , sparer man altså 33 pct ved at lave denne manøvre.

Der vil stadig være fællesudgifter.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 2/05/2007 12:41

Vores beregning viste at med vores fastforrentede 4%lån skulle renten på det personlige lån op omkring 7,3% for at fordelen var væk, dertil kommer at man opnår en betragtelig fleksibilitet, man kan vælge individuel afdragsfrihed eller lave det hele som et kassekredit som man kan afdrage på præcis som man lyster...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/05/2007 12:57

I ved hvad der sker hvis S vinder valget : så tænk når i sætter krydset. De tvinger foreningerne til at betale ejendomsværdiskat, fjerner konverteringsmuligheder, fjerner gældskonverteringsmuligheden osv. :smile8:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 2/05/2007 13:18

4ndelshaveren, som beskrevet længere oppe, så bliver det vl svært at sælge politisk medmindre det medfører en total liberalisering af andelssektoren?

Ellers må man jo bare se at få gennemført omlægningen inden der kan komme et indgreb... :-)

Bortset fra det så kunne jeg ikke drømme om at stemme på S eller R under nogen omstændigheder, men det er ikke kun derfor...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Mortenbak » 3/05/2007 01:51

Hej aratan.

Det lyder interessant med jeres konvertering. Hvad sker der med jeres andelsværdi og husleje. Jeg bor selv i forening med stor fælles gæld. Vores tal er ca 1.200.000 i andelsværdi og en husleje på 7700,-. vores andel af fællesgælden er ca 1.000.000.-

Hvordan ville det ca se ud hvis jeg lånte den mill i banken istedet for. Ville det indvirke på min andelsværdi, så tallene så lidt mere attraktive ud.

Hilsen Mortenbak
Mortenbak
Novice
Novice
 
Indlæg: 28
Tilmeldt: 12/09/2004 15:45

Indlægaf Mortenbak » 3/05/2007 02:11

Hej Aratan.

Lige et par tillægsspørgsmål....

1) hvad hvis der er andelshavere der ikke kan låne penge i banken
2) hvordan gør man når der er forskel på lejlighedsstørrelser
3) kan nogle sige at de ikke har lyst til at konvertere deres andel af gælden

MVH

Mortenbak
Mortenbak
Novice
Novice
 
Indlæg: 28
Tilmeldt: 12/09/2004 15:45

Indlægaf aratan » 3/05/2007 07:31

Hej MortenBak,

de penge man indbetaler som ekstraordinært andelsindskud kommer igen krone-krone i en forøget andelsværdi. eneste "tab" er etableringsomkostninger hvis man skal låne til indskuddet.

I mit tilfælde er min del af gælden ca 702.000,- som jeg så skal låne og indbetale. Til gengæld falder boligafgiften med det som det koster at forrente og afdrage på den sum.

Forrentning/afdrag af fælles lån (4% fastforrentet): 50.571,43
Forretning af eget lån efter skat(incl oprettelse): 28.186,02

Det giver så en forskel(=besparelse i boligafgift) på 22.385,41 som kan bruges på enten afdrag eller afdragsfrihed/bolcher... Til sammenligning er 14.042,10 afdrag i den eksisterende model, så min årlige besparelse er mellem 8343,31 og 22.385,41 alt efter hvor meget jeg vælger at afdrage på min gæld, en fleksibilitet som jeg ikke har med den fælles realkreditgæld...

Dine tillægsspørgsmål:

1: I sidste ende eksklusion(det håber vi ikke kommer til at ske)
2: Ens del af den fælles gæld er proportional medens boligareal( i hvertfald hos os)
3: nej, alle er tvunget af vores generalforsamlingsbeslutning, som skulle vedtages med kvalificeret flertal(2/3 fremmøde, herafe 2/3 stemmer for)

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Mortenbak » 3/05/2007 09:24

Hej Aratan.

Cool med hurtigt svar.

Det lyder godt nok hårdt hvis det skulle komme til eksklusion.

Jeg tror desværre at der i vores forening er nogle der ville få svært ved at kunne blive kendt kreditværdige.

Er der slet ikke anden mulighed. Jeg tænker at måske dem der ikke kan låne, kunne køre videre på gammeldags facon. Det giver godt nok en del administration.

Jeg er vild med ideen om den flexibilitet det giver at konvertere. Sidder selv idag uden gæld, da andelen var billig da jeg købte, men er frustreret over den høje husleje, som jeg ikke selv kan arbejde ned. Ydermere er det næsten umuligt at bytte til noget andet da husleje vs andelsværdi ser helt forkert ud. Det ville se noget bedre ud med en husleje på 2500,- og en andelsværdi på 2.2000.000.

Jeg vil gerne gå videre med det her til vores bestyrelse. Er der en hurtig beregning jeg kan foretage, så jeg kan illustrere ideen for bestyrelsen. Hvilke tal skal jeg kende ?

MVH

Mortenbak
Mortenbak
Novice
Novice
 
Indlæg: 28
Tilmeldt: 12/09/2004 15:45

Indlægaf aratan » 3/05/2007 09:53

Ja, vi håber også stærkt at der ikke kommer nogne eksklusionssager ud af det...

Man kan desværre ikke differentiere, eneste "mulighed" er at de som ikke kan komme med indskuddet kan tillades at have en restance på hele beløbet som de så forrenter over for foreningen og den vej igennem kommer med den ekstra betaling ud over den nedsatte boligafgift. Det kan jeg dog svært forestille mig en en ansvarlig bestyrelse som vil gå med til...

Det er netop den høje boligafgift kontra den gældfrie andel som fik os til at gå i gang med dette, og vore gæld er endda markant mindre end jeres...

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Lars75k » 3/05/2007 10:50

Det er ikke muligt at lade andelshaveren skylde foreningen indskuddet, for så er det ikke en rigtig gæld og så vil SKAT underkende rentefradragsretten.

mvh Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf aratan » 3/05/2007 11:08

Humbum, det forstår jeg ikke helt? Kan du uddybe?

Mener du at beboeren ikke kan få rentefradrag for sin restance til foreningen? Det havde jeg faktisk aldrig overvejet at man kunne, det virker også rimeligt nok at man ikke kan...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Lars75k » 3/05/2007 11:49

Det er for at undgå at foreningen påstår at der er gæld mellem andelshaver og ABF, og den vej rundt får dækket sine renteudgifter til realkreditlånet via renteindbetalinger fra andelshaverne, som derved kunne få rentefradraget. Men det er ikke tilladt, det skal være et rigtigt gældsforhold, ellers bliver SKAT sure...

mvh Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf aratan » 3/05/2007 12:11

OK, men hvordan kan det være andet end et rigtigt gældsforhold, der er jo tale om en egentlig restance som forsøges inddrevet. Det lyder som om du ved noget om sagen så jeg vil tro på dit ord, men det lyder lidt spøjst...


Jeg kan forstå det hvis der er tale om at alle tillades denne restance, så er det klart fiktivt, men hvis der er tale om enkelte så synes jeg ikke det er så sort/hvidt?

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Peter » 4/05/2007 00:50

4ndelshaveren skrev:I ved hvad der sker hvis S vinder valget : så tænk når i sætter krydset. De tvinger foreningerne til at betale ejendomsværdiskat, fjerner konverteringsmuligheder, fjerner gældskonverteringsmuligheden osv. :smile8:


Risikoen er klart til stede, så lad os endelig hive denne tråd frem igen, når valget kommer om et års tid... :smile25:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf LAA » 11/05/2007 00:15

Hej,

Vi går også med tankerne om at konvertere vores gæld til fælleslån. Vi har dog en forholdsvis lav gældsandel, men ønsker stadig at reducere vores renterudgiftsandel i resultatopgørelsen.

Er der nogle som har konverteret eksisterende gæld ?

Som jeg forstår det, så er det kun forbedringer og større vedligeholdelsesudgifter som kan laves som fælleslån. Eller er det mig som er gået galt i byen med det som hedder fælleslån og konvertering af eksisterende prioritetsgæld?

Hvilke banker (afd.) er dygtige på dette område og forstår denne 'gymnastik' ? Nogle erfaringer ?

- Laa
LAA
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 13/08/2005 22:27

Indlægaf LAA » 11/05/2007 00:22

aratan skrev:Vi har netop vedtaget på vores GF at gøre det, spørg igen midt i august så skal jeg fortælle dig hvordan det gik...

[Hvis du inden da vil vide hvordan vi strukturerede det, så spørger du bare :-]

Mvh,

Carsten


Ser nu (efter afsendelse) at i er igang. ... du kan måske hjælpe mig med begreberne..:-)
LAA
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 13/08/2005 22:27

Indlægaf aratan » 11/05/2007 08:53

Jeg forstår ikke helt din anvendelse af fælleslån i denne forbindelse? Det er netop de fælles lån vi eliminerer fuldstændigt, ved at omlægge dem til individuelle lån hos hver enkelt andelshaver. Konvertering af den ene type fælleslån til den anden type fælleslån giver måske nogle omlægningsgevinster men kan ikke give den store gevinst som vi jagter, nemlig skattemæssigt fradrag for renteudgifterne...

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Lars75k » 11/05/2007 10:03

Hej LAA

Al foreningens gæld kan konverteres til andelshaverne, der er ingen grænse (som udgangspunkt).

Hvor store er jeres lån og hvor mange lejligheder er I? Det bestemmer hvor god ideen er.

Og jeg har hørt om et selskab der har gennemført operationen.

Mvh Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf LAA » 11/05/2007 14:49

Tak for jeres hurtige svar.

til Carsten,
Måske det er begrebsforvirring fra min side, men min opfattelse er, at man kan optage lån til forbedringer og større vedligeholdelser - navngivet Fælleslån (se http://www.servicehaandbogen.dk/PDF/Artikler/34_35.pdf)

Som jeg kan forstå fra Lars75k, så kan man også konvertere hele sin eksisterende prioritetsgæld (foreningens) til individuelle lån. Hvor kan man læse mere om det ?
Vi har ca. 19 mio. og 90 lejl. ...hvilket udgør en lav gældsandel. Alligevel giver det en positiv effekt på driften og er med til at 'trimme' det finansielle beredskab vi har.

Tak for hjælpen begge !

- Laa
LAA
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 13/08/2005 22:27

Næste

Tilbage til Diverse spørgsmål og svar om andelsboliger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron