Andelsbolig eller ejerbolig

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Andelsbolig eller ejerbolig

Indlægaf koden » 1/03/2009 23:22

Kan man sammenligne eller gøre op hvad en ejerbolig bør koste i forhold til en andel som ligger i samme område?

Hvis nu begge parter køre med afdragsfri fast rente...
koden
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 39
Tilmeldt: 15/04/2005 16:08

Indlægaf Løvendahl » 2/03/2009 15:16

Ja, man kan godt lave en finansiel sammenligning, som opsætter en økonomisk model for, hvad en ejerbolig bør koste i forhold til en andel som ligger i samme område.

Hvis en lille 2 værelses ejerlejlighed på 40 m2 ligger i området, hvor en 2 værelses andelslejlighed på eks 42 m2 også ligger, vil regnestykket se således ud:

Hvis eks den 40 m2 ejerlejlighed udbydes til salg for 1,2 millioner, og en tilsvarende er blevet solgt samme boligkarré for dette beløb, så er markedsprisen ca. 1,2 millioner for en ejerlejlighed.

Hvis den 2 værelses andelsbolig på 42 m2 udgør eks 2.5% af andelsboligforeningen, og denne forening er (eks. gennem offentlige vurdering) vurderet til 34.000.000, så er værdien af andelsboligen 850.000,-

Har andelsforeningen gæld på eks 6.000.000, så er andelsboligens 2,5% andel (som betales over fællesudgifterne) 150.000,- . 850.000 – 150.000 = 700.000, som er den pris andelsboligen handles til.

Da andelsboligens værdi uden gæld er 850.000 og ejerboligens værdi er 1.200.000, får køberen for 350.000,- rabat ved at vælge en andelsbolig. Hertil skal siges, at fællesydelsen + brutto/netto ydelsen på lån til andelsboligen ofte er det samme som brutto/nettoydelserne for ejerlejligheden, grundet at andelsboliglånene er dyrere banklån.

Hvis andelsforeningen vælger at benytte sig af fremmedkapital i form af realkreditfinansering til delvis (60 eller 80%) finansering af kommende køberes andelsindskud, som lån med pant i andelsbeviset, så for andelshaverne også rentefradrag af realkreditlån.

I en sådan situation vil ejerlejlighedens brutto/netto udgift og andelsboligens fællesudgift + brutto/nettoudgifter for lån til andelsboligen være det samme, hvis andelsboligen havde været vurderet til 1,2 milllioner. Dertil kommer at andelsforeningen ikke betaler ejendomsværdiskat, men det skal ejeren af ejerlejligheden.

Værdien af andelsboligen til 850.000,- burde derfor ligge på omkring 1,2 millioner. Men da den er finanseret på samme måde som en ejerlejlighed, er forskellen renteudgifter og afdrag af den 350.000,- , som er det andelslejligheden er billigere end ejerlejligheden.

Når du sammenligner en andelsbolig med en ejerlejlighed, kan den ofte være dyr i fællesudgifterne med et uudnyttet rentefradrag i foreningen. Eller billig i fællesudgifterne, med et realkreditlånsfinsnseret andelsindskud, forbedringslån mv. med rentefradrag og uden ejendomsskat. Disse realkreditfinanserede andelsboliger, kan vi kalde ejerandelsboliger, da de finansielt ligner ejerlejligheder, hvorimod de gammeldags andelsforeningslånsfinanserede

Andelsforeninger som tilbyder den nye låneform, se Skatterådets bindende svar SKM 2009.108 SR
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1802151&vId=0 , vil hvis de overgår til valuarmetoden kunne sælge deres andelslejligheder til priser som ligger omkring det en tilsvarende ejerlejlighed vil koste. Mange ejerlejligheder har jo fællesudgifter til ejerforeningen.

Ejerlejligheder og ejerandelosboliger vil værdimæssigt være ens, mens gammeldags andelsboliger vil være lavere vurderet i forhold til ejerlejligheder.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Repo » 2/03/2009 15:16

Man skal nok snarere gå den anden vej og se på, hvad en andel må koste i forhold til en ejerbolig. På dette link kan du beregne og sammenligne den samlede boligudgift, og så se på eksempelvis boliga.dk hvad en tilsvarende ejerlejlighed i området går for. De fleste ejendomsmæglere mener at en andelsbolig skal være 20-30% billigere, og sætter udbudsprisen derefter.

http://www.kbh-andelskasse.dk/om_andels ... illig.html
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf koden » 2/03/2009 21:35

puha..vil prøve at regne på det..tak.
koden
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 39
Tilmeldt: 15/04/2005 16:08

Indlægaf koden » 2/03/2009 22:21

Hmm..jeg kan ikke finde ud af at få fyldt det ud:
http://www.kbh-andelskasse.dk/uploads/p ... t_1176.xls

Der er mange ting jeg ikke kender og ikke forstår...

Vi har f.eks. et 10 årigt afdragsfrit 4% kurs 98,5 inkv. år 2017. restgæld 166.000.000. renter 7,5 mill om året
Så har vi kassekredit på 36.000.000. Rente ukendt.løbetid ukendt
Vi afdrager ikke på noget af det.. rente 1,2 mill. året.

ejendom købt for 212 mill.
kvm. er 10200 de 5700 er andele.
151 lejligheder hvor 85 er andele og resten udlejede.
De 66 udlejede kan løbende sælges og vi vil da få merhusleje ind på 2000 - 4000 kr. mdr.

så har vi 6 mill stående som er indbetalt i moderniseringer...

9,3 mill i boligafgifter og leje indstægter..
valuar vurdering af ejendom 250.000.000
Bliver nogen af jer kloger epå de tal?
koden
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 39
Tilmeldt: 15/04/2005 16:08


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron