Første andelsbolig på tvangsauktion (typisk DR-vinkel)

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Første andelsbolig på tvangsauktion (typisk DR-vinkel)

Indlægaf Peter » 26/07/2007 14:43

Se artiklen her:
http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2007/07/26/052757.htm

Et par uddrag:

"Det er en lov fra februar 2005 der åbnede op for, at ejere af en andelsbolig kan optage lån ved at pantsætte deres andelsbolig. - Og den lov havde jeg ærligt talt gerne været foruden, og jeg havde sandelig ikke forestillet mig, at den første tvangsauktion skulle ramme os her i Sdr. Bjert, siger formanden, Lis Thomsen."

"Også direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen, kritiserer skarpt banker og andre udlånsvirksomheder for at være alt for ukritiske, når de giver lån."

"Nu håber andelsboligforeningen at få sit udestående hjem, når lejligheden går på tvangsauktion."


Det virker som om, at DR's journalist og andelsboligforeningens formand har "glemt" at sætte sig ind i reglerne. Foreningen skal da have dummet sig rigtig meget for at foreningens udestående ikke har 1. prioritet før bankerne?

Iflg. artiklen er maksimalprisen 346.000 og foreningens tilgodehavende 100.000. Når foreningen tilsyneladende ikke selv har kunne sælge andelen, men salget er overgået til fogedretten, kunne det måske være, at et nedslag er nødvendigt?

Fra andelsboligforeningsloven:

§ 6, stk. 7, 1. pkt.: "Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere."

§ 6, stk. 7, 4. pkt.: "Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen, og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil 1 år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden ugrundet ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion."

§ 6b, stk. 6, 1. pkt.: "Andelsboligforeningen kan modregne sine rimelige udgifter ved salget i overdragelsessummen."
(og det må vel også gælde selv om salget efterfølgende er overgået til fogedretten jvf. § 6b, stk. 7)


Så foreningen kan sagtens begrænse eller undgå tab.

Men selvfølgelig behøver DR ikke at sætte sig ordentligt ind i sagen. Det giver jo den bedste historie set med DR's briller, hvis foreningen kommer til at fremstå som "uskyldigt offer" - selv om det altså ikke er tilfældet.

Til gengæld er det nok rigtigt, at det kan give noget administrativt arbejde for bestyrelsen og/eller administrator - men sådan er det nu en gang.

Hvad den pågældende andelshaver i øvrigt angår, så er det jo hans eget ansvar, at han har belånt sig selv op over skorstenen, og brugt pengene.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Peter » 26/07/2007 19:37

Hør også indslaget i P1 om samme sag, hvor der kommer mere frem om sagen, end DR selv skrevet i artiklerne:

http://netradio.dr.dk/content.asp?mode= ... h=04%3A37&
eller
http://kortlink.dk/43ka

Foreningen har åbenbart været så uheldige/uforsigtige at indføre en 80% lånegrænse i deres vedtægter.

Fra P1-udsendelsen: "Andelsboligforeningens advokat gør nemlig kort efter bestyrelsens underskrifter långiverne opmærksomme på, at deres lån tilsammen overskrider den lovlige udlånsgrænse."

Långiverne truer iflg. P1 med at gøre bestyrelsen personligt erstatningsansvarlige. Det må vel så være fordi adkomsterklæringen ikke er udfyldt korrekt, eller også har de glubske långivere måske bare overset det. I udsendelsen kalder formanden "papirerne" for "kryptiske".

Så der er al mulig grund til at følge ABF's råd her:

"ABF anbefaler foreningerne ikke at indføre begrænsningen, fordi vi vurderer, at ulemperne ved at indføre begrænsningen er betydeligt større end fordelene. En begrænsning indebærer nemlig, at foreningen ved enhver begæring om lån med pant i en af foreningens boliger, vil være forpligtiget til at foretage en vurdering af, om lånet ligger inden for 80 % af pantets værdi, herunder også en vurdering af andelens eventuelle forbedringer og tilpasset løsøre."

Kilde: http://www.abf-rep.dk/menu.php?sub=50
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Peter » 26/07/2007 20:59

Iflg. TV-avisens foromtale i 18.30-udsendelsen er sagen "måske begyndelsen til enden for andelstanken"...!!! Hvorfor dog det?

Se klip: http://geo.dr.dk/findLocation/default.a ... trate=high

I selve indslaget huskede DR dog denne gang at nævne, at foreningen var først i køen af kreditorer og derfor nok skulle "få sine penge".

Se klip: http://geo.dr.dk/findLocation/default.a ... trate=high
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf skjoth » 27/07/2007 06:43

"ABF anbefaler foreningerne ikke at indføre begrænsningen, fordi vi vurderer, at ulemperne ved at indføre begrænsningen er betydeligt større end fordelene. En begrænsning indebærer nemlig, at foreningen ved enhver begæring om lån med pant i en af foreningens boliger, vil være forpligtiget til at foretage en vurdering af, om lånet ligger inden for 80 % af pantets værdi, herunder også en vurdering af andelens eventuelle forbedringer og tilpasset løsøre."


Nemlig lad os få afleveret den tåbelige 80%-regel.

Derudover så mener jeg at belåning af andelsbreve bør kunne ske gennem de nye SDO låntyper, hvor man kan belåne særligt sikre aktiver. Også her får man reduceret belåningsgrad, men bevisbyrden for andelens værdi burde ligge hos andelshaver/långiver og ikke andelsbestyrelse.
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf Christian21 » 27/07/2007 09:39

Enig, mulighed for SDO-lån kunne være lækkert. Men det blir vist først ved en mulig liberalisering mm.

Men kernen i problemet i Kolding er som Peter anfører, at der er foretaget en belåning og pengene er brugt, det kan man jo aldrig gardere sig imod. At belåningen her overstiger andelsværdien kan man jo ikke forhindre, og i den forbindelse er en 80%-regel der skal administreres af en bestyrelse lettere absurd, idet de kun har bævlet med en vurdering, men ikke kan blokkere for en belåning.

En tvangsauktion er absolut ingen katastrofe for andelstanken, snarere tvætimod. Den kan stadig fungere som bolig-hybrid, nu med direkte belåning. Når man kan belåne andelene individuelt, skal de jo også kunne pantsættes individulet.
Så i mine øjne er tvangsauktionen et sundhedstegn, uden jeg dog håbet hele andelsbevægelsen kommer til at strutte af sunhed.....

Christian21
Christian21
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 30/10/2006 14:23

Indlægaf Peter » 27/07/2007 10:21

For at opsummere kan DR's dækning vel kun betragtes som en kombination af sensations-/skandalejournalistik og folkeopdragelse.

Sensations-/skandalejournalistik:

- Bankerne er vilde med at låne ud!!! (og låntager er iflg DR et stakkels offer, der ikke har ansvaret for sit eget liv)
- Den nye lovgivning gør andelsboligforeningens øvrige medlemmer til ofre!!! (selv om det er løgn)
- Pantsætningsmuligheden er enden på andelstanken!!! (selv om det er løgn)

Folkeopdragelse:

- DR mindede om, at andelshavere, der har givet pant, bliver sat på gaden, hvis de ikke betaler deres lån (surprise)
- DR mindede om, at bestyrelser skal tænke sig om (men DR magtede desværre ikke at give dem løsningen: afskaf 80% grænsen)

Følgende 2 forhold blev dog aldrig belyst:

- Fionia Bank endte iflg. DR med at købe andelen. Mon ikke foreningen har en bopælspligt for andelshaverne? Men købet er sikkert en pragmatisk løsning, der giver foreningen penge i kassen, og måske kan banken og dens ejendomsmæglervenner lettere finde en køber end fogedretten.
- ABF nævnte, at hvis 2 eller flere interesserede købere byder maksimalprisen, skal man vælge. Men hvordan? (forudsat ingen venteliste) Når DR finder det væsentligt at stille spørgsmålet, er det sært, at de forsøger at finde svaret. Lodtrækning? Kan foreningen (bestyrelsen) vælge?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf kontapus » 15/06/2008 15:02

Kom lige til at læse denne ældre tråd...

Vedr. spørgsmålet om hvorledes man vælger mellem to eller flere tvangsauktionsbydere der begge byder maksimalprisen, så fremgår det af bekendtgørelse 2005-01-04 nr. 6 om tvangsauktionsvilkår (andel), at:

"Afgives flere bud svarende til den højst tilladte pris efter lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber og Andelsboligforeningens vedtægter, afgør fogedretten ved lodtrækning, hvem der skal have fortrinsstilling, medmindre en af de højestbydende har forkøbsret eller fortrinsret til andelen i medfør af andelsboligforeningens vedtægter.".

Bedre sent end aldrig :smile3:
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Løvendahl » 15/06/2008 15:47

kontapus skrev:....
"Afgives flere bud svarende til den højst tilladte pris efter lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber og Andelsboligforeningens vedtægter, afgør fogedretten ved lodtrækning, hvem der skal have fortrinsstilling,......:


Kan man vælge mellem plat eller krone, tænk på et tal, eller små sedler i posen? :smile6:
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 0 gæster